住宅ローン審査に落ちる人が増えている？ まずは現状把握
- 2018〜2025年にかけて住宅ローンの承認率はやや下降傾向
- 年収・信用情報・担保評価の 3 大指標が重視される
近年、住宅ローン審査で「思ったより厳しかった」という声が増えています。金融庁や全国銀行協会の最新レポートでも、2018 年頃は全体的に審査通過率が高めだった一方、2024〜2025 年にかけては細かい属性確認が徹底され、承認率が伸び悩む傾向が報告されています。
特に注目されるのが「年収」「信用情報」「担保評価」という 3 つの指標です。高額物件やフルローン希望の場合は、これら 3 指標すべてが一定の水準に達していないと審査が通らないケースが増えています。以下では、その指標がどのように審査に影響するのかを具体的に見ていきましょう。
審査承認率の推移（2018〜2025 年）
金融庁などの公開資料を総合すると、2018 年時点の実質的な承認率は 60〜70% 程度と推計されていました。一方、2025 年にかけては 50〜60% 程度まで落ち込む可能性が指摘されています。背景には以下のような要因が挙げられます。
- 個人信用情報開示件数の増加に伴い、延滞履歴のある人が精査されやすくなった
- 不確定な収入（歩合制や自営業の赤字決算など）を厳しく見る金融機関が増えた
- 担保価値の低い物件（築古や再建築不可など）に対する融資姿勢が消極化
実際に、2024 年以降は信用情報機関への自己開示の件数が増加し、スマホ料金やクレジットカードの滞納歴が見つかるケースも目立っています。こうした要素が審査のハードルを上げているのです。
主要 3 指標（年収／信用情報／担保評価）の重み
住宅ローン審査では、以下の 3 指標が特に重要とされています。
- 年収：返済負担率や安定性がチェックされる
- 信用情報：クレジットやカードローン、スマホ端末分割の滞納や借入状況が確認される
- 担保評価：物件の築年数や構造、立地などから融資可能額が算出される
年収が高くても信用情報に傷があったり、担保評価が低い築古物件を選んでしまうと審査難度は一気に上がります。逆に、年収がそこまで高くなくても、信用情報に問題がなく、担保評価が十分に出る物件ならば審査通過の可能性が高まります。
“8 つの NG 行動”早見表
ここからは、審査落ちの原因になりやすい代表的な 8 つの NG 行動を一覧表にまとめました。落ちる理由と、すぐに実行できる対策のセットで確認しておきましょう。
| NG 行動 |
落ちる理由 |
今すぐできる対策 |
| 返済負担率 30% 超 |
月々返済額が年収に対して過剰であり、返済困難と判断される |
頭金増額、借入期間延長、返済負担率を 25% 以内に調整 |
| 多重クレジット利用・リボ残高 |
既存借入の負担が大きく、新規ローン返済余力がないとみなされる |
リボ・カードローンは 3 か月前までに完済しておく |
| ボーナス依存の返済計画 |
景気変動や業績悪化でボーナスが減ると返済不能になるリスクが高い |
基本返済は月収ベースで組み、ボーナス分は控えめに設定 |
| 転職直後・自営業の赤字決算 |
安定した収入が見込めず、長期返済に不安があると判断される |
転職予定は 1 年前倒し、自営業は必要経費を見直して黒字化 |
| スマホ料金の延滞履歴 |
端末分割の滞納が信用情報に登録され、信用度が大幅に下がる |
延滞解消後も信用情報は 5 年程度残るので早めに完済 |
| 消費者金融・カードローンの直近借入 |
高金利借入に頼る状況は信用力が低いと判断される |
借入は極力まとめて完済、審査前の新規借入は避ける |
| 担保評価が低い築古・狭小物件 |
物件の融資担保価値が低く、必要額を借りられない |
リフォーム見積書を用意して資産価値をアピール |
| 建築確認未取得・再建築不可土地 |
建物が法的に認められておらず、銀行が担保とみなせない |
