【FP試験対策】不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例を完全攻略！出題傾向と勉強法

FP試験の中でも、不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例は、制度が複雑で覚えるべき要件も多いため、FP試験の大きな壁と感じている方も多いのではないでしょうか。

この記事を読むと得られるメリット

• 「不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例」の複雑な内容がスッキリ整理できる
• FP試験でどこが狙われるのか、具体的な出題傾向と対策がわかる
• 効果的な勉強法や暗記のコツ、過去問の活用法が身につく
• よくある間違いや試験当日の解答テクニックを知り、失点を防げる
• 合格者の勉強時間や体験談から、学習のヒントとモチベーションが得られる

「不動産の譲渡損失特例、ややこしくて頭に入らない…」
「過去問を解いても、いつも間違えてしまう…」
「効率的な勉強法が知りたい！」

そんなあなたの悩みを解決し、この難解なテーマを得点源に変えるための情報を、FP試験に特化したプロのWebライターが徹底的に解説します。最後までじっくり読み進めて、FP試験合格への確かな一歩を踏み出しましょう！

FP試験合格の鍵！「不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例」を徹底解説

ファイナンシャルプランナー試験、特にFP2級やFP1級を目指す上で、「不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例」は避けて通れない重要な論点です。なぜなら、この特例は実務でも相談を受ける機会が多く、FPとして正確な知識が求められるからです。

なぜこの特例がFP試験で重要なのか？

FP試験では、マイホームの売買に関連する税制、特に譲渡所得に関する問題が頻繁に出題されます。住宅市場の動向や税制改正の影響もあり、近年この「不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例」の重要性が増しています。

資料によると、実際にFP2級学科試験（2022年9月 問32）やFP1級基礎編（2023年9月 問26）などで、この特例に関する問題が出題されており、正答率が低い難問となるケースも見られます。つまり、この分野をしっかり対策できれば、他の受験生と差をつけることができるのです。

この記事であなたが完全に理解できること

この記事では、FP試験合格というゴールから逆算し、「不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例」について以下の点を深掘りしていきます。

• 制度の基本：特例の目的、種類（買換えあり・なしの違い）
• 重要要件：所有期間、面積要件、所得制限、住宅ローン要件など、試験で問われる数字や条件
• 出題傾向：過去問分析に基づく頻出論点、ひっかけポイント
• 攻略法：効果的な勉強法、暗記術、計算問題対策、過去問活用法
• 関連知識：住宅ローン控除など、他の特例との関係性

単に知識を詰め込むだけでなく、なぜそのような要件があるのか、他の制度とどう関連しているのかを理解することで、応用力が身につき、記憶にも残りやすくなります。

超基本！「不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例」とは？FP試験頻出ポイント

まずは、「不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例」がどのような制度なのか、基本的な部分から確認していきましょう。言葉の難しさに惑わされず、本質を掴むことが大切です。

制度の目的は？なぜこんな複雑な特例があるの？

マイホームを売却した際に、購入時よりも低い価格でしか売れず、損失（譲渡損失）が出てしまうことがあります。通常、土地建物の譲渡損失は他の所得（給与所得など）と損益通算することはできません。

しかし、一定の要件を満たす場合には、この譲渡損失を他の所得と損益通算したり、翌年以降3年間にわたって繰越控除したりすることを認める特例が設けられています。これが「不動産の譲渡損失に関する特例」です。

この特例の主な目的は、住宅市場の活性化や、住宅ローンを抱えたまま住み替えを余儀なくされる人々の負担を軽減することにあります。そのため、FP試験でもその趣旨を理解しているかが問われることがあります。

2つの特例を正確に区別しよう！「買換えあり」と「買換えなし」

「不動産の譲渡損失に関する特例」には、大きく分けて以下の2つのケースがあります。FP試験では、この2つを正確に区別し、それぞれの要件を理解しているかが試されます。

• 買換えあり：「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」（措置法第41条の5）
• 買換えなし：「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」（措置法第41条の5の2）

