不動産売却の最初のステップを徹底解説！基本の流れ・損しない価格査定・会社選び・書類準備まで完全ガイド

Contents

1 不動産売却ってどう始める？基本の流れをざっくりおさえよう
2 まずは相場を知ろう！「査定」ってどんなこと？
3 不動産会社に相談してみよう – 選び方のポイント
4 売却に必要な書類や準備って何？
5 相場より高く売りたい？でも値付けに注意！
6 スムーズに進めるために知っておきたい注意点
7 よくあるトラブル＆防ぎ方 – 損をしないために
8 不動産売却で“得をする”ために押さえたいポイント
9 【さらに詳しく】よくある疑問Q&A
10 まとめ – 最初のステップを踏めば、不動産売却は怖くない！
11 参考サイト
12 初心者のための用語集
13 不動産選びをもっと深く知りたい方へ
14 ◇無料相談のご案内◇

不動産売却ってどう始める？基本の流れをざっくりおさえよう

売ると決めたら、ざっくり全体フローを知る

不動産売却は、大きく分けると「相場調査 → 査定依頼 → 不動産会社選び → 媒介契約 → 売り出し活動 → 契約・引き渡し」という流れで進みます。
しかし、初めての方には「どこに頼むの？」「どの書類が必要？」と分からないことだらけですよね。そこで、あらかじめ全体のステップをざっくり理解しておくだけで、「今、どの段階で何をすればいいのか」「次の準備は何か」が見えてきます。

たとえば「査定」一つとっても、不動産会社に依頼するだけでなく、机上査定・訪問査定・AI査定などいろいろな方法があります。一番良い売り方を検討するためにも、まずは全体の流れをざっと頭に入れておきましょう。

査定依頼→不動産会社選び→媒介契約→売り出し→契約→引き渡し

もう少し細かく見てみると、以下のとおり進みます。

査定依頼：物件の「売れそうな価格」を知る
不動産会社選び：査定結果や対応を比較し、最適な会社を決定
媒介契約：一般・専任・専属専任など契約形式を選んで正式に依頼
売り出し活動：広告や内覧対応などで買主を探す
売買契約：買主と価格・条件をすり合わせ、正式契約を交わす
決済・引き渡し：残代金を受け取り、鍵や権利証などの書類を渡す

これらは、スムーズに進んでも3〜6ヶ月ほどかかるケースが多いです。「想像以上に時間がかかった」という声もよく聞きますので、余裕を持ってスケジュールを立ててください。

まずは全体像をつかむことが大事

売却の全体フローを何となくでも把握しておくと、やるべきことや必要書類、費用などが見えてきます。何の準備もなくいきなり不動産会社に駆け込んでも、「あれもない、これもない」とバタバタする可能性があります。
逆に、最初に「売却の基本フロー」を把握し、必要な書類や費用、スケジュールをイメージできていれば、慌てずに済みます。手戻りを減らし、結果的に売却までの期間を短縮できることもあります。

まずは相場を知ろう！「査定」ってどんなこと？

不動産会社に依頼すると“いくらで売れるか”をざっくり教えてもらえる

不動産の査定とは、専門家が「この物件は、これくらいで売れそうだ」と試算してくれることです。査定は主に以下の情報をもとに行われます。

物件の所在地・最寄り駅からの距離
間取り・専有面積・土地面積
築年数・建物の構造
周辺相場・近隣の成約事例

不動産会社によっては、「取引事例比較法」（近隣の類似物件の取引実績をベースに価格を算出）や、「収益還元法」（投資用物件の場合、家賃収入などから価値をはじき出す）など、さまざまな方法を使い分けることがあります。

実際に査定を依頼すると、「このエリアなら○万円前後で売れそう」「時間はかかるが、頑張ればもう少し高値を目指せるかもしれない」など、具体的な数字や戦略を提案してもらえるでしょう。

一社だけでなく複数社に査定依頼するのがコツ

不動産会社によって、査定額が大きく異なることは珍しくありません。なぜなら、「データの分析方法」「売却時の戦略」「担当者の経験値」などによって、見込み価格が変わってくるからです。
そのため、複数の会社に査定を出してもらうのがオススメ。比較検討する中で、「なぜこの価格なのか？」その根拠や理由を聞いておくと、より納得したうえで価格設定ができるようになります。

