ファイナンシャルプランナー試験〈FP試験〉不動産の譲渡所得｜特定居住用財産の買換え特例〈要件と繰延べとは〉完全攻略ガイド【出題傾向・暗記法・過去問対策を一挙解説】

この記事を読むメリット

• 買換え特例の本質（課税の繰延べ）を3分で理解できる
• 過去10年の出題頻度・正答率・ひっかけパターンを把握できる
• 「10年・1億円・3年」など数字を一発暗記できるゴロ合わせを習得
• 忙しくてもできる7日間・30日・90日の学習スケジュールを入手
• おすすめ過去問サイト・国税庁リンク・内部リンクで深掘り学習ができる

ファイナンシャルプランナー試験で買換え特例が重要な理由

不動産分野は学科・実技ともに配点が大きく、なかでも特定居住用財産の買換え特例は「譲渡所得×税制×住宅ローン」と複数科目が交差する超頻出テーマです。
出題校正を見ると、FP3級ではほぼ毎回、FP2級でも2〜3回に1回は登場し、FP1級では計算問題や記述で深く問われます。つまり全級共通の得点源にしなければ合格ラインは突破できません。

買換え特例の基礎をおさえよう：要件・効果・スキーム

制度の目的と「繰延べ」の仕組み

マイホームを売って住み替えるとき、売却益が出ると譲渡所得税が発生します。
買換え特例は「新居を取得するなら税金を後ろ倒しにして手元資金を守ろう」という制度です。将来、新居を売却したときにまとめて課税されるため“非課税”ではありません。

適用期限

現行法では令和7年（2025年）12月31日譲渡分まで適用。制度延長の議論はあるものの、試験では上記期限を覚えましょう。

譲渡資産〈売却する家〉の主な要件

• 所有期間：譲渡年1月1日時点で10年超
• 居住期間：通算10年以上
• 譲渡価額：1億円以下
• 譲渡先：親族など特別の関係者は除外
• 空き家期間：転居後3年以内の譲渡

買換資産〈購入する家〉の主な要件

• 取得時期：譲渡年の前年1月1日から翌年12月31日まで（前後3年）
• 床面積：50㎡以上
• 土地面積：500㎡以下
• 居住開始：取得した翌年12月31日まで
• 耐震基準：築25年以内または新耐震基準適合

暗記ゴロ合わせ：数字を一撃マスター

• 10年超・10年以上▶「住人は10年」
• 1億円以下▶「イチオク以下」
• 床50㎡・土地500㎡▶「小さい50・大きい500」
• 前後3年で買換え▶「買換えは前後3年」

他の居住用特例とこんがらがらないための比較表

特例名	要件	効果	併用可否
3,000万円特別控除	所有期間要件なし	譲渡益から3,000万円控除	軽減税率と可
買換え特例	所有10年超・1億円以下	課税を繰延べ	他特例と併用不可
軽減税率の特例	所有10年超	税率14％→10％	3,000万円控除と可

試験では「選択適用」か「併用不可」かを問う問題が頻出です。

過去10年の出題傾向とひっかけパターン

頻出トピックTOP3

• 譲渡価額は1億円以下か？
• 所有期間10年超か5年超か？
• 買換期間が前・当・翌年の3年間か？

ひっかけ例を見破るコツ

• 「所有期間5年超でOK」は誤り（長期譲渡所得基準との混同）
• 「課税されない＝非課税」は誤り（あくまで繰延べ）
• 「住宅ローン控除と併用不可」は誤り（併用可）

計算問題：最短で解く3ステップ

① 売却額と購入額を比較

• 売却額 ≦ 購入額なら譲渡所得ゼロ（全額繰延べ）
• 売却額 > 購入額なら差額のみ課税

② 取得費の引継ぎルールを確認

取得費は引継ぐが、取得時期は引継がない。試験では「旧取得時期を引継ぐ」と書かれていたら×。

③ 税率を当てはめる

• 長期譲渡所得：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別税0.315％）
• 軽減税率併用の場合：10.21％