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

買換えあり：「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

この特例は、マイホームを売却して新たにマイホームを購入した場合（買換え）に、旧居宅の譲渡損失をその年の他の所得から控除（損益通算）し、それでも控除しきれない損失は翌年以後3年間繰り越して控除（繰越控除）できる制度です。

ポイント！

• 買換えが前提となる
• 新たに購入する住宅（買換資産）にも一定の要件がある
• 適用期限：令和7年12月31日まで

参照：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

買換えなし：「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

この特例は、住宅ローンが残っているマイホームを、その住宅ローンの残高を下回る価額で売却した場合に、譲渡損失のうち損益通算及び繰越控除の対象となる金額を、他の所得と損益通算及び繰越控除できる制度です。

ポイント！

• 新たなマイホームの購入は必須ではない
• 売却する住宅に住宅ローンが残っていることが重要
• 損益通算できる限度額は、売却時のローン残高から売却価額を引いた金額

参照：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm

どんな人が対象？主な適用要件をチェック

これらの特例を受けるためには、いくつかの共通する要件や、それぞれの特例に特有の要件を満たす必要があります。FP試験では、これらの要件の細部が問われます。

主な共通要件（例）：

• 自分が住んでいるマイホーム（居住用財産）を譲渡すること。
• 譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えること。
• 譲渡する相手が、配偶者や直系血族、生計を一にする親族など特別な関係のある人でないこと。

注意！ 所有期間の計算基準日は「譲渡した年の1月1日」です。この点はFP試験でも頻出です。

FP試験で絶対落とせない！「不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例」の重要数値要件

所有期間の罠！「5年超」を絶対覚える（10年超との違い）

最も重要かつ間違えやすいのが所有期間の要件です。

• 譲渡損失の特例（買換えあり・なし共通）：譲渡した年の1月1日において5年超

FP試験では、よく譲渡益に関する特例（例：居住用財産の買換え・交換の特例など）の所有期間要件である「10年超」とひっかけて出題されます。資料「ファイナンシャルプランナー試験における不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例の出題傾向分析」でも、この混同が受験者の躓きやすいポイントとして指摘されています。

2022年9月 FP2級学科試験 問32 では、まさにこの所有期間要件が問われ、正答率26.0%という低い結果でした。選択肢の一つに「10年を超えていなければならない」という誤った記述があり、多くの受験者がこれに引っかかったと考えられます。

床面積・敷地面積の基準値は？

特例の種類によって、床面積や敷地面積に関する要件があります。

• 買換えありの特例：
  • 新しく購入する住宅（買換資産）の床面積が50㎡以上であること。
  • 譲渡した住宅の敷地面積が500㎡を超える場合、超える部分に対応する譲渡損失は適用対象外となることがあります。

特に「50㎡以上」という床面積要件は、住宅ローン控除の床面積要件（原則）と同じであるため、関連付けて覚えるとよいでしょう。敷地面積の「500㎡」も頻出の数値です。

所得制限「3,000万円以下」はいつ適用される？

合計所得金額による制限も重要なポイントです。

• 繰越控除を適用する各年：合計所得金額が3,000万円以下であること。

ポイント！ 譲渡損失が発生したその年の損益通算には、この所得制限はありません。繰越控除を行う年にのみ適用される制限です。この区別をしっかり押さえましょう。

住宅ローンの償還期間「10年以上」のポイント

住宅ローンに関する要件も試験で問われます。

• 買換えありの特例：
  • 買換資産を取得した年の12月31日において、その買換資産に係る償還期間10年以上の住宅ローンを有していること。
  • 繰越控除を受ける各年の12月31日においても、引き続きその住宅ローンを有していること（一定の場合を除く）。
• 買換えなしの特例：
  • 売買契約日の前日において、譲渡資産に係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

