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この記事の要点・結論
相続や不動産売買で初めて「路線価図」に触れる方へ。この記事を読めば、たった5分で路線価図の読み方をマスターし、ご自身の土地のおおよその評価額を計算できるようになります。専門用語を一切使わず、図解とステップガイドで分かりやすく解説します。
- 路線価図は、国税庁が定める道路ごとの土地の値段表で、相続税計算の基礎となります。
- 評価額は「路線価 × 土地の面積(地積) × 補正率」というシンプルな式で計算できます。
- 読み方は「①場所の特定 → ②数字と記号の確認 → ③補正率の適用 → ④計算」の簡単4ステップです。
- 土地の形が不便な場合（奥行が長すぎる、間口が狭いなど）は、補正率によって評価額が下がり、節税につながる可能性があります。
この記事を最後まで読めば、もう路線価図の前で固まることはありません。相続手続きや資産価値の把握に向けた、確かな第一歩を踏み出しましょう。
路線価図とは？5秒でわかる概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 何のためのもの？ | 主に相続税や贈与税を計算するときに、土地の価値を評価するための基準です。 |
| 何が書いてある？ | 道路に面した土地の、1平方メートルあたりの価格（千円単位）が書かれています。 |
| 誰が決めている？ | 国税庁が定めています。 |
| 価格の基準は？ | 毎年1月1日時点の価格で、実際の売買価格（実勢価格）の目安となる公示地価の約80%の水準に設定されています。 |
路線価図とは、「あなたの土地が面している道路に付けられた値段」を示す地図です。国が税金を計算するために使う公式な土地の評価基準であり、不動産の価値を知る上で非常に重要な資料となります。難しそうに見えますが、ポイントさえ押さえれば誰でも簡単に読み解くことができます。
国税庁が毎年7月1日に公開
- 公開日：毎年7月1日（例：2025年分の路線価は2025年7月1日に公開）
- 公開場所：国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表
- 閲覧可能期間：直近8年分（2025年7月時点。出典：国税庁）
2025年分の路線価は、2025年7月1日に国税庁のウェブサイトで公開されました。この価格は、2025年1月1日時点の土地の状況を評価したものです。相続税の申告では、相続が開始した年（亡くなった年）の路線価を使用するのがルールです。例えば、2025年中に発生した相続であれば、2025年分の路線価図を使います。
全国の平均路線価は、2025年時点で前年比プラス2.7%と4年連続で上昇しており、都市部を中心に地価の回復傾向が続いています（2025年7月 国税庁発表）。このように、土地の価値は毎年変動するため、必ず最新の、そして対象となる年の路線価図を確認することが重要です。
初心者向け 5ステップ読み方ガイド
ここからは、実際に路線価図を使って土地の評価額を計算する手順を5つのステップで解説します。この通りに進めれば、誰でも簡単にご自身の土地の価値を把握できます。
ステップ①：評価したい土地の場所（地番）を特定する
- ゴール：目的の土地が載っている路線価図のPDFページを見つける。
- 方法：国税庁サイトで、都道府県 → 市区町村 → 町丁名 の順に選択する。
まずは、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセスします。次に、調べたい土地の住所を元に、該当する都道府県、市区町村、そして町丁名（例：銀座、霞が関など）を順番にクリックして進みます。最後に表示される路線価図の一覧から、該当地番が含まれるページ番号のPDFを開けば、目的の地図にたどり着けます。
住宅地図（ブルーマップ）などがあれば、地番からページ番号をすぐに探せて便利です。もし地番がわからなくても、登記簿謄本（登記事項証明書）や固定資産税の納税通知書で確認できます。
ステップ②：道路上の数字と記号（路線価）を読む
| 数字の意味 | 記号の意味 | |
|---|---|---|
| 350 → 350,000円/㎡ | C → 借地権割合70% |
※上図は国税庁「財産評価基準書」の表示を基に作成したイメージです。
