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この記事の要点・結論
2025年の路線価は全国平均で前年比2.7%上昇し、4年連続のプラスとなりました。特に都市部ではこの上昇が土地の相続税評価額を直接押し上げ、結果として相続税の負担が大幅に増加する可能性が高まっています。
しかし、適切な対策を早期に講じることで、この税負担は大きく軽減できます。この記事では、路線価上昇が相続税に与える具体的な影響をシミュレーションし、今すぐ実行すべき3つの生前対策「小規模宅地等の特例」「改正後の贈与税非課税枠の活用」「不動産の組み替え・法人化」をステップ・バイ・ステップで徹底解説します。ご自身の資産状況と照らし合わせながら、最適な対策を見つけるための一助となれば幸いです。
2025年路線価＋2.7％が相続税に与える影響
2025年7月1日に国税庁から公表された路線価は、全国平均で前年比2.7%の上昇となり、景気回復や不動産投資の活発化を背景に4年連続で上昇しました。この路線価の上昇は、土地を相続する際の評価額、ひいては相続税額に直結するため、決して他人事ではありません。
相続税は「（財産評価額の合計）－（基礎控除額）」で計算される課税遺産総額に税率をかけて算出します。基礎控除額は「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」で固定されているため、土地の評価額が上がれば、その分だけ課税対象額が増加することになります。
50坪・100坪モデル試算
- 路線価上昇による評価額の増加：土地評価額が上がり、相続財産の総額が増える。
- 基礎控除超過額の増大：評価額が増えることで、基礎控除額を超える部分が大きくなる。
- 適用税率の上昇リスク：課税遺産総額が増えることで、より高い税率区分に移行する可能性がある。
では、実際にどの程度のインパクトがあるのでしょうか。都市部にある土地をモデルに、路線価が2.7%上昇した場合の相続税額の増加分を試算してみましょう。（法定相続人は子1人と仮定）
| 土地面積 | 路線価（/㎡） | 上昇前の評価額 | 上昇後の評価額（+2.7%） | 相続税増加額の目安 |
|---|---|---|---|---|
| 50坪（約165㎡） | 50万円 | 8,250万円 | 約8,473万円（+223万円） | 約67万円増 |
| 100坪（約330㎡） | 80万円 | 2億6,400万円 | 約2億7,112万円（+712万円） | 約285万円増 |
上記の表が示す通り、50坪の土地でも約67万円、100坪にもなれば約285万円もの税額が増加する可能性があります。これは単年度での上昇率であり、近年の累積的な上昇を考慮すると、数年前の試算はもはや通用しないと考え、最新の路線価で再評価することが不可欠です。
相続税評価額を押し上げる要因とチェックポイント
路線価の上昇率は全国一律ではありません。特に都市部とその周辺、再開発が進むエリアでは平均を大きく上回る上昇が見られます。ご自身の資産が該当エリアにないか、まずは確認することが対策の第一歩です。
地方 vs 都市・上昇率5％超エリア
- 再開発エリアの確認：駅前のタワーマンション建設や商業施設の開業など、周辺で再開発計画はないか。
- インバウンド需要：観光地やそのアクセスが良いエリアは、地価が上昇しやすい傾向にある。
- 交通網の整備：新駅の開業や新路線の開通は、地価を押し上げる大きな要因となる。
2025年7月公表の路線価では、特に以下の都県で高い上昇率が記録されています。これらのエリアに土地を所有している場合、相続税対策の優先度は極めて高いと言えます。
| 都道府県 | 平均上昇率 | 主な要因 |
|---|---|---|
| 東京都 | 8.1％ | 都心部の再開発、富裕層・海外投資家による旺盛な不動産需要 |
| 沖縄県 | 6.3％ | インバウンド観光の回復、リゾート地としての根強い人気 |
| 福岡県 | 6.0％ | 「天神ビッグバン」などの再開発事業、人口増加に伴う住宅需要 |
