【FP試験】不動産の価格を完全攻略｜公示価格・基準地価格・路線価・固定資産税評価額を得点源にする方法

【この記事を読むメリット】

ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）の「不動産」分野、とくに不動産の価格（公示価格、基準地価格、相続税路線価、固定資産税評価額）を中心に、資料をふんだんに活用しながら網羅的・実践的な解説を行います。

• 4つの公的価格がどのように異なるのか、一度にわかりやすく整理できる
• 過去問を例示しながら、よく問われるポイントや最新の出題傾向を把握できる
• 試験での間違いパターンやひっかけ選択肢を具体的に知り、ミスを防ぐことができる
• 勉強のスケジュールや計算問題の攻略法など、試験当日に役立つ実践的なノウハウを習得できる

不動産分野に苦手意識がある方、独学での対策法を知りたい方、効率的に合格を目指す方は、ぜひ最後までご覧ください。読了後、「不動産の価格」を得点源へと変えてファイナンシャルプランナー試験合格に近づきましょう！

ファイナンシャルプランナー試験における「不動産の価格」分野の重要性

ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）は「ライフプランニングと資金計画」「リスク管理」「金融資産運用」「タックスプランニング」「不動産」「相続・事業承継」の6科目から出題されます。その中でも不動産は、多くの受験生が苦手意識を持ちやすい分野の一つです。

特に「不動産の価格（公示価格、基準地価格、相続税路線価、固定資産税評価額）」は、ほぼ毎回と言っていいほど学科試験にも実技試験にも絡んできます。理由は以下の通りです。

• 実務的にも非常に重要な知識であるため、資産評価や税制など各領域で不可欠
• 基準日や評価水準など覚えるべき数字や時期が明確なので、知識の確認問題として出題しやすい
• 相続税や固定資産税などの計算問題にも関連するため、学科だけでなく実技試験でも問われやすい

実際に、資料からもわかるように、このテーマがほぼ毎年繰り返し出題されていることが確認されています。だからこそ、この分野をしっかりと理解しておくことがFP試験の合格に直結すると言っても過言ではありません。

まずは概念整理：「公示価格」「基準地価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の違いを知ろう

ファイナンシャルプランナー試験で問われる4つの公的価格を、以下の観点で整理してみましょう。

• 基準日
• 公表時期
• 評価主体
• 評価水準
• 主な用途

下記の表を参照しながら、試験で問われやすいポイントを確認してください。

評価の種類	基準日	公表時期	評価主体	評価水準 (公示価格100%とした場合)	主な用途
公示価格 (地価公示価格)	1月1日(毎年)	3月下旬	国土交通省	100%	一般の土地取引の指標
基準地標準価格 (都道府県地価調査)	7月1日(毎年)	9月下旬	都道府県	ほぼ100%	公示価格の補完 都市部以外も含む
相続税路線価	1月1日(毎年)	7月上旬	国税庁	80%	相続税・贈与税の課税標準
固定資産税評価額	1月1日(3年ごと)	3～4月	市町村 (東京23区は都)	70%	固定資産税や都市計画税 不動産取得税の課税標準

押さえておきたいポイント

• 公示価格は国が発表する基準価格。毎年1月1日を基準日、3月下旬公表。
• 基準地標準価格は都道府県が発表。公示価格を補完する役割で7月1日を基準日、9月下旬公表。
• 相続税路線価は国税庁が発表。公示価格の80%が目安で、相続税・贈与税の算定基準。
• 固定資産税評価額は市町村(23区は都)が決定。公示価格の70%を目安として3年ごとに見直される。

これらの日付・パーセンテージ・評価主体の取り違えが、試験ではよく出題されます。さらに、相続税計算や固定資産税計算では、これらの評価額を用いた計算問題が出てきますので、次の章でその例もご紹介します。

過去のファイナンシャルプランナー試験に見る出題傾向

では、実際にどんな形で出題されているのか、資料をもとに過去問の出題状況を覗いてみましょう。
下記は2級学科試験の一例です。ほぼ毎回の試験で何らかの形で「不動産の価格」が問われています。

