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四日市市とは？基本プロフィール
- 四日市市は三重県北部に位置する主要都市
- 工業地帯・港湾都市として発展し、人口約31万人規模
- 名古屋都市圏へのアクセスが良好で、ベッドタウンとしての側面も兼ね備える
四日市市は古くからコンビナートを中心とした重化学工業の集積地として成長してきました。近年は半導体関連企業の大規模投資が進み、製造拠点と研究開発拠点の両面で国内屈指の地位を確立しています。さらに、港湾機能や高速道路網、近鉄・JRなどの鉄道アクセスも充実しており、物流と観光のハブとしての可能性を秘めています。
また、2025年3月に公表された国土交通省 地価公示データによると、四日市市の地価はここ数年で大きく上昇傾向にあります。こうした市の特徴をまず押さえたうえで、地価急騰の背景や将来のリスク、最適な買い方について総合的に見ていきましょう。
地価急騰の背景
半導体関連投資（キオクシア・ウエスタンデジタル新棟など）
- キオクシア第7製造棟の投資額は1兆円規模（2024-2025稼働）
- ウエスタンデジタルとの共同出資で3D NAND製造を拡充
- 経済波及効果は三重県内で約7兆円超との試算（2024年地元調査）
四日市市の半導体投資は全国でも注目度が高く、キオクシアとウエスタンデジタルが共同運営する製造拠点は国内最大級のフラッシュメモリ工場です。2024年から2025年にかけて第7製造棟への設備投資や新棟建設が本格化し、地元の雇用拡大と地価上昇を後押ししています。2025年4月時点の報道によると、今後のフラッシュメモリ需要に応じたさらなるライン増強計画もあり、関連企業の進出や下請け工場の増設が相次ぎそうです。
また、経産省の助成金制度によって国内半導体サプライチェーン強化が図られていることも追い風です。四日市市内での生産能力拡張は、日本の半導体戦略における要となり、工業地や近郊住宅地の需要を底上げする大きな要因となっています。
駅前・港湾再開発と新交通網整備
- 近鉄四日市駅周辺で大規模ビル建設・バスターミナル整備
- 四日市港ロジスティクス拠点強化、物流施設の集積が進行
- 中央通り再整備計画により歩行者空間と商業エリアを一体化
四日市市の中心市街地再開発も、地価上昇を支える大きな要素です。近鉄四日市駅からJR四日市駅までの約1.6km区間をウォーカブルな空間へと再編し、「バスタ四日市」など新バスターミナルの整備が進められています。完成予定の2027年には駅周辺の人の流れがさらに活性化し、商業地の賑わいや不動産価値向上につながる見通しです。
港湾エリアでも四日市港ロジスティクス拠点の拡充が進み、工業地だけでなく商業物流分野の需要が高まりを見せています。海外企業との連携やコンテナ取扱量の増加など、国際物流の要衝としての機能強化が地価上昇を後押ししているのです。
最新データで読む四日市市の地価推移
- 2025年3月国土交通省公表データで四日市市は住宅地・商業地とも上昇率が県内トップクラス
- 住宅地平均で前年比+0.7%、商業地は前年比+1.1%（2025-03時点公示）
- 工業地も旺盛な投資需要に支えられ+2.0%以上（2025-03時点）
以下の表は、2020年から2025年までの四日市市平均の地価推移を示したものです。数字は三重県公表資料を再集計したもので、2025年3月公示までの値をまとめています。
| 年度 | 住宅地平均(円/㎡) | 商業地平均(円/㎡) | 対前年比(住宅地) | 対前年比(商業地) |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 45,000 | 95,000 | -0.8% | -0.8% |
| 2021 | 45,200 | 95,300 | +0.4% | +0.3% |
| 2022 | 45,600 | 96,200 | +0.9% | +0.9% |
| 2023 | 46,100 | 97,100 | +1.1% | +0.9% |
| 2024 | 46,400 | 98,200 | +0.6% | +1.1% |
| 2025 | 46,700 | 99,300 | +0.7% | +1.1% |
四日市市地価公示データ（2025-03国土交通省発表）を基に作成
上記の通り、コロナ禍直後の2020年にはやや下落しましたが、その後は回復基調が鮮明となり、2025年には住宅地・商業地ともに力強い上昇が続いています。工業地は公示地点によっては+2～+3％の上昇率を示す場所もあり、半導体サプライチェーンの拡大が大きく寄与しているといえるでしょう。