このように、全国平均の2.7%という数字以上に、個別のエリアでは急激な地価上昇が起きています。ご自身の土地が所在する市区町村の路線価図を国税庁のウェブサイトで確認し、過去数年間の推移を把握しておくことが重要です。
生前対策ステップ1：小規模宅地等の特例の活用
相続税対策の王道ともいえるのが「小規模宅地等の特例」です。この特例を適用できれば、土地の評価額を最大で80%も減額できるため、相続税を劇的に圧縮できます。しかし、適用には細かい要件があり、それを満たさなければなりません。
居住用・事業用 330㎡上限／適用要件
この特例にはいくつかの種類がありますが、最も利用頻度が高く、効果も大きいのが「特定居住用宅地等」と「特定事業用宅地等」です。
| 宅地の区分 | 限度面積 | 減額割合 | 主な取得者の要件 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% | 配偶者、または同居・生計一の親族が相続し、申告期限まで居住・保有を継続すること。「家なき子特例」あり。 |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% | 親族が事業を承継し、申告期限まで事業と宅地を継続保有すること。 |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% | 親族が貸付事業を承継し、申告期限まで事業と宅地を継続保有すること。 |
最も強力なのは、自宅の土地に適用できる「特定居住用宅地等」で、330㎡（約100坪）までの部分の評価額を80%もカットできます。例えば、評価額1億円の土地であれば、2,000万円として計算できるため、その節税効果は絶大です。
注意点として、誰が相続するかによって要件が異なります。配偶者であれば無条件で適用できますが、同居していた子供が相続する場合は「相続税の申告期限まで住み続ける」必要があります。また、別居している子供が相続する場合に適用できる「家なき子特例」は、相続開始前3年以内に自己や配偶者名義の家に住んでいないことなど、さらに厳しい要件が課されます。計画的に準備を進めることが成功のカギとなります。
生前対策ステップ2：贈与税“改正後”非課税枠の使い分け
2024年1月1日から、贈与税の制度が大きく変わりました。この改正を正しく理解し、新しい非課税枠を使いこなすことが、効果的な生前対策につながります。特に「相続時精算課税制度」が使いやすくなった点は大きなポイントです。
相続時精算課税→2,500万円＋暦年贈与110万円併用術
- 新設された基礎控除：相続時精算課税制度に、年間110万円の基礎控除が新設された。
- 申告不要：この110万円以下の贈与であれば、贈与税の申告が不要になった。
- 相続財産への加算なし：年間110万円の基礎控除を使って贈与した財産は、将来の相続時に持ち戻す必要がない。
2024年12月の税制改正大綱で示された新制度の最大の目玉は、「相続時精算課税制度」に年間110万円の新しい非課税枠が追加された点です。これにより、従来の2,500万円の特別控除枠とは別に、毎年110万円までを非課税で、かつ申告不要で贈与できるようになりました。
この制度を選択すると、生涯で2,500万円までの贈与が非課税（超えた分は一律20%で課税）となり、それに加えて毎年110万円の基礎控除も利用できます。例えば、5年間で合計550万円（110万円×5年）を贈与した場合、この550万円は相続財産に加算されず、完全に非課税での資産移転が可能です。これは、従来の暦年贈与（年間110万円非課税）が相続開始前7年以内の贈与は相続財産に加算されるルールに改正されたことと比較して、非常に有利な制度と言えます。
まとまった資金の贈与を考えている場合や、確実に相続財産を減らしたい場合には、この新しい相続時精算課税制度の活用が極めて有効な選択肢となります。ただし、一度この制度を選択すると、同じ贈与者からの贈与については暦年課税に戻れないため、慎重な判断が必要です。
生前対策ステップ3：不動産の組み替え／法人化
所有している不動産そのものを見直すことで、相続税評価額を大きく引き下げる方法もあります。特に、更地や自宅など、活用されていない土地をお持ちの場合に有効な対策です。
地方収益物件への買替／資産管理会社設立メリット
