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住宅ローン「借りてもいい上限」はどう決まる？
返済負担率（返済比率）とは？銀行審査の基本
住宅ローンを借りる際、金融機関は「年収に対してどれだけ返済負担が重いか」をチェックします。これが返済負担率（返済比率）です。 具体的には、以下の式で計算されます。 返済負担率 ＝ （年間返済額 ÷ 年収） × 100（％）
年間返済額には、住宅ローンの元利返済だけでなく、他のローン（車ローンやカードローン、教育ローンなど）の返済額も含まれるため、借入希望者のローン全体の負担状況を確認する重要な指標です。 銀行審査ラインはおおむね30～35％程度ですが、金融機関ごとに基準は微妙に異なることがあります。 2024年4月の住宅金融支援機構の調査（同年10月時点集計）でも、新規貸出時の平均返済負担率はおよそ19.4％前後で推移しており、20％弱～25％強程度を理想ラインとする専門家が多いのも事実です（2024年4月調査）。
単独審査 vs 夫婦ペアローン──審査ラインの違い
借入上限を考える際には、単独ローンかペアローン（夫婦合算）かによって、実質的な「年収の見られ方」が大きく変わります。 単独ローンでは、主債務者一人の年収のみを基準に審査されるため、「年収倍率」や「返済負担率」が大きくなりがちです。一方、共働き夫婦がペアローンを組むと、夫婦それぞれが返済の責任を負う形（2本のローン）となり、両者の年収を合計して審査されるため、借入可能額が増えやすいメリットがあります。 ただし、ペアローンでは事務手数料や印紙代などが2本分かかる点や、離婚・休職時のリスクなども考慮が必要です。金融機関によっては「連帯債務」や「連帯保証」といった形態を用意している場合もありますので、家族のライフプランに合わせて検討することが大切です。
家計の安全ラインは手取りの20～25％が目安
銀行審査上は「返済負担率30～35％以内」であれば通る可能性がありますが、家計管理の専門家やファイナンシャルプランナーは「手取り収入の20～25％以内」を安全ラインとして推奨することが多いです。 理由としては、長期にわたる返済中に金利上昇やライフイベント（育児休業・転職・介護など）で家計が変動することを見越す必要があるためです。 例えば年収400万円の方でも、手取り収入は月およそ25万円前後となるため、月返済負担が5～6万円を超えると家計が苦しくなるケースがあります。表面的に「銀行審査に通るからOK」ではなく、将来の変動リスクを吸収できる範囲を考えることが重要です。
年収別｜無理なく返せる借入額シミュレーション表
年収300万／400万／500万／600万／800万／1,000万
下記の表は、返済期間35年・元利均等・ボーナス返済なしを前提に、「返済負担率20％～35％」で借りられる概算額を示したものです。あくまで目安ですが、銀行審査の上限（30～35％）と、家計的に無理のない範囲（20～25％）を比較する際の参考になります。
| 年収 | 返済負担率 20％ | 返済負担率 25％ | 返済負担率 30％ | 返済負担率 35％ |
|---|---|---|---|---|
| 300万円 | 約1,800万円～ 2,000万円 | 約2,200万円～ 2,500万円 | 約2,700万円～ 3,000万円 | 約3,100万円～ 3,500万円 |
| 400万円 | 約2,400万円～ 2,700万円 | 約3,000万円～ 3,300万円 | 約3,600万円～ 4,000万円 | 約4,200万円～ 4,700万円 |
| 500万円 | 約3,000万円～ 3,300万円 | 約3,700万円～ 4,100万円 | 約4,500万円～ 4,900万円 | 約5,200万円～ 5,700万円 |
| 600万円 | 約3,600万円～ 4,000万円 | 約4,500万円～ 4,900万円 | 約5,400万円～ 5,900万円 | 約6,300万円～ 6,800万円 |