「10年以上」という期間を正確に記憶しましょう。

居住要件「住まなくなった日から3年以内」のデッドライン

譲渡する住宅が、現在住んでいる家屋であるか、または以前住んでいた家屋である場合の要件です。

• 譲渡する住宅が、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されること。

この「3年」という期間は、居住用財産の3,000万円特別控除など他の特例でも出てくるため、セットで覚えておくと混乱しにくいです。

【表で整理】重要数値要件まるわかり一覧

要件項目	買換えありの特例	買換えなしの特例	備考・注意点
所有期間	譲渡年の1/1時点で5年超	譲渡年の1/1時点で5年超	譲渡「益」の特例（10年超）と混同しない！
買換資産の床面積	50㎡以上	–	住宅ローン控除の要件と同じ
譲渡資産の敷地面積制限	500㎡超部分は対象外の場合あり	–
所得制限（繰越控除時）	合計所得金額3,000万円以下	合計所得金額3,000万円以下	損益通算時（譲渡年）は所得制限なし
住宅ローン（買換資産）	償還期間10年以上	–	取得年末および繰越控除各年末に有すること
住宅ローン（譲渡資産）	–	売買契約日前日に償還期間10年以上のローン残高あり	ローン残高から売却価額を引いた額が損益通算の上限
居住要件	住まなくなった日から3年後の年末までに譲渡	住まなくなった日から3年後の年末までに譲渡	他の居住用財産特例でも出てくる期間
特例の適用期限	令和7年12月31日まで	（資料ではR3.12.31までとあるが、延長の可能性確認要）	試験年度の最新情報を確認すること

重要！ 特例の適用期限は税制改正により変更されることがあります。必ず受験する年度の最新情報を確認するようにしてください。国税庁のウェブサイトなどが信頼できる情報源です。

過去問徹底分析！FP試験「不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例」出題傾向と対策

FP2級・FP1級での出題実績（学科・実技）- 資料活用

提供された資料「ファイナンシャルプランナー試験における不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例の出題傾向分析」によると、この特例はFP2級およびFP1級の学科試験、さらには実技試験でも出題されています。

• FP2級 学科試験：
  • 2022年9月 問32：居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除。所有期間、住宅ローン要件、所得制限、住宅ローン控除との併用などが問われ、正答率26.0%と難易度高め。
• FP1級 学科試験（基礎編）：
  • 2021年5月 問40：居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除。具体的な数値を用いたケーススタディ形式。
  • 2023年9月 問26：特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除。居住期間、所有期間、所得制限、損益通算上限額などが問われる。
• FP2級 実技試験（金財：個人）：
  • 2017年5月 問12：居住用財産の買換えの特例。具体的な計算式の穴埋め問題。課税繰延の仕組みも問われる。

受験者がつまづきやすい「ひっかけ選択肢」のパターン – 資料活用

過去問を分析すると、受験者が間違えやすい「ひっかけポイント」が見えてきます。

• 所有期間要件の混同：前述の通り、「5年超」と「10年超」の混同を狙った選択肢は定番です。
• 合計所得金額制限の適用範囲：損益通算には所得制限がなく、繰越控除にのみ3,000万円以下の制限がある点を曖昧に覚えていると失点します。
• 住宅ローン控除との併用関係：譲渡損失の特例と住宅ローン控除は併用可能です。これを「併用不可」とする選択肢に注意が必要です。
• 他の特例との重複適用：3,000万円特別控除や軽減税率の特例など、他の居住用財産特例との併用関係も複雑です。譲渡損失の特例は、これらの特例（特に譲渡益にかかるもの）とは併用できないケースが多い点を押さえましょう。
• 数値の入れ替え：床面積（50㎡）、敷地面積（500㎡）、住宅ローン償還期間（10年）などの数値を微妙に変えてくるパターン。
• 適用期限の勘違い：特例の適用期限（例：買換えありの場合は令和7年12月31日まで）を問う問題。

計算問題はどこまで対策すべき？具体的な計算例

実技試験では、具体的な数値を基にした計算問題が出題されることがあります。

計算のポイント

• 譲渡損失額の計算：譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得（マイナスの場合が譲渡損失）
  • 取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%を概算取得費として計算するケースも。
• 損益通算額の計算（買換えなしの場合）：譲渡損失額と「住宅ローン残高 － 売却価額」のいずれか少ない金額（絶対値で比較）。
• 繰越控除額の計算：その年の損益通算で控除しきれなかった損失額を翌年以降に繰り越す計算。