今後のシナリオ別予測（強気／中立／弱気）
- 強気シナリオ：半導体需要の拡大と再開発進展が相乗効果を発揮
- 中立シナリオ：金利上昇の影響で住宅購入動機はやや鈍化
- 弱気シナリオ：海外経済リスクや大規模自然災害が不動産市場を冷やす
将来の地価動向を複数の視点で予測すると、以下のような3つのシナリオが考えられます。
強気シナリオでは、データセンターやEV関連の世界的需要増に伴い、半導体生産がさらに拡大。四日市市の工業団地や周辺物流拠点が活性化し、商業地・住宅地双方が堅調に上昇する見通しです。駅前再開発も2027年頃まで順調に進み、商業エリアの価値が上乗せされるでしょう。
中立シナリオでは、国内外の金利上昇により、2025年4月時点で大手行固定金利は約1.50％に到達し、購入意欲に一定のブレーキがかかる可能性があります。一方で半導体関連の投資需要が下支えするため、緩やかな上昇傾向は維持されるという見立てです。
弱気シナリオとしては、海外景気の急減速や大規模災害（南海トラフ地震など）によって、一時的に地価が下落する可能性があります。特に津波・液状化リスクが懸念される湾岸部にネガティブイメージが広がると、投資マインドが萎縮する恐れも否めません。
近隣エリア（鈴鹿市・桑名市）との比較
- 桑名市は名古屋圏近接で地価水準高め
- 鈴鹿市は自動車関連産業集積で工業地が堅調
- 四日市市は総合力で県内トップクラスの上昇率
三重県内では、桑名市と鈴鹿市が四日市市に次ぐ主要エリアとして挙げられます。桑名市は名古屋都市圏への近接性から、住宅地の人気が根強く、もともとの地価水準が高水準です。一方、鈴鹿市は自動車関連企業の集積地として工業地需要が安定しており、地価上昇も堅調に推移しています。
四日市市は港湾機能や工業地帯の存在、さらには商業地や住宅地にも強みを持つバランス型の都市として特徴的です。強みが複数に分散していることで、地価の下支え要因が多く、投資先としても相対的に安定感があるといえます。
購入・投資時のリスクと注意点
- 津波・液状化ハザードマップで対象地のリスクを確認
- 湾岸工業地帯特有の大気・公害リスクに留意
- 金利上昇局面で返済計画を慎重に立案
- 人口動態・需要動向の細かな推移を把握
四日市市で不動産を購入・投資する際に、まず確認したいのが津波リスクです。南海トラフ巨大地震の発生を想定したシミュレーションでは、伊勢湾に面するエリアで最大5m程度の津波が想定されています（2024年地元自治体発表）。併せて、埋立地や沿岸部では液状化リスクが高い地域も存在するため、市や三重県の防災ポータルサイトでハザードマップを参照することが必須です。
また、沿岸工業地帯特有の大気汚染や公害リスクについても、過去の四日市ぜんそく問題が想起されます。現在は公害対策が進んでいるとはいえ、投資対象物件の環境負荷や周辺施設を確認する必要があるでしょう。
金融面では、2025年4月時点で住宅ローン固定金利の大手行平均が1.50％まで上昇しており、今後のさらなる金利上昇が予想されます。変動金利で借り入れる場合には将来の返済負担増を見越し、金利上昇リスクを織り込んだ計画が欠かせません。人口は微減傾向ですが、世帯数は微増という特性があるため、物件の立地選定や賃貸需要の見極めも重要です。
まとめ
四日市市の地価は、半導体投資や中心市街地再開発、港湾機能強化など多方面の要因によって上昇が続いています。一方で、津波・液状化リスクや金利上昇リスクを踏まえた慎重な投資判断が求められる点も見逃せません。強気・中立・弱気のシナリオにおいても、半導体需要や再開発の進展は四日市市にとって大きなプラス要因となる可能性が高いでしょう。
投資・購入を検討する際は、最新の2025-03 地価公示データや防災ハザードマップ、2025-04時点での住宅ローン金利などを照らし合わせながら、総合的にリスクとリターンを評価することが大切です。今後も四日市市が半導体産業と都市開発の両面で注目を集めるなか、地域の持続的な成長と不動産価値の安定性に期待が集まっています。
参考サイト
- 国土数値情報：地価公示（令和7年版） ― 2025年公示価格の一次データを入手できます。
- 三重県「令和７年 地価公示」報道発表 ― 県内エリア別の上昇率コメント付き公式リリース。
- ウエスタンデジタル／キオクシア JV政府補助金プレスリリース ― 四日市・北上工場への4500億円投資と補助金詳細を確認。
- 経産省「特定半導体生産施設整備等計画」概要（PDF） ― 補助金スキームと生産能力拡張計画の公式資料。
