「FP試験 不動産登記 完全攻略ガイド」｜表題部・権利部・対抗力を最短マスターして合格ライン突破！

この記事を読むメリット

• ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）の「不動産の登記」分野における要点が一通りわかる
• 表題部・権利部・対抗力と公信力・登記の申請と交付について、初心者でも理解しやすいよう体系的に整理できる
• 学習スケジュール例や過去問の出題傾向、重要ポイントを把握し、高得点獲得へアプローチできる
• 具体的な事例や法改正（相続登記の義務化など）の情報もおさえ、実務面にも役立つ知識が身につく

不動産の登記は、ファイナンシャルプランナー試験（特に2級）において高頻度で出題される重要分野です。表題部・権利部の構成や役割、登記の効力（対抗力と公信力）、そして登記の申請や登記事項証明書の取得手順など、押さえるべき論点が多くあります。

しかし、用語や制度が複雑に見えるため、苦手意識を持つ受験生も少なくありません。ここでは、過去問分析をふまえつつ、不動産登記の基本構造や学習のコツ、さらに最新の法改正ポイントまで網羅的に解説していきます。ぜひ最後までご覧いただき、試験対策に役立ててください。

ファイナンシャルプランナー試験(FP試験)における「不動産の登記（表題部、権利部、対抗力と公信力、登記の申請と交付）」の重要性

ファイナンシャルプランナー試験の「不動産」分野は、学科試験でも実技試験でも毎回出題があり、そのうち不動産登記に関する問題は安定して出題が続いています。特に以下の論点が頻出です。

• 不動産登記記録の構成（表題部・権利部〈甲区・乙区〉）
• 対抗力と公信力の違い
• 登記申請（表題登記、保存登記、移転登記、相続登記など）の期限や義務の有無
• 登記事項証明書の交付請求（誰でも取得できる点）
• 法改正による相続登記義務化（2024年4月1日施行）と住所変更登記義務化（2026年4月1日施行予定）

これらを正しく理解できているかどうかで、試験の得点に大きな差がつくことが多いのが特徴です。不動産登記は、一度流れを押さえてしまえば意外と得点源になりやすい分野でもあります。次章からは、まず「登記簿」の構成を分解して解説していきます。

過去問への具体的言及

たとえば、2024年1月実技試験（FP協会:資産設計）では登記記録の構成を問う問題が出題され、「表題部と権利部（甲区・乙区）を正確に区別して記載事項を答えさせる」形式の設問がありました。また2023年9月学科試験や2023年1月実技試験でも、二重譲渡における対抗力の優先や、登記事項証明書の交付請求権に関する設問が登場しています。

このように、出題パターンは比較的安定しているため、過去問を繰り返すことで傾向をつかみやすいのも特徴と言えます。

【基礎編】不動産登記の全体像：表題部と権利部

不動産登記制度では、不動産の登記記録は「表題部」と「権利部」の2つに大別されます。さらに権利部は「甲区」と「乙区」の2区分から成り立っています。これは建物・土地いずれの登記記録でも同様です。

表題部：不動産の物理的状況を示す

• 主に「所在地」「家屋番号（建物の場合）」「地番（土地の場合）」「地目」「面積（床面積や地積）」「構造」など
• 表題登記：新築建物や土地の分筆など、新たに不動産として登記する場合の最初の登記
• 新築建物の場合、所有者になった日から1ヵ月以内に表題登記を申請しないといけない（不動産登記法第47条第1項）
• 申請を怠った場合、10万円以下の過料に処せられる可能性（不動産登記法第164条）

表題部は、いわば“外形情報”が整理された部分と覚えておくとわかりやすいです。建物の場合は「所在」「種類」「構造」「床面積」など、土地の場合は「地目」「地積」が代表的な記載事項となります。