【計算例】特定居住用財産（買換えなし）の譲渡損失の損益通算

• 譲渡したマイホームの取得費（諸費用込）：4,000万円
• 譲渡費用：100万円
• 売却価額：2,500万円
• 売買契約日の前日の住宅ローン残高：3,000万円

1. 譲渡損失の計算：
   2,500万円 －（4,000万円＋100万円）＝ －1,600万円 → 譲渡損失：1,600万円
2. 損益通算の限度額の計算：
   3,000万円 － 2,500万円 ＝ 500万円
3. 損益通算できる金額：
   1,600万円 と 500万円 のうち少ない額 → 500万円

近年の出題増加の背景と今後の予測

資料「ファイナンシャルプランナー試験における不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例の出題傾向分析」によれば、不動産市場の活性化や住宅政策の変更に伴い、居住用財産の譲渡に関する税制特例の重要性が高まっていると分析されています。特に、買換えに伴う譲渡損失の損益通算制度は、住宅市場の流動性確保という政策目的があるため、実務上の重要性が増しており、試験での出題頻度も高まっていると考えられます。

また、住宅ローン控除制度の改正など、関連する税制は頻繁に見直されます。最新の税制改正情報を常にチェックし、新しい制度との関連性を問う問題にも対応できるようにしておく必要があります。

合格者が実践！FP試験「不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例」完全攻略勉強法

まずは何から始める？おすすめ学習ステップ

やみくもに勉強を始めるのではなく、効率的なステップを踏むことが重要です。

1. 全体像の把握：まずはテキストや参考書を通読し、特例の目的や概要、2つの特例（買換えあり・なし）の違いを大まかに理解します。この段階では細部にこだわりすぎず、まずは全体像を掴むことを意識しましょう。
2. 重要ポイントのインプット：次に、所有期間、所得制限、面積要件、住宅ローン要件といった「数値要件」や「キーワード」を重点的に暗記します。この際、なぜそのような要件があるのか理由を考えると記憶に残りやすくなります。
3. 過去問演習（初期）：基本的な知識がインプットできたら、すぐに過去問に取り組みます。最初は解けなくても構いません。問題と解説を読み込み、どのような形で知識が問われるのかを体感します。
4. テキストへのフィードバック：過去問で間違えた箇所や、よく出題される論点をテキストにマーキングしたり、書き込んだりして情報を一元化します。
5. 過去問演習（反復）：同じ過去問を何度も解き直し、確実に正解できるようになるまで繰り返します。特に間違えた問題は、なぜ間違えたのか理由を分析することが重要です。
6. 計算問題対策：実技試験対策として、具体的な数値を用いた計算問題を練習します。手順を理解し、正確に計算できるようにしましょう。
7. 模擬試験・直前対策：試験直前期には、本番同様の時間配分で模擬試験を解き、弱点を最終確認します。

もっと深く知りたい方へ！関連情報と学習リソース

【信頼性◎】国税庁などの公的機関サイト活用法

• 国税庁タックスアンサー：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm
• 国税庁タックスアンサー：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm
• 日本FP協会：https://www.jafp.or.jp/
• 金融財政事情研究会：https://www.kinzai.or.jp/

おすすめ学習教材・サイト（内部リンク含む）

• https://shyakariki.com/fp_kannzennkouryaku/
  FP試験全体の効果的な学習戦略について知りたい方におすすめです。
• https://shyakariki.com/2025_fp_benkyou/
  FP試験の6科目それぞれについて、効率的な勉強法を解説しています。
• https://shyakariki.com/fp_riskkannri/
  不動産分野全般の対策をしたい方は、こちらの記事で網羅的な情報を得られます。

