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住宅ローン金利タイプ変更完全ガイド｜固定金利切替の手順＆費用を徹底解説

 
住宅ローン金利タイプ変更完全ガイド｜固定金利切替の手順＆費用を徹底解説

金利タイプは途中で変えられる？まずは仕組みを理解しよう

  • 変動型・固定型・固定期間選択型などの基本構造
  • 途中切替が可能となるタイミングや契約上の注意点
住宅ローンを組む際、多くの人が「変動金利」と「固定金利」で迷います。さらに固定金利には「全期間固定型」と「固定期間選択型」があり、どれを選ぶかは返済計画の大きなカギです。実は多くの金融機関で、途中から金利タイプを切り替えられる仕組みがあります。 ただし、切り替え方法や費用、条件は金融機関ごとに異なります。契約書の条項に記載があるケースや、固定期間終了のタイミングでのみ切り替え可能とするルールも多いです。最近は変動から固定への相談が増えていますが、実際に切り替えを実行する前に、まずは仕組みを正しく理解しましょう。

変動・固定・期間選択型の基礎

  • 変動金利：短期プライムレートに連動し、半年ごとに金利見直し
  • 固定金利：借入時点で金利を確定し、返済終了まで同じ利率
  • 固定期間選択型：特定年数のみ固定、終了後に変動か再固定を選ぶ
もっとも利用者が多いのは変動金利で、金利が低く抑えられやすい特徴があります。しかし、金利上昇局面では返済額が増えてしまうリスクを抱えます。一方、全期間固定は返済額が変わらず長期的な安心感はありますが、変動より金利は高めです。期間選択型は中間的な選択肢で、固定期間中は返済が安定し、期間終了後に再び変動か固定を選び直す形です。 日銀の金融政策が転換期を迎えた今（2025年4月・民間調査）、変動金利の引き上げリスクが高まっています。将来のリスクヘッジとして、変動から固定への切り替えを考える人も増加中です。ただし、切り替えにはコストもかかるため、そのメリット・デメリットを丁寧に検討する必要があります。

切替が可能なタイミング（契約条項／固定期間終了 ほか）

  • 金利見直しタイミング（変動は半年ごとの利率変更）
  • 固定期間終了時（期間選択型ならこの時期が切替チャンス）
  • 金融機関の許可を得た任意タイミング（事務手数料が発生しやすい）
変動金利を利用している場合は、半年ごとに金利が見直されるため、その時期に切替を検討するケースも見られます。一方、固定期間選択型の方は、契約で定められた固定期間終了時が主な切替ポイントです。なお、多くの金融機関では、ローン途中であっても手数料を支払うことで任意に切替可能と定めています。 しかし、切替手続きはどのタイミングでもスムーズに行えるわけではありません。金利交渉や審査手続きに加え、物件担保評価や収入状況の変化など、切替時の「再審査」が必要になることもあります。現在のローン契約書をよく読み、切替可能な時期と条件を把握しましょう。

固定切替の手順と必要書類

  • 仮審査から本審査、契約・実行までの具体的な流れ
  • 印鑑証明や源泉徴収票など必要書類のチェックリスト
金利タイプの切替は、「同じ金融機関の中で切り替えるケース」と「別の金融機関に借り換えるケース」の2パターンがあります。どちらの場合も、基本的なフローは大きく変わりませんが、特に他行への借り換えでは書類が増える傾向にあります。以下の流れを押さえれば、手続きのイメージが掴みやすくなります。 また、必要書類をあらかじめ揃えておくと、審査スピードが上がり、希望するタイミングで固定切替を実行しやすくなります。事前に金融機関や司法書士へ確認を取るのがおすすめです。

手続きフロー早見表（仮審査▶本審査▶契約▶実行）

ステップ 概要
仮審査 年収や現在の返済状況を基に、金融機関が大まかな融資可否を判断
本審査 詳細書類や物件評価、信用情報照会などをもとに正式な承認を得る
契約 ローン契約書の締結、印紙税納付、抵当権設定などの手続き
実行 融資が実行され、金利タイプが新たに適用される
上記のステップは「新規借り入れ」と同様の流れですが、同じ銀行内での金利切替であれば審査は簡略化される場合もあります。ただし、他行へ借り換える場合は抵当権の抹消と設定が必要になり、書類手続きや費用が増える点は要注意です。

