ファイナンシャルプランナー試験で押さえる「不動産の取引のルール」完全攻略ガイド～公簿取引と実測取引の違いを徹底解説～

この記事を読むと分かること

• ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）の不動産分野における「取引のルール」の基礎を一挙に把握できる
• 公簿取引と実測取引の定義や違い、メリット・デメリットなどを具体的に理解できる
• 過去問の出題傾向やよくある間違い、対策法を知り、試験勉強の効率を高められる
• 勉強時間の目安や学習スケジュール例、合格者の声を参考に学習計画を組み立てられる
• 学習後の次のアクションとして、より深いFP試験対策記事や学習サービスを活用できる

ファイナンシャルプランナー試験の不動産分野で求められる「取引のルール」とは？

ファイナンシャルプランナー試験（以下、FP試験）には、ライフプランや金融、保険、年金・社会保険、不動産、相続・事業承継など多岐にわたる分野の問題が出題されます。その中でも、不動産の分野は「土地や建物の価格評価」「税金の仕組み」「取引のルールや契約実務」などが幅広く問われるため、しっかり学習しておきたい領域です。 特に「不動産の取引のルール」は、実際の売買や仲介といった現場でも重要な知識であり、FP試験でも繰り返し問われる定番テーマのひとつです。具体的には、公簿取引（公簿売買）と実測取引（実測売買）の違い、手付金や契約書のポイント、瑕疵担保責任（契約不適合責任）などと密接に関連しています。

公簿取引と実測取引の違い：まずは基本を押さえよう

不動産売買では、主に「公簿取引」と「実測取引」という2つの取引形態がよく利用されます。FP試験でも頻出論点であり、各取引の特徴やメリット・デメリットを正確に理解しているかどうかで得点に差がつきやすい分野です。

公簿取引（公簿売買）とは

• 定義：登記簿に記載されている土地面積（公簿面積）を基準に、売買代金を決定する方法
• 特徴：実際の面積との差異があっても、原則として売買代金の増減精算を行わない
• メリット：測量費用や時間の節約ができ、手続きが比較的簡便
• デメリット：実際の面積と公簿面積が大きく異なる場合には、将来的にトラブルが発生するリスクがある
• 使われやすいケース：登記面積と実測面積の差があまり問題にならない地域や、差額を気にしない合意がある場合など

実測取引（実測売買）とは

• 定義：土地家屋調査士などが実施する測量によって得られた実測面積を基準に売買代金を決定する方法
• 特徴：契約前に正確な面積を測定し、差があった場合は精算するか、または契約後に測量して差額を精算する仕組み
• メリット：実際の境界や面積を明確にし、後々のトラブルを防ぎやすい
• デメリット：測量費用がかかり、契約までに時間がかかる場合がある
• 使われやすいケース：都心部など坪単価（単価）が高く、面積の差が金額に大きく影響する地域や、正確性が求められるケース

ポイント！ FP試験の問題文では「登記簿面積を基準にして、実測面積と相違があっても精算しないのはどちらか？」といった知識確認が頻繁に出題されます。また、「契約後に測量し、差額を精算する取引形態は？」という形で問われるケースも多く、正確な理解が欠かせません。

ファイナンシャルプランナー試験における出題傾向と例題

FP試験では、公簿取引と実測取引を軸に、関連する法的概念（手付金や契約不適合責任など）を組み合わせた問題も出題されます。以下によくある出題パターンをまとめました。

よくある出題パターン

• 公簿取引と実測取引の定義・メリット・デメリットを問う基礎知識問題
• 契約書における「公簿売買」「実測売買」の表記、手付解除の条件など複数テーマの組み合わせ問題
• 境界確認や測量費用の負担者、誤差の許容範囲（例えば5％）に関する設問
• 契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）や危険負担のルールをからめた応用問題

過去の具体的な例題

• 「登記上の面積を基準にして売買価格を定め、売買成立後に実測を行って面積に差異があった場合に精算しない方式を何というか。」→答えは公簿取引
• 「実測取引において測量後の面積が増えた場合、売買代金はどうなるか。」→答えは契約時に定めた単価で面積の差額を精算する

これらの出題パターンや具体例を解いてみると、「売買の対象である土地の面積について、どの時点で確定させるか」「登記簿面積と実測面積とのずれが生じたときにどう対処するか」を明確に理解していなければ正解が難しい問題が多いことがわかります。