まとめ：FP試験「不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例」を得点源にして合格を掴む！

この記事の重要ポイントおさらい

• 2つの特例を区別する：「買換えあり」と「買換えなし」では要件が異なる。
• 重要数値は暗記必須：所有期間「5年超」、買換資産の床面積「50㎡以上」、繰越控除時の所得制限「3,000万円以下」、住宅ローンの償還期間「10年以上」、居住要件「住まなくなった日から3年以内」など。
• 頻出論点を押さえる：所有期間の混同（5年超 vs 10年超）、所得制限の適用範囲、住宅ローン控除との併用可否は特に狙われやすい。
• 過去問は最高の教材：出題形式を把握し、間違えた箇所を徹底的に復習する。最新の法改正にも注意。
• 他の特例との関係を整理：3,000万円特別控除など譲渡益の特例とは原則併用不可。住宅ローン控除とは併用可能。
• 計算問題も対策を：基本的な計算パターンをマスターしておく。

次のステップ：さらなる学習とFP試験合格に向けて

この記事を読んで、「不動産の譲渡損失に関する特例」への理解が深まったでしょうか？もしそうであれば、次はいよいよ実践です。

1. お手持ちのテキストで該当箇所を再確認する。
2. 過去問題を解いてみる。
3. 間違えた問題は、この記事やテキストに戻って徹底的に復習する。

FP試験の勉強は長期戦になることもありますが、一つ一つの知識を積み重ねていけば、必ずゴールは見えてきます。この記事が、あなたのFP試験合格の一助となれば幸いです。

さらに学習を深めたい方、他の受験生の体験談を知りたい方は、ぜひファイナンシャルプランナー試験の合格体験記を見るなど、関連情報を探してみてください。あなたの努力が実を結ぶことを心から応援しています！

オリジナル練習問題

問題1　旧居宅の所有期間要件

買換えによる譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けるには、譲渡する旧居宅を売却した年の１月１日現在で所有期間が５年を超えていなければならない。