2〜3社だけでなく、余裕があれば4〜5社に依頼してみてもよい
高い金額を出す会社だけを鵜呑みにしない
「データや理由」の説明に納得できるかが重要

無理に高額提示する会社に飛びつくと、「売れ残り」のリスクが高まる場合があります。一方で、あまりに低い金額を提示されても、本来の価値を下回る可能性があるので注意です。

ネットの無料査定やAI査定でも相場感をつかめる

最近は、ネットでの一括査定サイトやAI査定が普及しており、住所や物件情報を入力するだけで、ある程度の価格目安がわかるサービスも登場しています。
メリットは、

手軽で早い：入力後、即日〜数日で概算価格が出ることもある
複数の不動産会社に一度に依頼できる：時間と労力が節約できる

ただし、AI査定などはあくまで「机上の計算」です。実際の室内状態や日当たり、周辺環境の細かい魅力などが評価に反映されにくい場合もあるため、最終的な精度を求めるなら訪問査定と組み合わせましょう。

不動産会社に相談してみよう – 選び方のポイント

大手か地元密着か、どちらがいい？

不動産会社を選ぶ際、必ず話題にのぼるのが「大手不動産会社」か「地元密着型の中小不動産会社」か、という点です。

大手不動産会社のメリット
- 全国規模の広告力、ブランド力
- マニュアルや体制がしっかり整い、一定レベル以上のサービスが期待できる
- 担当者によっては買い手を一気に呼び込める可能性
地元密着型不動産会社のメリット
- 地域の相場やコミュニティ情報に非常に詳しい
- 小回りが利き、親身な対応をしてくれることが多い
- 近隣の潜在的な買い手との人脈を持っている場合がある

どちらが良いかは物件の場所や売却希望価格、売却スピードなどの条件によって変わります。両方に相談してみて、自分の物件との相性をチェックしましょう。

信頼できる担当者を探す（コミュニケーション大事）

実際に売却を成功させるうえで重要なのは、「どの会社か」以上に「担当者が信頼できるかどうか」です。具体的には、

連絡のやり取りが迅速でスムーズ
こちらの疑問や不安に親身に答えてくれる
相場や売却戦略をデータを用いてわかりやすく説明
売主の要望を正確に理解して、提案をしてくれる

こうした態度や姿勢があるかどうか、初回の面談や査定説明の段階でしっかり観察するとよいでしょう。

媒介契約の種類（専任・一般など）とメリット/デメリット

不動産会社に正式に売却依頼をする段階で、媒介契約を結びます。種類は大きく以下の3つです。

一般媒介契約
- 複数の不動産会社に依頼できる
- 自己発見取引（自分で買主を見つける）もOK
- 会社からの報告義務はないため情報把握が難しい場合も
専任媒介契約
- 1社だけに依頼する
- 自己発見取引は可能
- 2週間に1回以上の販売状況報告義務
- 不動産会社が集中的に売り出してくれやすい
専属専任媒介契約
- 1社だけに依頼する
- 自己発見取引は不可（必ず契約した会社を通す）
- 1週間に1回以上の販売状況報告義務
- もっとも手厚く対応してもらえる期待がある

どれが合うかは、「多くの不動産会社に広く声をかけたいか」「手間をかけず1社に任せたいか」などによって異なります。たとえば専属専任なら会社側も責任感を持ちやすい一方、売主にも縛りが増えます。

売却に必要な書類や準備って何？

登記簿謄本や権利証、固定資産税の納税通知書など

不動産売却には、売却までの各段階で多くの書類が必要です。代表的なものは以下のとおりです。

登記簿謄本（登記事項証明書）：法務局で発行。物件の所有者や権利関係を確認するために必要
権利証（登記済証）または登記識別情報通知：所有者であることを証明する大切な書類
固定資産税納税通知書：固定資産税の金額を確認するため。年1回自治体から送付される
印鑑証明書・住民票：売買契約や引き渡し時に本人確認として必要
本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）

なかには「再発行ができない」ものもあるため、紛失しないように注意しましょう。もし「権利証が見当たらない…」などの状況なら、早めに司法書士や不動産会社に相談を。

測量図や建築確認書があると査定が正確になりやすい

土地や建物の詳細を示す以下の書類があると、査定の精度が高まり、買主にも安心してもらえます。

測量図・境界確認書：土地の正確な広さ・境界を示す
建築確認通知書や検査済証：建物が法令に合致して建築された証
建築設計図書・工事記録書：増改築の履歴や構造がわかる

