恩納村の住宅地は今後も値上がりしますか？

2024年の住宅地公示価格は前年比＋10.8％でした。国交省地価調査やMICE開発の進捗を注視することで、上昇余地を判断できます。

海沿いエリアの建物高さ制限は？

改正景観条例で海岸線から30m以内は高さ13m上限です。詳細は恩納村ガイドラインをご確認ください。

台風・塩害リスクへの備えはどうすれば？

耐塩害仕様の外装材と台風補償付き火災保険の加入が基本。接近数の統計は気象庁で確認できます。

ローンは固定金利と変動金利のどちらが有利？

2025年4月時点で固定1.94％（フラット35）と変動2.925％が目安。沖縄銀行金利表を参考に、長期保有なら固定優位と考えられます。

フォーシーズンズ沖縄の開業時期は？

公式発表では2027年春予定です。最新情報はプレスリリースを随時ご確認ください。

MICE施設はいつ完成しますか？

瀬良垣MICE施設は2026年度着工、2028年度供用開始見込みです（沖縄県計画書より）。

【2025年最新版】恩納村の地価が止まらない！沖縄リゾート不動産投資で失敗しないための完全ガイド

Contents

1 恩納村とは？基本プロフィール
2 地価上昇の背景
- 2.1 高級ホテル群の新規開業・改装ラッシュ
- 2.2 MICE・ウェルネス拠点整備と観光客単価アップ
3 最新データで読む恩納村の地価推移
- 3.1 住宅地の動向
- 3.2 商業地・リゾート用地の動向
4 今後のシナリオ別予測
5 近隣リゾートとの比較
- 5.1 読谷村の事例
- 5.2 北谷町の事例
6 購入・投資時のリスクと注意点
7 まとめ
8 参考サイト
9 よくある質問
10 初心者のための用語集
11 編集後記
12 不動産選びをもっと深く知りたい方へ
13 免責事項
14 ◇無料相談のご案内◇

恩納村とは？基本プロフィール

沖縄本島の西海岸に位置し、海岸線はリゾートホテルが集積
年間を通じて温暖で、豊富なマリンレジャーが楽しめる
人口は約1.1万人（2025-03 恩納村統計）で、観光客数は回復傾向

恩納村は、沖縄本島のほぼ中央に位置し、美しいビーチやサンゴ礁に恵まれたリゾートエリアとして知られています。特に、海岸沿いには有名ホテルやリゾート施設が点在し、県内でも屈指の高級観光地となっています。年間を通じて温暖な気候はマリンアクティビティに適しており、ダイビングやシュノーケリングを目的に世界中から観光客が訪れます。また、ここ数年は移住需要も高まっており、都市部からの二拠点居住や長期滞在を視野に入れる人々の関心が集まっています。伝統文化や自然環境を守りながらも、新しいリゾート開発と観光振興を同時に推し進める姿勢が特徴です。

地価上昇の背景

高級ホテルの相次ぐ新規開業・改装で注目度アップ
MICEやウェルネス分野への大型投資が進行
国内外の観光需要回復、インバウンド増加

2025年3月に公表された国土交通省地価公示によると、恩納村の平均地価は前年から10%以上の上昇を記録しました。特に、リゾート施設が集まる沿岸エリアの地価上昇率は全国でも有数の水準です。背景としては、コロナ禍の収束とともに国内外からの観光客が戻り始め、高級ホテル開業やインバウンド需要を見越した開発プロジェクトが次々と進められたことが挙げられます。また、2024-12 観光庁「宿泊旅行統計」によれば、恩納地域の外国人延べ宿泊者数は前年同期比＋28%を記録し、インバウンドの急回復が明確に示されています。こうした強い観光需要が用地不足と相まって土地価格の押し上げ要因となっているのです。

高級ホテル群の新規開業・改装ラッシュ

ハレクラニ沖縄増床（2023-2025）
インターコンチネンタル沖縄改装（2024～2025）
瀬良垣エリアの大型MICE施設計画（2023～2025）

恩納村の地価上昇を牽引している要因のひとつが、高級ホテル群の新規開業・改装ラッシュです。具体的にはハレクラニ沖縄が2023年から2025年にかけて客室数を拡充し、さらなるラグジュアリー需要に対応するとともに、インターコンチネンタル沖縄も大規模な改装を実施中です。これらホテルへの投資は海外富裕層や国内ハイエンド層の集客力を一層高めると期待され、恩納村の不動産需要を押し上げる大きな要因となっています。また、新規開業に合わせた雇用増や店舗進出によって周辺商業地のニーズも拡大している状況です。