地図を開くと、道路上に「350C」のような数字とアルファベットの組み合わせが見つかります。これが路線価です。数字の部分は、その道路に面する土地1平方メートルあたりの価格を千円単位で示しています。つまり、「350」とあれば、1平方メートルあたり35万円がこの道路の基本価格です。
数字の横にあるアルファベット（A～G）は借地権割合といい、土地を借りている場合の権利の価値を示します。ご自身の土地（自用地）を評価する際は、このアルファベットは無視して構いません。また、数字を囲む円や四角などの図形は地区区分を示し、後の補正率計算で重要になります。
ステップ③：土地の形に合わせた「補正率」を確認する
- なぜ必要？：すべての土地がきれいな長方形ではないため。使い勝手の悪い土地は評価額を下げる必要がある。
- 主な補正率：奥行価格補正率、間口狭小補正率、不整形地補正率など。
- どこで確認？：路線価図と同じく国税庁サイトの「奥行価格補正率表等」で確認。
路線価は、奥行や間口（道路に接する幅）が標準的な土地を前提としています。しかし、実際には奥行きが極端に長い「うなぎの寝床」のような土地や、いびつな形の土地も多いです。そうした土地の個性を評価額に反映させるのが「補正率」です。
例えば、奥行が長すぎたり短すぎたりする場合に使う「奥行価格補正率」が代表的です。補正率を適用することで、土地の評価額を下げることができ、結果的に相続税の節税につながる重要なステップです。
ステップ④：奥行価格補正率を適用する
ここでは最も基本的な「奥行価格補正率」を適用してみましょう。まず、調べたい土地の地区区分（数字を囲む記号）と、土地の奥行きの長さを確認します。次に、国税庁の「奥行価格補正率表」で、地区区分と奥行距離が交差する箇所の補正率を探します。
例えば、「普通住宅地区」（記号なし）で土地の奥行が30mだった場合、補正率は0.98となります。これは、標準的な土地よりも奥行が少し長いため、評価額を2%減額するという意味です。この補正率をステップ②で調べた路線価に乗じます。
ステップ⑤：土地の評価額を計算する
最後のステップは、これまでに集めた情報を元に評価額を計算することです。計算式は以下の通りです。
評価額 ＝ 路線価（円/㎡） × 奥行価格補正率 × 土地の面積（地積㎡）
例えば、以下の条件で計算してみましょう。
- 路線価：350,000円/㎡（350C）
- 奥行価格補正率：0.98（普通住宅地区、奥行30m）
- 土地の面積（地積）：200㎡
この場合の評価額は、350,000円 × 0.98 × 200㎡ ＝ 68,600,000円 となります。これが、相続税を計算する際の土地の評価額の基本です。
図解で理解！記号・補正率の早見表
路線価図には様々な記号や補正率が登場します。ここでは、特に重要なものを表にまとめました。ご自身の土地に当てはまるものがないかチェックしてみてください。
| 記号の種類 | 例 | 意味 | ポイント |
|---|---|---|---|
| 路線価（数字） | 350 | 1㎡あたりの価格（千円単位）。この場合は350,000円/㎡。 | 評価額計算の基本となる最も重要な数字。 |
| 借地権割合（英字） | C | 借地権の割合。Cは70%。A(90%)～G(30%)まである。 | 自分の土地（自用地）の評価では使わない。 |
| 地区区分（図形） | (円で囲む) | 土地の利用状況を示す。円は「普通商業・併用住宅地区」。 | どの補正率表を使うかを決める重要な記号。記号なしは「普通住宅地区」。 |
地区区分は、ビル街（六角形）、繁華街（八角形）、工場（中小工場など）と多岐にわたります。記号がない場合は、最も一般的な「普通住宅地区」と判断します。
| 補正率の名称 | どんな土地に適用？ | 評価額への影響 |
|---|---|---|
| 奥行価格補正率 | 奥行が標準より長い、または短い土地。 | 下がる↓ |
| 間口狭小補正率 | 道路に接する幅（間口）が狭い土地。 | 下がる↓ |
| 奥行長大補正率 | 間口に比べて奥行が極端に長い土地。 | 下がる↓ |
| 不整形地補正率 | 三角形やL字型など、いびつな形の土地。 | 下がる↓ |
| 側方路線影響加算率 | 2つの道路に面している角地。 | 上がる↑ |
| 二方路線影響加算率 | 正面と裏面が道路に面している土地。 | 上がる↑ |
