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転職直後が“住宅ローン最大の壁”と言われる理由
銀行の勤続年数基準（2025 主力 15 行比較）
- メガバンクや地方銀行では1年以上の勤続を事実上求めるケースが多い
- ネット銀行は勤続年数を厳しく設けないが、その代わり年収を重視
- 勤続要件を明確に廃止または緩和する動きが2025年以降拡大中
転職直後に住宅ローン審査が難しくなる最大の理由は、銀行が「安定した返済能力」を重視するためだ。実際、2025年主力15行比較（民間調査）では、メガバンクや大手地方銀行の多くが、実務上1年以上の勤続を希望していると判明している。 一方で、ソニー銀行や楽天銀行などのネット銀行は、勤続年数を厳しく定めず、年収要件に重点を置く傾向が強い。これはAIスコアリングの導入によって、勤続年数だけではなく申込者全体の属性点を総合評価する仕組みが進んでいるからだ。こうした「実質的な勤続要件の緩和」は、2024年から2025年にかけて徐々に普及し始めている。 しかし、やはり多くの金融機関が「継続して安定した収入があるか」を最も重視するため、転職1年未満では審査が厳しい場合もある。そこで近年注目されているのが「スコアリング審査」であり、属性点が高ければ勤続年数の短さを補えるケースが増えてきた。
スコアリング審査と属性点の仕組み
- スコアリングでは年収や雇用形態、返済比率などを点数化
- 勤続年数が短くても他の属性で合計点数が高ければ合格圏
- AI導入により事前審査のスピードが加速
従来の住宅ローン審査は「勤続年数」「企業規模」「年収」などの定量的な判断に加え、「人柄」や「企業の安定性」といった定性的判断が大きなウエイトを占めていた。しかし2023年から2025年にかけて、多くの銀行がスコアリングモデルやAIによる審査を導入・強化している。 スコアリング審査では、申込者の属性点（雇用形態、年収、クレジットヒストリーなど）を数値化し、合計得点が内部基準を上回れば可決しやすい。例えば、勤続年数が短くても、年収や自己資金が多く、信用情報に傷がない場合は合格スコアを達成できる可能性が十分ある。 さらに2025年以降は、ネット銀行を中心にAIを活用した事前審査が主流になりつつある。これは大量の過去データを機械学習させ、転職後早期でも返済能力を定量化して判定する仕組みだ。結果、最短当日や数時間で審査結果がわかるなど、スピード面でもメリットが大きい。
突破口は“スコア重視型”銀行 ── 勤続より点数で見る金融機関
ネット銀行３社・地方銀行２社の比較表
| 銀行名 | 勤続年数要件 | 年収要件 | AI審査導入 |
|---|---|---|---|
| ソニー銀行 | 規定なし | 400万円以上 | 導入済（最短60分） |
| 楽天銀行 | 規定なし | 400万円以上 | 検討中 |
| auじぶん銀行 | 規定なし | 200万円以上 | 導入済（最短1時間） |
| 地方銀A | 1年以上推奨（例外あり） | 300万円以上 | 部分導入 |
| 地方銀B | 明確な規定なし | 350万円以上 | 導入済（最短当日） |
上表は2025年の調査（民間金融研究機関調べ）に基づく一例だ。ネット銀行は勤続年数よりも年収を重視する傾向が強く、特にソニー銀行やauじぶん銀行では積極的にAI審査を導入している。 一方、地方銀行も2024年頃からスコア重視にシフトしてきており、勤続が短くても他の属性が高ければ通過しやすいケースが増加傾向にある。例えば地方銀Bは、実務上は勤続半年でもAI審査を通過できた実例が複数報告されている。
AI 事前審査が早い銀行ランキング
- 1位：ソニー銀行 ─ 最短60分で結果通知
- 2位：auじぶん銀行 ─ 最短1時間だが在籍確認のタイミングで遅延も
- 3位：地方銀B ─ 最短当日回答（2025年3月導入）
- 4位：住信SBIネット銀行 ─ 1〜3営業日
- 5位：楽天銀行 ─ 仮審査は比較的早いが明確な最短時間表示はなし
