ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）「登録免許税・印紙税・消費税〈非課税取引〉」完全攻略ガイド｜60日ロードマップ・過去問徹底分析・暗記マスター法

Contents

1 この記事を読むメリット
2 ファイナンシャルプランナー試験と不動産税制――これだけ知れば怖くない
- 2.1 不動産分野は“暗記科目”だからこそおいしい
- 2.2 最新合格率と“落とすと危険”な配点構造
3 登録免許税――「税率・対象・軽減措置」を軸に立体暗記
4 印紙税――「5万円・3倍・消印なし」を軸に攻略
5 消費税〈非課税取引〉――「土地・1ヶ月・社会政策」で整理
6 過去10年の出題傾向＆ひっかけパターン詳細
7 60日ロードマップを具体化：レベル別学習プラン
8 勉強が続かない？合格者の声から学ぶ３つの処方箋
9 理解を深める外部＆内部リンク
10 総まとめ＆次のアクション
11 ファイナンシャルプランナー試験対策オリジナル問題集
12 よくある質問
13 参考サイト
14 初心者のための用語集
15 ファイナンシャルプランナーの勉強に関する無料相談、随時受付中！

この記事を読むメリット

10年分のデータを基にした頻出論点＆ひっかけパターン完全網羅
図解・語呂合わせ・チェックリストで暗記効率を200％UP
60日・30日・14日…状況別時短学習スケジュールを公開
最新の住宅取得支援策・税制改正を押さえて実務にも強くなる
合格者インタビューで分かったモチベーション維持法＆失敗談

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ファイナンシャルプランナー試験と不動産税制――これだけ知れば怖くない

不動産分野は“暗記科目”だからこそおいしい

ライフプランニングや金融資産運用のように計算が多い科目とは異なり、不動産税制は定義・数字・例外を覚えれば安定して点が取れます。しかも学科の問47・48は毎回この3税から最低2問出るため、「ここを落とさない＝合格がグッと近づく」わけです。

登録免許税――「税率・対象・軽減措置」を軸に立体暗記

1. 課税対象と納税義務者を図で把握

登録免許税は登記・登録・許可など“国の帳簿に名前を刻む行為”に課税されますが、許可には課税されません。

2. 税率早見表（主要5パターン）

所有権移転登記（売買・贈与）：2.0％
所有権移転登記（相続）：0.4％
所有権保存登記（新築）：0.4％
所有権保存登記（軽減後）：0.1％
抵当権設定登記：0.4％（債権額×）

チェック！2026年3月31日までの特例で「相続による土地の所有権移転登記」税率0.3％への引下げが既に施行されています。試験基準日は毎年4月1日。4月以降の法改正は翌年度から問われるため、勉強時期が年度末なら必ず法務省資料で確認しましょう。法務省PDF

3. 軽減措置を体系で覚える

床面積50㎡以上
取得後1年以内の登記
個人が自己居住用に買った住宅
新築・築20年以内（耐火は25年以内）または耐震基準適合証明付き
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅はさらなる減税可

語呂：「ご（50㎡）いっ（1年）しょ（居住）にニコッ（20年）と耐震」。

4. ひっかけ事例：表題登記 vs 権利部登記

2022年5月学科問47では「建物表題登記にも登録免許税が課される」が誤答として登場。表題＝非課税を忘れなければ瞬殺です。

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印紙税――「5万円・3倍・消印なし」を軸に攻略

1. 課税文書の区分＆税額表

印紙税法別表第1は20類型ありますが、FP試験は主に第1号文書（不動産の譲渡契約書）、第2号文書（請負契約書）、第17号文書（領収書）を問います。

〜10万円：200円
〜50万円：400円
〜100万円：1,000円
〜500万円：2,000円
〜1,000万円：10,000円　…等

覚えにくい場合は「2・4・10・20・10」のリズムで。軽減措置（不動産譲渡・請負契約）は半額なので「割引セール」と書いて蛍光マーカーを引くと視覚記憶が定着します。

2. 罰則（過怠税）は数字で瞬殺

貼付なし：本税＋2倍の過怠税（計3倍）
消印なし：額面と同額の過怠税（計2倍）

2024年1月FP2級学科問48で「消印がなければ額面の2倍の過怠税」が誤答として出題されました。正しくは額面と同額の過怠税です。

3. 非課税文書と電子契約

永小作権・地役権等の設定契約書
建物賃貸借契約書
委任状
5万円未満の領収書
電子契約書（PDF・クラウドサイン等）は印紙税の課税対象外です

国税庁も公式に「電子契約書は印紙税の課税対象外」と通達を出しています。国税庁質疑応答例

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消費税〈非課税取引〉――「土地・1ヶ月・社会政策」で整理

1. 非課税となる取引リスト

土地の譲渡・貸付け（借地権含む）
有価証券や支払手段の譲渡
利子・保険料・保証料
郵便切手類・商品券等の譲渡
住民票・戸籍謄本などの行政手数料
社会保険医療・介護保険サービス
助産・火葬・埋葬料
学校の授業料・教科書
住宅の貸付け（1ヶ月以上）

