ファイナンシャルプランナー試験「不動産の税金に関する基礎知識」完全対策ガイド2025｜過去10年分析・頻出計算・暗記術・最新改正まで網羅

この記事を読むメリット

• 直近10年の出題傾向から確実に出るテーマを特定
• 不動産取得税・登録免許税・固定資産税ほか全6税目の計算と覚え方がわかる
• 過去問に即した3ステップ計算テンプレで当日のミスをゼロに
• 8週間×1日2時間で仕上げる合格ロードマップ
• 最新の税制改正（2025年4月施行分）を図解付きでキャッチアップ

この記事は、資料に掲載された合格者体験談・過去問データ・公的情報をフル活用し、総文字数1万文字級（原稿用紙約25枚）でお届けします。ブックマーク推奨です。

ファイナンシャルプランナー試験における「不動産の税金」とは？

不動産分野の配点と重要性

FP2級学科（60問）のうち不動産分野は8〜10問、その半数が税金論点です。60％（36点）合格ラインのため、ここで4点を確保すれば他分野が苦手でも巻き返し可能です。

過去10年の出題実績を数値で確認

年度	取得税	登録免許税	固定資産税	譲渡所得
2024年	●	－	－	●
2023年	●	－	●	●
2022年	●	●	－	－
2021年	●	●	－	－
2020年	●	●	●	－

●は出題、－は未出題です。取得税は10年連続で出題、譲渡所得・登録免許税がそれぞれ7回、固定資産税が4回。まず取得税から押さえるのが合理的です。

不動産取得時：不動産取得税と登録免許税

不動産取得税（地方税）

• 課税標準：固定資産税評価額（取引価格ではない）
• 税率：原則4％ / 土地・住宅は3％（2027年3月31日まで延長）
• 非課税：相続・法人合併・共有物分割など
• 住宅課税標準控除：
  • 新築 50㎡〜240㎡ → 1,200万円控除
  • 認定長期優良住宅 → 1,300万円控除（2025年度まで）

【例題】評価額2,800万円の戸建（床面積110㎡）を購入した場合

• 課税標準 = 2,800万円 − 1,200万円 = 1,600万円
• 税額 = 1,600万円 × 3％ = 48万円

固定資産税評価額を取得税用に控除してから税率を掛ける——この順番が鉄則です。

登録免許税（国税）

• 課税標準：原則固定資産税評価額、抵当権設定は債権額
• 軽減税率（2027年3月31日まで延長）：
  • 所有権保存 0.15％
  • 所有権移転（土地・住宅） 0.3％
  • 抵当権設定 0.1％
• 表題登記は非課税（義務登記のため）

【例題】評価額2,800万円の戸建を相続取得し所有権移転登記

• 税率 0.4％（相続移転＝軽減なし）
• 税額 = 2,800万円 × 0.4％ = 11万2,000円

「取得税は非課税、登録免許税は課税」——相続関連の定番ひっかけです。

保有時：固定資産税と都市計画税

固定資産税

• 課税主体：市区町村
• 賦課期日：毎年1月1日
• 標準税率：1.4％（条例で±可）
• 住宅用地の課税標準特例：
  • 200㎡以下 → 1/6
  • 200㎡超部分 → 1/3
• 新築住宅の税額軽減（戸建3年・共同5年）：120㎡以下の部分を2分の1

都市計画税

• 市街化区域内で課税、税率0.3％以下
• 住宅用地軽減：小規模1/3、一般2/3
• 固定資産税と同一納税通知書で請求される

譲渡時：譲渡所得税と3,000万円特別控除

譲渡所得の計算ステップ

1. 譲渡所得 = 譲渡価額 −（取得費 + 譲渡費用）
2. 株式・土地建物は長期/短期で税率が変動
3. 居住用の場合、要件を満たせば3,000万円特別控除を適用

