住宅ローンの金利タイプ選択、とりわけ「5年固定か変動か」という問題は、借入金額や返済期間が大きいだけに人生設計を左右する極めて重要なテーマです。特に、ここ数年の超低金利を背景に「変動金利」で組む人が増えている一方で、2025年にかけて上昇傾向が指摘される金利動向を受け、
「短期固定（5年固定）」が再び注目 されています。
しかし、「変動が安いから良さそう」「5年固定なら短期間は安心」といった曖昧な理由で決めてしまうと、5年後の金利リセットや金利上昇局面で予想外の返済負担に見舞われる可能性があります。本記事では、最新データに基づく
5年固定 vs. 変動 の“損益分岐ライン”を
数値とグラフ で可視化し、さらに5年後の金利シナリオ別に総返済額を試算。ライフイベントや家計状況ごとに「この金利タイプが最適」と判断できる
フローチャートやチェックリスト も提示していきます。では、さっそく始めましょう。
なぜいま「5年固定か変動か」が熱い論点なのか
短期固定人気が再燃する背景（政策・金利動向）
ここ数年、変動金利の低水準が続き、実際に変動金利を選ぶ人が7割を超える状況がありました。しかし、2025年に入ってからの日本銀行の金融政策正常化の動き、そして長期金利（10年国債利回り）の上昇などを受け、
5年固定金利 にも注目が集まっています。
- 短期固定の特徴
当初期間（例：5年間）の金利が変動よりやや高めでも、固定期間が終了するまでは返済額が変わらず安定。
最近の報道や金融機関の優遇キャンペーンによって「安心を買うコスト」として短期固定を選ぶ層が増加。
- 政策要因
日本銀行が 2025 年度末にかけて政策金利を 1％程度まで引き上げる見通しがある。
長期金利も上昇基調にあり、全期間固定のみならず「短期固定」の金利も少しずつ上がり始めている。
よって、
「まだ低い金利で5年固定を押さえておきたい」 というニーズと、「変動にすべきか短期固定にすべきか」の迷いが同時に顕在化しているのが現在の状況です。
主要銀行の 5 年固定/変動金利推移（2015〜2025 実績）
以下の表は、2015年〜2025年にかけての
主要銀行（メガバンクや住宅金融支援機構等） の住宅ローン金利推移です（出典：各金融機関公表資料等）。
■ 変動金利の推移
| 年/銀行 |
三菱UFJ銀行 |
三井住友銀行 |
みずほ銀行 |
りそな銀行 |
変動金利平均 |
| 2015年 |
0.775% |
0.98% |
2.475% |
– |
0.775% |
| 2016年 |
0.625% |
0.83% |
0.625% |
0.625% |
0.625% |
| 2017年 |
– |
0.83% |
– |
– |
0.600% |
| 2018年 |
– |
0.78% |
– |
– |
0.600% |
| 2019年 |
– |
0.715% |
– |
– |
0.525% |
| 2020年 |
– |
0.69% |
– |
– |
0.525% |
| 2021年 |
– |
– |
– |
– |
0.525% |
| 2022年 |
– |
– |
– |
– |
0.375% |
| 2023年 |
– |
– |
– |
– |
0.375% |
| 2024年 |
– |
– |
– |
– |
0.375% |
| 2025年1月 |
– |
– |
– |
– |
0.375% |
| 2025年2月 |
– |
– |
– |
– |
0.375% |
| 2025年3月 |
0.345% |
0.625% |
0.375% |
0.49% |
0.375% |
| 2025年4月 |
0.595% |
0.595% |
0.525% |
0.640% |
0.525% |
- 2022年〜2024年 にかけては 0.375% 前後という超低水準で安定。
- 2025年4月 に入り、三菱UFJ銀行が前月比＋0.25%、みずほ銀行が＋0.15% と上昇傾向。
■ 5年固定金利の推移
| 年/銀行 |
三菱UFJ銀行 |
三井住友銀行 |
みずほ銀行 |
りそな銀行 |
フラット35※ |
| 2015年 |
0.95% |
1.00% |
2.75% |
– |
1.470% |
| 2016年 |
– |
0.75% |
0.75% |
1.0% |
1.540% |
| 2017年 |
– |
– |
– |
– |
1.120% |
| 2018年 |
– |
– |
– |
– |
1.360% |
| 2019年 |
– |
– |
– |
– |
1.330% |
| 2020年 |
– |
– |
– |
– |
1.270% |
| 2021年 |
– |
– |
