ファイナンシャルプランナー試験で差がつく！不動産所得・事業所得・売上原価・減価償却を30分で攻略する決定版ガイド

「FP試験の税金分野、特に計算問題がややこしくて手が進まない…」
「不動産所得と事業所得の違いがイマイチわからない」
「減価償却の計算って、どうして毎年金額が変わるの？定額法？定率法？」

ファイナンシャルプランナー（FP）試験の合格を目指す多くの方が、このような悩みを抱えています。特に「タックスプランニング」分野における不動産所得と事業所得、売上原価や減価償却の計算方法は、頻出でありながら複雑なため、苦手意識を持つ受験生が後を絶ちません。

しかし、ご安心ください。これらの論点は、正しい知識と計算パターン、そして効率的な学習法さえ身につければ、確実に得点源に変えることができるのです。

この記事では、FP試験に特化したプロのWebライターが、最新の出題傾向と合格者の学習ノウハウを徹底的に分析。あなたの悩みを解決するために、以下の内容を分かりやすく解説します。

• 不動産所得と事業所得の明確な区別がわかる
• 売上原価や減価償却の複雑な計算方法をマスターできる
• 過去10年間の出題傾向に基づいた、狙われる論点がわかる
• 合格者が実践した具体的な学習スケジュールと勉強法がわかる
• 試験本番で使える解答テクニックと、よくある間違いの回避法がわかる

この記事を最後まで読めば、あなたは「税金分野」への苦手意識を克服し、自信を持って試験に臨めるようになっているはずです。さあ、一緒に合格への第一歩を踏み出しましょう！

FP試験「タックスプランニング」の最重要関門！不動産所得・事業所得を徹底解剖

FP試験の税金分野で、まず理解すべきなのが「所得の種類」です。中でも「不動産所得」と「事業所得」は、計算問題の核となる非常に重要なテーマです。それぞれの定義と計算方法を正確に押さえましょう。

まずは基本から！不動産所得と事業所得の決定的な違いとは？

多くの方が「アパートをたくさん持っていたら事業所得？」と混同しがちですが、税法上の区別は規模の大小ではありません。

• 不動産所得：土地や建物などの不動産の「貸付け」によって得られる所得。アパート経営や駐車場の賃貸収入などが該当します。たとえ1室のみの貸付けでも不動産所得です。
• 事業所得：農業、製造業、サービス業など、自らが行う事業から生じる所得。こちらは継続性・独立性・営利性が判断基準となります。

ポイント！
覚え方のコツは、所得の性質をイメージすることです。

• 不動産所得 → 資産を貸すことで得る「不労所得」的なイメージ
• 事業所得 → 自身が活動して稼ぐ「勤労所得」的なイメージ

FP試験では「不動産の貸付けが事業的規模である場合、その所得は事業所得に該当する」といったひっかけ問題が頻出します。正解は「事業的規模であっても不動産所得」です。この基本をしっかり押さえてください。

FP試験で問われる「不動産所得」の計算方法と必要経費の範囲

不動産所得の金額は、以下の計算式で求めます。非常にシンプルなので必ず覚えましょう。

総収入金額に含まれるもの・含まれないもの

• 含まれるもの：毎月の家賃、共益費、礼金、更新料など、返還する必要がないお金。
• 含まれないもの：入居者から預かり、退去時に返還する敷金や保証金。

必要経費になるもの・ならないもの

不動産収入を得るために直接かかった費用が必要経費となります。試験で狙われやすい項目は以下の通りです。

注意！
最大のひっかけポイントは「借入金」の扱いです。利子は経費になりますが、元本の返済は経費になりません。これは、元本返済が単なる「借金の返済」であり、費用ではないためです。この区別は頻出中の頻出論点なので、絶対に間違えないようにしましょう。

FP試験で差がつく「事業所得」の計算方法と青色申告のポイント

事業所得の計算は、不動産所得より少し複雑になります。特に「売上原価」と「青色申告」が重要です。

青色申告特別控除をマスターしよう！

青色申告は、正規の簿記の原則に従って帳簿をつけることで、税制上の様々な特典を受けられる制度です。中でも「青色申告特別控除」は所得金額を大きく圧縮できるため、試験でも頻繁に問われます。

• 65万円控除：正規の簿記（複式簿記）で記帳し、期限内に貸借対照表と損益計算書を添付して確定申告書を提出、かつe-Taxによる電子申告または電子帳簿保存を行う。
• 55万円控除：上記の要件のうち、e-Taxまたは電子帳簿保存を行わない場合。
• 10万円控除：上記の要件を満たさないが、簡易な帳簿で記帳している場合。

