ファイナンシャルプランナー試験・FP試験に備える！宅建業法（宅地建物取引士、宅地建物取引業、媒介契約、報酬限度）完全攻略ガイド

この記事を読むメリット

ファイナンシャルプランナー試験（以下、FP試験）の不動産分野においては、宅建業法が必ずと言っていいほど出題され、得点源にもなりやすい一方、法律独自の細かい数値や規定の暗記が必要なため、苦手に感じる受験生も少なくありません。そこで本記事では、以下の点にフォーカスして解説しています。

• 過去10年の具体的な出題傾向と頻出論点
• 宅地建物取引士、宅地建物取引業、媒介契約、報酬限度など要点の網羅的解説
• 合格者が実践したおすすめの勉強法・暗記法・学習スケジュール例
• 注意しがちなひっかけ問題への対策と解答テクニック

この記事を読めば、「宅建業法で取りこぼしなく点数を稼ぐ」ための具体的なイメージが湧き、試験当日に落ち着いて解答できるようになります。FP試験の不動産分野における合格ラインを確実に押さえたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

ファイナンシャルプランナー試験における宅建業法の重要性

ファイナンシャルプランナー試験の不動産分野では、税制や法令上の制限など幅広いテーマが問われますが、その中でも宅建業法の出題は毎回ほぼ確実。特に2級試験の場合、過去の出題を見ると、問42あたりで宅建業法が取り上げられるケースが多いです。宅建業法は独特の数値や条文が多く、最初は難解に感じるかもしれませんが、パターンを一度把握してしまえば比較的得点を稼ぎやすい分野でもあります。

不動産分野は苦手とされる受験生が多い一方、得意科目にできれば点数のアドバンテージが取りやすく、他の科目で少々失点しても合格点を確保しやすくなります。そのため、不動産分野の学習で特に「宅建業法」をしっかり押さえておくことは、短期合格を目指すうえで大きな武器になるでしょう。

過去10年の出題傾向をチェック！頻出ポイントを徹底分析

ここでは、過去10年ほどのファイナンシャルプランナー試験の出題例をもとに、宅建業法でどのような問題が頻出なのかを整理します。実際の試験では細かい数字や条文が問われることが多いですが、大きなトレンドとして、以下の論点が特に繰り返し出題されています。

1. 宅地建物取引士の業務範囲

重要事項説明（35条書面）や契約書（37条書面）への記名押印など、「宅建士でなければできない業務」を問う問題が多いです。宅建士証の提示義務や、オンライン重要事項説明（IT重説）の可否など、実務に近い場面での論点も押さえておきましょう。

2. 手付金の制限とクーリング・オフ

宅建業者が自ら売主となる場合の手付金は、売買代金の2割を超える額を受領できないという点が頻出。クーリング・オフの適用範囲（事務所等での契約は除外、8日以内など）や、手付解除の条件についてもよく問われます。

3. 媒介契約の報酬（仲介手数料）上限

売買では「3％+6万円」「4％+2万円」「5％」など（価格800万円以下の低廉な空き家等は33万円（税込）上限の特例あり）、賃貸では「1か月分まで」が原則（長期の空き家等は貸主から最大2.2か月分（税込）まで）…といった報酬計算は定番の出題ポイントです。両手仲介や代理の場合の上限に関するひっかけ問題も多いので、数字をきちんと整理しておきましょう。

4. 宅建業免許の要否

自己所有物件を自ら賃貸する場合は免許不要ですが、他人の不動産を仲介する場合は免許が必要になります。「自ら貸主」「他人物売買」など、どこからどこまでが免許要件に該当するかが出題されやすいです。

5. 専任媒介契約・専属専任媒介契約

契約期間が3か月まで、レインズへの登録が専任7日以内、専属専任5日以内、報告頻度が専任は2週間に1回、専属専任は1週間に1回…などの細かい数字は確実に覚えたいポイントです。

このように、宅建業法の出題範囲はある程度パターン化されています。過去問を繰り返し解くことで傾向をつかみ、数字を正確に暗記しておけば、試験本番で失点するリスクを減らせるでしょう。