– |
– |
1.290% |
| 2022年 |
– |
– |
– |
– |
1.300% |
| 2023年 |
– |
– |
– |
– |
1.680% |
| 2024年 |
– |
– |
– |
– |
1.870% |
| 2025年1月 |
– |
– |
– |
– |
1.860% |
| 2025年2月 |
– |
– |
– |
– |
1.890% |
| 2025年3月 |
– |
– |
– |
– |
1.940% |
| 2025年4月 |
– |
– |
– |
2.015% |
1.940% |
※フラット35は全期間固定。返済期間21〜35年の場合の一例。
- 2023年以降、フラット35を含めて上昇傾向が鮮明に。
- 2025年4月にりそな銀行の5年固定金利（特別プラン）が 2.015% に達し、2015年頃の水準を上回り始めている。
5年固定 vs. 変動0.3％ —— “損益分岐ライン” 早見表
「変動金利は当初 0.3％ くらいが魅力」「5年固定は 0.9％ くらいで落ち着くかも」—— こうした前提で借り入れを検討している方のために、
5年間の損益分岐ライン を試算してみましょう。その後、5年後に金利が上昇した場合を踏まえた二段階シミュレーションも行います。
シミュレーション前提（借入3,500万円・35年・元利均等 等）
以下が本記事での試算条件です。
- 借入金額：3,500万円
- 返済期間：35年（420カ月）
- 返済方式：元利均等返済
- ボーナス返済：なし
- 繰上返済：なし
- 当初変動金利：0.3％
- 当初5年固定金利：0.9％
なお、金利上昇シナリオはあくまで仮定の数字です。参考：当記事内の「金利シミュレーション比較」データに準拠。
金利シナリオ① 毎年＋0.1％ ② ＋0.25％ ③ ＋0.5％
変動金利は将来の上昇幅を予測しにくいですが、以下3パターンで毎年上昇すると仮定します。
- 緩やかな上昇：毎年 +0.1％
- 中程度の上昇：毎年 +0.25％
- 急激な上昇：毎年 +0.5％
【シナリオ1：緩やかな上昇（毎年+0.1％）】
1年目：0.3%
2年目：0.4%
3年目：0.5%
4年目：0.6%
5年目：0.7%
6年目：0.8% ...
これを35年目まで延長し、総支払額を算出。
5年後ロールオーバー金利 1％・1.5％・2％ ケース比較
5年固定金利の場合、6年目以降の金利（ロールオーバー金利）をどう設定するかがポイントです。以下3パターンを用意。
- 低金利シナリオ：6年目以降 1.0％
- 中金利シナリオ：6年目以降 1.5％
- 高金利シナリオ：6年目以降 2.0％
【5年固定 金利設定】
1〜5年目：0.9％
6〜35年目：1.5％ (中金利シナリオ)
といった形で、総支払額を計算します。
表・グラフの読み解き方
下記に
変動金利 vs. 5年固定 を総支払額ベースでシミュレーションした結果の概算早見表を示します。あくまで試算例としてご覧ください。
■ 変動金利シナリオ別 総支払額（概算）
| シナリオ |
毎年上昇幅 |
35年総支払額 （元利合計） |
| 緩やか (+0.1%) |
初年度0.3% → 35年目3.7% |
約3,950万円〜4,050万円 |
| 中程度 (+0.25%) |
初年度0.3% → 35年目12.05% |
約4,300万円〜4,700万円 |
| 急激 (+0.5%) |
初年度0.3% → 35年目17.3%超 |
約5,000万円〜6,000万円 |
※実際には「5年ルール」「125％ルール」など変動金利の返済額増加を抑える仕組みもありますが、未払利息発生などを考慮すると結果的に総支払額は膨らむリスクあり。
■ 5年固定シナリオ別 総支払額（概算）
| シナリオ |
ロールオーバー後 |
35年総支払額 （元利合計） |
| 低金利 (1.0%) |
6年目以降1.0% |
約4,000万円前後 |
| 中金利 (1.5%) |
6年目以降1.5% |
約4,200万円前後 |
| 高金利 (2.0%) |
6年目以降2.0% |
約4,500万円前後 |
- 当初5年間は 0.9％ で安定するが、6年目以降の金利がどこまで上がるかで大きく変わる。
- 低金利シナリオ（ロールオーバー1.0％）なら変動金利シナリオ1（+0.1％/年）とほぼ互角。
- もし5年後に2％を超えてしまうと、固定金利を選んだ安心コストの価値が顕在化する。
5年固定と変動 メリット/デメリット完全比較
返済額のブレ幅・安全コスト・繰上返済自由度など 7 項目評価
ここでは、5年固定と変動金利を
7つの主要項目 でざっくり比較します。
- 金利水準