マンションの場合は、管理規約や使用細則、管理費・修繕積立金の履歴などを準備する必要があります。買主は「管理費は適正？修繕積立金に余裕は？」などを気にするため、手元にそろえておくとスムーズです。

家の掃除やメンテナンスをして印象アップ

書類だけでなく、物件の外観や室内の印象づくりも重要です。特に内覧時には、部屋の第一印象で買主の購買意欲が大きく左右されます。

不要物の整理や断捨離で「広く見せる」
室内だけでなく、玄関や庭先もきれいに
壁紙の汚れや設備の不具合は可能な範囲で修繕
換気や照明で明るく清潔な雰囲気を演出

ちょっとした掃除・修繕にかけた労力や費用が、後々の売却価格や成約スピードに影響するケースも珍しくありません。

相場より高く売りたい？でも値付けに注意！

高すぎる価格だと売れ残りリスク、値引き交渉される可能性

「なるべく高く売りたい」と考えるのは自然なことです。しかし、相場とかけ離れたオーバープライスに設定すると、買主がつかず売れ残りやすくなります。
長期間売れないと、市場では「なぜこの物件はずっと売れていないのか？」という疑念が生じます。その結果、買主から大幅な値下げ交渉を受けたり、売り時を逃してさらに安い価格で売る羽目になったりする可能性も。

相場より安く出しすぎて損してしまうケースも

逆に「早く売りたいから」といって、相場より大幅に安い価格をつけると、思わぬ損をしてしまうことがあります。特に、ローン残債（返済中の住宅ローンの残り）がある方は、売却代金でローンを完済できないケースも。
たとえば、売却代金が3,000万円、ローン残債が3,200万円だと「足りない200万円を追加負担」する必要が出てきます。「あと少し高く設定できていれば…」と後悔しないためにも、適正価格を把握しておくことが重要です。

不動産会社の担当と相談しながら適正価格を探る

価格設定は、取引事例比較法や実際の内覧評価など、さまざまな要素を組み合わせて行うことが理想です。
売りたい希望価格だけではなく、「売却期間の希望」「どれくらい値下げできるのか」なども担当者とすり合わせておくと、強気の価格設定をするべきか、早期売却重視で少し安めに設定するべきか、戦略を固めやすくなります。

スムーズに進めるために知っておきたい注意点

契約の締結前後にトラブルになりがちなポイント（手付金、引き渡し時期など）

不動産売買では、大きな金額が動くぶん契約トラブルが発生しやすいです。主なポイントは以下のとおり。

手付金：売買価格の5〜10％程度を手付金として先に受け取ることが多いが、契約解除時の扱いに注意
引き渡し時期：売主・買主のスケジュールやローン手続きの関係で揉める可能性あり
付帯設備・物件状況：エアコンや照明、床暖房などの設備が残るかどうか、故障箇所があるかどうか

売買契約書や重要事項説明で「何がどこまで含まれているか」を明確にし、疑問があればその場で確認するのが鉄則です。

ローン残債がある場合の抵当権抹消手続き

住宅ローンを借りると、物件には「抵当権」が設定されています。売却時には、この抵当権を抹消しなければ買主に引き渡しができません。
通常は決済当日、買主から売却代金を受け取り、そのお金でローンを完済し、金融機関で抵当権を解除する流れになります。もし売却金額が残債を下回る場合は、住み替えローンや任意売却の検討が必要です。

買主との条件交渉や設備表・物件状況報告書の作成

価格や引き渡し時期だけでなく、「設備はそのまま引き継ぐのか」「ハウスクリーニングは売主が実施するのか」など、さまざまな調整が発生します。
また、「設備表」「物件状況報告書」という書類を作り、雨漏りやシロアリ被害など物件の状態をしっかり開示する義務があります。ここで虚偽報告などをしてしまうと、後々「契約不適合責任」（旧・瑕疵担保責任）を問われる可能性があるので注意しましょう。

よくあるトラブル＆防ぎ方 – 損をしないために

売り出し価格を高くしすぎて売れないまま放置

「もう少し高く売れるかもしれない」と相場以上に価格をつけすぎてしまい、半年・1年と売れ残ってしまうケースがあります。一度売れ残ると購入希望者から「何か問題がある物件なのでは」と思われやすく、あとから値下げしても売りにくい状況に陥ります。
もし想定よりも長期間問い合わせが少なければ、「価格を見直す」などの対策を検討しましょう。