- 四日市市 中央通り再編パンフレット（2024年4月） ― 駅前円形デッキ・バスターミナル計画の最新概要。
- 四日市市 津波ハザードマップ Step01 ― 最大浸水深・到達時間を事前に確認できます。
- 三菱UFJ銀行コラム「2025年最新 住宅ローン金利は今後どうなる？」 ― 金利上昇局面の借入戦略を解説。
- 朝日新聞デジタル「三重県の住宅地・商業地 地価２年連続上昇」 ― 地価上昇傾向を報じた一般紙記事で動向を俯瞰。
よくある質問
- Q. 最新の四日市市の公示地価データはどこで確認できますか？
A. 国土交通省の 「地価公示（令和7年版）」 で年度別CSVを無料ダウンロードできます。 - Q. 半導体投資の正式発表を読みたいのですが？
A. ウエスタンデジタル公式のプレスリリース 「JVが最大1500億円の政府補助金を受ける件」 に詳細が掲載されています。 - Q. 四日市駅前の再開発スケジュールをまとめて見たいです。
A. 市が公開している 「中央通り再編パンフレット（2024年4月）」 に円形デッキやバスタ整備の工程表が載っています。 - Q. 津波・液状化リスクを確認する公式資料はありますか？
A. 四日市市防災サイトの 「津波ハザードマップ Step01」 が最大浸水深・到達時間を図示しています。 - Q. 住宅ローン金利の動向を知りたい場合の参考ページは？
A. 三菱UFJ銀行の解説コラム 「2025年最新 住宅ローン金利は今後どうなる？」 が上昇局面のポイントをまとめています。
初心者のための用語集
- 地価公示― 国土交通省が毎年3月に発表する標準地の土地価格。売買や税評価の基準になる公式データです。
- 住宅地／商業地― 地価公示で区分される用途地域。住宅中心のエリアか、店舗・オフィス中心のエリアかを示します。
- 3D NANDフラッシュメモリ― メモリセルを縦方向に積層して高密度化した記憶媒体。スマホやデータセンター向けに需要が拡大しています。
- 第8世代（NAND）― キオクシア・WDが量産予定の最新世代。256層超のセル積層で容量と速度を大幅に向上させた製品群を指します。
- コンビナート― 石油化学・金属など複数の重化学工場が一体化した大規模工業地帯。四日市港周辺が国内有数の例です。
- ウォーカブル― 歩行者主体で回遊しやすい都市空間設計の考え方。四日市中心部の再開発コンセプトになっています。
- ハザードマップ― 自然災害の被害想定区域を示す地図。津波・洪水・液状化など複数リスクを重ねて確認できます。
- 液状化― 地震時に地盤が液体のように流動化し、建物沈下や傾斜を引き起こす現象。埋立地や砂質地盤で発生しやすいリスクです。
- 固定金利（住宅ローン）― 借入期間中の金利が変わらないローンタイプ。金利上昇局面では返済額を安定させる手段として注目されます。
- 公示価格― 地価公示で示される1㎡あたりの正式価格。取引事例が少ないエリアでも価格の目安になります。
編集後記
先月、四日市市でマイホーム用地を探していたあるお客様を現地案内しました。
お目当ては近鉄四日市駅から徒歩15分、キオクシア工場にも車で10分という準工業地域の角地。
地価公示では前年比＋3.1％と確かな上昇トレンドですが、湾岸に近い埋立地で液状化リスクが気掛かりでした。
まず一緒に市の津波ハザードマップを確認し、想定浸水深は0.3〜1.0m。
次に国土地理院の「重ねるハザードマップ」で液状化危険度を照合すると「高い」ランク。
そこで地盤改良費の概算を専門業者に依頼すると約180万円と判明し、土地単価だけでは判断できない現実を知っていただけました。
一方、周辺では第8世代NAND量産を見込んだ協力会社の社宅計画が進行中で、賃貸需要は旺盛。
将来売却を視野に「賃貸併用住宅」にプランを切り替え、ローンは10年固定2.0％で事前審査を通過。
金利上昇局面でも返済額がブレない安心感が決め手になりました。
最終的に土地・改良費・建築費を含めた利回りシミュレーションを提示し、
「地価上昇＋家賃収入」のダブルインカムを得られる設計でご契約。
公示データや再開発計画などの一次情報を並べ、リスクとリターンを数字で可視化したことで、
お客様は「最初は不安だったけれど、根拠を持って決断できた」と笑顔を見せてくれました。
四日市市は半導体バブルの熱気に包まれる一方、ハザードや金利といった冷静な視点も欠かせません。
客観データ×現地体験で裏打ちされたストーリーが、投資判断の質を左右する――今回の同行で改めて実感した次第です。
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