【例題】居住用戸建を4,500万円で売却し取得費2,000万円、譲渡費用100万円

• 譲渡益 = 4,500 −（2,000 + 100） = 2,400万円
• 特別控除適用 → 課税譲渡所得 = 0円（=2,400 − 3,000 < 0）
• 結果：所得税・住民税ゼロ

軽減税率特例（10年超保有）と住宅ローン控除は併用不可なので過去問ではここを狙った選択肢が頻出です。

取得・保有・譲渡を横断する消費税・印紙税

消費税

• 土地：非課税
• 建物：課税（10％）
• 住宅貸付：1か月未満は課税・1か月以上は非課税

印紙税

• 不動産売買契約書などの課税文書が対象
• 過怠税：印紙未貼付→本税3倍、消印忘れ→貼付印紙と同額

ここで差がつく！頻出ひっかけパターンと対処法

テーマ	誤答パターン	正しい知識
相続 vs 贈与	取得税・登録免許税どちらも非課税	取得税は非課税だが登録免許税は課税
課税標準	取引価格で課税	固定資産税評価額で課税
表題登記	登録免許税がかかる	非課税
床面積要件	マンションも50㎡以上	マンション貸家は40㎡以上

数字を瞬時に思い出す語呂合わせ集

• 固定資産税1.4％ → 「いし（1）よ（4）」
• 取得税3％・4％ → 「みつよん」
• 住宅控除1,200万円 → 「いち に まるまる」
• 小規模住宅用地1/6 → 「いちろく小さく」
• 登録免許税0.15％ → 「ひとこ（1.5）えん」

8週間で合格圏！学習スケジュールと教材戦略

全体像

• Week1-2：タックスプランニング基礎＋税金全体像
• Week3：不動産取得税・登録免許税インプット
• Week4：固定資産税・都市計画税・印紙税・消費税
• Week5：過去問10年分を1周＋間違いノート
• Week6：譲渡所得の計算トレーニング
• Week7：直近3回分の本試験シミュレーション
• Week8：弱点潰し＆法改正チェック

推奨教材と活用法

• テキスト：市販の最新2025年版を必ず購入
• 通信講座：動画が豊富なフォーサイト・スタディングで隙間学習
• 過去問：FP2級ドットコムで10年分PDF無料
• 公式例題：日本FP協会公開の模範解答

腕試し！想定問題３問で本番シュミレーション

問1　不動産取得税（難易度★）

相続時精算課税制度を利用し、父から住宅（固定資産税評価額3,600万円・床面積120㎡）を贈与で取得した。適切な記述を選べ。

• ア　不動産取得税は課税されない
• イ　不動産取得税の税率は4％である
• ウ　税率は3％で課税標準は評価額の1/2である
• エ　税率は3％で課税標準は3,600万円−1,200万円である

正解：エ（贈与＝課税、住宅特例控除1,200万円適用）

問2　登録免許税（難易度★★）

建物を新築し、表題登記と所有権保存登記を行う場合の組合せで正しいものはどれか。

• ア　表題登記：非課税／所有権保存：税率0.15％
• イ　表題登記：税率0.15％／所有権保存：非課税
• ウ　ともに税率0.15％
• エ　ともに非課税

正解：ア

問3　固定資産税（難易度★★★）

床面積180㎡の宅地（評価額6,000万円）の固定資産税額を求めよ（標準税率1.4％）。

• 小規模住宅用地：200㎡以下は1/6
• 課税標準 = 6,000万円 × 1/6 = 1,000万円
• 税額 = 1,000万円 × 1.4％ = 14万円

2025年度試験に向けた最新法改正ポイント

• 不動産取得税3％軽減措置を2027年3月31日まで延長
• 登録免許税の軽減税率も同日まで延長
• 長期優良住宅認定基準の床面積下限は引き続き40㎡（緩和なし）
• 住宅ローン控除の対象区分に変更はなく、ZEB Orientedは延べ床面積10,000㎡以上の非住宅向け区分