契約直前に買主がローン審査に通らなかった

買主が住宅ローンを利用する場合、ローン審査が通らないと契約は成立しません。多くの売買契約書には「住宅ローン特約」が盛り込まれており、審査落ちで契約解除になると手付金は全額返却になるのが一般的です。
せっかく合意寸前までいっても、審査落ちで白紙に戻ってしまうことがあります。売主側としては、事前に買主に「事前審査は通過しているか」「職業や年収は審査基準を満たすか」など、可能な範囲で確認しておくと安心です（ただし個人情報に配慮する必要があります）。

早めに不動産会社と連携し、情報共有するのが大事

トラブルを防ぐには、こまめなコミュニケーションが欠かせません。

売主・買主の間に立つ不動産会社に、疑問点や不安を積極的に伝える
交渉内容や条件変更はメール等で記録を残す
引き渡し日程や融資条件、細かい設備の扱いなどを漏れなく詰める

不動産会社側も、質問を受ければ迅速に回答を用意してくれるはずです。わからないことをあいまいにしておくと、後で「言った・言わない」の争いになることもあるので注意しましょう。

不動産売却で“得をする”ために押さえたいポイント

需要が高い時期やタイミングを見計らう

不動産は季節や経済情勢によって売れやすいタイミングがあるとされています。

春（3〜4月）：新生活・転勤シーズンで引っ越し需要が高まる
秋（9〜10月）：夏の暑さや年末を避け、比較的動きやすい時期

また、近年は金利動向や景気、あるいはエリア特有の開発計画・イベントなどでも需要が左右されます。
早く売りたいならこうしたシーズンを狙う、または逆に繁忙期を外して「ライバル物件が少ない時期」に出す、などの戦略も検討すると良いでしょう。

内覧時の印象アップ（整理整頓、クリーニング）

内覧は、買主が現地を見て購入意欲を決めるうえで最も重要なステップです。

整理整頓：棚や押入れの中まで見られる可能性があるので、不要品は処分や収納を徹底
クリーニング：水回り（キッチン・浴室・トイレ）などは特に入念に
照明・換気：室内をできるだけ明るく、においがこもらないように

清潔感があると、「ここでの生活がイメージしやすい」「大切に使われてきた物件」という好印象に繋がります。わずかな手間で売却額や成約スピードが変わる可能性があります。

税金（譲渡所得税）や特例（居住用3000万円控除など）のチェック

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、「譲渡所得税」（所得税＋住民税）がかかります。ただし、居住用のマイホームを売るなら「3,000万円特別控除」などの税制優遇を受けられるケースがあります。

譲渡所得の計算式は「売却価格 – (取得費 + 諸経費) – 特別控除」
所有期間5年超であれば税率が下がる（長期譲渡所得）
3,000万円の特別控除が適用されれば、税額が大幅に減らせる可能性

また、買い替え特例や所有期間10年超の軽減税率など、場合によってはさらに優遇される特例も。適用条件は複雑なので、「税理士や専門家」に一度相談してみるのが確実です。

【さらに詳しく】よくある疑問Q&A

Q1：不動産会社に査定を依頼するのは有料？
A：多くの場合、査定は無料で実施してくれます。机上査定・訪問査定を組み合わせてくれる不動産会社もあるので、複数社に依頼してみましょう。

Q2：不動産を売却したいけど、ローンがまだ残っている…
A：売却金額でローンを完済できれば問題ありません。もし完済できない場合は、住み替えローンや任意売却などの手段があり、金融機関と相談が必要です。

Q3：リフォームしてから売ったほうが高く売れる？
A：ケースバイケースです。大規模リフォームに高額な費用をかけても、必ずしも売却価格に上乗せできるとは限りません。軽微な修繕やクリーニング程度にとどめるか、事前に不動産会社と相談して判断しましょう。

Q4：値下げ交渉にどこまで応じればいいの？
A：買主から値下げ交渉が来た場合、「最低でもこれ以上は下げたくないライン」をあらかじめ決めておくとスムーズです。焦って大きく下げすぎると損失が大きくなるので、担当者とよく相談して決めましょう。