解答：◯

解説：譲渡資産（旧居宅）は国内物件で、売却年１月１日時点の所有期間が５年超であることが必須要件。

問題2　買換え資産取得期限

旧居宅を売却した場合、買換え資産（新居）は譲渡した年の翌々年12月31日までに取得すれば特例の対象となる。

解答：×

解説：取得期限は〈前年１月１日～譲渡年の翌年12月31日〉の２年間。翌々年までは認められない。

問題3　繰越控除期間

買換えまたは住宅ローン残高型いずれの譲渡損失特例でも、損益通算し切れない損失は最長３年間繰り越して控除できる。

解答：◯

解説：当年で控除し切れない部分は翌年以後３年間にわたり繰越控除可能。

問題4　敷地面積要件

買換え特例を適用する場合、新居の敷地面積が500㎡を超えていても全額について特例が適用される。

解答：×

解説：敷地は500㎡までが上限。それを超える部分に対応する損失は対象外。

問題5　３,000万円特別控除との併用

同一の譲渡について、３,000万円特別控除と譲渡損失の特例は併用できる。

解答：×

解説：３,000万円特別控除と本特例は重複適用不可。いずれか一方のみ選択。

問題6　更地売却の場合

居住していた家屋を取り壊し、敷地のみを売却した場合でも一定の要件を満たせば譲渡損失特例の対象となり得る。

解答：◯

解説：取り壊し後でも「取り壊した家屋とともに使用していた敷地」であれば適用可（所有期間要件等は必要）。

問題7　国外物件の適用可否

譲渡損失特例は、国外に所在する自宅の売却にも適用できる。

解答：×

解説：対象資産は国内にある居住用財産に限られる。

問題8　確定申告の要件

譲渡損失の繰越控除を受けるためには、各年分の確定申告書に明細書等を添付して申告を続ける必要がある。

解答：◯

解説：損失を繰り越す各年ごとに確定申告しなければ控除は受けられない。

問題9　住宅ローンの返済期間要件

買換え特例を受ける場合、新居について返済期間10年以上の住宅ローンを有していないと特例は受けられない。

解答：◯

解説：新居取得時点で返済期間10年以上の住宅ローンがあることが要件の一つ。

問題10　合計所得金額上限

譲渡損失特例は、その年の合計所得金額が3,000万円を超えていても適用できる。

解答：×

解説：その年の合計所得金額が3,000万円を超える場合、その年は適用できない。

よくある質問

• Q. 譲渡損失特例の所有期間は5年超と10年超のどちらですか？
  A. 譲渡損失（買換えあり・なし）の特例は5年超です。一方、譲渡益の課税繰延べ特例は10年超なので混同に注意してください。詳しくは国税庁の解説で確認できます。
• Q. 買換えあり特例と買換えなし特例で損益通算できる上限に違いはありますか？
  A. あります。買換えあり特例は譲渡損失全額を相殺できますが、買換えなし特例は住宅ローン残高 − 譲渡価額が上限です。
• Q. 譲渡損失特例と住宅ローン控除は併用できますか？
  A. できます。両特例は目的が異なるため併用可能です。ただし同一年に3,000万円特別控除や軽減税率の特例を受けている場合は併用不可となる点に注意してください。
• Q. 譲渡した年の確定申告を期限後に提出した場合、繰越控除は受けられますか？
  A. いいえ。繰越控除を受けるには譲渡した年分を期限内申告し、翌年以降も連続して申告することが要件です。
• Q. 繰越控除に合計所得金額3,000万円以下の制限があるのはなぜですか？
  A. 損失の繰越で過度に所得圧縮を防ぐためです。損益通算（当年）の段階には所得制限がなく、翌年以降の繰越控除だけに3,000万円制限が課されます。
• Q. 計算問題で取得費が不明な場合はどうすればよいですか？
  A. 個人の譲渡所得では譲渡価額の5％を概算取得費として用います。計算テンプレートは不動産攻略ガイドで詳しく解説しています。
• Q. 学習時間はどのくらい確保すれば合格ラインに届きますか？
  A. 合格者の平均は100〜200時間です。この記事で紹介した100時間ロードマップを参考に、まずは8週間で基礎→過去問→直前演習のサイクルを回しましょう（詳細は合格攻略ガイド参照）。

参考サイト

• 国税庁｜No.3370 マイホームを買い換えた場合の譲渡損失特例 — 買換えあり特例の公式要件を確認できます。
• 国税庁｜No.3390 住宅ローン残高があるマイホーム売却時の譲渡損失特例 — 買換えなし特例の損益通算限度額が図解でわかります。
• 国税庁｜No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合 — 損益通算できる所得区分を整理するのに便利です。
• 国税庁｜No.3302 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除 — 譲渡益特例との併用可否を確認する際に役立ちます。
• 日本FP協会｜2級学科試験 出題範囲 — 不動産分野で本特例が扱われることを公式シラバスでチェックできます。

初心者のための用語集

• 譲渡損失 — 不動産を売却した価格が取得費を下回り、赤字が発生した状態。
• 損益通算 — 不動産の赤字と給与・事業など他の所得を相殺して課税所得を減らすしくみ。
• 繰越控除 — 当年で控除しきれない損失を翌年以降3年間にわたって差し引ける制度。
• 買換えあり特例 — 旧居を売って新居を取得した場合、譲渡損失を全額通算できる措置法41条の5の制度。
• 買換えなし特例 — ローン残高が残る旧居を売却した場合、ローン残高−売却価額を上限に損失を通算できる措置法41条の5の2の制度。
• 住宅ローン控除 — 10年以上の住宅ローン残高の一定割合を所得税から差し引く優遇措置。譲渡損失特例と併用可。
• 概算取得費 — 取得費が不明なときに譲渡価額の5％を取得費として計算する簡易ルール。
• 減価償却費 — 建物の経年劣化分として取得費から控除する費用。譲渡損失計算に必要。
• 合計所得金額 — 繰越控除の判定に使う1年間の総所得額（給与・事業・譲渡などの合計）。
• 期限内申告 — 法定期限までに確定申告書を提出すること。繰越控除適用の必須条件。

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