- 貸家建付地評価の活用：土地の上にアパートなどを建てて他人に貸すことで、土地の評価額を約2割下げることができる。
- 借入金の活用：アパート建設などで借金をすると、その残債は相続財産からマイナスできる（債務控除）。
- 資産管理会社の設立：不動産を法人名義にすることで、家賃収入を家族に役員報酬として分散でき、所得税・住民税の節税にもつながる。
具体的には、都心の評価額が高い土地を売却し、その資金で地方の収益物件（賃貸アパートなど）に買い替える「資産の組み替え」が考えられます。賃貸用の不動産は、自宅用の土地に比べて評価額が低く計算されるため、相続税評価額を圧縮できます。
さらに進んだ対策として、資産管理会社（不動産所有型法人）を設立し、その法人で不動産を所有・管理する方法があります。この場合、相続の対象は不動産そのものではなく「法人の株式」となります。家賃収入を役員報酬として家族に分散したり、退職金を支給したりすることで、個人の財産が増えすぎるのを防ぎ、結果として将来の相続税を抑える効果が期待できます。設立や運営にコストはかかりますが、資産規模が大きい場合には非常に有効な手段です。
ケーススタディ：対策前後で税額▲30％を実現した例
では、これまで見てきた対策を組み合わせると、どの程度の効果があるのでしょうか。具体的なモデルケースで見ていきましょう。
東京60坪→贈与＋小規模宅地適用
ここに、東京都内に自宅（60坪、土地評価額1億円、建物2,000万円）と預貯金3,000万円、合計1億5,000万円の財産を持つAさんがいるとします。法定相続人は長男一人です。
| 項目 | 対策前 | 対策後 |
|---|---|---|
| 土地評価額 | 1億円 | 2,000万円（小規模宅地等の特例適用で80%減） |
| 建物評価額 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 預貯金 | 3,000万円 | 2,450万円（相続時精算課税で550万円贈与後） |
| 課税遺産総額 | 1億1,400万円（1.5億円 – 基礎控除3,600万円） | 2,850万円（6,450万円 – 基礎控除3,600万円） |
| 相続税額（概算） | 約2,120万円 | 約378万円 |
対策前の相続税額は約2,120万円と高額です。しかし、Aさんが生前に長男へ相続時精算課税制度を使って5年間で550万円を贈与し、さらに相続時に長男が同居要件を満たして小規模宅地等の特例を適用できた場合、相続税額は約378万円まで激減します。その差額は実に1,700万円以上、税額にして80%以上の削減効果です。
この事例は、「小規模宅地等の特例」と「改正後の贈与税制度」という2つの強力なツールを組み合わせることで、いかに大きな節税効果が生まれるかを示しています。もちろん、特例の適用要件を満たすための事前の準備や計画が不可欠です。
よくある質問（Q&A）
Q1. 路線価が上がると、毎年払う固定資産税も上がりますか？
A1. はい、連動して上がる可能性が高いです。ただし、固定資産税の評価額は3年に一度「評価替え」が行われるため、毎年必ず上がるわけではありません。路線価は相続税や贈与税の基準、固定資産税評価額は固定資産税や都市計画税の基準と、用途が異なりますが、両者は密接に関連しています。
Q2. 小規模宅地等の特例の「同居」の証明は、住民票を移すだけで十分ですか？
A2. いいえ、十分ではありません。税務調査では、住民票だけでなく、電気・ガス・水道の使用状況や、実際の生活の本拠がどこにあったかを厳しく確認されます。形だけの同居は「仮装」とみなされ、特例が否認されるリスクがあります。生活の実態が伴っていることが絶対条件です。
Q3. 相続時精算課税制度を一度選んだら、もう暦年課税には戻せませんか？
A3. はい、その通りです。特定の贈与者（例えば父）から財産をもらう際に一度でも相続時精算課税制度を選択すると、その後、父からの贈与については暦年課税に戻すことはできません。非常に有利な制度ですが、将来のライフプランも見据えた上で慎重に選択する必要があります。
Q4. 相続対策は、いつから始めるのがベストですか？