宅建業法の基本：宅地建物取引士と宅地建物取引業を正しく理解

宅地建物取引士（宅建士）とは

宅建士とは、宅地建物取引業法で定められた国家資格者のことで、不動産取引における消費者保護を目的に置かれた制度です。主なポイントは以下の通り。

• 重要事項説明（35条書面）の交付と説明を行う
• 37条書面（売買契約書・賃貸借契約書など）への記名押印
• 宅建士証の携帯義務・提示義務

よくある引っかけとして、37条書面の説明義務まで宅建士が負うかどうかが問われる問題があります。37条書面への記名は必要ですが、「対面での詳細説明義務」は必ずしも課されていない点に注意しましょう。

宅地建物取引業（宅建業）とは

宅地建物取引業（以下、宅建業）とは、不特定多数を相手に不動産の売買・交換・貸借の代理または媒介を業として行うことを指します。免許が必要で、下記のように種類が分かれています。

• 国土交通大臣免許：複数の都道府県に事務所がある場合
• 都道府県知事免許：1つの都道府県のみに事務所がある場合

免許は基本的に5年ごとに更新が必要です。自己所有物件を自ら賃貸するだけであれば免許は不要ですが、「他人所有の物件を仲介する」「不特定多数に対して反復継続して不動産取引を行う」といった場合には免許が必要になります。

ファイナンシャルプランナー試験では、「自ら貸主になるケース」と「他人の物件を仲介するケース」を取り違えさせる問題が多いので、どこからが宅建業に該当するのかを明確に区別してください。

媒介契約の種類：一般・専任・専属専任の違いを整理

宅建業法の学習で混乱しやすいのが、媒介契約の種類です。不動産の売却や賃貸を仲介業者に依頼する際、どのような契約形態を結ぶかで依頼者と業者の義務や権利が変わってきます。FP試験でも媒介契約の名称や報告義務、契約期間がよく問われています。

一般媒介契約

• 複数の不動産会社に依頼できる
• 自己発見取引（自分で買主を探して契約すること）も可能
• レインズ登録義務や業務処理状況の定期報告義務はない

自由度が高いですが、不動産会社側からすると優先度が下がりやすい契約形態ともいえます。

専任媒介契約

• 1社の不動産会社にだけ依頼する
• 自己発見取引はOK
• レインズへの登録義務（契約締結から7日以内）
• 業務処理状況の報告義務（2週間に1回以上）
• 契約期間は3か月以内

専属専任媒介契約

• 1社の不動産会社にのみ依頼し、自己発見取引も不可
• レインズ登録は契約締結から5日以内
• 報告義務は1週間に1回以上
• 契約期間は3か月以内

専任・専属専任では期間を3か月以上に設定しても自動的に3か月になるだけで、契約自体が無効になるわけではありません。「6か月と定めたから無効」というひっかけがよく出ますが、その場合でも3か月とみなされるので注意が必要です。

報酬限度額（仲介手数料）の計算方法：正確な暗記が得点のカギ

宅建業法の中でも受験生が特に苦手意識を持つのが、「報酬限度額（仲介手数料）の計算」です。不動産の売買や交換、賃貸の仲介をした場合、宅建業者が受領できる報酬額の上限が法律で厳格に決められています。FP試験でも細かい数値の正誤問題が頻出なので、以下をしっかり押さえておきましょう。

売買・交換の報酬上限

• 取引価格200万円以下：取引価格の5％
• 取引価格200万円超～400万円以下：取引価格の4％＋2万円
• 取引価格400万円超：取引価格の3％＋6万円

媒介の場合、この計算式が基本になりますが、価格800万円以下の低廉な空き家等（令和6年7月1日施行の特例）については依頼者一方から33万円（税込）まで受領できる例外があります。代理の場合はこの上限の2倍まで受け取れますが、両者（売主・買主）から依頼を受けている場合でも合計は2倍までが限度です。

賃貸借の報酬上限

• 居住用建物（長期の空き家等を除く）：貸主・借主合わせて賃料の1か月分（課税業者なら1.1か月分）
• 長期の空き家等（賃貸）：貸主一方から賃料の2.2か月分（税込）まで受領可
• 居住用以外の賃貸借は、権利金の額と賃料の額を基準に計算する場合もある