建築確認や再建築可への変更が難しい場合は購入自体を再検討 |
NG①〜NG④ ― 収入・支出まわりの落とし穴
- 毎月の返済計画が甘いと、審査時に「返済能力不足」と判断される
- 過剰なクレジット・リボ残は借金総額を大きく見せる
① 返済負担率オーバー
住宅ローン審査の要となる指標が「返済負担率」です。これは
年間返済額 ÷ 年収 × 100
で算出され、住宅ローン業界では一般的に
30% 超は危険とされています。実際、全国銀行協会の最新統計でも「 30% 超の負担率で審査を申し込むと承認率が大幅に下がる」という結果が出ています。
たとえば年収 500 万円の方が、年間返済額を 180 万円（毎月 15 万円）に設定すると返済負担率は 36% にもなります。これでは審査が通りづらいため、頭金を入れるか返済期間を長めに設定し、負担率を 25% 前後に抑えるのが効果的です。
② 多重クレジット利用・リボ残高
複数のクレジットカードを所有し、リボ払いやキャッシング枠を使い切っている場合、住宅ローン審査で「既存の借入が多すぎる」と見なされます。リボ残高は月々の支払額が少なくても、合計債務が大きくなる特徴があります。さらに延滞リスクも高いと判断されるため、住宅ローンの新規融資が厳しくなりがちです。
審査前にはできるだけリボ残高やカードローンを完済し、クレジットカードの枚数も整理しておくことが望ましいでしょう。なお、直近 3 か月以内の完済履歴を作っておくと信用情報への印象がよくなり、審査通過率が上がる可能性があります。
③ ボーナス依存の返済計画
ボーナス時期にまとめて返済し、毎月の負担を下げるプランは一見魅力的ですが、景気や会社の業績次第でボーナス額が変動するリスクがあります。金融機関は「安定しない返済源資」として厳しく見るため、ボーナス依存度が高い返済計画は審査落ちの原因になりやすいのです。
実際に、ボーナスカットや業績悪化で収入が減り、返済トラブルに陥るケースも少なくありません。安全策としては、ボーナス返済分を月々返済の 10〜20% 以内に抑え、それ以上は「想定外の繰上返済」に回すスタイルが好まれます。
④ 転職直後・自営業の確定申告赤字
転職して間もないタイミングは、勤続年数が十分でないために審査ハードルが上がります。とくに 1 年未満だと、安定的な給与を得ているかどうか不明と見なされる傾向があります。同じく自営業の場合、直近 2 期が赤字決算だと、返済能力を証明しにくくなります。
転職を予定しているなら、少なくとも 1 年以上前倒しするか、転職後に安定してから 1 年〜 2 年待って申し込む方が望ましいでしょう。また自営業やフリーランスの場合は、必要経費の計上を見直して黒字化を図り、確定申告書や決算書の利益をしっかり確保することが審査を通過するための近道です。
NG⑤〜NG⑧ ― 信用情報＆物件評価の落とし穴
- スマホ延滞や高金利借入は信用情報に傷を残す
- 担保評価が低い物件は融資率が下がり、資金不足になる
⑤ スマホ料金の延滞履歴
スマホ端末の分割払いはれっきとしたクレジット契約です。強制解約や 2〜 3 か月以上の延滞歴があると信用情報機関に「異動情報」として登録され、住宅ローン審査に大きく響きます。延滞を解消しても 5 年程度は記録が残るため、一度でも長期延滞すると金融機関による評価は厳しくなりがちです。
スマホ料金は小額とはいえ、滞納を繰り返すのは禁物です。すでに延滞履歴がある人は、まずは完済し、そのうえで信用情報の開示請求をして状況を確認しましょう。携帯料金を軽視しないことが、住宅ローン審査の第一歩です。
⑥ 消費者金融・カードローンの直近借入
「あと数万円足りないから」と気軽に消費者金融やカードローンを利用していると、いざ住宅ローン審査の際に「無計画な借入が多い」と判断されます。特に直近 6 か月で何度も借入と返済を繰り返している場合は、安定した資金管理ができていないと見なされやすいです。