変動：当初金利が最も低い（0.3〜0.5％程度）。
5年固定：変動よりやや高め（0.8〜1.0％程度が目安）。
- 返済額の安定性
変動：半年ごとに金利が変わり、5年おきに返済額見直し。将来的に大幅上昇リスク。
5年固定：5年間は返済額が一定。その後、再固定・変動への切替で返済額が変動。
- 金利上昇時のリスク
変動：金利上昇リスクを借り手が負う。
5年固定：少なくとも5年間はリスクヘッジ可能。6年目以降は再度金利決定の手続きが必要。
- 繰上返済のしやすさ
変動：金融機関によってはインターネット繰上返済が無料の場合が多い。
5年固定：固定期間中の繰上返済手数料がかかる場合あり（特にメガバンク窓口手続きなど）。
- キャンペーン・優遇の幅
変動：銀行側としても獲得しやすい商品であり、優遇幅が大きいケースが目立つ。
5年固定：期間限定の金利優遇（例：最初の半年〜1年分の金利上乗せなしなど）を実施する銀行もある。
- 将来設計の立てやすさ
変動：不確実性が高く、ライフプランを立てる際に「金利が1％上がったら…」など複数のケースを想定する必要。
5年固定：とりあえず5年間は返済額が一定なので、その間に家計を整えたり貯蓄を増やせる。
- 金利が低水準のまま推移した場合
変動：もっとも得をしやすい。
5年固定：結果的に「保険料分」損をする形になる可能性。
“ミックスローン” や “固定期間選択型” を含めた俯瞰図
「変動か固定か」だけでなく、
「ミックスローン」 や
「固定期間選択型」 という方法もあります。
- ミックスローン：借入の一部を変動、残りを固定や短期固定で組む。「金利上昇のリスクヘッジしつつ、変動の低金利メリットも享受」できる。
- 固定期間選択型：5年・10年・20年など好きな期間を固定に設定。期間終了後に再度固定か変動か選択できる商品が多い。
こうした商品は
「安心コストを支払いながら低金利の恩恵もある程度受けたい」 という中間層に向いた選択肢です。銀行によっては手数料体系が複雑になるので、事前に総コストをしっかりチェックしましょう。
年収・家計・ライフイベント別 “最適選択” フローチャート
金利タイプの選択は、個々の
年収・家計状況・ライフイベント に左右されます。以下のフローチャート例で、ざっくり判定してみましょう。
① 共働き＋教育費ピークまで 10年 ② 単身高年収 ③ 自営業 etc.
【フローチャート例】
Q1: 変動金利の上昇リスクに耐えられる？（毎月返済額が2〜3万円上がっても対応可能）
→ YES → Q2
→ NO → 5年固定 or ミックスローン
Q2: 家計に余裕があり（返済負担率20％以下）、さらに繰上返済を積極的にしたい？
→ YES → 変動が有利
→ NO → Q3
Q3: 教育費ピークが借入〜10年以内に来る？
→ YES → 返済額を安定させたいので「5年固定＋10年固定への更新」も検討
→ NO → Q4
Q4: 今後の転勤や住み替え（5年以内）を想定している？
→ YES → 短期で完済or売却するなら変動でもOK
→ NO → 5年固定で様子見→5年後に借換え
- 共働き＋子どもが小さい
将来、教育費がかさむ10年後が金利上昇時期と重なりやすい。家計管理を安定させるなら「5年固定や10年固定」で固める作戦が無難。
- 単身で高年収
変動金利上昇時に繰上返済したり、借換えを柔軟に行えるなら変動メリットが大きい。
- 自営業や不安定収入
リスク回避が優先。少なくとも5年間は安定させる「5年固定」が安心。将来の売上次第で変動に乗り換える手もあり。
5年後に再固定 or 借換えが得になるボーダーライン
5年固定を選んだ場合、6年目以降の金利が
「固定1.5％」「変動1.0〜1.5％」 など、実際の金利次第で得か損かが大きく変動します。
- 5年後の借換え費用（事務手数料・印紙税・抵当権設定費用など、総額 50〜70 万円程度かかる場合が多い）
- 再固定の金利（期間選択型の再固定金利が1.2％程度であれば、変動1.0％との比較も拮抗）
「5年後に金利が 1.5％ を超えそう」 という見通しなら、固定期間終了時に「再固定 or 借換え」へスムーズに動けるよう資金や時間の余裕をもっておくことが重要です。
実例で検証！短期固定と変動で“大きく差がついた”3ケース
超低金利期に変動で大幅得した Aさん
- プロフィール：会社員（世帯年収800万円）、2019年に借入3,000万円（変動0.4％）
- 状況：2020年〜2024年まで変動金利がほぼ0.4〜0.5％台で推移し、5年間で想定以上に利息負担が少なく済んだ。
- 結果：5年後（2024年時点）の繰上返済により元本を大幅圧縮し、その後の金利上昇リスクを緩和。「金利上昇期までに繰上返済を頑張る」戦略が成功。