建物の床面積の記録

• 区分所有建物（マンションなど）：内法面積で登記される
• 区分所有建物以外の建物：壁芯面積で登記される

この違いはよく試験で問われるポイントです。

権利部：所有権とその他の権利を記録

• 権利部甲区：所有権に関する登記（所有権保存登記、所有権移転登記、処分制限の登記など）
• 権利部乙区：抵当権、賃借権、地上権など所有権以外の権利が記載される

過去問でよく出る引っ掛け選択肢の一つに、「抵当権は甲区に登記される」という誤表現がありますが、正しくは乙区です。乙区には所有権以外の権利が登録されるので、この点はしっかり押さえておきましょう。

権利登記には“義務”があるのか？

表題登記は新築建物の場合に義務がある一方、権利登記（所有権保存登記や移転登記、抵当権設定登記など）は原則として義務ではありません。あくまで第三者への対抗要件として登記が必要になるだけで、強制ではない点を誤解しないようにしましょう。

【効力編】不動産登記の対抗力と公信力

日本の不動産登記制度を理解するうえで、「対抗力」と「公信力」の違いを明確にすることは必須です。ここはFP試験でも頻出のテーマであり、二重譲渡や登記の信頼性に関する問題がよく出題されます。

対抗力：第三者に権利を主張できる

• 民法177条に基づき、不動産に関する物権の変動は登記をしないと第三者に対抗できない
• つまり、二重売買のケースなどでは、先に登記をした者が所有権を優先的に主張できる
• 登記をしていなかった場合、後から買った人が先に登記を済ませてしまうと、先に売買契約を結んでいたとしても対抗できない

このように、不動産をめぐるトラブルで鍵となるのが登記の先後という点です。学科試験の四択問題や実技試験の事例形式でよく登場するので、しっかり理解しておきましょう。

公信力：日本の不動産登記にはない

• 「公信力」とは、登記の内容を信頼して取引した第三者が常に保護される制度
• 日本の不動産登記制度には公信力は存在しない
• 仮に登記に虚偽があったとしても、それを信じて取引した人が自動的に保護されるわけではない

これを踏まえて、試験では、「日本の不動産登記には対抗力はあるが公信力はない」というフレーズをほぼ丸暗記するレベルで覚えておくことが推奨されます。また、「登記を信じて取引したから安全」と安易に考えられない点が、不動産登記制度の特徴です。

二重譲渡の事例

Aさんが同じ不動産をBさん・Cさん双方に売却。Bさんは1月10日に契約、Cさんは1月15日に契約した。ところが、Cさんのほうが先に登記（2月1日）を完了し、Bさんは2月5日になってようやく登記した場合、対抗関係上Cさんが優先されます。契約日はBさんが先でも、登記の先後が優先されるのです。

【手続き編】不動産の登記申請と交付

ファイナンシャルプランナー試験でよく問われるのが、登記を申請するタイミングや「申請義務の有無」、そして登記事項証明書の交付手続きです。実務においても重要なポイントなので、ここで整理しておきましょう。

表題登記：新築や分筆などは原則1ヵ月以内

• 新築建物の表題登記は1ヵ月以内が義務
• 延滞すると10万円以下の過料
• 申請先は不動産の所在地を管轄する法務局

新築後すぐに建物表題登記を行わないと、住民票の異動や住宅ローン手続きなどでも困るケースがあります。試験対策だけでなく、実務上もこのルールは押さえておくと役立つでしょう。

所有権保存登記：法的な申請期限はなし

• 表題登記と異なり、所有権保存登記には申請期限は定められていない
• 所有者が自らの権利を対外的に明確にするために行う
• ただし、住宅ローンや売買等で実務上は登記が必要になることが多い

「所有権保存登記にも1ヵ月以内の義務がある」と勘違いする受験生が多いので注意。“表題登記”と“所有権保存登記”の区別を正確にしてください。

登記事項証明書（登記簿謄本）の交付：誰でも請求可

• 登記事項証明書は利害関係の有無を問わず誰でも交付請求が可能
• 窓口・郵送・オンラインで申請できる
• 証明書の交付手数料は通数や方法によって異なる（オンラインのほうが若干安く済む場合が多い）