試験年月	問番号	主な論点
2024年1月	問41	土地の価格（基準日、評価主体）
2023年1月	問41	土地の価格（基準日、評価水準）
2022年5月	問42	土地の価格（基準日、評価水準）
2021年1月	問42	土地の価格（基準日）
2020年1月	問42	土地の価格（基準日、評価水準）
2019年9月	問42	土地の価格
2019年5月	問41	土地の価格
2018年9月	問41	土地の価格
2018年1月	問41	土地の価格（評価水準）

このようにFP2級では毎年出題されている状況が続き、3級でも同様に問われています。特に問われるのは、基準日・評価水準・評価主体の3つが大半を占めます。

よくある出題パターン

• 「公示価格の基準日は1月1日で、都道府県地価調査の基準日は7月1日。どちらか間違えている選択肢を探す問題」
• 「相続税路線価は公示価格の80%か70%かを問う問題」
• 「固定資産税評価額は市町村が決定するか国税局長が決定するか（誤りの選択肢に注意）」
• 「路線価を用いた実技問題で、相続税の計算をさせる問題」

間違えやすいポイントとひっかけ選択肢：実際の試験例を解説

ここでは、具体的な過去問例やよくあるひっかけの形を紹介します。試験本番で同じミスをしないよう、しっかり押さえてください。

1. 基準日の混同

• 公示価格・相続税路線価：毎年1月1日
• 基準地価格：毎年7月1日
• 固定資産税評価額：3年ごとの1月1日

ひっかけ例：
「都道府県地価調査の基準日は毎年1月1日」→これは誤り（正しくは7月1日）。

2. 評価水準の取り違え

• 相続税路線価＝公示価格の80％
• 固定資産税評価額＝公示価格の70％

ひっかけ例：
「相続税路線価は公示価格の70％」や「固定資産税評価額は80％」と書かれた選択肢を正解と勘違いしないように。

3. 評価主体（公表主体）の混同

• 公示価格：国土交通省
• 基準地価格：都道府県
• 相続税路線価：国税庁
• 固定資産税評価額：市町村（23区の場合は東京都）

ひっかけ例：
「固定資産税評価額は国税局長が決定する」→誤り（正しくは市町村長）。

4. 実技：路線価方式の計算問題

実技試験（特に資産設計提案業務など）では、路線価方式による相続税評価額の計算問題が頻出です。以下のような公式を使いこなす必要があります。

• 自用地評価額＝路線価×奥行価格補正率×面積
• 貸家建付地評価額＝自用地評価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
• 貸宅地評価額＝自用地評価額×(1－借地権割合)

「借地権割合」「借家権割合」「奥行価格補正率」「面積」の数字が与えられ、それらを組み合わせて土地の相続税評価額を計算する問題が多いです。試験直前までに何度か問題演習をして慣れておきましょう。

具体的な学習ステップ：初心者でも合格点を狙うための方法

不動産の価格は覚える項目が複数あり、数字や日付が細かいため、最初は混乱しがちです。以下のステップを踏むと、効率的に理解・定着が進むはずです。

ステップ1：一覧表の作成と暗記

• 基準日・評価主体・評価水準・公表時期・目的をまとめた「自作一覧表」を作る
• 一覧表をいつでもチェックできるようにして、スキマ時間などで繰り返し確認
• 「固定資産税は3年ごと」「相続税は80%」などを語呂合わせで記憶すると混乱を防ぎやすい

ステップ2：過去問演習でひっかけ問題を克服

• 過去10年分のFP2級・3級（自分の受験級）の「不動産の価格」に関する問題を全部解く
• 間違えた選択肢は「なぜ間違えたのか」をノートに残し、復習時に参照
• 同じパターンの誤りを繰り返さないために、「誤答リスト」を作りポイントを整理