| 800万円 | 約4,800万円～ 5,300万円 | 約6,000万円～ 6,500万円 | 約7,200万円～ 7,800万円 | 約8,400万円～ 9,100万円 |
| 1,000万円 | 約6,000万円～ 6,500万円 | 約7,500万円～ 8,100万円 | 約9,000万円～ 9,700万円 | 約1億500万円～ 1億1,300万円 |
上記は概算の幅を示しており、実際は金利タイプや他の借入、ボーナス返済などにより変わります。ただし、このように ・銀行審査ライン: 30～35％ ・家計的安全ライン: 20～25％ と視覚的に比べると、「どこまでなら無理なく返せるか」をイメージしやすくなります。
変動0.4％・固定1.5％・金利2％上昇時の月返済比較
続いて、同じ借入額（例：3,000万円、35年返済）を想定し、下記のように3つの金利シナリオで月々の返済額がどれほど変わるかを比較します。
| 金利シナリオ | 月々の返済額(35年・元利均等・3,000万円借入) |
|---|---|
| 変動型0.4％ | 約77,000円/月 |
| 固定1.5％ | 約92,000円/月 |
| 金利2.0％上昇（2.4％想定） | 約115,000円/月 |
上記はあくまで概算ですが、変動金利が極めて低水準の場合と、固定金利1.5％・その後2％上昇したときの試算を比較すると、月返済額が2～3万円も変わります。 もし返済期間が長いほど「金利2.0％上昇」が家計に及ぼすインパクトは大きくなるため、変動型を選ぶ場合は繰上返済や余剰資金の確保が重要です。
総返済額＆利息コストを一目でチェック
上記3,000万円借入の例をさらに詳しく見てみると、下記のような総返済額差が生じます（いずれも35年完済前提）。
- 変動0.4％：総返済額約3,220万円（利息約220万円）
- 固定1.5％：総返済額約3,860万円（利息約860万円）
- 金利2.4％（2％上昇想定）：総返済額約4,830万円（利息約1,830万円）
金利差が1％あるだけで利息負担は数百万円単位で膨らむため、「低金利で借りてラッキー」では終わらず、将来的な金利変動リスクにどこまで備えられるかを冷静に判断する必要があります。 また2024年10月～2025年3月までの金融調査では「変動型利用が76.9％」を占めるとの結果が出ており（2024年4月調査）、多くの世帯が「今は金利が低いから」という理由で変動型を選んでいる状況ですが、万一金利が上がったときの家計シミュレーションが欠かせません。
ボーナス併用返済は危険？リアル家計で検証
ボーナス50％カット時の延滞シミュレーション
ボーナス併用返済は、月々の返済を軽くするために有効な手段ですが、ボーナスが思ったより出なかった場合、一気に支払い困難に陥るリスクがあります。 2022年のある調査（民間保険機構の家計実態調査）では、住宅ローンを延滞した経験者のうち31.5％が「ボーナス減額が原因」と回答しており、特に業種によっては不況期のボーナスカット率が高いことが分かっています（2023年公表データ）。 たとえば、「年収500万円、夏冬ボーナス合計100万円前後」を想定して、ボーナス返済を多めに設定している場合、もし50％カット（50万円しかボーナスが出ない）になれば、予定していたボーナス返済分を補填できず、延滞リスクが高まります。これが続くと、遅延損害金や信用情報への影響など、取り返しのつかない状況を招きかねません。
共働き片方休職・育休シナリオでどう変わる？
共働き家庭でペアローンを組んでいる場合、片方が育児休業や退職をすると、世帯収入は大幅に減少します。 特にペアローンは夫婦両方で分担しているため、休職する側の給与がなくなると、「その分の返済をどこが補うのか？」という問題が起きます。 このタイミングでボーナスが出ない・減少する状況が重なると、想定外の返済ストレスに直面するケースもあります。 実際、育休前に無理めの借入をしていた世帯が休職期間に返済が厳しくなり、親からの援助を仰いだり、ボーナス払いの条件変更を金融機関に相談する事例も少なくありません（2024年～2025年住宅ローン相談事例より）。
借入額を上げても“破綻しない”５つの条件
教育費ピークと重ならない返済計画