よくある誤答例として、「登記事項証明書は権利者や利害関係者しか取得できない」という内容がありますが、これは間違いです。「誰でも取り寄せ可能」という点は頻出のチェックポイントです。

相続登記の義務化：2024年4月1日施行

• 相続によって不動産を取得した場合、3年以内に登記申請が必要
• 申請を怠ると10万円以下の過料（改正不動産登記法第164条第1項）
• 住所変更登記義務は2026年4月1日施行予定で、住所・氏名変更日から2年以内に申請しないと5万円以下の過料

この法改正は試験でも近年注目されており、相続登記の義務化や住所変更登記義務化が試験範囲内として取り上げられる可能性が高いです。今後の試験でも問われることが予想されるため、公式情報を確認しておきましょう。

参考：法務省（不動産登記に関する情報）
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji06.html

【過去問分析】不動産登記の出題傾向とよくあるひっかけポイント

では、実際のファイナンシャルプランナー試験でどのような形で出題されるのか、具体的な傾向やひっかけポイントを見てみましょう。2023年から2024年までの主な論点をまとめると、以下のようになります。

直近の出題例

• 2024年9月 学科試験 問41：「日本の不動産登記の対抗力」と「公信力がないことの法的意味」
• 2024年1月 実技試験(FP協会:資産設計) 問7：「不動産登記記録（表題部と権利部）の構成」
• 2023年9月 学科試験 問41：「建物の表題登記の申請期限と登記事項証明書」
• 2023年1月 学科試験 問42：「登記簿の構成と抵当権登記の場所（乙区）、登記事項証明書の交付請求権者」
• 2023年1月 実技試験(FP協会:資産設計) 問7：「甲区と乙区の読み解き、登記抹消手続き、登記事項証明書の交付要件」

いずれの回も、表題登記や権利部の構造と、対抗力・公信力、登記事項証明書の交付が軸になっていることがわかります。さらに、近年は相続登記に絡む問題も増えてきているので注意が必要です。

頻出のひっかけパターン

• 抵当権の登記場所を誤解：「抵当権は甲区」が誤答の定番
• 表題登記と所有権保存登記の申請期限を混同：「どちらも1ヵ月以内の申請義務がある」と勘違い
• 登記事項証明書の交付請求権：「利害関係者しか請求できない」と思い込み
• 対抗力と公信力：「日本の不動産登記には公信力がある」と錯覚する

こうした典型的なひっかけにはまらないために、基礎用語や制度の仕組みをきちんと確認しておくことが大切です。

【勉強法・攻略のポイント】不動産の登記で高得点を取る方法

ここからは、不動産の登記を苦手にしないための勉強法や試験攻略のポイントをご紹介します。実際の合格者の声や過去問演習の活用方法も踏まえて、実践的にまとめました。

1. 図解して覚える：登記簿のイメージを可視化

• 表題部の欄、甲区と乙区の記載例を図解してノートにまとめる
• 自分でサンプルの登記事項証明書を入手し、どこに何が書いてあるか確認する
• 抵当権は乙区など、視覚的に覚えると混同を防ぎやすい

2. 過去問・実技試験形式の演習を徹底する

• 学科試験はもちろん、実技試験で登記事項証明書を読む問題が頻出
• 表題登記や権利登記、抵当権の設定・抹消、登記記録の読み方を実際に演習
• 少なくとも直近5年分、できれば10年分の過去問を解いて“パターン”をつかむ

3. 法改正情報に敏感になる：相続登記義務化など

• 2024年4月から施行された相続登記の義務化（3年以内）
• 住所変更登記義務化（2026年4月1日施行予定、変更日から2年以内）
• 最新の出題では法改正内容に関する設問が出る可能性大

ファイナンシャルプランナーとして実務を行ううえでも、この相続登記義務化は大きなインパクトがあるため、深めに押さえておくと試験勉強にも役立ちます。

4. 他分野（相続・税金）との関連も意識

不動産登記に関連する分野として相続税制や贈与税、さらには不動産取得税などが絡む場合もあります。FP試験では科目横断的に知識を活用する設問もあるので、「相続した不動産を登記しないとどうなるか」「税金の納付はどう変わるか」など、関連分野の学習と合わせて整理しておくと理解が深まります。