暗記＋理解のハイブリッド学習スケジュール

超速7日間プラン（3級受験向け）

• Day1：制度概要と数字ゴロ合わせ
• Day2：要件チェックシート作成
• Day3：過去問10年分を
  譲渡価額・所有期間の肢だけ抽出
• Day4：計算パターン3問×3セット
• Day5：他特例との比較表暗記
• Day6：模擬試験1回→弱点洗出し
• Day7：弱点補強＆総まとめ

30日じっくりプラン（2級受験向け）

週5学習×4週の全20コマ。
Concept → Memory → Practice → Reviewの4サイクルを5日ごとに回すのがコツ。

90日合格ロードマップ（働きながら1級を狙う方向け）

• Phase1（0〜30日）：不動産科目フル通読＋図解ノート作成
• Phase2（31〜60日）：買換え特例・軽減税率・3000万円控除を横断比較
• Phase3（61〜90日）：総合問題と実技計算で得点力UP

おすすめ教材・外部リソース

• 国税庁タックスアンサー No.3355（公式条文で要件確認）
• FP3級過去問道場（出題年別に練習可能）
• 【動画】買換え特例を図解で理解

内部リンクでさらに得点力を強化！

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合格者の声：モチベーション維持のヒント

朝5時学習で2ヶ月一発合格したAさんは「数字は語呂合わせ＋毎朝ノート写経」を徹底。
FP2級を98％で突破したBさんは「計算問題は試験2週間前から集中的に」と証言しています。
共通項はアウトプット重視と時間帯の固定です。

まとめ：買換え特例は「10・1億・3年」で満点狙い

• 制度の本質は課税の繰延べ（非課税ではない）
• 所有期間10年超・居住10年以上・譲渡価額1億円以下を暗記
• 買換資産の床50㎡・土地500㎡、取得は前後3年
• 3,000万円控除や軽減税率とは併用NG（選択適用）
• 過去問は数字・併用可否のひっかけに注意

ここまで押さえれば、学科でも実技でも高得点が狙えます。今すぐ過去問を解き、弱点をチェックしてみましょう！

オリジナル練習問題

問題1　譲渡価額の上限

特定居住用財産の買換え特例は、譲渡価額が1億円以下の場合にのみ適用できる。
解答：◯

解説：売却価額が1億円を超えると適用対象外となる。

問題2　所有期間・居住期間の要件

この特例の適用を受けるには、売主が売却した年の1月1日時点で、家屋およびその敷地について所有期間・居住期間ともに10年を超えている必要がある。
解答：◯

解説：所有・居住が10年以上であることが適用要件とされている。

問題3　国内資産要件

買換資産が海外にある住宅であっても、他の要件を満たせば特例の適用を受けられる。
解答：×

解説：売却資産・買換資産のいずれも日本国内に所在することが必要である

問題4　譲渡期限

マイホームの譲渡が令和8年（2026年）1月15日である場合でも、本特例を利用することができる。
解答：×

解説：譲渡日は令和7年12月31日（2025年12月31日）まででなければならない。

問題5　敷地面積の制限

譲渡する敷地の面積が700㎡の場合、500㎡を超える部分に対応する譲渡益については特例が適用されない。
解答：◯

解説：敷地が500㎡を超える場合、超過部分には特例が及ばない。

問題6　買換資産の取得期限

買換資産は令和7年12月31日までに取得すれば、譲渡年が令和7年でなくても特例適用が認められる。
解答：×

解説：買換資産の取得期間は「譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日まで」。単に令和7年12月31日までなら適用されるというわけではなく、譲渡年によって取得期限が異なる。

問題7　居住開始期限

買換資産を取得した年の翌年12月31日までに居住の用に供しなければ特例を失う。
解答：×

解説：居住開始期限は取得時期により異なる。（1）譲渡年またはその前年に取得した場合は、譲渡した年の翌年12月31日まで。（2）譲渡年の翌年に取得した場合は、取得した年の翌年12月31日まで。設問は前者を含んでおらず不完全である。