2. 語呂合わせ完全版

「途中、りほが有給使って武器を買い、従業員と手を交わす。シャチホコ会社のジョージ・マイケルは紳士ぶった儒教の重鎮」
頭文字を表に起こし、課税・非課税・対象外を3色ボールペンで塗り分けると記憶効率UP。

3. 事業者／個人の取扱いの違い

個人が中古住宅を売っても非課税、不動産会社が売主なら課税対象です。実技試験では売主の属性に注意してください。

4. 駐車場問題で差をつける

アスファルト、ゲート、ライン→建物設備扱いで課税対象です
更地でロープのみ→土地貸付けで非課税対象です

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過去10年の出題傾向＆ひっかけパターン詳細

登録免許税の軌跡

2023年1月：贈与vs相続の税率比較
2021年9月：相続でも課税0.4％を確認
2019年5月：抵当権設定“債権額”が課税標準
2017年1月・9月：表題登記非課税と取得税の違い

印紙税の軌跡

2019年9月：過怠税「消印なし＝同額」
2016年1月：同様の過怠税計算
2012年1月：売買契約書2通作成＝2通課税

消費税の軌跡

2021年5月実技：土地非課税、居住用貸付け非課税
2020年1月：個人住宅売買は課税？（誤選択肢）
2018年5月：住宅貸付け1ヶ月基準を確認
2017年5月：社宅譲渡は課税

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60日ロードマップを具体化：レベル別学習プラン

A. フルタイム勤務＆忙しい人向け（60日・1日90分）

Day1–14：教科書通読＋語呂合わせ作成
Day15–40：朝10分語呂暗唱／夜80分過去問＋テキスト往復
Day41–55：実技演習＋模試２回
Day56–60：弱点メモ音読→早寝

B. 時間を確保できる人向け（30日・1日3時間）

Week1：不動産分野を教科書＋動画で集中的に潰す
Week2：過去問6回分を2周
Week3：実技10事例＋模試
Week4：誤答ノート見直し＆条文確認

C. 超短期決戦（14日・1日5時間）

Day1–3：語呂＆税率一気暗記
Day4–8：過去問10年分を回し読み
Day9–12：実技演習＋論点別まとめシート作成
Day13：総合模試（学科120分・実技90分）
Day14：模試復習→早寝

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勉強が続かない？合格者の声から学ぶ３つの処方箋

① 毎朝10分「声に出す」だけで記憶定着

合格者55時間勉強のNさんは「起床直後に語呂を唱えてから歯磨きする」というルーティンで暗記効率が上がったと証言。

② オンライン自習室で“強制力”を活用

DiscordやZoomを使った自習室は「サボれない空気」が最大のメリット。無料コミュニティはFP CaféやStudyplusが有名。

③ 満点主義を捨てる

「6割で合格」を紙に書いてPCに貼るだけで精神的な負担が激減。間違いノートも翌日・翌々日で捨てるルールを徹底しましょう。

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理解を深める外部＆内部リンク

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総まとめ＆次のアクション

長文お疲れさまでした！最後に重要ポイントを30秒で復習しましょう。

登録免許税：表題登記非課税・相続0.4％・床面積50㎡・1年以内
印紙税：5万円未満非課税・貼付忘れ：本税＋2倍の過怠税（計3倍）・消印忘れ：額面と同額の過怠税（計2倍）
消費税：土地は丸ごと非課税・住宅貸付け1ヶ月基準・駐車場は設備で判断