試験では、しばしば「賃貸の仲介手数料は2か月までOK」といった誤りが選択肢に紛れています。正しくは、居住用であれば原則1か月分ですが、長期の空き家等の特例を除き、これを超えることはできません。実務でも非常に重要なポイントなので覚えておきましょう。

重要事項説明と契約書：35条書面・37条書面の違い

ファイナンシャルプランナー試験でも頻出のトピックに、「35条書面（重要事項説明書）」と「37条書面（契約書）」の違いがあります。不動産の売買や賃貸借契約において、消費者保護を目的とした重要な仕組みです。

35条書面（重要事項説明書）

• 契約の締結前に交付・説明
• 説明するのは宅建士であり、宅建士証の提示が必須
• 物件概要や法令上の制限、手付金、ローンの斡旋情報などを記載

契約前にしっかり購入者（または借主）に物件のリスクや条件を伝えることで、トラブルを防止するのが目的です。

37条書面（契約書）

• 契約成立後、遅滞なく交付
• 宅建士が記名押印するが、35条書面のような詳細説明義務まではない
• 売買価格、引き渡し時期、支払い方法など具体的な契約条件を明記

35条書面と違って必ずしも「対面での口頭説明義務」はありませんが、宅建士が記名することにより不動産取引の安全性を担保しています。

試験では、「37条書面を交付するときも宅建士による説明が必要なのか？」といったひっかけが登場することがあります。結論として、35条書面のように「口頭で詳細説明する義務」はない点に注意してください。

自ら売主制限（8種制限）とクーリング・オフ

宅建業者が自ら売主となる場合、法律上より消費者保護を厚くするために、いくつかの制限がかかります。これがいわゆる「8種制限」と呼ばれるものです。その中でもFP試験で頻出なのが、手付金制限とクーリング・オフです。

手付金の制限

• 宅建業者が自ら売主となり、相手方が一般消費者の場合、売買代金の2割を超える手付金を受領できない
• 手付解除：売主は手付金の倍額を支払うことで契約を解除できる
• 買主は受領した手付金を放棄することで契約解除できる

クーリング・オフ

• 事務所やモデルルームなどの「継続的に使用される場所」以外で締結した契約は、クーリング・オフ（8日間以内）が可能
• 契約締結時にクーリング・オフの説明がなければ、その期間は延長される
• 買主がクーリング・オフを行使した場合、違約金や手付金没収などは一切できない

クーリング・オフは、訪問販売などと同様に消費者保護のために設けられた制度です。事務所等で契約した場合には適用されない点や、「8日以内に書面で解除の意思表示を行う」といったルールを正確に理解しましょう。

過去問を解く際の注意点：ひっかけ問題をどう対処するか

ファイナンシャルプランナー試験に限らず、宅建業法の問題は細かい数字や条文の言い回しを使ったひっかけ選択肢が多いです。注意すべき点をいくつか挙げておきます。

1. 「正しい」か「誤っている」かをしっかり確認

問題文の最後に「正しいものはどれか」「誤っているものはどれか」が記載されていますが、勘違いして逆の選択肢を選ぶミスが意外に多いです。見直しの際も必ずチェックしましょう。

2. 数字や期間の誤りに要注意

• レインズ登録：専任は7日、専属専任は5日
• 専任媒介の報告：2週間に1回、専属専任は1週間に1回
• 手付金の上限：2割
• クーリング・オフ：8日以内

このように数字が多い分野なので、「3日」「10日」など微妙に変えて誤答を誘うパターンが定番です。

3. 宅建士と宅建業者の区別

宅建士はあくまで個人資格であり、宅建業者は免許を受けて営業する法人や個人事業者です。例えば「宅建士がいないと宅地建物取引業ができない」わけではなく、営業所ごとに一定人数の専任宅建士を置かなければならない、というのが正しいルールになります。このあたりの区別を曖昧にしているとミスにつながりやすいです。

効率的な勉強法と学習スケジュール例

宅建業法の学習を効果的に進めるためには、数字や要件を暗記するだけでなく、その法律が「なぜそうなっているのか」を理解することが大切です。特にファイナンシャルプランナー試験においては、実際のライフプラン設計など実務知識と絡めて理解すると記憶に残りやすいでしょう。