5. モチベーション維持には合格者の声や実務例が有効

• 合格者は「不動産登記の出題パターンは毎回似ている」と言っているケースが多い
• 実際の不動産取引では、登記は非常に重要な意味を持つため、自分の生活や仕事にも役立つ知識と考える
• 合格体験記や勉強ブログを読むと、「抵当権は乙区」など定番ミスを共有しており、参考になる

学習スケジュール例と具体的なステップ

不動産登記分野の学習に充てる時間配分は、人によって異なりますが、全体勉強時間のうちおよそ10～15%程度を目安にするといいでしょう。以下に一例を示します。

学習スケジュール（4週間プラン）

• 1週目: 不動産登記の基本用語・制度をインプット（表題部・甲区・乙区、対抗力・公信力、登記の申請など）
• 2週目: 過去問を中心に演習（学科試験の四択問題、実技の事例問題）
• 3週目: 自分が苦手な部分を重点的に復習（相続登記義務化、抵当権の処理、登記事項証明書の読み方）
• 4週目: 模擬試験や総仕上げ問題集を使って総合的に対策、最新法改正のチェック

この4週間プランは、他の分野（ライフプランニング、リスク管理、金融資産運用、タックスプランニングなど）と平行して進める想定です。「毎日30分ずつ不動産分野に触れる」など、自分なりのルーティンを作ることで着実に得点力がアップしていきます。

合格者からのアドバイス：

• 不動産登記分野でつまずいていたが、「登記には公信力がない」や「抵当権は乙区」など基本を徹底したところ、過去問で安定して7～8割以上得点できるようになった
• 特に実技試験では、登記事項証明書の読み取り問題のパターンがほぼ決まっているので、きちんと模擬演習しておけば本番で慌てずに解ける
• 「相続登記義務化」「住所変更登記義務化」は今後の試験トレンドとなる可能性が高いので、最新のニュースや法務省のサイトをチェックしておくとよい

おすすめ参考リンク・追加学習リソース

さらに深く学びたい場合は、以下のリンクや公的機関の情報を活用してみてください。試験対策のみならず、実際の不動産取引の理解にも役立ちます。

• 法務省 不動産登記関連情報
  https://www.moj.go.jp/MINJI/minji06.html
• e-Gov法令検索 不動産登記法
  https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=416AC0000000123
• 登記情報提供サービス（登記事項のオンライン閲覧システム）
  https://www1.touki.or.jp/
• 各種FP関連サイトや過去問解説サイト
  「FP2級ドットコム」「FP試験ナビ」「どりめざFP合格ネット」など

公的機関のサイトでは、登記申請書の様式や登記全般のQ&Aが詳しく掲載されているので、試験範囲を超えた疑問点が解消できることも多いです。

さらに学習を進める方へ：内部リンク

不動産登記以外にも、ファイナンシャルプランナー試験で確実に得点したい分野はたくさんあります。以下の記事もあわせてチェックし、試験全体の合格率アップを目指してください。

• 
  独学でも最短合格！FP試験の“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイド：学習スケジュールから過去問活用まで徹底解説
  
• 
  初心者でも最短合格！FP試験の“6科目徹底攻略”と合格率UPの秘訣を完全公開
  
• 
  FP試験「不動産」超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド
  

まとめ：不動産の登記を攻略してファイナンシャルプランナー試験合格へ

不動産登記の分野は、登記記録の構成（表題部・甲区・乙区）、対抗力と公信力の違い、登記の申請（表題登記や保存登記の義務の有無など）、登記事項証明書の交付方法など、いくつものポイントがあります。特に以下の点を押さえると、試験問題での失点を大幅に減らすことが可能です。