MICE・ウェルネス拠点整備と観光客単価アップ

MICE施設の新設・拡張（瀬良垣エリア）
ウェルネスリゾート（スパ・ヨガ・メディカルツーリズム）の需要拡大
観光客の平均滞在日数・消費単価アップ

恩納村ではリゾートホテルだけでなく、国際会議や展示会などを開催するMICE（Meeting, Incentive, Convention, Exhibition）の拠点整備が進行中です。2023-2025には瀬良垣エリアでのMICE施設計画が具体化しており、大規模な国際会議や企業研修などを誘致できる体制が整備されつつあります。さらに、ウェルネスリゾート分野も注目されています。スパやヨガ、メディカルツーリズムなど、健康志向の高まりを背景にした観光形態が拡大し、観光客一人あたりの消費単価がアップしているのです。こうした高付加価値な観光需要の取り込みは、リゾート用地や周辺の住宅地価格にも好影響を及ぼしているといえます。

今後のシナリオ別予測

強気：インバウンド加速・MICE需要拡大
中立：緩やかな増加
弱気：開発規制強化・景気逆風

恩納村の地価は今後もリゾート投資や観光需要を背景に上昇が見込まれますが、国内外の経済動向や開発規制の状況によってはシナリオが大きく変わる可能性があります。以下では、想定される3つのシナリオを概観します。

強気シナリオ：インバウンド加速・MICE需要拡大

国際線の増便により外国人観光客が大幅に増加
大型コンベンションや国際会議の開催で法人需要も拡大
地価上昇率は年間10～15%で推移

強気シナリオでは、航空路線の拡充やビザ緩和政策により、海外からの観光客がさらに増えることが前提です。また、瀬良垣のMICE施設や既存リゾートの拡張が成功し、大型カンファレンスやインセンティブ旅行の需要を取り込めれば、商業地を中心に地価が急上昇する可能性があります。年間10～15%の上昇が持続する展開もあり得るでしょう。

中立シナリオ：緩やかな増加

観光需要は安定成長だが、コロナ後の急回復は一巡
開発許可は適度に進み、供給過剰には至らない
地価上昇率は年間3～5%程度で推移

中立シナリオでは、既にコロナ後の反動増が一段落し、観光客数は徐々に安定成長へ移行すると想定されます。既存のホテル開発も進みすぎることなく、需給バランスが保たれやすい環境です。地価の上昇率は年間3～5%程度の緩やかなペースを維持し、投資リスクは比較的低い水準にとどまると見られます。

弱気シナリオ：開発規制強化・景気逆風

環境保護や景観条例強化で新規開発のハードル上昇
世界経済減速で海外投資が縮小
地価は横ばいまたは一時的な下落リスク

弱気シナリオでは、国際情勢の変化や世界的な景気後退により海外からの投資が細り、観光客数も減少傾向となるリスクが考えられます。2024-11 恩納村議会で検討が進むリゾート税導入や景観条例の強化が一気に施行されれば、新規開発への規制が厳しくなる可能性もあります。このような環境では、投資家が様子見に転じ、用地の取得ペースが落ちるため、地価が横ばいまたは下落するリスクを織り込む必要があります。

近隣リゾートとの比較

恩納村と並ぶ人気エリア：読谷村・北谷町
各自治体の開発方針や地価動向を比較
リゾート開発の進度やホテル稼働率に差

沖縄本島の西海岸には、恩納村と並んで読谷村や北谷町もリゾート地として注目されています。各エリアでの地価動向と開発状況を比較することで、投資機会の特性がより明確になるでしょう。

読谷村の事例

大型リゾート「残波岬」周辺への観光投資が継続
世界遺産・文化施設との連携が強み
住宅地は比較的割安だが上昇率は緩やか

読谷村は残波岬周辺に大型リゾートホテルが集まる一方、伝統工芸や世界遺産に近い歴史・文化観光も楽しめる点が魅力です。地価上昇率は恩納村ほど急騰していないものの、開発余地がまだ残っているため、投資コストを抑えつつ成長を期待できる可能性があります。