1. テキスト＆過去問の使い方

• テキストをざっと読み、全体の流れやキーワード、法律の趣旨を把握
• 過去問を繰り返し解くことで、出題パターンや数字の暗記を定着
• 解説を読んでもわからない箇所はテキストに戻る、の反復

2. 学習時間の目安

• 宅建業法だけなら50～100時間程度確保すると安心
• FP試験全体の中でも不動産分野にしっかり時間を割くことが合格への近道
• 全体の学習時間が取れない場合は、少なくとも宅建業法の頻出ポイントだけは優先的に固めておく

3. 3か月で合格を目指す場合の例

• 【1か月目】インプット重視：テキストで基礎知識を固めつつ、一問一答形式の過去問に触れる
• 【2か月目】過去問演習重視：直近5～10年分を2周以上。解説を読み込む
• 【最終1か月】模試や総合問題で仕上げ：時間を計測し、試験形式に慣れる。苦手分野の総復習

試験直前期に数字や暗記事項を徹底的に叩き込むことで、余計な取りこぼしを減らすことができます。

合格者の体験談：「宅建業法を制する者は不動産分野を制す」

実際の合格者からは、宅建業法の学習を早めに始めておくと、不動産分野全般の理解が進んで非常に有利になるという声が多く聞かれます。

• 「宅建業法は数字が多いけど、一度覚えれば得点源になりやすい。苦手意識を捨ててまずは過去問を潰すといい」（受験者Aさん）
• 「テキストを読みながら数値と制度の意味を整理。そのあと過去問3周くらいしたら安定して8～9割取れるようになった」（受験者Bさん）
• 「媒介契約や報酬上限などは実務イメージと絡めると理解しやすい。数字を暗記するだけではなく、不動産屋さんがどう計算しているのか考えると覚えやすかった」（受験者Cさん）

おすすめ内部リンク：さらにFP試験の得点力を伸ばすために

宅建業法の他にも、FP試験でしっかり得点するためには、全体の学習バランスも大切です。以下の記事では、不動産分野や他科目を含めた総合的な勉強法を紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

• 独学でも最短合格！FP試験の“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイド：学習スケジュールから過去問活用まで徹底解説
• 初心者でも最短合格！FP試験の“6科目徹底攻略”と合格率UPの秘訣を完全公開
• FP試験「不動産」超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド

公的機関・関連リンクの活用で信頼度アップ

不動産やFPに関する法令や制度は改正される可能性があります。必ず直近の情報を確認しながら学習を進めてください。特におすすめの公的機関サイトは以下のとおりです。

• 国土交通省「宅地建物取引業法に関する情報」
  https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/totikensangyo_const_tk_000049.html
• 金融庁「ファイナンシャル・プランニング技能検定」
  https://www.fsa.go.jp/policy/fp/index.html
• 日本ファイナンシャル・プランナーズ協会（日本FP協会）
  https://www.jafp.or.jp/exam/mohan/

また、条例や自治体独自の規制などがある場合もあるので、問題演習時にはその旨にも気をつけましょう。

まとめ：宅建業法攻略で不動産分野の得点力を底上げしよう

ファイナンシャルプランナー試験の不動産分野において、宅建業法は確実に押さえるべき最重要テーマです。とりわけ以下のポイントを意識すると、効率よく得点アップにつながります。

• 宅建士と宅建業者の区別：免許の要否や独占業務などの違いを明確化
• 媒介契約の種類（一般、専任、専属専任）：契約期間・報告義務・レインズ登録期限など数字を整理
• 報酬限度額（売買か賃貸か、媒介か代理かなどで計算式が違う）
• 35条書面、37条書面の違い：どちらに説明義務があるか、記名押印の義務はどちらか
• 自ら売主制限（8種制限）：手付金2割の上限やクーリング・オフ制度（8日以内）
• 過去問演習：問題形式やひっかけパターンに慣れ、数字や期間を確実に暗記

一度しっかり学習しておけば、宅建業法は試験本番で安定した得点源となりやすく、不動産分野の合格ラインを着実にクリアできるはずです。もし苦手意識があるなら、まずは過去問から取り組み、間違えた問題を丁寧に復習していきましょう。