A4. 「思い立ったが吉日」です。特に生前贈与は、効果を発揮するまでに時間がかかります（暦年贈与の7年ルールなど）。また、不動産の組み替えや法人化も検討から実行までには相応の期間を要します。認知症などで判断能力が低下すると、これらの対策は一切できなくなりますので、心身ともに健康なうちから専門家と相談し、準備を始めることを強く推奨します。
まとめ
2025年の路線価上昇は、特に都市部に不動産をお持ちの方にとって、相続税負担の増加という形で現実的な課題を突きつけています。しかし、見てきたように、この課題には有効な解決策が存在します。何もしなければ税負担は増える一方ですが、正しい知識を持って行動すれば、その負担を適正な範囲にコントロールすることは可能です。
本記事でご紹介した3つのステップ、すなわち「小規模宅地等の特例の適用要件確認」「改正後の贈与税制度の戦略的な活用」「資産状況に応じた不動産の組み替え・法人化の検討」が、そのための重要な羅針盤となります。最も大切なのは、まずご自身の資産の現状を正確に把握し、できることから早めに着手することです。本記事が、皆様の円満で賢い資産承継の一助となることを心より願っています。
よくある質問
- 小規模宅地等特例は老人ホーム入居中でも使えますか？
要介護認定を受け、かつ自宅を第三者に貸していなければ適用可能です。詳細は 国税庁タックスアンサーNo.4124 を参照してください。
- 暦年贈与と相続時精算課税は併用できますか？
2024年改正により、精算課税選択後でも年110万円の基礎控除が利用できます。併用することで贈与タイミングを柔軟に設計できます。
- 路線価と実勢価格が大きく違う場合はどう評価されますか？
原則は路線価評価ですが、特別な事情があれば鑑定評価が認められる場合があります。東京地裁判例（2023年）では鑑定評価への修正例があります。
- 生前贈与はいつから〈7年持ち戻し〉の対象になりますか？
2027年1月1日以降の贈与は段階的に対象期間が延長し、2031年以降の相続から完全に7年間持ち戻しとなります。
- 相続税申告が不要でも特例は使えますか？
いいえ。小規模宅地等特例などは相続税申告書の提出が必須です。基礎控除内でも特例適用を受けるなら申告を行いましょう。
- 不動産を法人化すると登録免許税や不動産取得税がかかりますか？
かかりますが、法人化による株式評価減や相続時の分割容易性がメリットとして上回るケースも多いため、コスト試算が重要です。
参考サイト
- 国税庁「令和7年分の路線価図」 ― 路線価公表の公式情報
- 財務省「令和7年度税制改正大綱」 ― 贈与税・相続税改正の一次資料
- オリックス銀行コラム「暦年贈与と改正ポイント」 ― 金融機関による改正解説
- 国税庁タックスアンサー No.4124 ― 小規模宅地等特例の詳細要件
- 野村不動産ソリューションズ「路線価倍率の実取引事例」 ― 不動産市場データで裏付け
初心者のための用語集
- 路線価―― 国税庁が毎年7月に公表する、道路に面した土地1㎡あたりの価格。相続税・贈与税の評価基準になる。
- 基礎控除―― 相続財産から差し引ける非課税枠（3,000万円＋600万円×法定相続人）。課税対象かどうかの分岐点。
- 小規模宅地等特例―― 自宅や事業用地など一定の宅地評価額を最大80％減額できる大幅節税制度。
- 相続時精算課税―― 累計2,500万円まで贈与税がかからず、相続時にまとめて精算する課税方式。2024年改正で年110万円の基礎控除追加。
- 暦年贈与―― 1年間（1/1〜12/31）の贈与額110万円まで非課税。2027年以降は持ち戻し期間が段階的に7年へ延長。
- 借家権割合―― 賃貸物件の相続評価額を下げるために適用される減額率（一般に30％）。
- 借入債務控除―― 相続財産に含まれる借入金（住宅ローンなど）を差し引いて課税価格を減らせる仕組み。
- 持ち戻し（生前贈与加算）―― 相続開始前一定期間（最長7年）の贈与を相続財産に戻して課税するルール。
- 類似業種比準価額―― 非上場株式の評価方法の一つ。同業上場会社株価を基に算定し、資産管理会社で評価減効果を狙う際に用いる。
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