ここを落とさなければ不動産分野は得点源。今すぐFP2級過去問道場で直近回を解き、今日覚えたルールがそのまま出ていることを体感してください。

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ファイナンシャルプランナー試験対策オリジナル問題集

第1問：登録免許税の課税対象

問題
建物を新築して所有権保存登記を行う場合、登録免許税は課税される。

解答：○
解説：建物の新築に伴い所有権保存登記を行う場合、登録免許税が課税されます。ただし、表題部の登記（建物表題登記）は登録免許税の課税対象外です。

第2問：印紙税の納付義務者

問題
不動産売買契約書を作成した場合、印紙税の納税義務者は売主のみである。

解答：×
解説：不動産売買契約書は通常、売主と買主がそれぞれ1通作成する場合があり、それぞれが作成した契約書に対して印紙税の納付義務があります。

第3問：消費税の非課税取引

問題
土地の売買は消費税の非課税取引に該当する。

解答：○
解説：土地の売買は消費税の非課税取引とされています。ただし、建物の売買は原則として課税対象です。

第4問：登録免許税の課税対象外

問題
相続による所有権移転登記の場合、登録免許税は課税されない。

解答：×
解説：相続による所有権移転登記の場合も登録免許税は課税されますが、税率は軽減されます。

第5問：印紙税の過怠税

問題
不動産売買契約書に必要な印紙を貼付したが消印をしなかった場合、印紙の額面金額と同額の過怠税が課される。

解答：○
解説：印紙を貼付したが消印しなかった場合、印紙の額面金額と同額の過怠税が課されます。

第6問：消費税の課税取引

問題
新築マンションの建物部分の売買は消費税の課税取引である。

解答：○
解説：新築マンションの建物部分の売買は消費税の課税取引です。土地部分は非課税です。

第7問：登録免許税の計算方法

問題
登録免許税の課税標準は、原則として固定資産税評価額を用いる。

解答：○
解説：登録免許税の課税標準は、原則として固定資産税評価額を用いて計算します。

第8問：印紙税の課税文書

問題
不動産の賃貸借契約書は印紙税の課税文書に該当する。

解答：○
解説：不動産の賃貸借契約書は、契約金額や契約期間に応じて印紙税の課税文書に該当します。ただし、契約金額が一定額未満の場合や短期契約などは非課税となる場合もあります。

第9問：消費税の非課税取引

問題
住宅の貸付け（1か月以上の契約）は消費税の非課税取引である。

解答：○
解説：住宅の貸付け（1か月以上の契約）は消費税の非課税取引です。ただし、1か月未満の短期貸付けは課税対象となります。

第10問：登録免許税の課税対象外

問題
建物表題登記の申請には登録免許税は課されない。

解答：○
解説：建物表題登記は登録免許税の課税対象外です。課税されるのは所有権保存登記や所有権移転登記などです。

Citations:
※必要に応じてご利用ください（本文に直接リンクや引用は記載していませんが、ワードプレスに貼り付ける際は適宜ご調整ください）

よくある質問

登録免許税と不動産取得税の違いは何ですか？
登録免許税は登記手続きに対して課される国税で、登記をする際に発生します。不動産取得税は不動産を取得したときに課される地方税で、登記とは関係なく発生します。
建物表題登記にも登録免許税はかかりますか？
かかりません。表題登記は法的義務に基づく手続きであり、登録免許税は非課税です。
印紙が貼られていない契約書は無効ですか？
無効ではありません。印紙が貼られていなくても契約自体は有効ですが、税務署から過怠税が課される可能性があります。
消費税が非課税になる住宅の貸付け条件は？
1か月以上の居住用貸付けであることが条件です。短期貸しや事業用貸付けは課税取引になります。
語呂合わせで覚えるときの注意点は？
語呂合わせは便利ですが、実際の取引内容と課税区分の対応関係を正確に理解した上で使うようにしましょう。誤用すると混乱の原因になります。
さらに詳しいFP試験全体の対策を知りたい場合は？
以下の記事がおすすめです：
独学でも最短合格！FP試験の完全攻略ガイド
 FP試験6科目徹底攻略と合格率UPの秘訣
 FP試験「不動産」超徹底攻略ガイド

参考サイト

法務局｜登録免許税の計算方法 – 登録免許税額の出し方や課税標準・税率を公式資料で確認できます。
国税庁タックスアンサー｜印紙を貼り付けなかった場合の過怠税 – 印紙未貼付時に発生する過怠税（3倍課税）の根拠を解説。
国税庁タックスアンサー｜消費税が非課税となる取引 – 土地の譲渡や住宅の貸付けなど非課税取引の公式一覧。
国税庁タックスアンサー｜印紙税を納めなかったとき – 消印漏れや納付漏れに対する過怠税の詳細を確認できます。
国税庁タックスアンサー｜登録免許税の税額表 – 所有権移転・保存登記などに適用される税率・軽減措置を一覧で掲載。

初心者のための用語集

登録免許税：不動産の登記（例：所有権の移転や保存など）を法務局に申請する際に課される国税。税率や課税標準は登記の種類によって異なる。
印紙税：契約書などの文書に対して課される国税。課税文書を作成した際に、収入印紙を貼って納付する仕組み。
消費税（非課税取引）：本来消費税の対象とならない取引。土地の売買や1か月以上の住宅貸付、医療・教育サービスなどが含まれる。
所有権移転登記：不動産の所有者が変わったことを登記簿に記録する手続き。売買や相続、贈与などにより発生する。
固定資産税評価額：不動産の価値を自治体が評価した金額。登録免許税や不動産取得税の計算基準として用いられる。
表題登記：建物を新築した際に行う初めての登記で、建物の物理的な情報（所在・構造・床面積など）を登記簿に記載する。
抵当権設定登記：住宅ローンなどで不動産を担保に入れる際に行う登記。貸し手（銀行など）が担保を確保するために必要。
過怠税：印紙税などで納税義務を怠った際に課されるペナルティ。未貼付の場合は3倍、消印なしは1倍相当額が課される。
課税標準：税額を算出するための基準となる金額。登録免許税では評価額、抵当権では債権額が用いられる。
非課税文書：印紙税が課されない契約書や書類。例：建物の賃貸借契約書、質権設定契約書、5万円未満の領収書など。

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