• 表題部には不動産の物理的状況が記載され、権利部甲区には所有権が、乙区には所有権以外の権利（抵当権や賃借権など）が記載される
• 不動産登記には対抗力はあるが公信力はない（先に登記したほうが第三者に対抗できるが、登記を信頼して取引しても保護されるわけではない）
• 表題登記は「1ヵ月以内に義務」、所有権保存登記は「申請義務なし」であることを区別する
• 登記事項証明書は誰でも請求できる（利害関係者でなくてもOK）
• 2024年4月施行の相続登記義務化と2026年4月施行予定の住所変更登記義務化にも注目。期限を守らないと過料が科される可能性がある

これらをしっかりと理解すれば、不動産登記分野は確実に点数を取りやすいパートになります。過去問や参考書で繰り返し演習し、典型的なひっかけ問題（抵当権の登記場所、公信力の有無、表題登記と保存登記の混同など）に引っかからないように対策をしましょう。

実務においても、不動産の登記知識はファイナンシャルプランナーとして不可欠です。住宅ローンや賃貸経営を検討する顧客、不動産投資をしたい顧客へのアドバイスなど、多岐にわたる場面で役立ちます。ぜひしっかり身につけて、試験本番も万全の状態で臨んでください。

次のアクション

• 本記事の内容を改めてノートにまとめ、表題登記・権利登記の違いや対抗力・公信力を図解化してみる
• 公式サイトや参考書を活用して、相続登記義務化の詳細や、住所変更登記義務化についても確認
• 過去問を使って、不動産登記分野の正答率を測定し、苦手論点を把握。繰り返し解いて理解を深める
• 他の分野（ライフプランニング、金融商品、リスク管理、税金）とも関連付けて総合的に学習

不動産登記のポイントをマスターすることで、ファイナンシャルプランナー試験はもちろん、実務や日常生活のなかでも多くのメリットがあります。この記事があなたの学習の一助になれば幸いです。ぜひ継続的に学習を進め、ファイナンシャルプランナー試験の合格を手にしてください。応援しています！

参考サイト

• 法務省｜相続登記の申請義務化 ― 改正不動産登記法の概要と過料の公式解説が確認できます。
• 法務省｜住所等変更登記の義務化 ― 2026年施行予定の住所変更登記義務のポイントを整理したページです。
• 日本司法書士会連合会｜不動産登記Q&A ― 実務家がまとめた登記手続きの基礎とよくある質問が掲載されています。
• 国税庁タックスアンサー｜登録免許税（不動産登記） ― 登録免許税の計算方法と最新税率を公式情報で確認できます。
• 日本FP協会｜2級FP技能検定 概要 ― 試験科目・出題範囲の公式ガイドラインで最新シラバスをチェックできます。

初心者のための用語集

• 登記簿：不動産ごとに作成される公式データベース。表題部と権利部（甲区・乙区）で構成され、法務局が管理します。
• 表題部：所在地・面積・構造など物理的現況を記載する欄で、表示登記とも呼ばれます。
• 権利部甲区：所有権の保存・移転・差押えなど所有権に関する事項を記載する欄です。
• 権利部乙区：抵当権・賃借権など所有権以外の権利を記載する欄です。
• 対抗力：登記した権利を第三者に主張できる効力。日本の不動産取引で最重要の概念です。
• 公信力：登記を信頼して取引した人を保護する効力。日本の不動産登記には付与されていません。
• 登記事項証明書（登記簿謄本）：登記簿の内容を写した公的書面。誰でも法務局窓口やオンラインで取得可能です。
• 登記識別情報：権利登記完了時に発行される12桁英数字のパスワード。旧「権利証」に該当します。
• 相続登記：相続により不動産を取得した際に行う所有権移転登記。2024年4月から3年以内の申請が義務化されました。
• 登記名義人：登記簿の権利部に権利者として記載されている人または法人。
• 登記権利者・登記義務者：登記申請で利益を受ける側が権利者、不利益を受ける側が義務者となります。
• 内法面積：壁の内側線で囲まれた面積。マンションなど区分所有建物の床面積に用いられます。
• 壁芯面積：壁の中心線で囲まれた面積。戸建てなど一般建物の床面積に用いられます。
• 登録免許税：登記申請時に課される国税。不動産の固定資産評価額×税率で計算します。
• 仮登記：本登記の順位を保全するための予備的登記。本登記完了までは対抗力を持ちません。
• 抵当権：担保権の一種。債務不履行時に不動産を競売処分して弁済を受ける権利で、乙区に記載されます。
• 地上権：他人の土地を使用・収益できる物権。賃借権より強い権利で、乙区に記載されます。
• 賃借権：賃貸借契約に基づき土地や建物を使用する債権。登記されると第三者対抗要件を得ます。