その結果、審査落ちだけでなく、借入希望額を大幅に下げられたり、金利上乗せを提示されたりと、厳しい条件になりがちです。住宅ローン申込の 3 か月から 6 か月前には、消費者金融やカードローンの借入履歴を整理し、無駄なショッピング枠もできる限り解約しておきましょう。
⑦ 担保評価が低い築古・狭小物件
金融機関は物件の担保評価をもとに融資可能額を決定します。築年数が古かったり、狭小地で再販価値が低いとみなされる物件だと、必要な借入額を満たせず自己資金が不足する場合があります。
築 30 年〜 40 年の木造住宅などは、残存耐用年数を短く査定されがちです。その結果、想定より 2〜 3 割低い評価となり、頭金を増やさないとローンが組めないケースが多発しています。狭小物件も同様に流動性が低く、金融機関が慎重に判断するため要注意です。
⑧ 建築確認未取得・再建築不可土地
都市部では、狭い私道に面していたり、昔ながらの再建築不可物件が残っています。こうした土地や建物は法的に建て替えができないため、担保価値がほとんどつきません。建築確認が未取得の物件も同様で、「違法建築の可能性がある」として融資拒否されることがあります。
もし建築確認未取得の場合は、後から申請して取得できるかどうかを専門家に相談しましょう。再建築不可の土地については、銀行によってそもそも審査対象外とするケースがあるので、購入を検討する段階から要注意です。
今日からできる“審査クリア”対策 ７ 選
- 返済シミュレーションやリボ完済など、すぐ始められる対策が多数
- 金融機関ごとの特徴を研究して有利な条件を狙うのがカギ
事前審査シミュレーション＆返済負担率 25% 以内設定
最初にやるべきは、希望借入額や金利、返済期間を入れて返済負担率を試算することです。住宅金融支援機構や各銀行の公式サイトにはローンシミュレーターが用意されていますので、事前に試し、返済負担率を
25% 以内に抑える計画を立てましょう。
以下は簡単な返済負担率シミュレーション例です。年収 500 万円の場合、毎月返済額を 10 万円に設定すると年間返済額は 120 万円となり、負担率は約 24% です。この程度ならば審査でも「無理のない返済プラン」と判断されやすくなります。
＜図表 1：返済負担率シミュレーション表（イメージ）＞
| 年収 |
毎月返済額 |
年間返済額 |
返済負担率 |
| 400 万円 |
8 万円 |
96 万円 |
24% |
| 500 万円 |
10 万円 |
120 万円 |
24% |
| 600 万円 |
12 万円 |
144 万円 |
24% |
クレカ・リボ残高を 3 か月前までに完済
リボ残高やキャッシング枠を抱えている人は、余裕があれば早めに完済して信用情報をきれいにしておきましょう。信用情報機関は延滞だけでなく、借入総額や毎月の返済状況も記録しています。リボ完済実績があれば「計画的に返済している」と評価されやすくなります。
クレジットカードが多い場合は、使用頻度の低いものを解約するのも一手です。カードの枚数を減らすだけで審査の印象が改善することもあります。
転職予定があるなら 1 年以上前倒し
審査では「勤続年数」が重視されます。もし転職を考えているなら、あえて前倒しして早めに新しい職場での勤続期間を積む方が有利です。転職後すぐの申し込みは不安定と見られがちですが、転職して 1 年以上たてば実質的に安定収入と認められやすくなります。
すでに転職済みの場合は、少なくとも次の賞与や昇給実績が出るまでは申し込みを待つのがベター。短期的に審査に通りづらい人は、家賃補助や副業収入など、銀行にアピールできる情報を整理しておくとよいでしょう。
共同名義（ペアローン／収入合算）のメリット・注意点
夫婦や親子での購入なら、収入合算やペアローンも選択肢です。ペアローンはそれぞれが別々にローンを組むため、双方の収入をフルに使って借入上限を引き上げられるメリットがあります。ただし、どちらかが亡くなった場合にももう一方のローンは残るなどリスクもあります。