この3段階の控除額と要件は、必ずセットで覚えてください。「正規の簿記＋電子申告＝65万円」が基本です。

FP試験受験者がつまずく「売上原価」と「減価償却」の計算方法を完全マスター

不動産所得・事業所得の計算に不可欠なのが「売上原価」と「減価償却費」です。これらは計算問題の定番であり、多くの受験生がつまずくポイント。ここでしっかりとマスターして、ライバルに差をつけましょう。

売上原価の計算は公式を覚えるだけ！【FP試験頻出】

売上原価とは、売り上げた商品そのものの仕入れや製造にかかったコストのことです。計算式は必ず暗記してください。

ポイント！
「期首（年初）の在庫に、今年仕入れた分を足して、そこから期末（年末）に残った在庫を引く」とイメージすれば分かりやすいです。よくある間違いは、最後の「期末商品棚卸高」を足してしまうミスです。「きしゅに仕入れを足して、きまつを引く」と声に出して覚えましょう。

難関「減価償却」を克服！定額法・定率法の計算方法と覚え方のコツ

減価償却とは、パソコンや車、建物など、長期間使用する高額な資産（減価償却資産）の取得費用を、一度に経費にするのではなく、使用できる期間（法定耐用年数）にわたって分割して経費計上する手続きのことです。土地は価値が減らないため、減価償却の対象外です。

定額法と定率法

個人の場合、原則として「定額法」で計算しますが、届出をすれば「定率法」も選択できます。ただし、建物（1998年4月1日以後取得）は定額法しか認められていません。

• 定額法：毎年一定額を償却する方法。計算がシンプル。
  減価償却費 ＝ 取得価額 × 定額法の償却率

   

• 定率法：初めの年の償却額が最も大きく、年々減少していく方法。
  減価償却費 ＝ 未償却残高 × 定率法の償却率

   

覚え方のコツ！

• 定額法 → 毎年、償却「額」が「定」まっている
• 定率法 → 毎年、未償却残高に「定」まった「率」をかける
• 建物は頑丈で安定しているから「定額な性格」と覚える！

最重要ポイント！「月割計算」を忘れないで！

年の途中で資産を取得して事業に使い始めた場合、その年の減価償却費は月割りで計算する必要があります。これが試験で最も狙われるポイントです。

※1ヶ月未満の端数は1ヶ月として切り上げて計算します。

FP試験合格者が実践！「不動産所得と事業所得、減価償却」分野の超効率的な勉強法

ここまで見てきたように、税金分野は覚えるべき公式やルールが満載です。しかし、やみくもに勉強しても効率は上がりません。ここでは、合格者が実践してきた効率的な学習法やスケジュール、便利なツールをご紹介します。

合格までの道のり！リアルな勉強時間と学習スケジュール例

FP試験の合格に必要な勉強時間は、一般的に以下の通りと言われています。

• FP3級：80～150時間
• FP2級：150～300時間

タックスプランニング分野は、全体の20～25%程度の時間を割くのが目安です。例えばFP2級を目指すなら、50～80時間程度が目標となります。

【学習スケジュール例（3ヶ月プラン）】

• 1ヶ月目（基礎固め期）：
  • テキストを読み、YouTube講義を視聴して全体像を把握。
  • 不動産所得、事業所得、減価償却などの基本用語と計算式を理解することに集中。
• 2ヶ月目（演習期）：
  • 過去問題集をひたすら解く。まずは1周、間違えてもいいので最後までやり遂げる。
  • 間違えた問題の解説をしっかり読み込み、なぜ間違えたのかを分析する。
• 3ヶ月目（直前期）：
  • 過去問を2周、3周と繰り返し解き、計算のスピードと精度を上げる。
  • 自分の苦手な論点（月割計算、青色申告の要件など）をノートにまとめ、集中的に復習する。
  • 模擬試験で本番同様の時間配分を体感する。

合格者の多くが「タックス分野は他の分野（不動産、相続など）にも関連するので、早めに学習しておくと後が楽になる」と語っています。学習の順番も意識してみましょう。

過去問は最強の教材！効果的な活用法と注意点

FP試験、特に実技試験は過去問と類似した問題が繰り返し出題される傾向があります。したがって、過去問演習が合格への最短ルートと言っても過言ではありません。

• 最低でも過去5年分は解きましょう。理想は3回以上繰り返すことです。
• 「解いて終わり」はNG。なぜその答えになるのか、他の選択肢はなぜ違うのかを説明できるレベルまで解説を読み込むことが重要です。
• 計算問題は、答えを覚えるのではなく、計算プロセスを自分の手で再現できるようになるまで何度も練習しましょう。

知識が定着する！おすすめ教材＆人気YouTubeチャンネル活用術

独学者の強い味方となるのが、市販のテキストやWeb上のコンテンツです。

おすすめテキスト

• 『みんなが欲しかった！FPの教科書』（TAC出版）：図解が豊富で初学者でも分かりやすいと評判の定番テキスト。
• 『FP合格のトリセツ』（東京リーガルマインド）：フルカラーで読みやすく、後述のYouTube講義と連動しているのが魅力。