審査基準は「新規借り入れ」とどう違う？

  • 返済実績（滞納の有無）が重視される
  • 追加融資なしなら年収基準はやや緩和されるケースも
  • 物件評価は再チェック（担保価値に変動が生じていないか）
金利タイプ切替時の審査は、新規にローンを組む場合と似ていますが、大きな違いは「現在の返済実績」が評価に含まれる点です。返済遅延がないか、他の債務状況はどうかなど、金融機関は信用情報を再チェックします。また、追加で借り入れをしない場合、最初の契約ほど厳密にならない金融機関もあるようです。 一方、担保価値の再評価は多くの金融機関で行われます。市場環境や物件の老朽化によって査定が下がると、切替や借り換えが難しくなる可能性があります。最近（2025年4月・調査機関独自調べ）は都市部の地価が上昇傾向にあるため、有利な査定を得られるケースも見られますが、個別事情で異なるので注意が必要です。

費用はいくら？３大コストを数値で比較

  • 事務取扱手数料・保証料・登記費用の内訳を把握
  • 借り換え時に想定以上のコストが発生しないか注意
金利タイプを変える際に最も見落としがちなのが「諸費用」です。切り替えによる金利差だけを見るとお得に思えても、合計コストを加味するとメリットが薄れる場合があります。大きく分けて、事務取扱手数料・保証料・登記費用の3つが主要コストとなります。 また、借り換え先が異なる金融機関であれば「全額繰上返済手数料」や「団体信用生命保険の見直し費用」も発生する可能性があります。特にネット銀行や都市銀行で費用体系が異なるため、事前に複数社を比較することが重要です。

事務取扱手数料・保証料・登記費用

  • 事務取扱手数料：定額 or 借入額×○％（2.2％など）の2パターン
  • 保証料：外枠方式（一括前払い） or 内枠方式（金利上乗せ）
  • 抵当権設定・抹消の登記費用：司法書士報酬＋登録免許税
事務取扱手数料はネット銀行だと「借入額の2.2％」のように定率で設定されることが多く、借入残高が大きい人ほど負担が増えやすいです。一方、メガバンクや地方銀行は定額3万円〜5万円程度という形が一般的ですが、保証料が別途必要になるケースが多くなります。 また、抵当権の設定・抹消には司法書士への報酬のほか、借入金額の0.4％相当の登録免許税がかかることも一般的です。特に他行への借り換えでは、旧ローンの抹消と新ローンの設定両方が必要になるため、書類手数料だけでなくスケジュール面でも注意が必要です。

諸費用合計シミュレーション（借入3,000万円・残30年 等）

費目 試算額 備考
事務手数料 約66万円 借入残3,000万円×2.2％
保証料 約40万円 一括前払い方式（残30年）
登記費用 約15万円 司法書士報酬＋登録免許税
合計 約121万円 実際は印紙税なども含む
上記はあくまで一例ですが、借入残高3,000万円・残期間30年のケースでは諸費用が100万円を優に超えることも珍しくありません。もちろん金利差によって数百万円の利息軽減が見込めるならメリットは大きいですが、軽減額が小さい場合は借り換え効果が薄れてしまいます。切り替えを検討する際は、こうした費用シミュレーションをしっかり行うことがポイントです。

金利シナリオ別“損益分岐ライン”早見表

  • 変動0.7％／1.2％／1.5％と固定2.0％の比較
  • 住宅ローン控除との組み合わせでトータルを判断
固定金利への切替を検討する際、多くの人が気になるのは「どの程度の金利差であれば得か？」という点でしょう。変動が低金利のまま続くなら変動金利を選ぶメリットは大きいですが、金利が上昇すれば返済負担が膨らむリスクがあります。以下では変動金利が0.7％、1.2％、1.5％になった場合と、固定金利2.0％のケースを比較します。 なお、住宅ローン控除（2025年4月時点で一定要件を満たせば最大13年間適用など）は残存年数によって減税効果が変わります。切替後の控除対象額や期間を踏まえて、トータルで判断することが大切です。