Q5：売却が終わったあとに税金の申告は必要？
A：売却によって譲渡所得が出た（損益通算を含む）場合は、原則確定申告が必要です。税制優遇の適用にも確定申告が必須となるので、売却した翌年の2〜3月に忘れずに手続きを行いましょう。

まとめ – 最初のステップを踏めば、不動産売却は怖くない！

査定依頼→不動産会社選び→書類準備、価格設定が肝

不動産売却の最初の大きなポイントは、「査定」「不動産会社選び」「必要書類の準備」「価格設定」です。最初にこれらをしっかり押さえておくと、売却活動の本番で大きく迷うことが減ります。
特に、査定を複数社から取ったり、余裕を持って書類を準備したりすることが、成功への近道になります。

疑問や不安はプロに相談、複数社比較もOK

記事を読んでも、実際に進めると「思わぬ疑問」がたくさん出てくるはずです。そんなときは、プロに質問して解消するのが一番スピーディ。さらに、担当者の説明で納得できない点があれば、ほかの不動産会社にも相談してみましょう。
複数の会社・担当者と話をすることで、より良い条件での売却に近づけます。

参考サイト

不動産を売りたいときは何から始める？不動産を売る手順や必要な書類などを詳しく解説 | リアルエステートOD – 不動産売却の8つのステップを詳しく解説し、最初のステップとして売却方法の決定や相場調査の重要性を説明しています。
複雑な不動産売却の流れを解説！売却をスムーズに進めるためのポイント | リノベる – 売却の第一歩として物件の現状把握と市場相場の調査について分かりやすく解説しています。2025年最新情報を含む信頼性の高い内容です。
不動産売却査定の重要性とは？成功へのステップを解説！ | スタートアップ不動産 – 売却プロセスの最初のステップである査定の重要性と、売却価格・売却スピードへの影響について詳細に解説しています。
不動産売却の流れとは？売買契約の手順やスムーズに進めるコツを解説 | イエイ – 売却を7つのステップに分けて説明し、各段階での注意点や手続きをスムーズに進めるためのコツを紹介しています。
【プロが教える】不動産売却の流れは7ステップ！手続きに必要な書類も解説 | ビリーフ – 不動産のプロが教える実践的な売却ステップと、各段階で必要となる書類について詳しく解説しています。
【2025年最新】不動産売却の一括査定おすすめ24選！サイトの特徴と評判 | アナブキ不動産 – 売却の最初のステップである査定を効率的に行うための一括査定サイトを比較。2025年4月時点の最新情報を提供しています。

初心者のための用語集

査定依頼：物件の価値を専門家に見てもらい、いくらで売れるかの目安を知るために依頼すること。
不動産会社選び：不動産売却をサポートしてくれる会社を、実績や対応、地域性などを考えて選ぶ作業。
媒介契約：売主と不動産会社が結ぶ売却のための契約のことで、「専任媒介契約」や「一般媒介契約」などの種類があり、それぞれ特徴が異なります。
登記簿謄本：不動産の所有情報や権利関係が記載されている公式書類で、所有権を証明するために使用されます。
権利証：不動産の所有者であることを示す証明書。近年は登記識別情報がこれに代わる場合もあります。
固定資産税の納税通知書：不動産にかかる固定資産税の評価額や納税額が記された、自治体から送られる通知書です。
測量図：土地の正確な面積や境界、形状を示す図面で、査定や取引時の重要な資料となります。
建築確認書：建物が建築基準法に適合していることを証明する書類で、信頼性の確認に用いられます。
内覧：買主候補が物件を実際に訪れて状態を確認する見学のことです。
住宅ローン：住宅購入や資金調達のために銀行などから長期にわたり借り入れるお金のことです。
抵当権抹消手続き：住宅ローン完済後、不動産に設定された担保としての抵当権を解除するための手続きです。
住宅ローン特約：売買契約書に盛り込まれる特約で、買主の住宅ローン審査が不調の場合に契約を解除できる仕組みです。
譲渡所得税：不動産売却で得た利益に対して課せられる税金で、所有期間などにより税率が変動します。
居住用3000万円特例：自分が住んでいた住宅を売却する際、譲渡所得税が一定額まで控除される制度です。
買い替え特例：現住居の売却後に新たな住居を購入する場合、譲渡所得税の課税を将来に繰り延べることができる制度です。

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