2025年2月の地方銀行協会資料によると、「AI審査での即日回答」はネット銀行のみならず地方銀行でも広がりつつある。ソニー銀行は約8万件のデータを学習させた独自AIシステムを2018年に導入し、その後2023年から2025年にかけて改良を重ね、最短60分以内の通知を可能にしている。 auじぶん銀行は土日祝日も審査を実施しており、転職直後でも本人確認や在籍確認がスムーズに取れれば非常に早い。ただし新しい職場の経理部門と連絡が付かない場合は、審査スピードに遅延が出ることもある。
審査通過に効く５つの属性アップ術
① 返済負担率を25％以下に抑えるシミュレーション
- 返済負担率25％以下でスコアを大きく上げられる
- 年収400万円以上か未満かで基準が変動
- 2025年以降は余裕ある返済計画がより重視
転職直後は金融機関から見れば「将来の安定性が読めない」状況になりがちだ。そのため、年収に対する返済額の割合を抑えるほど属性評価が高まる。一般的に返済負担率が25〜30％以内であれば評価は良好だが、転職直後ならなおさら25％以下を意識したい。 例えば年収400万円の方が月返済額を8万円以内に収めるプランを提示できれば、合計返済負担率24％となり、多くの銀行でスコアアップにつながる。2025年4月の住宅金融支援機構の資料によると、返済負担率が低いほど貸し倒れリスクが下がるとされ、AI審査でも高得点を獲得しやすい。
② クレカ・自動車ローンの残債整理
- 他のローン残高が多いとスコアが大幅にダウン
- リボ払いや自動車ローンがある場合は完済しておく
- 転職直後の信用評価はシビアなので借入ゼロが理想
カードのリボ払いや自動車ローンが残っていると、総返済比率が上がりスコアリングでマイナス評価を受ける。特に転職直後は勤続年数の短さをほかの要素でカバーしなければならないため、できるだけ他の借入を完済しておくことが重要だ。 2024年時点の地方銀行協会の分析によれば、リボ払いが複数あると審査落ちの確率が大幅に上昇する傾向があるという。可能であれば一時的に資金をかき集め、クレジットカードのリボ払いや自動車ローンを完済するのがベストだ。
③ 共働きの収入合算・ペアローン活用術
- 夫婦合算で年収アップすれば「勤続短」でも可決しやすい
- ペアローンなら住宅ローン控除を夫婦双方が受けやすい
- 将来のライフプランに合わせて返済割合を検討
転職直後でも配偶者の安定収入があれば、収入合算やペアローンによって審査を突破しやすくなる。例えば夫が転職3か月、妻は勤続5年の場合、夫単独では否決されるケースでも妻との合算で年収が大幅に増えるため、可決に至った事例が2025年2月の住宅金融専門誌で報告されている。 ペアローンの場合、夫婦ともに名義人となり、双方が住宅ローン控除を受けられるメリットがある。ただし離婚時や死亡時にローン負担が複雑になりやすい点はデメリットでもあるため、将来的なリスク管理を踏まえて検討しよう。
④ 内定通知書・前職源泉徴収票の提出で実績補完
- 転職先の内定通知書で将来年収を証明できる
- 前職からの源泉徴収票を合わせて提出し通算実績を示す
- 勤続要件を超えない場合の補完資料として有効
転職後すぐに申し込む際、まだ新しい会社での給与明細が十分にそろわないことが多い。そこで「内定通知書」や「雇用契約書」を使い、将来の年収見込みを銀行に示す方法がある。また、前職の源泉徴収票を合わせて提出することで、実質的に年収や職歴の裏付けを補完することができる。 2025年3月の某地方銀行事例でも、勤続4か月の申込者が「前職で5年以上勤務・年収500万円超」「転職先は年収大幅アップの内定通知書あり」という条件を提示した結果、フルタイム勤務実績ありと判断され可決したという。
⑤ 頭金1〜2割 vs フルローン比較表
| 項目 | 頭金1〜2割 | フルローン |
|---|---|---|
| 金利優遇 | 比較的大きい | 優遇がやや低め |
| 返済比率 | 月返済が低くなる傾向 | 返済比率が高めになる |
| 審査難易度 | 勤続短でも可決しやすい | 他属性が良好ならば可決 |
| リスク | 残債リスクを抑制 | 金利上昇時に負担大 |