おすすめYouTubeチャンネル

• ほんださん / 東大式FPチャンネル：登録者数29万人超を誇る大人気チャンネル。難解な税金のルールを、身近な例え話で面白く解説してくれます。「なぜそうなるのか」という本質的な理解を助けてくれるので、記憶に定着しやすいと評判です。

テキストでの学習に行き詰まったら、こうした動画コンテンツで気分転換を兼ねて学習するのも非常に効果的です。

信頼できる情報源

正確な情報を確認するためには、公的機関のサイトもブックマークしておくと便利です。

• 国税庁：税に関するあらゆるルールの元締めです。確定申告の時期などには特に役立ちます。
• 日本FP協会：試験の申込や過去問の参照ができます。

暗記が苦手な人必見！「不事山譲」など鉄板の語呂合わせ集

複雑なルールは、ユニークな語呂合わせで覚えるのが効果的です。多くの合格者が使ってきた鉄板の語呂合わせをご紹介します。

これらの語呂合わせは、選択問題で一瞬で正解を導き出すための強力な武器になります。

まとめ：重要ポイントを押さえて税金分野を得点源に！

今回は、FP試験の最難関の一つである「不動産所得と事業所得、売上原価や減価償却の計算方法」について、徹底的に解説しました。最後に、合格を掴むための重要ポイントをもう一度おさらいしましょう。

• 所得の区別：不動産所得は「貸付け」、事業所得は「自らの事業」。規模の大小ではないことを理解する。
• 必要経費：借入金の「利子」はOK、「元本」はNG。この違いを明確にする。
• 売上原価：計算式は「期首在庫 ＋ 当期仕入 － 期末在庫」。最後のマイナスを忘れない。
• 減価償却：建物は「定額法」のみ。そして何より「月割計算」を絶対に忘れないこと。
• 勉強法：最強の教材は「過去問」。最低5年分を3回は繰り返し、計算プロセスまで完璧にする。
• ツールの活用：分かりやすいテキストやYouTube動画、語呂合わせを賢く利用して、学習効率を最大化する。

税金分野は、一見すると複雑でとっつきにくいかもしれません。しかし、一つひとつのルールを丁寧に理解し、計算パターンを体に染み込ませれば、必ず安定した得点源になります。むしろ、多くの受験生が苦手とするからこそ、ここで得点できれば大きなアドバンテージとなるのです。

この記事が、あなたのFP試験合格への確かな一助となることを心から願っています。自信を持って、学習を進めてください！

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【さらに学習を深めたいあなたへ！おすすめ記事】

今回のテーマをマスターしたら、次はFP試験全体の攻略法や他の科目の対策も進めましょう！以下の記事も、あなたの合格を力強くサポートします。

• 独学でも最短合格！FP試験の“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイド：学習スケジュールから過去問活用まで徹底解説
• 初心者でも最短合格！FP試験の“6科目徹底攻略”と合格率UPの秘訣を完全公開
• FP試験「税金」超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド

オリジナル練習問題

問題1　土地の減価償却

賃貸用に保有する土地は、減価償却費を必要経費に算入できる。
【解答】×
【解説】土地は時の経過による価値減少が想定されないため、減価償却の対象外。

問題2　建物の減価償却方法

居住用賃貸マンション（鉄筋コンクリート造）を新築取得した場合、減価償却方法は定額法のみが認められる。
【解答】◯
【解説】平成10年4月1日以降に取得した建物は原則として定額法が強制適用。

問題3　不動産所得の必要経費

賃貸不動産の固定資産税は、不動産所得の必要経費に該当する。
【解答】◯
【解説】その年分の賃貸収入を得るために直接要した費用として認められる。

問題4　事業所得における売上原価の算式

売上原価は「期首棚卸高 ＋ 当期仕入高 － 期末棚卸高」で計算する。
【解答】◯
【解説】期首在庫に仕入を加え、期末に残った在庫を差し引くのが原価計算の基本。

問題5　青色申告特別控除

青色申告者であれば、帳簿の形式にかかわらず一律に65万円の青色申告特別控除が受けられる。
【解答】×
【解説】65万円控除を受けるには、複式簿記による記帳と貸借対照表等の添付に加え、①e-Taxでの電子申告または②優良電子帳簿保存のいずれかを満たす必要がある。これらを満たさない複式簿記は55万円控除、簡易帳簿の場合は10万円控除となる。

問題6　少額減価償却資産の特例

青色申告者は、取得価額が30万円未満の減価償却資産を全額損金（必要経費）にできる。
【解答】×
【解説】特例の適用には青色申告者であることに加え、中小企業者等であることが要件。大企業などは対象外。要件を満たす場合は、取得価額30万円未満の資産を年間300万円まで即時費用化できる。