勉強時間の目安と学習スケジュール例

不動産分野だけでなく、FP試験全体の学習を進めるうえで、ある程度の学習時間を確保することが重要です。一般的な目安としては、以下が挙げられます。

• FP3級：80～150時間程度
• FP2級：150～300時間程度

不動産の取引ルールは、不動産分野の中でも基礎的でありながら出題頻度が高いため、学習の優先度は高めです。特に2級以上では実務的かつ応用的な事例問題も増えるので、しっかり時間をかけて理解を深めておくことをおすすめします。

学習スケジュール例

• 試験2～3ヶ月前：
  • テキストや学習サイトで公簿取引と実測取引の定義を理解
  • 関連用語（地積更正登記、境界確定、手付解除、契約不適合責任など）の整理
• 試験1ヶ月前：
  • 過去問演習で、実際の出題パターンを把握
  • 間違えた問題を「なぜ間違えたのか」まで突き詰めてノート化
  • 他科目（金融や保険）と並行して学習時間を確保（1日1～2時間）
• 試験直前：
  • 公簿取引と実測取引の違いを再度確認（比較表を作って覚えるのも有効）
  • 契約実務、手付解除、危険負担など重要論点を総復習
  • 直前模試や問題集で実力確認、時間配分の最終調整

注意！ 不動産分野は他の分野（例えばライフプランやリスク管理など）と比べると、実務的な内容を苦手とする受験生が少なくありません。用語が難しいと感じたら図やイメージで覚える、YouTube解説を視聴してイメージをつかむなど、工夫しながら学習しましょう。

よくある間違いと対策ポイント

不動産の取引ルールに関しては、類似した用語や複雑な実務上の仕組みが原因で、受験生がよく間違いやすいポイントがあります。

公簿取引と境界確認を混同しない

• 公簿取引は、あくまで「登記上の面積（公簿面積）」を基準に取引する方法
• 境界確定や測量の有無は、取引形態（公簿/実測）とは別に行う場合がある

対策：「境界確認＝実測取引」「境界確認不要＝公簿取引」と短絡的に結びつけないよう注意しましょう。

実測取引＝「常に事前測量で面積確定」ではない

• 実測取引には、契約前に測量して面積を確定させる方法と、契約後に測量し差額を精算する方法の2パターンがある

対策：問題文がどちらの形態を想定しているかを読み取り、回答を導く練習が必要です。

手付解除のタイミングと併せて問われることが多い

• 不動産売買では、手付解除（解約手付）や契約不適合責任も重要トピック
• 「実測売買の場合、手付を支払った後に測量したら…」といった応用的な出題もある

対策：単に公簿取引・実測取引の定義だけでなく、実際の契約上の流れもイメージできるようにしておくと効果的です。

おすすめの過去問活用法

不動産の取引のルールに関しては、過去問を解くことで「どのように問われやすいか」を把握するのが早道です。以下のステップを参考にしてみてください。

• テキストや基本書で定義を学ぶ：まずは公簿取引、実測取引、境界確定、手付解除などの用語を整理しよう
• 過去問を一通り解く：間違えた問題は解説を熟読し、ノートに要点をまとめる
• 同じテーマの問題を横断的に復習：年度や回次の違う問題でも、似たテーマが繰り返し出題されているかチェック
• 本試験レベルの模試で最終確認：時間配分も意識しながら解き、理解が不十分なポイントを洗い出して直前期に補強

合格者の声：勉強モチベーションを高めるコツ

受験経験者からは、「不動産分野は用語が難しい反面、慣れると得点しやすい」という声が多く上がっています。モチベーションを保つために、以下の工夫が挙げられました。

• 勉強仲間を作る：オンラインコミュニティやSNSを活用して情報交換や励まし合いをする
• 小さな達成感を積み重ねる：1日1問でもいいので必ず解いて正答し、継続の手応えを得る
• ご褒美設定をする：ある程度のスコアを達成したら、好きなものを食べる・買うなどのご褒美を用意する

試験当日の解答テクニック

1. 文章を最後まで丁寧に読む

公簿取引と実測取引の定義はよく似た表現で出題されることがあるため、「精算するかしないか」「測量を事前にするか契約後か」などキーワードを見落とさないようにしましょう。

2. 解答しづらい場合はマークのみして後回し

時間配分に注意しつつ、迷う問題は仮のマークをしておき、後で見直しに時間を残しましょう。

3. 常識に囚われすぎない

実務経験がある方ほど「実際はこうだよね？」という先入観でミスすることがあります。あくまでも「FP試験の標準的な制度解釈」に基づいて解答しましょう。

さらに学習を深めたい方へのおすすめ記事

不動産分野だけでなく、FP試験全体を効率よく学ぶには、他の科目との横断的学習が重要です。以下の記事もぜひ参照してみてください。

• 独学でも最短合格！FP試験の“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイド：学習スケジュールから過去問活用まで徹底解説
• 初心者でも最短合格！FP試験の“6科目徹底攻略”と合格率UPの秘訣を完全公開
• FP試験「不動産」超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド

公的機関や信頼性のある外部リンクを活用しよう

より詳しい情報や公式な制度内容を確認したい場合は、公的機関のホームページも参考にすると理解が深まります。例えば下記のリンク先では、不動産登記や契約実務に関連する情報を確認できます。

• 法務省：不動産登記制度の概要
• 国土交通省：土地に関する法律・制度
• 一般社団法人 日本FP協会：FP試験の模範解答・合格発表

これらのサイトでは、実際の法改正情報や通達、解釈なども確認できるため、細かい論点まで押さえたい方にとっては心強いリソースです。

まとめ：不動産の取引のルールをマスターして合格ラインを確実に超えよう

• 公簿取引と実測取引の違いは、不動産分野の基礎中の基礎ながら頻出テーマ
• 手付解除、契約不適合責任、境界問題など、併せて問われる論点も多いため総合的に学習する
• 過去問を繰り返し解くことで、出題パターンやキーワードを把握しやすい
• 勉強時間の目安を立て、学習スケジュールを組むことが重要
• 試験直前期はポイントを整理したノートや比較表を利用し、効率よく復習

FP試験の不動産分野を攻略するうえで、公簿取引と実測取引の違いを理解することは大きな一歩です。また、これらの知識は実務や日常生活での不動産トラブル回避にもつながるため、学んで損はありません。ぜひ本記事の内容を活用し、次回の試験で高得点を狙ってください。 学習をさらに深めたい方は、前述のおすすめ記事へのリンクから詳細情報をチェックしてみましょう。ファイナンシャルプランナー試験は科目数が多く大変ですが、コツコツと学習を重ねれば必ず合格につながります。あなたの挑戦を応援しています！

オリジナル練習問題

問題1　公簿売買における面積差異と代金調整

土地売買契約を公簿取引（登記簿面積準拠）とした場合、引渡し後に実測面積が登記簿面積より少なくても、買主は売買代金の減額を請求できない。 解答：◯ 解説：公簿売買は面積の正確さを保証しない「数量不担保売買」にあたるため、面積差異があっても原則として代金調整は行われない（ただし著しい不足で契約目的の達成が困難になる場合は契約不適合責任が問題となり得る）。

問題2　公簿売買と契約解除の可否

公簿売買において実測面積が登記簿面積より10％以上不足していた場合、買主は民法566条に基づき契約を解除できる。 解答：× 解説：数量不足に関する旧民法566条等の規定は2020年改正で削除されており、公簿売買では面積保証がないため割合基準のみで解除権は発生しない。解除を主張するには、面積不足が契約目的を著しく妨げ、契約不適合責任（現行民法）に該当するほど重大である必要がある。

問題3　実測売買と代金精算

実測取引で引渡し後に面積が契約面積より大きいことが判明したとき、買主は超過分の代金を追加で支払う義務がある。 解答：◯ 解説：実測売買は単価×実測面積で最終精算する「面積等価売買」であり、面積増減に応じて代金を精算するのが原則。

問題4　境界未確定地の公簿売買

筆界未確定の土地を公簿取引で売買する場合、売主は境界確定義務を負わないため、買主は境界確定を理由に契約解除を請求できない。 解答：× 解説：筆界が不明確であることは瑕疵に当たる可能性があり、買主は契約目的が達成できないとして解除や損害賠償を請求し得る。

問題5　実測売買と公共測量成果

実測売買契約において、測量方法に関する定めがない場合でも、公共基準点を用いた地積測量図による面積が優先して代金計算に用いられる。 解答：◯ 解説：契約に特約がない限り、一般的な取引慣行として最新の公共基準点を用いた実測面積で精算するのが合理的とされる。

問題6　公簿売買と登記簿訂正義務

公簿売買契約締結後に登記簿面積が訂正された場合、売主は自己の費用で登記簿を元の面積に戻す義務を負う。 解答：× 解説：公簿売買は登記簿面積を前提にした取引であり、訂正後の面積が真実を反映するならば、売主に元へ戻す義務はない。

問題7　実測売買と手付解除期間

実測売買で手付解除を行う場合、売主または買主が履行に着手するまでであれば、面積確定前でも手付解除が認められる。 解答：◯ 解説：民法557条により手付解除は当事者のいずれかが履行に着手するまで有効であり、売買形態にかかわらず適用される。