固定2.0％⇆変動0.7％／1.2％／1.5％ の場合

  • 変動0.7％：固定2.0％と比較し、当面の返済額は約1〜1.3万円/月ほど安い
  • 変動1.2％：固定2.0％との返済額差は約5,000円〜7,000円/月程度
  • 変動1.5％：固定2.0％との差は数千円/月ほどで、金利上昇リスクを考慮すると微妙
仮に3,000万円・残30年の場合、変動0.7％なら月返済額は約9万円前後、固定2.0％なら約11万円前後が目安です。変動が1.2％に上昇した場合、月返済額は約10万円台となり、固定2.0％との差は約1万円程度に縮まります。さらに1.5％まで上昇すると、固定との差はわずか数千円になるため、「固定で安定を買うほうがいい」と感じる人も増えるでしょう。 ただし、金利は市況に左右されやすく、今後さらに上昇する可能性が高いかどうかは専門家でも予測が難しい部分です。2025年4月・金融調査によると、日本銀行が年内に追加利上げを行う観測もあり、変動金利のベースレートが上がれば返済額が増大します。金利上昇リスクと毎月の負担軽減をどうバランスするかがポイントです。

住宅ローン控除残存年数との合わせ技

  • 控除残り期間が長い人は、切替タイミングを慎重に
  • 控除対象額が下がるデメリットに注意
  • 借り換えで新規ローン審査を受けると別枠扱いになる場合も
住宅ローン控除は、残高の一定割合（1.0％など）が所得税や住民税から控除される制度です。この残存年数がまだ長い場合、返済額が多いほど控除を受けられるため、切り替えによる借入額の減少で控除額が下がる可能性があります。反対に、既に控除が終わる時期に近い人や、そもそも控除があまり受けられない人は、切替の費用負担を吸収しやすいといえます。 また、借り換え後のローンは新規契約とみなされ、再度ローン控除を受けられる条件を満たせるケースもありますが、制度要件は年々変更されるため、最新情報を確認しましょう。2025年4月時点の税制改正情報によると、所得制限や住宅性能要件により控除適用可否が変わるため、個別に専門家へ相談することをおすすめします。

切替に向く人・向かない人チェックリスト

  • ライフプランや資金計画との相性を見極める
  • 金利変動リスクと返済余力のバランスを確認
住宅ローンの金利タイプ切替には明確な向き・不向きがあります。一般に、安定志向や将来の返済額を固定化したい人には固定金利が向き、一方で金利上昇リスクをある程度受け入れられ、高い繰上返済能力がある人には変動金利も選択肢となります。以下のチェックリストを参考に、自分がどちらに当てはまるかを見極めましょう。 実際の判断では、物件の特性や家族構成、転勤や売却予定などのライフイベントも考慮することが不可欠です。切替前に家計状況や将来計画を整理しておくと、迷いが少なくなります。

向く人（長期安定志向／教育費ピーク前 ほか）

  • 長期的な安定返済を重視し、変動リスクを避けたい
  • 子の教育費がこれからかさむ時期で、大幅な返済増が不安
  • 残存期間が長く、金利上昇局面での利息負担を抑えたい
  • 今の収入が将来大きく変わる見込みがなく、返済額固定にメリットあり
上記のような方は、固定金利への切替で大きな安心感を得られます。教育費ピークの時期と金利上昇リスクが重なると、家計が急激に苦しくなる恐れがあり、それを回避したい人は早めに切り替えを検討するケースが多いです。さらに、年齢的に完済時期を80歳までに収めたいなど、長期安定を最優先にする人にも向いています。