子どもの教育費が一番かさむ時期（中学～高校・大学）と住宅ローンの返済負担がピークになる時期が重なると、一気に家計が逼迫します。 文部科学省の統計（2023年4月）によると、高校・大学進学で私立に進むと年間100万円以上の学費が必要になるケースも珍しくありません。 返済計画を立てる際には、教育費が増えるタイミングを見越し、返済額の山場と重ならないようなスケジュールを組む、あるいは繰上返済を行って元本を圧縮しておくなどの工夫が大切です。
車・カードローン残高ゼロで審査枠を最大化
銀行審査では「ほかのローン残高」も含めて返済負担率が算出されます。車ローンやカードローンの残債があると、その分だけ審査時の返済負担率が上がり、希望の借入額が減らされてしまう恐れがあります。 可能であれば、車ローンやカードローンを完済してから住宅ローン審査に臨むことで、審査枠を最大化できます。また、クレジットカードのリボ残高なども見落とさないようにしましょう。
繰上返済シミュレーションで金利上昇リスクを吸収
変動金利を利用している場合、将来金利が1％上昇するだけで返済額が毎月数万円変わる可能性があります。 そこでおすすめなのが、「繰上返済シミュレーション」を定期的に行い、金利上昇があっても余剰資金で元本を圧縮できるかどうかを確認することです。 繰上返済をすることで、支払う利息総額を減らせるだけでなく、もし金利が上がっても返済額が爆発的に増えないようにクッションを持たせることができます。
団信＋就業不能保険で家計リスクヘッジ
住宅ローン契約時には、通常団体信用生命保険（団信）に加入しますが、これはローン契約者が死亡または高度障害状態となった場合にローンが完済される保険です。 しかし、病気やケガで働けなくなる「就業不能」リスクは団信ではカバーできません。そのため、就業不能保険や所得補償保険に加入し、返済資金を確保する手段を持っておくと安心です。 2024年～2025年の各金融機関調査でも「長期離脱時に返済不能となるリスク」を懸念する回答が6割以上に上っており、保険の活用が推奨されています（国土交通省発表）。
家計簿アプリで返済比率を毎月モニタリング
返済負担率は審査時だけでなく、返済開始後も常に変動していきます。年収が上がれば負担率は下がる可能性もありますが、逆に支出が増えれば厳しくなることも。 最近は家計簿アプリが普及しており、毎月の支出項目を自動で集計してくれるサービスも多いので、毎月の収支と返済比率をモニタリングしていくと、早期の対策が打ちやすくなります。
審査落ち or 借り過ぎ破綻…失敗事例から学ぶ３つの落とし穴
車ローン残300万円が原因で希望額600万円減額
ある相談者（年収550万円・30代）が3,500万円の借入を希望したところ、すでに車ローン残300万円を抱えていたため、審査上の返済負担率が高く算出され、最大限度額は2,900万円に減額されたという事例があります。 本来はギリギリ通る見込みだったものの、「ほかのローン残高」が響いて希望額より600万円も下げられた格好です。事前に車ローンを完済しておくか、頭金を多めに用意しておけば回避できた可能性が高いでしょう。
変動0.3％×返済比率40％ → 金利1％上昇で赤字転落
金利が0.3％という超低金利だからと、返済負担率40％近くまで借入を膨らませたケースがあります。 初年度は月々返済10万円弱で済んだため「余裕だ」と感じていたものの、2年後に金利が1％上昇してしまい、月々返済額が3万円近く跳ね上がり家計が赤字に。 返済比率が高いほど、金利上昇時のインパクトも大きくなるという典型的な失敗例です。
ボーナス併用50％ → ボーナスゼロで延滞発生
ボーナス返済を総返済額の50％以上に設定していた方が、会社業績の悪化でボーナスがほぼゼロとなり、数回の返済を延滞してしまった例も報告されています。 ボーナス返済依存度が高いと、少しの業績不調や景気変動が家計にダイレクトに影響し、延滞リスクを高めます。 特に返済の延滞が3ヶ月を超えると一括返済を求められる可能性や、信用情報に重大な傷がつくおそれがあり、慎重なシミュレーションが必要です。
よくある Q&A──夫婦合算の注意点・単身赴任時の住所要件 etc.