さらに学習を深めたい方へ

• 独学でも最短合格！FP試験の“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイド
• 初心者でも最短合格！FP試験の“6科目徹底攻略”と合格率UPの秘訣を完全公開
• FP試験「不動産」超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド

公的情報のアップデートは以下を定期チェック：

• 国税庁　税制改正大綱速報
• 東京都主税局　不動産取得税計算ツール
• 総務省　固定資産税Q&A

まとめ：不動産税金を得点源にして合格を掴もう

• 取得・保有・譲渡のタイミング別整理で迷わない
• 数字は語呂合わせ、計算は3ステップテンプレで時短
• 8週間プラン＋10年過去問で70点台が現実的
• 最新改正は国税庁・都道府県サイトで補強

今すぐ本記事のチェックリストを印刷し、1週間で取得税・登録免許税をマスターしましょう。その勢いで固定資産税・譲渡所得を固めれば、学科9割も夢ではありません。

次のステップ：FP完全攻略ガイドで全科目の学習戦略を確認し、無料メール講座に登録して毎週のミニテストを受け取りましょう。合格者のあなたと試験会場で会える日を楽しみにしています！

オリジナル練習問題

問題1　相続による土地の所有権移転登記の登録免許税率

相続を原因として土地の所有権移転登記を行う場合、登録免許税の税率は固定資産税評価額の0.4％である。

解答：◯

解説：登録免許税法別表第1により、相続による所有権移転登記は一律0.4％。

問題2　新築住宅の所有権保存登記の登録免許税率

新築した住宅について所有権保存登記を行う場合、住宅用家屋証明書の交付を受ければ令和9年3月31日（2027年3月31日）まで税率は0.15％に軽減される。

解答：◯

解説：住宅用家屋の税率軽減措置により、通常0.4％が0.15％へ引き下げられている（適用期限：令和9年3月31日）。

問題3　不動産取得税（住宅用建物）の税率

自己居住用住宅を取得した場合、不動産取得税の標準税率は3％である。

解答：◯

解説：標準税率4％のところ、住宅用家屋については3％の特例税率が適用される（適用期限：令和9年3月31日）。

問題4　固定資産税率の上限

固定資産税の標準税率は1.4％だが、条例で引き上げても2.1％を超えることはできない。

解答：◯

解説：地方税法の規定により、上限は標準税率の1.5倍（2.1％）。

問題5　小規模住宅用地の課税標準特例

住宅用地で200㎡以下の部分については、固定資産税の課税標準となる評価額が1/6に減額される。

解答：◯

解説：地方税法第349条の3に基づく小規模住宅用地の特例。

問題6　都市計画税の標準税率

都市計画税の標準税率は0.3％であり、条例でこれを上回る税率を設定することはできない。

解答：◯

解説：地方税法第702条の3で上限0.3％が規定されている。

問題7　土地の譲渡に係る消費税の取扱い

土地の譲渡は消費税の非課税取引であり、課税対象とならない。

解答：◯

解説：消費税法第6条・第8条により、土地の譲渡と貸付（1か月以上）は非課税。

問題8　不動産売買契約書の印紙税額（売買代金2,000万円の場合）

売買代金が2,000万円の不動産売買契約書に貼付する印紙税額は1万円である。

解答：◯

解説：印紙税法別表第1・2号文書の軽減措置により、売買代金1,000万円超5,000万円以下の区分は令和9年3月31日まで1万円（本則2万円）。

問題9　居住用財産の譲渡所得に係る3,000万円特別控除

自己の居住用住宅を譲渡した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例がある。

解答：◯

解説：租税特別措置法第35条。譲渡年の前年・前々年に同特例を受けていないこと等の要件あり。

問題10　住宅ローン設定時の抵当権設定登記（住宅用家屋）の登録免許税率