問題8　譲渡価額と取得価額の関係

譲渡価額が買換資産の取得価額を上回った場合、超過部分に対応する譲渡益には即時課税される。
解答：◯

解説：課税繰延べは取得価額の範囲内であり、超過額はその年分で課税対象となる。

問題9　他の特例との重複適用

買換え特例と居住用財産の3,000万円特別控除は同一譲渡について併用できる。
解答：×

解説：両特例は選択適用であり、重複は不可。

問題10　中古住宅の耐震要件

買換資産が築30年の木造中古住宅で耐震基準適合証明書がない場合でも、買換え特例を受けられる。
解答：×

解説：築25年超の木造住宅は耐震基準適合証明書等で耐震性を証明しないと要件を満たさない。

よくある質問

• 買換え特例と3,000万円特別控除はどちらがお得？
  譲渡益が大きいほど買換え特例の繰延べ効果が高まりますが、具体的な損得はケースによって異なります。試算には国税庁タックスアンサーの事例が参考になります。
• 所有期間が10年未満の場合、使える特例はある？
  所有・居住期間が10年に届かないと買換え特例は適用できませんが、3,000万円特別控除や軽減税率の特例など、ほかの居住用特例を検討できます。
• 譲渡価額が1億円をわずかに超えた場合はどうなる？
  1円でも超過すると買換え特例は適用不可です。付帯設備を別契約にするなどの価格調整は認められません。
• 転勤で空き家期間が3年を超えそうなときは？
  空き家期間が3年を超えると本特例は使えません。売却計画の前倒しや一時帰国して居住実績を作る方法を検討しましょう。関連問題はFP過去問道場で演習できます。
• 買換え特例を使った新居を将来売却すると課税は？
  旧居の繰延べ譲渡益と新居の譲渡益が合算され、一括して課税されます。取得費は旧居の簿価を引継ぎますが、取得時期は引継ぎません。

参考サイト

• 国税庁タックスアンサー No.3355「特定のマイホームを買い換えたときの特例」 ― 買換え特例の最新要件と計算例を確認できます。
• 国税庁 PDF「特定の居住用財産の買換え特例 適用チェック表」 ― 申告前にセルフチェックできる公式様式です。
• 国税庁タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」 ― 3,000万円特別控除との比較に便利です。
• 日本FP協会「FP学習ガイド」 ― 試験公式カリキュラムで本特例の出題範囲を確認できます。
• 国税庁 PDF「買換え等の場合の譲渡損失特例チェックシート」 ― 譲渡損失特例との違いを整理したいときに役立ちます。

初心者のための用語集

• 譲渡所得：不動産や株式など資産を売却して得た利益。売却額から取得費や譲渡費用を差し引いた金額。
• 特定居住用財産の買換え特例：マイホームを売却して新しい住まいを購入する場合、譲渡益への課税を将来に繰り延べできる税制優遇。
• 繰延べ課税：本来その年に納める税金の納付時期を後ろ倒し（繰り延べ）にする仕組み。非課税とは異なる。
• 譲渡価額：売却代金の総額。特例では1億円以下が上限。
• 譲渡益：譲渡価額から取得費・譲渡費用を控除して残る利益額。
• 所有期間・居住期間：それぞれ「登記上の所有年数」と「実際に住んでいた年数」。買換え特例では両方とも10年以上が要件。
• 軽減税率：長期譲渡所得に対して通常より低い税率（10％＋住民税4％）を適用できる制度。
• 3,000万円特別控除：マイホーム売却益から最大3,000万円を差し引ける別の居住用特例。買換え特例との併用は不可。
• 長期譲渡所得：所有期間が5年超の資産を売却したときの譲渡所得区分。税率20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別税0.315％）。
• 簿価：帳簿上の取得価額。買換え特例では旧居の簿価を新居に引き継ぐ。
• 新耐震基準適合：1981年6月以降の建物基準に適合していること。築25年超の木造住宅は耐震証明が必要。
• 空き家期間：転居後、旧居が空き家となっている期間。3年以内に売却しないと特例を受けられない。

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