Q1：夫婦合算（ペアローン）で借りるとき、どちらかが休職したらどうなる？ A：ペアローンは夫婦それぞれが主債務者となるため、休職中に返済不能リスクが高まる可能性があります。収入がゼロになる方の返済分を代わりに負担できるか、事前に確認し、貯蓄や保険で備えておくことが大切です。 Q2：単身赴任の場合、住宅ローン減税の住所要件はどうなる？ A：住宅ローン減税を受けるには、ローンを借りた住宅に居住し、住民票も移している必要があります。単身赴任で一時的に他住所に住む場合でも、配偶者や家族が引き続きその住宅に住んでいるなら要件を満たすケースがあります。ただし詳細は最新の税制改正情報や管轄税務署に確認が必要です。 Q3：夫が単独ローンで審査落ちしたけど、妻名義なら通る？ A：同じ世帯年収でも、申込者の勤続年数・年収の安定度・信用情報などによって審査結果が変わります。夫名義で落ちても、妻名義で通る場合はありえます。銀行によって見るポイントが違うため、複数行の相談やFPへの相談がおすすめです。 Q4：金利が将来2％以上上がる可能性はある？ A：現状（2023～2025年）では超低金利環境が長引いていますが、海外金利の動向や日本のインフレ率、日銀の金融政策次第では、2％やそれ以上の上昇リスクを否定できません。実際、2025年には固定金利がじわじわ上昇傾向にあり、返済計画の長期シミュレーションが欠かせません。
まとめ ── “借りられる額”より“返せる額”を基準にしよう
銀行の審査ライン（返済負担率30～35％）にギリギリ通れば、多くの住宅ローンを借りられる可能性はあります。しかし、金利が少し上がったり、ボーナスや世帯収入が思うように伸びなかったりすると、家計が苦しくなるリスクは高まります。 「無理のない返済負担率」は、手取り収入の20～25％が目安です。年収別のシミュレーションを確認し、金利上昇リスクや教育費ピーク、車ローン・カードローン残高なども含め、将来のライフプランに合わせた返済計画を立てましょう。 借入れは大きくなるほど住まいの選択肢が増える半面、家計を圧迫するリスクも同時に高まります。“借りられる額”よりも“返せる額”をしっかり見定め、安心して暮らせるマイホームを目指してください。
参考サイト
- 返済負担率（返済比率）とは？計算方法や借入金額の決め方【auじぶん銀行】 － 住宅ローンの返済比率や年収別の借入額目安を専門家がわかりやすく解説しています。
- ご返済シミュレーション【アコム】 － 借入額や返済期間ごとの返済額をシミュレーターで簡単に試算できます。
初心者のための用語集
- 返済負担率（DTI）：年間の住宅ローン返済額を年収で割った割合。銀行審査の基本指標。
- 元利均等返済：毎月の返済額（元金＋利息）が一定となる返済方法。
- 変動金利：市場金利の動向に応じて返済額が変動する金利タイプ。
- 全期間固定金利：借入時の金利が返済期間を通じて変わらない金利タイプ。
- ペアローン：夫婦それぞれが別々にローン契約を結ぶ借入方式。
- 収入合算：配偶者などの年収を合算して審査する方式（連帯債務型や連帯保証型）。
- 繰上返済：余裕資金でローンの元金を予定より早く返済し、利息を削減する方法。
- ボーナス併用返済：月々の返済に加え、ボーナス月にまとめて返済を行う方法。
- 団体信用生命保険（団信）：契約者が死亡・高度障害状態になった際、ローン残高が保険で支払われる保障。
- 就業不能保険：病気やケガで働けなくなった場合に保険金が支払われ、ローン返済をサポート。
- 総量規制：貸金業者からの借入が年収の3分の1までに規制される法律。ただし住宅ローンは対象外。
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【編集後記】
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