問題7　家事関連費の按分

自宅兼事務所で使用する電気代は、事業で使用した部分が明確に区分できる場合、その部分のみを必要経費にできる。
【解答】◯
【解説】家事関連費は事業使用割合を合理的に区分すれば必要経費に算入可能。

問題8　雑損控除と不動産所得

賃貸用建物が災害で損害を受け、修繕しなかった場合の損失は、不動産所得ではなく雑損控除の対象となる。
【解答】×
【解説】賃貸用資産の災害損失は必要経費または損失として不動産所得の計算上控除される。

問題9　減価償却方法の届出

事業所得の減価償却で定率法を選択したい場合、原則として償却方法の届出書を税務署に提出する必要がある。
【解答】×
【解説】多くの資産の法定償却方法は定率法であり、定率法を適用するだけなら届出は不要。届出が必要なのは、法定方法と異なる方法（例：定額法）を選ぶ場合である。

問題10　土地建物の一括取得

土地と建物を一括購入した場合、譲渡契約書に区分がなくても、建物取得価額を按分計算で算定し減価償却できる。
【解答】◯
【解説】公示地価や固定資産税評価額など合理的な方法で土地・建物を区分して計上する。

よくある質問

• Q. 不動産所得と事業所得の違いが覚えられません。最速で区別するコツは？
  A. 「貸付＝不動産」「販売＝事業」とシンプルに整理しましょう。詳しい覚え方は独学でも最短合格！FP試験完全攻略ガイドで解説しています。
• Q. 売上原価の計算式を試験当日に思い出せる自信がありません。対策は？
  A. 期首＋仕入－期末の順番を声に出して暗唱し、過去問で反復するのが効果的です。公式の使い方は初心者でも最短合格！6科目徹底攻略内のタックス講座を参考にしてください。
• Q. 建物の減価償却が定額法限定になるケースを忘れがちです。暗記法はありますか？
  A. 「建物はテイガク（定額）な性格」という語呂合わせを使い、平成10年4月1日以降取得＝定額法とセットで覚えましょう。
• Q. 青色申告特別控除の65万円と55万円を混同します。簡単に覚える方法は？
  A. 「ろくご→ごーごー→テン（65→55→10）」と階段をイメージして暗記すると効果的です。
• Q. 過去問を何年分解けば合格ラインに届きますか？
  A. 最新5回分を最低3周すると計算問題のパターンが網羅できます。学習スケジュール例はFP試験「税金」超徹底攻略ガイドで公開中です。
• Q. 電卓操作が遅くて時間切れになります。何か時短テクニックは？
  A. 「×償却率→÷12→×使用月数」のキー操作を一連で練習し、税込⇔税抜キー付き電卓に慣れると1問あたり20秒ほど短縮できます。

参考サイト

• 国税庁：不動産所得の必要経費と収入の範囲 — 賃料・礼金・敷金などの取扱いを公式解説。
• 国税庁：減価償却のあらまし — 建物は定額法限定など試験頻出ルールを確認。
• 国税庁：必要経費の知識 — 債務確定の3要件など経費算入基準を整理。
• 国税庁：少額減価償却資産の損金算入特例 — 30万円未満・年間300万円まで一括経費の詳細。
• Money Forward：減価償却のしくみと計算例 — 定額法・定率法の計算プロセスを図解。
• 弥生：売上原価の計算方法 — 期首＋仕入－期末の公式と仕訳例を解説。

初心者のための用語集

• 不動産所得：土地や建物の賃貸で得られる所得。規模に関係なく「貸付＝不動産」と覚える。
• 事業所得：物販やサービス提供など継続的な事業活動から生じる所得。売上原価や青色申告控除が関係する。
• 売上原価：期首棚卸高＋当期仕入高－期末棚卸高で算出する商品の仕入れコスト。
• 減価償却：高額な固定資産の取得価額を耐用年数で分割して経費化する会計処理。
• 月割計算：期中取得資産の減価償却費を「使用月数÷12」で按分する方法。
• 耐用年数：資産ごとに法令で定められた使用可能年数。例：RC造47年、乗用車6年。
• 青色申告特別控除：帳簿の要件を満たすと最大65万円を所得から控除できる制度。
• 5棟10室基準：賃貸が独立家屋5棟以上または貸室10室以上なら事業的規模と判定する目安。
• 少額減価償却資産の特例：青色申告の中小企業が10万円以上30万円未満の資産を当期に全額経費計上できる措置（年間300万円まで）。
• 債務確定の3要件：①12月31日までに債務成立 ②給付事実の発生 ③金額が合理的に算定可能。必要経費計上の判断基準となる。
• 損益通算：「不事山譲」（不動産・事業・山林・譲渡所得）の各損失を他の所得と相殺できる制度。

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