北谷町の事例

アメリカンビレッジを中心とする商業観光エリア
若年層や外国人向けのアパート需要が高い
地価は恩納村より高い部分もあるが、高止まり傾向

北谷町はアメリカンビレッジ周辺を中心に、商業施設や飲食店が集積した独特の都市型リゾートを形成しています。外国人や若年層にも人気があるため、生活利便性が高く、住宅・商業用地ともに価格が高止まりしやすい傾向にあります。投資対象によっては賃貸需要を見込める一方、初期コストが高めになるリスクも留意すべきです。

購入・投資時のリスクと注意点

台風・高潮など自然災害リスク
環境規制・景観条例による制約
建築・運営コストの上昇

恩納村の不動産投資は、観光需要を背景に大きな魅力がありますが、一方で自然災害リスクや開発規制などの注意点も存在します。投資時にはこれらのリスクを十分に把握した上で判断を行うことが重要です。

台風・高潮など自然災害リスク

台風の通過ルートになりやすく、高潮被害も想定
塩害による建物や設備へのダメージ
ハザードマップの確認と保険加入が必須

沖縄本島は台風の通過コースに当たりやすく、恩納村のような海沿いのリゾート地では高潮被害のリスクが高まります。2024年時点でも、大規模台風や高潮により沿岸部の一部施設が浸水した事例があり、建物の塩害対策も課題となっています。投資家や移住検討者は村のハザードマップを確認し、台風・高潮に備えた保険の加入や建物仕様の強化を行う必要があります。

環境規制・景観条例による制約

2024-11 恩納村議会でリゾート税導入検討
景観保護のための高さ制限や外観規制
海岸線エリア開発は許可審査が厳格化

恩納村では、持続可能な観光地づくりを目指すため、景観条例の強化やリゾート税導入の検討が進んでいます。ビーチ沿いの開発には高度制限や景観維持を目的とした外壁カラー規制などがあり、新規プロジェクトの許可取得に時間とコストがかかる場合もあります。こうした規制の影響で開発が遅延すると、投資収益のシミュレーションに狂いが生じる可能性があります。投資計画の段階で行政手続きや許認可の見通しをしっかり確認することが重要です。

建築・運営コストの上昇

建材価格・輸送費が全国平均より高め
人手不足による建築・運営人件費の上昇
リゾートローン金利：2025-04 時点で固定平均1.63%（沖縄銀行・琉球銀行）

沖縄は本土から離れた地域であるため、建材や設備の輸送費がかさみやすく、建築コストが高止まりしやすいといわれています。また、観光関連施設では慢性的な人材不足も懸念材料です。運営コストの上昇が収益を圧迫する可能性も否定できません。一方で、融資金利の面では沖縄銀行や琉球銀行のリゾートローン金利が比較的低めに設定されており、2025-04時点の固定平均は1.63%という安定水準です。投資資金の調達ハードルは一定程度下がっているものの、建築費や人件費の伸びを織り込んだ収支計画が求められます。 ※参考以下のエリアも注目です。ご確認ください

まとめ

恩納村の地価は、観光需要の回復とリゾート開発の拡大を背景に、沖縄県内でも特に顕著な上昇を見せています。2025-03 国土交通省地価公示の結果や、2024-12 観光庁「宿泊旅行統計」による外国人宿泊数の大幅増加は、恩納村のリゾート地としての国際的魅力を裏づけるものといえるでしょう。一方で、台風・高潮リスクや開発規制、建築コストの上昇など、投資には慎重なリスク評価も欠かせません。海沿い特有のハザードマップ確認や景観条例への対応が重要となり、利回りシミュレーションには十分な余裕を持たせる必要があります。 強気・中立・弱気の3つのシナリオをふまえ、恩納村の投資ポテンシャルを多角的に検討しながら、長期的な視点で資産価値を捉えることが成功のカギとなるでしょう。リゾートエリアならではの魅力と課題を見極め、賢明な投資判断を下すための総合的な知識が求められる時代といえます。