頭金を1〜2割用意すると、融資率が9割以下となり金利優遇幅が大きくなるケースが多い。2023〜2025年にわたりフラット35でも融資率9割超と9割以下で金利が約0.1〜0.2％変わる状況が続いており、長期の総返済額では数十万円以上の差が出る。 フルローン（頭金ゼロ）でも通る銀行は増えているが、転職直後だとほかの要素（年収、クレヒス、返済比率など）をかなり厳格に見られる。そのため勤続年数の短さをカバーする選択肢として「頭金を増やす」方法はきわめて有効だ。
年収別・勤続年数別の審査通過確率シミュレーション
年収500万円／勤続6か月／変動0.5％ → 通過率◯◯％
- 返済比率25％以内なら通過率60〜70％
- 転職先が同業・年収横ばいなら評価ややプラス
- 頭金1割以上があればさらに通過率上昇
これはあくまで想定シミュレーションだが、2025年4月時点のネット銀行平均金利0.5％（変動）を前提とすると、年収500万円・勤続半年で月々の返済を10万円以下に抑えれば、通過率は60〜70％程度と考えられる。ここでは同業種転職で収入が大きく変わっていない点がプラス評価につながる。 さらに頭金を物件価格の1割以上用意できれば、融資率9割以下になり金利優遇が拡大し、通過率はさらに上がる。一方、職種や業界が大きく変わり収入が不安定と見なされる場合、通過率は下がる傾向にある。
年収700万円／勤続3か月／固定1.2％ → 通過率◯◯％
- 高年収でも勤続3か月はややリスク
- 返済負担率25％以下なら通過率70〜80％
- 試用期間明けを待つか、内定書類で補強を
年収700万円ある場合、勤続3か月でも返済比率を25％以内に設定できれば、通過率は70〜80％ほどになる可能性がある。固定金利1.2％は2025年現在の水準としてはそこまで高くないため、属性点が高ければ通過しやすい。 ただし、試用期間中だと審査が厳しくなる銀行もある。内定通知書や前職の源泉徴収票など、書類提出で将来的な安定収入を証明できると大きなプラスに働く。
ペアローン＋属性補強で通過率が跳ね上がるケース
- 夫婦合算で世帯年収900万円超になると通過率90％以上も
- 特に妻側が勤続3年以上・安定職の場合は大幅優遇
- 共働きローン控除のメリットが大きい
夫が勤続半年・年収500万円、妻が勤続3年・年収400万円として合計900万円になるケースを想定すると、ローン審査通過率は大きく上昇する。2025年に行われた金融機関アンケートによると、世帯年収が高ければ勤続年数の短さを補いやすいと回答した銀行が約80％にのぼった。 またペアローンで双方が借入名義人となる場合、それぞれが住宅ローン控除の対象となり、節税メリットも大きい。ただし離婚時に資産分割が複雑になったり、どちらかが退職した際の返済負担が偏るリスクもあるため、将来設計と併せて慎重に検討したい。
実例３選 ── 転職1年未満で借入成功＆失敗したケース
IT系転職3か月・ネット銀行 S 社で成功
- 前職3年半勤務・年収420万円
- 転職先の年収450万円・試用期間終了前
- ソニー銀行でAI審査を活用し最短60分で仮承認
都内在住のITエンジニアが転職後3か月でソニー銀行へ申込みをしたところ、事前審査を60分で通過。決め手は前職3年半の実績と、転職によってわずかでも年収がアップしている点だった。さらにクレジットカードのリボ残高がなかったこと、返済比率が25％以内に収まっていたことも好影響を与えたとされる。
飲食業転職10か月・地方銀で追加書類要求→成功
- 前年はアルバイト歴含む不安定勤務
- 現在の正社員勤続10か月・年収380万円
- 地方銀で「内定通知書」「昇給見込証明」提出を求められる
飲食業に転職して10か月目の申込者は、地方銀行から「前年の勤続実績が短い」として追加資料を要求された。そこで内定通知書と企業側が発行した昇給見込証明を提出し、最終的に審査を通過。担当者いわく、コロナ禍以降の飲食業でも「正社員登用＋安定収益の見込」が示せた点が評価につながったという。
金融業転職1か月・負債整理せずに審査落ち
- 転職後わずか1か月で年収650万円
- 自動車ローン残高200万円・クレカリボ30万円あり
- 大手銀行で「勤続1年以上」基準を満たさず否決
転職先は大手証券会社で年収が高かったものの、転職1か月という勤続の短さに加え、自動車ローンとリボ残高があったため審査落ち。別の銀行にも申し込んだが、やはり勤続1年をクリアしていない点と残債の多さがネックとなり不可決。もし先に負債を整理していたら通った可能性があると指摘されている。