収入合算では「合算者」は主債務者の連帯保証人となる形が一般的です。合算上限を配偶者年収の 50% までとする金融機関もあれば、全額合算できるところもあります。いずれにせよ、合算者にも勤続年数や信用情報が厳しくチェックされる点に留意しましょう。
物件評価アップのコツ（リフォーム見積書添付 等）
築古や狭小物件でもリフォーム予定や耐震補強計画がある場合、見積書や施工業者のプランを事前に用意しておくと評価が上がる場合があります。銀行によっては「リフォーム一体型ローン」を用意しており、改修後の資産価値を加味して融資額を上乗せできるケースもあります。
図表 2 のように「現在価値 → リフォーム後価値」をビジュアルで示すなど、数字ベースで将来価値をアピールすると効果的です。
＜図表 2：物件評価イメージ（リフォーム一体型ローン活用例）＞
| 評価項目 |
リフォーム前 |
リフォーム後 |
| 建物評価額 |
1,000 万円 |
1,300 万円 |
| 耐震基準 |
未確認 |
適合証明取得 |
| 実質担保価値 |
1,200 万円 |
1,500 万円 |
保証料一括 vs 金利上乗せの選択で審査難度が変わる
ローン契約時の保証料を一括で支払うか、金利に上乗せして分割支払いにするかは、金融機関や借入条件によって審査上の扱いが異なることがあります。一括で支払う余裕がある場合は「自己資金にゆとりがある」と判断され、審査を通しやすい側面もあります。
逆に、自己資金がぎりぎりで保証料を上乗せするプランを選ぶと、借入総額が大きく見えるため、返済負担率が上昇し審査に影響する可能性もあるのです。事前にシミュレーションして、どちらが得策か吟味しておきましょう。
ネット／地方銀行／信金…金融機関ごとの審査基準差を逆手に取る
メガバンクに比べ、ネット銀行や地方銀行は比較的柔軟な審査を行う傾向があります。また、信用金庫や信用組合は地域に根差した独自の基準を持つため、転職直後の人や自営業にも理解がある場合があります。
自分の属性や物件特性に合った金融機関を探すことで、審査落ちリスクを大幅に下げられます。とくに自営業の方は、地元の信金やネット銀行で独自のプランを展開しているかをチェックしてみましょう。
ケーススタディ３選 ― 落ちた理由と逆転承認のリアル
- 実際の失敗例から学ぶと、対策の具体イメージがつかみやすい
- 対策のタイミングを逃さなければ逆転も可能
年収 450 万円・リボ残高 80 万円 → 完済後に再挑戦
A さんは年収 450 万円で都内のマンションをフルローンで購入希望でしたが、すでにリボ払い残高 80 万円があり、直近でもキャッシングを利用していました。結果、信用情報に「多重債務リスクあり」と判定され審査落ち。
そこでリボ残高を 3 か月かけて完済し、クレジットカードを 2 枚に整理。借入総額をゼロにして再挑戦したところ、返済負担率を 25% に収めたプランで承認されました。最初からリボを整理しておけばもっとスムーズに通った可能性も高かったとのことです。
自営業 2 期赤字 → 決算書の経費整理で通過
B さんはフリーランス 3 年目。確定申告では 2 期続けて赤字だったため、銀行ローンで審査落ち。そこで税理士と相談し、過度な経費計上を控えた上で仕事の売上計上時期を工夫して、直近 1 年だけでも黒字転換を実現。
さらにフラット 35 に申し込み、決算書ではなく確定申告書 2 年分を重視する形で審査を受けた結果、融資実行に成功しました。自営業の場合、経費計上のバランス調整が重要だと痛感した事例です。
築 30 年中古一戸建て → リフォーム一体型ローンで評価アップ