ステップ3：計算問題に重点的に取り組む

• 実技試験でよく出る「路線価方式」による相続税評価額の計算パターンを体で覚える
• 1問あたりの計算プロセスに慣れるまで時間がかかるので、解説をよく読みながら反復
• 計算問題は苦手意識を持ちやすいが、慣れると得点源に変えられる

ステップ4：模擬試験や予想問題集で最終チェック

• 実際の試験形式に近い模擬試験を活用し、時間配分を身につける
• できれば他の科目と合わせて総合的に練習し、本番さながらの形で取り組む
• 不動産の価格に関しては「この数字で間違えやすい」という自分の弱点を直前に再確認

追加Tips：「不動産の価格」勉強時間と合格者の声

どのくらい勉強時間が必要？

ファイナンシャルプランナー2級試験全体でおおよそ150～300時間ほど、3級試験で30～100時間ほどが目安と言われています。不動産分野はその中でも「約2～3割程度の学習時間をかける」という声が多いようです。
ただし、不動産が苦手な方は、他の科目より少し手厚く時間をかけることをおすすめします。

合格者が語る成功体験

• 「一覧表と語呂合わせで基準日や評価水準を覚えてから過去問を解くと、効率よく頭に入りました。」
• 「直前まで80%と70%をしっかり声に出して確認し、試験本番での取り違えを防げました。」
• 「計算問題が苦手でしたが、路線価方式の公式を紙に書いて何度も解くうちに得点源に変わりました。」

過去問で確認！具体的な出題例と解き方のポイント

ここでは資料の中にある具体的な出題例を挙げながら、解答のコツを紹介します。

2024年1月 FP2級学科試験 問41の例

「土地の価格に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか」という形式。選択肢に以下のような誤りが混在していました。

• 都道府県地価調査の基準日を1月1日とする選択肢
• 固定資産税評価額を国税局長が決定するとする選択肢
• 相続税路線価を公示価格の70%とする選択肢

これらはすべて誤りなので、残った選択肢が正解になります。
→正しい知識として、都道府県地価調査の基準日は7月1日、固定資産税評価額は市町村長が決定、相続税路線価は80%が目安です。

2022年5月 FP2級学科試験 問42の例

「相続税路線価は公示価格の70%を目安としている」といった記述が選択肢に含まれ、これは誤りでした。
→相続税路線価は正しくは80%です。70%は固定資産税評価額。

計算問題：路線価方式

たとえば「路線価が20万円/m²、奥行価格補正率が1.0、面積が100m²、借地権割合が60%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%」という問題が出たとします。

• 自用地評価額＝20万円×1.0×100m²＝2,000万円
• 貸家建付地評価額＝自用地評価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
  ＝2,000万円×(1－0.6×0.3×1.0)
  ＝2,000万円×(1－0.18)
  ＝2,000万円×0.82＝1,640万円

こうした計算問題が実技で出題されることがあるため、公式を覚えておけば比較的簡単に得点できます。

効率重視の学習テクニック：暗記法とモチベーション維持のコツ

1. 語呂合わせやイメージ化を活用

「相続税はちょっとお得＝80%、固定資産税はもっと安い＝70%」とイメージで覚えるのも手です。
「都道府県は夏の7月1日」「市町村は3年ごと」など、場面設定やストーリーを作って記憶すると混同しにくくなります。

2. 過去問の解説を「ノートに写す」より「読んで理解」する

自分でまとめる作業は大切ですが、膨大な量を書き写すのは時間がかかり過ぎることもあります。
過去問サイトや解説付き問題集を使い、「なぜその選択肢が誤りなのか」を言語化して理解するほうが効率的です。

3. 時間がないときは「誤りの選択肢」を重点的に学ぶ

試験直前期は時間に追われます。そんなときは、

• 「よくあるひっかけ」パターン
• 直近の過去問で間違えた問題

を重点的に見返すことで、同じミスを防ぐことができます。

4. 実務イメージを持つ

「相続時に実際に路線価を用いて土地評価をするんだな」「固定資産税は自治体の収入源だから市町村が決定するんだな」など、実務の観点で理解すると記憶に定着しやすくなります。