ここまでお読みいただきありがとうございます。次のステップとしては、ぜひ実際の過去問を解いてみてください。「なぜその答えが正解で、他の選択肢が誤りなのか？」を意識しながら解説を読み込むことで、法律や数字の暗記がスムーズに進むでしょう。

さらに深掘りした不動産分野の学習法や、FP全体の学習計画の立て方などは上記の内部リンク先でも解説しています。試験に合格してファイナンシャルプランナーとしての実務に役立てたい方は、ぜひ併せてご覧ください。

（※本記事は2025年5月21日時点での情報をもとに執筆しています。法令や試験制度は改正される可能性があるため、公式サイトや公的機関の情報を必ずご確認ください）

【次の行動：まとめ・要点整理】

• 過去問を3年分以上ピックアップし、宅建業法のみを集中的に解いてみる
• 解説を熟読し、間違えた問題は数字や条文をテキストで再確認
• 合格体験記や実務上の具体的な事例を調べ、知識をイメージと結びつける
• 他の不動産関連分野（税制や権利関係）とも合わせて学習し、総合力をアップ

こうした実践的なアプローチを続ければ、宅建業法のみならず、FP試験の他科目にも良い影響が出てきます。ぜひ学習を進めながら、自信を持って試験本番に臨んでください。

皆さんの合格を心より応援しています。

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オリジナル練習問題

問題1　宅建業免許の有効期間

宅地建物取引業の免許の有効期間は、新規取得・更新を問わず一律で五年である。

解答：◯

解説：宅建業免許は取得後五年間有効で、満了前に更新手続きをしないと失効する（宅建業法第三条）。

問題2　専任宅建士の設置義務

従業員が八名の事務所では、専任の宅地建物取引士を少なくとも二名置かなければならない。

解答：◯

解説：事務所ごとに、取引に従事する者五名につき一名以上の割合で専任宅建士を置く義務があるため、八名の場合は二名必要（宅建業法第三十一条の三）。

問題3　媒介契約の書面交付

宅建業者は、媒介契約を締結したときは遅滞なく書面を作成し、依頼者に記名押印して交付しなければならない。

解答：×

解説：媒介契約書面は宅建業者および記名押印した宅建士が作成・交付すれば足り、依頼者（顧客）の記名押印義務はない（宅建業法第三十四条の二）。

問題4　自動解除特約の禁止

専属専任媒介契約では、契約締結から二週間以内に媒介業者が買主を見つけられなければ自動的に契約が解除される旨の特約を設けてもよい。

解答：◯

解説：媒介契約の期間は最長三か月以内とされており、依頼者を不当に拘束しない短期（本問は二週間）の自動解除特約は許容される（宅建業法第三十四条の二）。

問題5　重要事項説明のタイミング

売買の媒介で重要事項説明書を交付・説明する時期は、売買契約締結後であってもクーリングオフ期間内であれば違反にならない。

解答：×

解説：重要事項説明は売買契約締結前に書面交付し説明するのが義務。契約後では時期遅れとなり法違反（宅建業法第三十五条）。

問題6　報酬限度額（売買・交換四百万円超）

売買価格が八百万円の居住用土地について媒介した場合、宅建業者が受領できる報酬の上限は依頼者双方合わせて二十四万円である。

解答：×

解説：売買価格が四百万円超の場合の報酬上限は「取引価格×３％＋６万円」（税別）。8,000,000円×3％＋60,000円＝300,000円（税別）が各当事者から受領できる上限であり、双方から受領する場合は合計600,000円（税別）が上限となる。

問題7　報酬限度額（賃貸借媒介）

賃貸借の媒介で居住用建物を賃料十万円で賃貸する場合、宅建業者が貸主と借主双方から受け取れる報酬は合計で二十万円を超えてはならない。

解答：×

解説：居住用建物賃貸の報酬上限は賃料１か月分（税別）であるため、本件では10万円（税別）が双方合計の上限。貸主・借主双方から受領する場合は各5万円以内（宅建業法施行規則第16条）。