このように、土地の評価は単に「路線価×面積」ではありません。角地のように利便性が高い土地は評価額が上がりますが、多くの場合は補正によって評価額が下がります。正確な評価のためには、これらの補正を漏らさず適用することが非常に重要です。
ワンポイント：PDFより速い「全国地価マップ」活用法
- 課題：国税庁のPDF形式の路線価図は、目的の場所を探すのが大変で、データも重い。
- 解決策：「全国地価マップ」を使えば、住所検索で一発表示できる。
- 利点：スマホでもサクサク動き、過去の路線価との比較も簡単。
国税庁の公式サイトからPDFを探すのは、慣れていないと時間がかかります。そこでおすすめなのが、一般財団法人 資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」です。このサイトは無料で利用でき、Googleマップのような感覚で直感的に操作できます。
住所や郵便番号を入力するだけで、該当エリアの路線価図が地図上に表示されます。拡大・縮小もスムーズで、スマホでの閲覧にも最適です。相続税申告などの正式な手続きでは国税庁のPDFが必須ですが、「まずは自宅の路線価をざっくり知りたい」という場合には、全国地価マップが圧倒的に速くて便利です。
5分で試せる実践ワーク：自宅の土地を評価してみよう
それでは、ここまでの知識を使って、ご自身の土地の評価に挑戦してみましょう。以下のタイムラインに沿って進めれば、5分で完了します。
- 【1分目】路線価を調べる：全国地価マップで自宅の住所を検索し、道路に表示されている数字（路線価）と、それを囲む記号（地区区分）をメモします。
- 【2分目】土地の情報を確認する：固定資産税の納税通知書や権利証（登記識別情報）を見て、土地の面積（地積）を確認します。大体の奥行きも把握しておきましょう。
- 【3分目】補正率を探す：国税庁の奥行価格補正率表を開き、【1分目】で調べた地区区分と【2分目】で調べた奥行きから、補正率を見つけます。
- 【4分目】計算する：「路線価 × 土地の面積 × 補正率」の式に、調べた数字を当てはめて計算機で計算します。
- 【5分目】結果の確認：計算結果が、あなたの土地のおおよその相続税評価額です。実際の売買価格とは異なりますが、資産価値の一つの目安になります。
計算例（普通住宅地区のケース）
| 項目 | あなたの土地の情報 | 計算例 |
|---|---|---|
| ① 路線価 | （ ）円/㎡ | 200,000 円/㎡ |
| ② 土地の面積 | （ ）㎡ | 150 ㎡ |
| ③ 奥行価格補正率 | （ ） | 1.00 （奥行20mの場合） |
| 評価額（①×②×③） | （ ）円 | 30,000,000 円 |
このワークを通じて、路線価評価が意外とシンプルであることが体感できたのではないでしょうか。この金額が、相続税申告のスタートラインになります。
よくある質問Q&Aとミス防止チェックリスト
最後に、初心者がつまずきやすいポイントをQ&A形式で解説し、評価ミスを防ぐためのチェックリストを用意しました。
よくある質問（Q&A）
Q1. 道路に値段が書いていません。どうすればいいですか？
A1. 路線価が設定されていない地域は「倍率地域」と呼ばれます。この場合、土地の固定資産税評価額に、国税庁が定める一定の「倍率」を掛けて評価額を計算します。倍率も国税庁のサイトで確認できます。
Q2. 角地で、2つの道路に値段が書いてあります。どちらを使えばいいですか？
A2. 2つの路線価のうち、高い方を「正面路線価」とします。そして、もう一方の路線価を基に「側方路線影響加算」という計算を行い、評価額を少し上乗せします。角地は利便性が高いため、評価額も高くなる仕組みです。
Q3. 使う路線価の年度を間違えてしまいました。
A3. 必ず、相続が発生した年（被相続人が亡くなった年）の1月1日時点の路線価を使ってください。例えば、2025年10月に亡くなった場合は、2025年7月に公表された「令和7年（2025年）分」の路線価図を使用します。年度を間違うと、申告が無効になる可能性があり、重大なミスです。
評価ミス防止チェックリスト
| チェック項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 年度の確認 | 相続開始年の路線価図を使っているか？ |
| 路線価の読み取り | 数字を千円単位（0を3つ足す）で正しく計算しているか？ |
| 地区区分の確認 | 正しい地区区分の補正率表を参照しているか？ |