今日からできる“通過率ブースト”タスクリスト
書類準備タイムライン（源泉徴収票／資格証明 ほか）
- ステップ1（即日）：前職の源泉徴収票・転職先の内定通知書を手元に揃える
- ステップ2（1週間）：給与支払見込証明・昇給見込証明など企業に発行依頼
- ステップ3（2週間）：他のローン（車・カード）完済を検討し書類確認
転職直後でも審査を突破するには、とにかく必要書類を抜け漏れなく準備することが先決だ。とりわけ「内定通知書」「昇給見込証明書」「前職の源泉徴収票」など、勤務実績を補強できる書類は重要。提出書類が多いほど審査担当者にとっては安心材料となる。 また専門資格を持っている場合は、資格証明書を合わせて提出するとプラス評価につながる可能性がある。金融業やIT系など専門性の高い業界では、資格が属性点を押し上げる事例が2024年以降増えている。
借入額シミュレーターの入力手順
- 年収・勤続年数・他借入額を正確に入力
- できれば「頭金」を物件価格の1割以上と想定
- 返済期間は基本30〜35年、金利は少し高めに仮定
大手銀行やネット銀行のホームページには、住宅ローンの事前シミュレーターが用意されている。ここで年収や勤続年数、既存ローンの残高などを入力し、目安借入額を算出するのが第一歩となる。転職直後は金利が若干上乗せされる可能性もあるため、やや高めの金利で試算しておくといい。 もしシミュレーターで返済比率が30％を超えてしまうようであれば、頭金を増やすか物件価格を見直すなど、早めに対策を練ることが重要だ。2025年時点の多くの銀行審査では、「25〜30％以内なら合格圏内」と言われている。
まとめ ── 勤続より“点数＆準備”で勝負する時代へ
要点３行まとめ
・転職1年未満でもネット銀行やAIスコア重視型なら審査通過の可能性が高い。 ・他のローン残高整理・返済負担率の低減・共働き合算で属性点を底上げ。 ・内定通知書や資格証明など書類準備を徹底して、勤続不足を補完する。
次のステップチェックリスト
- スコア重視型の銀行リストアップ（ネット銀行・スコアリング導入地方銀）
- 頭金を1割以上用意できるか再検討
- クレカ・自動車ローンの残高整理と信用情報の確認
- 夫婦・家族との収入合算・ペアローン検討
- 内定書類や昇給見込証明など追加資料を企業に依頼
- 事前審査を複数行で比較し、最適金利を選ぶ
FAQ（よくある質問）
- Q：転職してまだ試用期間中なのですが、それでも審査を申し込めますか？ A：銀行によっては試用期間が終わってからでないと難しい場合があります。ただし、内定通知書や給与支払見込証明などを提出して審査を進めてくれるケースもあるので、まずは勤続年数要件のない銀行やネット銀行を検討してみましょう。
- Q：AI審査と従来の人による審査では、どちらが通りやすいのでしょうか？ A：AI審査はスコアリングによる定量評価が中心で、勤続年数が短くても年収や返済負担率を重視して判断します。一方、従来型の審査は担当者の裁量や定性的要素が影響するので、一概にどちらが通りやすいとはいえませんが、属性点が高い場合はAI審査がスピーディかつ有利に働くことが多いです。
- Q：共働き夫婦でペアローンを組むと、どちらかが退職や産休・育休になったときはどうなるのでしょう？ A：ペアローンは夫婦とも返済義務を負います。収入が減った場合、片方だけで返済が難しくなるリスクもあります。育休明けに復帰予定であることや世帯収入が今後も維持できる見込みを示すと、審査時の安心材料になりますが、将来のライフプランも踏まえて検討しましょう。
- Q：車のローンやカードのリボ払いが残っている場合は、やはり整理してから申込みしたほうがいいですか？ A：はい。他の借入残高が大きいと返済負担率が上がり、スコア評価が下がる可能性があります。まとまった資金があるなら、先に完済しておくほうが審査通過率を高めるうえで有効です。
- Q：ネット銀行の事前審査は即日OKと聞きますが、本審査はどれくらい時間がかかりますか？ A：仮審査のAI判定は最短60分〜1日で出る例が増えていますが、本審査は書類確認が必要なため数日〜1週間程度かかることが多いです。土日祝日の対応状況や在籍確認のタイミング次第ではさらに時間を要する場合もあります。