金利急騰前に 5年固定 → 固定10年へ更新し安心を得た Bさん
- プロフィール：共働き（世帯年収900万円）、2020年に5年固定1.0％で借入3,500万円
- 状況：2025年に向けて金利上昇の兆しを感じ、5年固定満了直前に「固定10年（1.3％）」への切り替えを決断。
- 結果：当初5年よりは高い金利だが、2％超に達する可能性を考慮して「安心コスト」を優先。毎月の支払いが計画的で、教育費ピーク期でも家計が安定。
5年固定満了で高金利に直面 → 借換え失敗した Cさん
- プロフィール：自営業（世帯年収600万円）、2017年に5年固定1.2％で3,000万円借入
- 状況：5年間は安定していたが、2022年以降の収入不安やコロナ禍による業績悪化で「借換え審査」に通らず。6年目以降は2％超の更新金利に適用され、返済負担が急増。
- 結果：実質的に高金利状態を回避できず、繰上返済する余裕もない。収入減と金利上昇リスクが重なり、家計負担がかなり厳しくなった。
教訓：5年固定を選ぶなら、
「5年後に借換え or 再固定」 をスムーズに行うための資金計画・収入安定・信用力（審査）を意識しておく必要がある。
よくある Q&A 6選（団信・繰上返済・固定期間終了時手数料 など）
- Q：団信（団体信用生命保険）は変動でも5年固定でも同じ？
A：基本的に同じですが、銀行によっては「金利上乗せなしで全疾病特約が付けられる変動タイプ」など差異あり。必ず比較検討を。
- Q：繰上返済手数料は固定期間中が高い？
A：メガバンクで窓口対応の固定期間中に繰上返済すると、3万円程度の手数料がかかる場合が多い。ネット銀行は無料〜低額のところが増えつつある。
- Q：変動金利の『5年ルール』『125％ルール』はどんな仕組み？
A：金利が上がっても5年間は返済額を据え置き（5年ルール）、返済額の上昇は125％以内（125％ルール）に抑える仕組み。ただし、その分「未払利息」が発生すれば元金が減らず、後々の負担が増える。
- Q：5年固定終了時に再固定と変動、どちらが有利かはどう判断？
A：再固定金利の提示（通常、満了の3カ月前に案内）を受け、将来の金利上昇リスクや残高状況、家計状況を踏まえて比較。手数料をかけてでも“借換え”でさらに低金利を探す選択肢もある。
- Q：固定期間終了時の手数料はどれくらい？
A：同一銀行内で再固定する分には手数料不要または数千円レベルが多い。借換えの場合は印紙税・抵当権設定費用・事務手数料など合計 50〜70万円かかる場合も。
- Q：自営業者やフリーランスは変動より固定の方がいい？
A：収入が不安定になりやすい特性上、固定期間を設けて返済額を一定にする方が無難。ただし、信用力があれば変動の方が金利優遇幅が大きいケースもあるため、個別審査と将来予測が鍵。
まとめ——“自分に合う金利タイプ” を5分で判断するチェックリスト
損益分岐表の使い方おさらい
ここまで紹介した
損益分岐表 や
シミュレーション結果 は、あくまで仮定の金利上昇パターンに基づくものです。実際には以下のような点をチェックしましょう。
- 現在の変動金利と5年固定金利の「差」は何％か？（例：0.3％ vs 0.9％ → 0.6pt差）
- 仮に金利が +1％ 上昇したら返済額は毎月どのくらい増える？
- その増額分に家計が耐えられるか？ ボーナスや副業収入が期待できるか？
- 5年後に大きなライフイベント（子どもの進学、親の介護、転職など）はあるか？
- 借換えのための諸費用を数十万円払っても、金利差で得できるシミュレーションか？
これらを整理すると、自分にとって
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以上、5年固定 vs. 変動金利を
数字とシミュレーション で見極めるためのポイントを総合的に解説しました。住宅ローンは
「安心コストをどう考えるか」 がとても重要です。5年固定には一定期間の安定というメリットが、変動には低金利メリットという魅力がそれぞれあります。
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初心者のための用語集
- 変動金利：半年ごとに金利が見直され、市場金利の動きに合わせて返済額が変わる住宅ローン。
- 固定金利：一定期間または全期間、金利が変わらず返済額が固定されるローン。記事では「5年固定」「全期間固定」を紹介。
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参考サイト
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