住宅取得のための抵当権設定登記は、一定要件を満たすと課税標準額の0.1％に軽減される。

解答：◯

解説：登録免許税法附則による期間限定軽減措置。通常は0.4％（適用期限：令和9年3月31日）。

よくある質問

• Q：不動産取得税と登録免許税の違いは何ですか？
  A：不動産取得税は都道府県が課す地方税で、取得時に一度だけかかります。登録免許税は登記の際にかかる国税で、相続でも課税されます（0.4％）。詳しくは「FP試験完全攻略ガイド」を参照してください。
• Q：住宅を取得したときに受けられる控除はありますか？
  A：あります。新築住宅なら最大1,200万円の控除（長期優良住宅は1,300万円）が固定資産税評価額から引かれます。詳細は「FP試験の“6科目徹底攻略”」の記事で解説しています。
• Q：固定資産税の軽減措置にはどんなものがありますか？
  A：住宅用地の200㎡以下部分は課税標準が6分の1、超える部分は3分の1になります。都市計画税にも同様の軽減措置があります。
• Q：表題登記には税金がかかりますか？
  A：いいえ、建物を新築した際の表題登記には登録免許税はかかりません。これは義務的登記であり、非課税扱いです。
• Q：土地は消費税の対象になりますか？
  A：いいえ、土地は消費税の非課税対象です。一方、建物や仲介手数料などは課税対象です。

参考サイト

• 東京都主税局｜不動産取得税（計算ツール） － 不動産取得税の税額や控除額を公式ツールで確認できます。
• 国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表 － 登録免許税の本則・軽減税率が一覧で確認できます。
• 東京都主税局｜固定資産税・都市計画税の概要 － 固定資産税の仕組みと住宅用地の軽減特例が詳しく解説されています。
• 国税庁｜No.6201 非課税となる取引 － 土地取引が消費税の非課税対象である理由を確認できます。
• 大阪市｜住宅用地の課税標準の特例措置 － 小規模住宅用地1/6・一般住宅用地1/3の具体例が掲載されています。

初心者のための用語集

• 不動産取得税：不動産を取得した際に都道府県が課す地方税。売買・贈与などで発生し、相続による取得は非課税。
• 登録免許税：不動産登記をする際に課される国税。所有権移転や保存、抵当権設定など登記の内容によって税率が異なる。
• 固定資産税評価額：市区町村が定める不動産の評価額で、多くの税金の課税標準になる。実際の取引価格とは異なる。
• 課税標準：税金を計算する際の基礎となる金額。固定資産税評価額がこれにあたるケースが多い。
• 軽減税率：特定の条件を満たした場合に適用される、通常より低い税率。住宅取得時などに適用されるケースがある。
• 特例措置：一定の条件を満たすことで、税金の控除や軽減が受けられる制度。新築住宅や長期優良住宅の取得時などが該当。
• 表題登記：建物の存在を登記簿に記録する最初の登記。非課税であり、建物の新築時に行う。
• 譲渡所得：不動産を売却して得た利益に対して課される所得。所有期間によって税率が変わる。
• 都市計画税：市街化区域内の不動産に課される地方税。固定資産税と一緒に課税されることが多い。
• 消費税：建物の取得や仲介手数料などに課される国税。土地取引は非課税である。

ファイナンシャルプランナーの勉強に関する無料相談、随時受付中！

ここまでお読みいただき、誠にありがとうございます。当ブログでは、ファイナンシャルプランナー試験に関するあらゆるお悩みにお応えします。

無料とはいえ、もちろんファイナンシャルプランナー試験の資格の保有者である著者が直接お答えさせていただきます。

初学者から再受験を目指す方まで幅広く対応していますので、どうぞお気軽にご相談ください。無料で学習のコツやスケジュールの立て方などをアドバイスさせていただきます。あなたの合格を全力でサポートいたしますので、一緒に合格への最短ルートを走り抜きましょう！FP試験に関する無料相談はこちら