参考サイト

国土交通省｜令和6年都道府県地価調査リリース — 真栄田地区が全国トップの上昇率と公式発表。
国土交通省｜令和6年都道府県地価調査概要（PDF） — 詳細データ・グラフ入りで価格推移を確認可能。
沖縄県｜宿泊施設実態調査 — 恩納村を含む客室数や稼働率の一次統計。
恩納村｜景観むらづくり計画ガイドライン — 海岸線30m以内高さ制限など改正条文を掲載。
沖縄銀行｜金利選択型住宅ローン金利表 — 2025年4月時点の固定・変動金利を一覧で確認。
PR TIMES｜フォーシーズンズ沖縄プレスリリース — 投資額600億円・開業時期を公式ソースで明示。
交通ニュース｜宜野湾道路高架化記事 — 国道58号の渋滞緩和効果を解説。
気象庁｜沖縄地方の台風統計 — 1991-2020年の接近数平年値を参照。

よくある質問

Q : 恩納村の住宅地は今後も値上がりしますか？ A : 2024年の住宅地公示価格は前年比＋10.8％でした。国交省地価調査やMICE開発の進捗を注視することで、上昇余地を判断できます。
Q : 海沿いエリアの建物高さ制限は？ A : 改正景観条例で海岸線から30m以内は高さ13m上限です。詳細は恩納村ガイドラインをご確認ください。
Q : 台風・塩害リスクへの備えはどうすれば？ A : 耐塩害仕様の外装材と台風補償付き火災保険の加入が基本。接近数の統計は気象庁で確認できます。
Q : ローンは固定金利と変動金利のどちらが有利？ A : 2025年4月時点で固定1.94％（フラット35）と変動2.925％が目安。沖縄銀行金利表を参考に、長期保有なら固定優位と考えられます。
Q : フォーシーズンズ沖縄の開業時期は？ A : 公式発表では2027年春予定です。最新情報はプレスリリースを随時ご確認ください。
Q : MICE施設はいつ完成しますか？ A : 瀬良垣MICE施設は2026年度着工、2028年度供用開始見込みです（沖縄県計画書より）。

初心者のための用語集

地価公示 ― 国土交通省が毎年3月に公表する標準地1㎡あたりの価格。土地取引や鑑定の基準になる。
都道府県地価調査 ― 各都道府県が7月1日時点で調べ9月に公表する基準地価格。地価公示と並ぶ年2回の公式指標。
MICE ― Meeting・Incentive・Convention・Exhibition の頭文字を取った大型集客イベントの総称。
ADR ― Average Daily Rate：ホテル1室あたりの平均販売単価。収益性を測る代表指標。
LTV ― Loan to Value：物件価値に対する融資割合。70％なら評価額の7割を借入。
フラット35 ― 住宅金融支援機構と金融機関が扱う最長35年の固定金利住宅ローン。
RC構造 ― 鉄筋コンクリート造。耐久・耐火性が高い反面、建築コストは木造より高め。
景観条例 ― 建物の高さ・色彩・意匠を制限し地域景観を守る自治体独自の条例。
リゾート税 ― 観光環境整備を目的に宿泊者等へ課す地方税。財源を観光地の維持に充当。
ノンリコースローン ― 返済責任を担保物件とその収益に限定し、借り手個人には遡及しない融資。
キャピタルゲイン ― 資産を購入額より高く売却して得る差益。投資の売却益を指す。
バケーションレンタル ― 別荘・コンド型物件を短期貸しする宿泊ビジネス。民泊も広義に含む。

編集後記

先日、首都圏在住のあるお客様を恩納村にご案内しました。 30代後半のIT企業勤務、テレワークを活かして二拠点生活を検討中の方です。最初に訪れたのは真栄田の高台。国交省の公示価格が全国トップの上昇率と伝えると、「数字で見ると勢いが実感できますね」と目を輝かせていました。次に、来春リニューアル予定のインターコンチネンタル万座ビーチの現場へ。ホテル担当者からADRがコロナ前比120％に達したという一次情報を伺い、お客様は「宿泊単価の上昇が土地価格を支えているんですね」と納得。その後、瀬良垣のMICE予定地も視察し、完成イメージCGを見ながら「イベント需要が入るとオフシーズンでも稼働が読める」と話していました。最終的に検討した物件は坪53万円、LTV70％でフラット35・1.94％固定を前提に試算。台風リスクには耐塩害外装と火災保険特約、資金面では「賃貸と自己利用を半々にするハイブリッド運用」でリスクヘッジを提案しました。「東京のマンションよりキャッシュフローが見えやすい」と前向きな手応え。数字だけでなく現地一次情報を並べ、五感で確かめてもらう―― データと体験を両輪にすることが、リゾート投資成功の近道だと改めて感じた一日でした。

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