C さんは築 30 年の中古戸建を購入希望でしたが、担保評価が伸びず必要額に届きませんでした。しかし、リフォーム計画や耐震補強の見積書を用意し、完成後の資産価値が上がる点を金融機関に説明。結果として「リフォーム一体型ローン」を利用でき、評価額を引き上げる形で審査通過となりました。
物件が古い＝必ず審査落ち、ではなく、改修前提なら融資を取りやすくなる可能性があることを示す好例といえます。
よくある質問（信用情報の開示方法／同時申し込み NG？ ほか）
- 信用情報はどうやって確認する？
- 複数行への同時審査申し込みは大丈夫？
- 仮審査と本審査の違いは？
まず、信用情報の開示方法ですが、全国銀行個人信用情報センターや CIC、JICC などの公式サイトから個人開示手続きを行います。スマホや郵送でも申し込み可能で、開示には一定の手数料がかかります。
複数の金融機関に同時申し込みする行為は絶対に NG というわけではありませんが、短期間に多数の申込履歴が残ると「借入に困っているのでは？」と疑われるリスクがあります。2 社くらいまでにとどめるのが無難です。
仮審査（事前審査）は個人の属性と物件概要をもとに大まかに判断する段階で、本審査になると詳細な収入証明や物件評価、保証会社の調査が入ります。本審査では転職回数や貯蓄残高なども細かくチェックされるため、対策を怠らないようにしましょう。
まとめ ―― “3 ステップ”で審査落ちリスクをゼロに近づける
- ステップ 1：返済負担率・既存借入・信用情報のチェックと改善
- ステップ 2：物件の担保評価を意識したリフォーム計画や耐震補強検討
- ステップ 3：最適な金融機関選択（ネット・地銀・信金など）
住宅ローン審査は、一度落ちると「自分は無理なのでは…」と落ち込むかもしれません。しかし今回紹介した NG 行動を避け、返済負担率や信用情報、物件評価を改善すれば逆転のチャンスは十分あります。ぜひ早めの対策を実行し、理想のマイホーム取得に向けて前進してみてください。
参考サイト
初心者のための用語集
- 返済負担率：年間返済額を年収で割った割合。一般に30％超は審査でリスクとされる。
- 信用情報：CIC・JICC・KSCなどの機関に登録される利用者の借入・返済状況の記録。
- 延滞履歴：返済の滞納情報。信用情報に登録されると完済後も最大5年間残る。
- リボ残高：リボ払い契約での未返済残高。多額のリボ残高は審査で不利となる。
- LTV（融資率）：物件評価額に対する借入額の割合。高ければ高いほど金融機関のリスクが増す。
- フラット35：住宅金融支援機構が提携金融機関と提供する長期固定金利ローン。決算書不要など自営業者にも利用しやすい。
- 共同名義／収入合算：配偶者や親子の収入を合算してローン申込を行う方法。返済能力が向上する。
編集後記
先日、あるお客様から嬉しいご報告をいただきました。半年前、住宅ローンの審査に落ちてしまい途方に暮れていたそうです。
年収450万円、複数のクレジットカードのリボ払いが残っており、さらに転職してまだ8ヶ月という状況。希望していた築25年のマンションは「担保価値が低い」と言われ、
審査落ちの三重苦に直面されていました。
この記事の内容を参考に、まずリボ払いを完済し、カードも2枚に整理。
返済負担率を30%から25%以内に見直し、勤続1年を超えるまで辛抱強く待ちました。
そして物件選びも再考し、リフォーム計画を具体的に立てて資産価値をアピール。金融機関も
メガバンクから地方銀行へ切り替えたところ、先月ついに審査通過のお知らせが届いたとのこと。
「一度落ちても対策次第で逆転できますね！」というメッセージに、編集部一同とても励まされました。
住宅ローン審査は年々厳しくなっていますが、
正しい知識と適切な準備があれば道は開けます。皆様のマイホーム取得の夢が叶うよう、これからも役立つ情報をお届けしていきます。
あなたの住宅ローン審査も、きっとうまくいきますように。
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