| 補正率の適用漏れ | 奥行、間口、不整形地など、適用できる減額補正を見逃していないか？ |
| 加算の適用漏れ | 角地や二方路地の場合、評価額の加算を正しく行っているか？ |
| 面積の確認 | 登記簿謄本の地積を正確に入力しているか？ |
特に補正率の適用漏れは、本来払う必要のない税金を払ってしまう原因になります。一つずつ丁寧に確認することが、適正な申告への近道です。
まとめ
本記事では、相続や不動産評価の初心者の方向けに、5分でわかる路線価図の読み方を解説しました。複雑に見える路線価図も、一つひとつの記号の意味と評価ステップを理解すれば、決して難しいものではありません。
- 路線価図は国税庁のサイトや全国地価マップで誰でも閲覧できます。
- 評価額の基本式は「路線価 × 地積 × 補正率」です。
- 土地の形状に応じた補正率の適用が、評価額を左右する最大のポイントです。
- まずは5分間の実践ワークで、ご自身の土地の価値を掴んでみましょう。
今回のガイドで土地評価の基本はマスターできましたが、土地の形状が非常に複雑な場合や、複数の権利者がいる場合などは、評価が難しくなります。少しでも不安を感じたら、無理せず相続税に強い税理士などの専門家に相談することをおすすめします。この記事が、あなたの資産管理の第一歩となれば幸いです。
よくある質問
- Q. 路線価図はどこで入手できますか？
A. 国税庁の路線価図PDFページで、最新（2025年分）を含む直近8年分を無料ダウンロードできます。 - Q. 「420C」などの数字と記号は何を意味しますか？
A. 数字は1m²あたりの単価（420なら42万円）、後ろのアルファベットは借地権割合（C＝70%）を示しています。 - Q. 補正率表はどこで確認できますか？
A. 国税庁の補正率一覧表に奥行・間口・不整形など全て掲載されています。 - Q. 正面路線価が2本ある場合はどちらを使いますか？
A. 間口距離ごとの加重平均で計算します。高い方のみを単純採用すると誤評価になります。 - Q. 路線価方式と倍率方式の違いは何ですか？
A. 路線価方式は道路ごとに単価が設定、倍率方式は固定資産税評価額に地域倍率を掛けて評価します。 - Q. PDFが重くて開けないときの対処法は？
A. 全国地価マップまたはe‑Taxビューアを利用するとブラウザ上で軽快に閲覧できます。 - Q. 補正率は複数掛けてもいいですか？
A. 条件を満たす限り奥行・間口・側方路など全て乗算できます。漏れなく適用すると評価減の可能性が広がります。 - Q. どの年度の路線価を使えば良いですか？
A. 相続開始日の属する年〈例：2025年1月1日以降なら2025年分〉の路線価を使用します。
参考サイト
- 国税庁｜路線価図の閲覧の仕方―公式ガイドで基本操作を確認
- 国税庁｜奥行・間口など調整率表（PDF）―補正率の一次情報を取得
- 国税庁｜令和7年分 路線価等の公開―最新数値をダウンロード
- 全国地価マップ｜使い方ガイド―地図ベースで路線価を素早く検索
- チェスター税理士法人｜相続税路線価図の見方―専門家によるやさしい解説
- 国税庁タックスアンサー No.4602｜土地家屋の評価―相続税評価全体の基礎知識
初心者のための用語集
- 路線価 … 国税庁が道路ごとに定める1m²あたりの相続税評価額（千円単位）。
- 路線価図 … 路線価・記号を地図上に示したPDF。土地の評価基準を視覚的に確認できる。
- 借地権割合 … 土地を借りた場合の権利価値の割合。A（90%）〜G（30%）まで7段階。
- 地区区分記号 … 六角形や正円などで示す用途区分（例：ビル街地区、普通住宅地区）。
- 補正率 … 土地形状や立地条件によって路線価を増減させる係数。
- 奥行価格補正率 … 奥行距離が標準と異なる土地に適用する補正率。
- 間口狭小補正率 … 道路に接する幅（間口）が狭い土地に適用する減額率。
- 側方路線影響加算率 … 角地・準角地で側面道路の影響を加味する加算率。
- 不整形地補正率 … 三角形やL字形など整っていない土地に適用する減額率。
- 奥行長大補正率 … 間口に比べ奥行が極端に長い土地に適用する減額率。
- 加重平均 … 間口距離を重みとして複数路線価を平均する計算法。
- e‑Taxビューア … 住所検索で路線価を即表示できる電子申告サイト内ツール。
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