問題8　免許替え時の保証金

国土交通大臣免許業者が都道府県知事免許へ変更した場合、弁済業務保証金分担金の追加納付は不要である。

解答：◯

解説：保証協会加入業者は免許権者が変わっても脱退しない限り追加分担金の納付義務は発生しない（保証協会規程）。

問題9　取引士証の提示義務

重要事項説明の際、宅地建物取引士は取引士証を提示しなければならないが、オンライン説明の場合は提示義務が免除される。

解答：×

解説：オンライン（IT重説）でも画面を通じて取引士証を提示し、その内容を示さなければならない。免除規定はない（国交省ガイドライン2020年改訂）。

問題10　瑕疵担保責任の特約

宅建業者が売主となる場合、宅建業者は買主が宅建業者であっても売買契約における瑕疵担保責任期間を二ヵ月に短縮することはできない。

解答：×

解説：売主・買主とも宅建業者の場合は一般消費者保護規定が適用されず、両当事者の合意により瑕疵担保責任期間を自由に定められる（宅建業法第四十条但書）。

よくある質問

• 宅建業法はFP試験のどの級で出題されますか？
  FP2級・3級の学科「不動産」分野で毎回1問程度出題され、特にFP2級では問42が定番です。
• 媒介報酬の上限「家賃1か月分」は税込ですか？
  課税事業者の場合、賃料1か月分＋消費税（=1.1か月分）が上限です。
• 数字が覚えられません。効率的な暗記方法は？
  記事で紹介した語呂合わせカード＋過去問3周が効果的です。具体的な手順は独学でも最短合格！FP試験完全攻略ガイドで解説しています。
• 宅建士証の提示タイミングは？
  契約前の35条書面（重要事項説明）を行う際に、宅建士証を提示する義務があります。
• 手付金20％ルールは常に適用されますか？
  買主が宅建業者でない場合に限り、売主（宅建業者）は手付金を代金の20％以内しか受領できません。買主も業者なら制限はありません。
• 試験直前に確認すべき数字は？
  レインズ登録7日・5日、クーリングオフ8日などの期限は要暗記。直前チェックリストはFP試験6科目徹底攻略から無料ダウンロードできます。

参考サイト

• 国土交通省｜宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 — 試験対策の根拠条文を確認できる公式ガイドライン
• 東京都住宅政策本部｜不動産取引の手引き（媒介報酬の上限額） — 媒介報酬計算の具体例が載った行政資料
• 国土交通省｜IT重説・書面電子化マニュアル — IT重説の手続きと留意点をまとめた最新版
• 不動産流通推進センター｜専任媒介契約の有効期間と自動更新の可否 — 媒介契約の期間制限に関する実務Q&A
• 日本FP協会｜FP技能検定 過去問・模範解答 — 公式過去問を無料ダウンロードして演習可能

初心者のための用語集

• 宅建業法：不動産取引の公正と消費者保護を目的とする法律。免許制度や手付金制限などを定める。
• 宅地建物取引士（宅建士）：重要事項説明などを独占的に行う国家資格者。35条書面の説明には宅建士証提示が義務。
• 宅地建物取引業者：宅建業の免許を受けて不動産売買・賃貸の媒介や代理を業として行う事業者。
• 35条書面（重要事項説明書）：契約前に宅建士が買主・借主へ説明・交付する文書。権利関係や法令制限などを記載。
• 37条書面（契約書）：契約成立後に交付する取引内容の最終確認書面。宅建士の記名押印が必要だが内容説明義務はない。
• 媒介契約：売主と不動産会社が結ぶ契約。一般・専任・専属専任の3種類があり、自己発見取引や報告義務が異なる。
• レインズ：指定流通機構の物件情報ネットワーク。専任媒介は7日以内、専属専任は5日以内に登録が義務。
• 媒介報酬（仲介手数料）：宅建業者が受け取れる報酬の上限。売買は「3％＋6万円」方式、賃貸は家賃1か月分が基本。
• 手付金：契約解除権を伴う解約手付。宅建業者が売主の場合、受領上限は売買代金の20％。
• 8種制限：宅建業者が自ら売主となる際の8つの規制。手付金制限やクーリングオフなどを含む。
• クーリング・オフ：事務所以外で契約した場合に買主が無条件で契約解除できる制度。告知日から8日以内に書面通知。

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