問題8　実測売買の特約と代金精算免除

実測売買であっても、契約書に「実測精算は行わない」と明記すれば、面積増減分の代金精算義務を排除できる。 解答：◯ 解説：民法は任意規定であるため、当事者が合理的に合意すれば精算不要とする特約も有効。

問題9　公簿売買と契約不適合責任

公簿売買において実測面積が著しく不足している場合でも、売主は契約不適合責任を負わない。 解答：× 解説：数量保証はなくても、面積不足が通常予想される範囲を超えれば「目的物の性質・品質の契約不適合」として追完請求や代金減額請求の対象になり得る。

問題10　実測売買と測量費用負担

実測売買の測量費用は原則として売主が負担するが、契約で買主負担と定めることも可能である。 解答：◯ 解説：費用負担は当事者の合意によって自由に定められるため、買主負担とする特約も有効。

よくある質問

• 公簿取引と実測取引はどちらが試験でよく出題されますか？ 両方が頻出ですが、直近では実測取引を前提に面積差の精算方法を問う応用問題が増えています。詳しい傾向はFP試験「不動産」超徹底攻略！で解説しています。
• 過去問は何年分を解けば十分でしょうか？ 最低でも直近５年（10回分）は解きましょう。類似論点が繰り返し出るため、アウトプット量が合格率を左右します。
• 面積差の許容範囲「５％」は必ず覚える必要がありますか？ はい。計算・判定問題のキー数字なので暗記必須です。語呂合わせ「ゴーパー（5％）でゴーパス（合格）」で覚えると便利です。
• 測量費用の負担者は試験でどう問われますか？ 条文上は当事者間の合意ですが、選択肢では「売主負担」が最も多く出題されます。契約自由の原則により例外もある点を押さえておきましょう。
• 手付解除と履行着手の関係が覚えにくいのですがコツは？ 「手付解除＝相手が動く前まで」と覚えましょう。売主・買主いずれかが履行に着手したら解除不可です。
• 独学でも合格できますか？ 可能です。効率化のポイントは要点整理→過去問演習→弱点復習の３サイクルを回すこと。学習ロードマップはFP試験・完全攻略ガイドにまとめています。
• 勉強時間の目安はどのくらいですか？ 不動産分野だけなら10〜20時間、FP2級全体では150〜300時間が一般的です（個人差あり）。
• 試験直前のおすすめ復習方法は？ ①比較表を見直す→②誤答ノートを読む→③２分タイマーで計算問題を３問解く——この３点セットを前日・当日朝に行うと記憶が定着します。

参考サイト

• 日本FP協会『FP学習ガイド（不動産分野）』 ― 出題範囲と「売買対象面積（公簿・実測）」を公式ドキュメントで確認できます。
• 法務省『民法（債権関係）改正に関する検討事項 詳細版』 ― 手付解除・契約不適合責任など最新条文改正の根拠資料です。
• 国土交通省『地籍調査の概要と手続き』 ― 境界確定と測量フローを図解付きで理解できます。
• 全日本不動産協会『実測売買 Q&A』 ― 実測売買と公簿売買の違いを実務家目線で整理した解説。
• 月刊不動産『“公簿売買”と面積差トラブルの実例解説』 ― 最高裁判例を踏まえた面積誤差5％ルールの詳細が読めます。

初心者のための用語集

• 公簿取引：登記簿の面積を基準に売買価格を決め、実測との差異があっても代金を精算しない取引方法。
• 実測取引：土地を測量して得た実測面積を基準にし、登記簿との差異を清算する取引方法。
• 地積更正登記：登記簿の面積（地積）と実測面積が異なる場合に、正しい面積へ修正する手続き。
• 手付解除：買主が支払った手付金を放棄、売主が倍返しすることで契約を解除できる制度。相手が履行に着手すると行使できない。
• 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）：引渡し物が契約内容に適合しない場合に、売主が負う修補・損害賠償等の責任。
• 危険負担：契約成立後、引渡し前に目的物が滅失・損傷した場合、売買代金の支払義務が残るかを定める民法上のルール。
• 境界確定測量：隣地所有者の立会いのもとで境界を確定し、境界標を設置する正式な測量方法。
• 現況有姿売買：物件を現状のまま（瑕疵含む）引き渡す売買形式。面積基準は問わない。
• 履行に着手：契約当事者が約定義務の一部を実行し始めた状態。手付解除の可否判断の基準となる。
• 清算単価：実測取引で面積差額を精算する際に用いる、1㎡（または1坪）あたりの単価。
• 契約自由の原則：契約内容を当事者間で自由に決定できる私法上の原則。ただし強行規定に反しない範囲で有効。

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