向かない人（短期売却予定／繰上返済余力が大きい ほか）

  • 近い将来に売却や住み替えを予定している
  • 繰上返済の原資が豊富で、変動金利の軽減効果をフル活用したい
  • 今後大きな収入アップが見込め、多少の金利上昇は対応可能
  • 物件価値がすでに下がり、担保評価が厳しく借り換えが難しい
短期的に売却や住み替えを考えている方は、わざわざ固定金利へ切り替えコストを負担しても、メリットを十分に回収できない可能性があります。また、繰上返済を積極的に行えるだけの資金力があれば、変動金利の低利率メリットを享受したまま、返済期間を短縮する戦略も有効です。特に変動金利が短期的にはまだ低く抑えられるという見方もあるため、自分のライフプランとの兼ね合いを見極めることが大切です。

まとめ

住宅ローンの金利タイプは、途中で切り替えられる余地があり、変動から固定に移行するケースが増えています。しかし、その判断には事務手数料・保証料・登記費用などの諸経費や、審査手続きの手間を考慮しなければなりません。金利が1％上がるだけでも数百万円規模の利息負担増になる反面、切り替え費用がメリットを相殺する場合もあります。 固定切替を検討するなら、まずは自分のライフイベントや家計状況、残りの返済期間と住宅ローン控除の残存年数を整理しましょう。金利シナリオによる試算や損益分岐ラインの把握、複数の金融機関の比較が欠かせません。短期売却予定や繰上返済余力が十分ある人は、無理に固定金利へ切り替えず、変動金利のメリットを活かす選択も考えられます。 住宅ローンは人生最大の負債とも言われ、金利変動の影響は非常に大きいです。今後も（2025年4月・民間金融情報）によると、日銀の金融政策や海外経済の動向次第で金利水準は変化する可能性があります。柔軟な視点と十分な情報収集を行い、自分にとってベストなタイミングとタイプを見極めましょう。

参考サイト

よくある質問

  • Q.金利タイプは途中でいつでも変更できますか？
  • A.契約条項や固定期間終了後など、あらかじめ定められたタイミングでのみ変更可能です。記事の「切替が可能なタイミング」をご参照ください。
  • Q.固定金利への切替にかかる諸費用はいくらですか？
  • A.事務手数料、保証料、登録免許税、司法書士報酬などを合算すると、借入3,000万円・残期間30年の場合で約147万円が目安です（記事「諸費用合計シミュレーション」を参照）。
  • Q.切替手続きにはどんな書類が必要ですか？
  • A.仮審査申込書、本人確認書類、収入証明書、既存ローンの返済明細などが必要です。詳細は「必要書類」の項目をご確認ください。
  • Q.申込みから実行までどれくらい時間がかかりますか？
  • A.仮審査から本審査、契約、実行まで通常4～8週間程度です。記事中の「手続きフロー早見表」をご参照ください。
  • Q.繰上返済と金利タイプ切替、どちらを優先すべきですか？
  • A.返済額の安定重視なら固定切替、総利息軽減重視なら繰上返済が有効です。ご自身の返済計画やリスク許容度に合わせて選択してください。

初心者のための用語集

  • 変動金利：市場の金利動向に合わせて返済金利が上下するタイプ
  • 固定金利：一定期間または全期間、金利が契約時の水準で固定されるタイプ
  • 期間選択型：一定期間だけ固定金利を選び、その後変動金利に移行するタイプ
  • 仮審査：概算条件の確認を目的に、簡易審査を行うプロセス
  • 本審査：信用情報や収入証明を基に、正式な融資可否を判定する審査
  • 事務取扱手数料：金融機関がローン手続きを代行するために徴収する手数料
  • 保証料：保証会社を利用する際に支払う費用（内枠方式・外枠方式がある）
  • 登録免許税：抵当権設定や所有権移転登記の際に国に納める税金
  • 抵当権：ローン返済確保のため、金融機関が不動産に設定する担保権
  • 住宅ローン控除：年末のローン残高に応じた所得税・住民税の控除制度

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松田 悠寿
㈱ビーシーアップ代表。宅建士・FP2級。人材採用・営業・Webマーケ・資産形成を支援し、採用コンサルやマネープラン相談も対応。株12年・FX7年のスイングトレーダー兼占い師歴15年。四柱推命・風水などで運気と経営を高める情報をブログで発信し、ビジネス・投資・開運術を多角的に発信し、豊かな人生を後押しします。
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