参考サイト
- 住宅ローンは勤続年数が短くても組める！転職後でも審査に通る方法（三井住友銀行） － 大手銀行による、転職直後でも審査に通るためのポイントが解説されています。
- 「勤続1年未満」でも住宅ローンは組める！フラット35と勤続年数に関する審査解説（エイチームフィナジー） － 勤続年数が短い場合の住宅ローン審査について、具体的な事例が紹介されています。
- J.Scoreの審査で落ちてしまった…その理由と対策（Financial Field） － スコア型審査の仕組みや、スコアアップのコツが分かりやすくまとめられています。
- 住宅ローンを借りやすい職業ランキング！住宅ローン審査で注目のスコアリング審査解説（ダイヤモンド不動産研究所） － スコアリング審査の基準や、職業・勤続年数の影響について詳しく解説されています。
- 転職したばかりで購入を決意。意外な提出物が評価ポイントに（LIFULL HOME’S） － 転職直後に住宅ローン審査を通過した体験談が紹介されています。
- 転職をするのは住宅ローンの融資を受けてから！転職の影響と審査通過のポイント（エイチームフィナジー） － 転職が住宅ローン審査に与える影響と対策について分かりやすくまとめられています。
- みずほ銀行カードローン審査の基準・対策解説（ふくふ） － 銀行カードローンのスコア型審査ポイントや、対策方法が詳しく解説されています。
- LINEポケットマネーの審査基準・スコア型審査の特徴（イチニ株式会社） － LINEスコアを活用した審査基準や、通過のコツが紹介されています。
初心者のための用語集
- スコアリング審査：AIや統計モデルが申込者の属性を点数化し、一定の基準点を超えれば審査通過とする方式。短時間で結果が出るのが特徴。
- 属性点：年収・年齢・勤続年数・負債状況などを数値化した信用スコア。点数が高いほど融資承認に有利。
- 返済負担率：年間ローン返済額÷年間収入で算出する安全指標。一般に25〜35％以内が目安。
- AI事前審査：オンライン入力だけでAIが仮審査を行い、最短60分で結果通知するサービス。
- ペアローン：夫婦がそれぞれ契約し、借入額と住宅ローン控除枠を2倍にできる仕組み。
- 収入合算：主債務者の年収に配偶者などの年収を上乗せして審査する方法。連帯保証型と連帯債務型がある。
- 頭金：購入価格のうち自己資金で支払う部分。1〜2割入れると金利優遇や審査加点が期待できる。
- フルローン：頭金0円で全額を借りる形態。金利上乗せや審査難易度アップのリスクがある。
- フラット35：住宅金融支援機構と民間銀行が提携する最長35年固定金利ローン。勤続年数要件が緩い。
- リボ払い：カード残高を定額返済する仕組み。残高があると信用情報にマイナス評価となりやすい。
編集後記
先日、あるお客様から相談を受けました。大手IT企業へ転職して3ヶ月目、マイホーム購入を考えていたものの「勤続年数が短いと住宅ローンは無理」と不動産会社に言われたそうです。 しかし実際は転職後でも審査に通る道はあります。このお客様の場合、前職での3年以上の勤続実績と年収アップを証明できたこと、そして何より返済負担率を25%以下に設定できたことが決め手となりました。 ネット銀行のAI審査を利用したところ、わずか1時間ほどで仮審査が通過。その後も在籍確認などはスムーズに進み、転職からたった3ヶ月で住宅ローンの本審査も無事クリアできました。 このケースから学べるのは、現代の住宅ローン審査が「勤続年数だけ」ではなく、総合的なスコアリングに移行している点です。特に2024年から2025年にかけて、多くの金融機関がAIを活用した審査システムを導入し、従来の基準が大きく変わってきています。 クレジットカードの借入整理や頭金の準備、共働きなら収入合算など、事前に準備できることは意外と多いもの。「転職したからダメ」と諦めずに、ぜひスコア重視の金融機関を探してみてください。あなたの住宅購入の夢を、私たちも全力でサポートします。
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