オリジナル練習問題

問1：表題部に所有権移転の内容が記録される

【問題】
表題部には土地・建物の物理的状況だけでなく、所有権移転など権利変動の内容も記録される。
（◯×で回答）

【解答】×

【解説】
表題部は所在地・地目・構造など物理的現況を示す区画であり、所有権移転などの権利変動は権利部に登記される。

問2：権利部甲区には所有権に関する登記が記録される

【問題】
権利部は甲区と乙区に分かれ、甲区には所有権保存・移転など所有権に関する登記が記録される。
（◯×で回答）

【解答】◯

【解説】
甲区は所有権に関する事項、乙区は所有権以外の権利（抵当権・賃借権など）を記録する区画である。

問3：不動産登記は原則として公信力を備えている

【問題】
日本の不動産登記制度は、公示力だけでなく公信力も備えているため、虚偽登記であっても善意取得が保護される。
（◯×で回答）

【解答】×

【解説】
日本の登記は対抗力・公示力を有するが公信力を原則として備えない。虚偽登記に善意で依拠しても保護されない。

問4：登記を備えなければ第三者に対抗できない

【問題】
不動産の物権変動は、登記を備えなければその権利を第三者に対抗することができない。
（◯×で回答）

【解答】◯

【解説】
民法177条に基づき、登記は対抗要件であり、登記を欠く権利変動は第三者へ主張できない。

問5：抵当権設定登記は権利部甲区に記録される

【問題】
抵当権設定登記は所有権に関する事項なので、権利部甲区に記録される。
（◯×で回答）

【解答】×

【解説】
抵当権など所有権以外の権利は権利部乙区に登記される。

問6：登記申請は原則として共同申請主義である

【問題】
所有権移転登記など権利に関する登記は、原則として権利者と義務者が共同で申請しなければならない。
（◯×で回答）

【解答】◯

【解説】
不動産登記法60条は共同申請主義を採用しており、例外を除き双方の申請・署名が必要。

問7：登記識別情報はオンライン申請の場合は不要である

【問題】
オンラインによる登記申請では、登記識別情報（旧登記済証）の提出は省略できる。
（◯×で回答）

【解答】×

【解説】
オンライン申請でも登記識別情報の提供義務は原則維持され、電子データで提出する。

問8：表題登記は土地家屋調査士のみが単独申請できる

【問題】
建物の新築による表題登記は、土地家屋調査士に限って単独で申請でき、所有者による自らの申請は認められていない。
（◯×で回答）

【解答】×

【解説】
表題登記は所有者の単独申請も可能。土地家屋調査士は代理または代行として手続きを行えるに過ぎない。

問9：登記事項証明書は誰でも交付請求ができる

【問題】
登記事項証明書は利害関係の有無にかかわらず、誰でも法務局で交付請求できる。
（◯×で回答）

【解答】◯

【解説】
不動産登記は公開主義を採るため、登記事項証明書は一般公開資料として誰でも取得可能。

問10：登記原因証明情報は所有権保存登記には不要である

【問題】
所有権保存登記は最初に行う登記なので、登記原因証明情報の添付は不要である。
（◯×で回答）

【解答】◯

【解説】
所有権保存登記は原因を要しないため、登記原因証明情報は不要。ただし、申請が完了すると登記識別情報通知が交付される。

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