おすすめリソース・リンク

内部リンク：当ブログの関連おすすめ記事

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外部リンク：公的機関・公式情報

• 地価公示｜国土交通省（公示価格に関する詳細データ）
• 総務省：固定資産税評価額の評価基準
• 国税庁：相続税の路線価に関するQ&A

公的機関のページを参照すると、法改正など最新の情報を得やすく信頼性も高いため、知識の裏付けとして活用するとよいでしょう。

ファイナンシャルプランナー試験当日の攻略ポイント

試験当日は時間との勝負になります。不動産の価格に関しては、以下の点を特に意識しておくとミスを減らせます。

1. 数字の取り違えを直前に再確認

• 相続税路線価は80%なのか？
• 固定資産税評価額は70%なのか？
• 公示価格と基準地価格の基準日は1月1日と7月1日、ちゃんと区別できるか？

頭が混乱しやすい数字や日付をメモにして、試験直前に再確認しましょう。

2. 計算問題は落ち着いて公式を適用

• いきなり数字を当てはめるのではなく、まず公式を書き出す
• 奥行価格補正率や賃貸割合など、問題文で与えられた数値を1つずつ確実に反映
• 時間が足りなくなりそうな場合は、計算が出せるところまで書いて途中で止まっても部分点を狙えることがある(実技試験の場合)

3. 他の科目とのバランス

試験では不動産だけでなく、他科目と合わせた総合点で合否が決まります。
不動産が苦手な場合は、不動産に時間をかけすぎて他科目の対策がおろそかにならないよう気をつけることも大切です。

試験後の実務にも役立つ！不動産価格の知識は一生モノ

ファイナンシャルプランナー試験に合格した後も、不動産の評価額は実務や日常生活で役立つ場面が多々あります。たとえば、

• 相続時に路線価を確認して、相続税のおおよその税額をシミュレーションする
• 不動産売買の際に、公示価格や基準地価格を参考に取引相場をつかむ
• 固定資産税の納税通知書が来た際に、自分の不動産の評価額が適正か判断する

試験対策で学んだ知識を、今度は自身やクライアントの資産管理・運用に活かすこともできるのです。試験勉強は通過点に過ぎず、その先の実務で「知っていてよかった」と感じる瞬間が必ず来るはずです。

まとめ：不動産の価格を制する者はFP試験を制す！

本記事では、「不動産の価格（公示価格、基準地価格、相続税路線価、固定資産税評価額）」について、ファイナンシャルプランナー試験対策として押さえておくべきポイントを総合的に解説してきました。要点を振り返ってみましょう。

• 4つの公的価格：基準日(1月1日 or 7月1日 or 3年ごと)、評価主体(国・都道府県・市町村・国税庁)、評価水準(100%、80%、70%)を区別する
• 過去問分析：毎年出題される頻出テーマ。特に基準日・評価水準・評価主体の取り違えが多い
• 実技試験の計算：路線価方式による相続税評価額の計算問題も対策が必要
• 勉強法：一覧表を作って暗記→過去問でひっかけを克服→計算問題を重点練習→模試で総仕上げ
• 試験直前：数字の混同を最終チェック。短時間でも必ず見直しを行う
• 実務にも応用可能：相続や不動産売買、固定資産税の判断などで役立つ

ポイントをしっかり押さえれば、試験での得点源になるのはもちろん、合格後も役立つ知識が身につきます。

【次のアクション】
この記事を読み終わった今こそ、早速過去問を解いてみましょう。直近3回分の試験でもかまいませんので、「不動産の価格」に関する問題をピックアップして解答してみてください。

• どの問題で間違えた？
• 基準日や評価主体を取り違えていないか？
• 80%と70%を間違えていないか？

自分の弱点を明確にして、再度この記事の表やまとめ部分を振り返ると、知識がさらに定着します。

不動産の価格という苦手分野を克服し、ファイナンシャルプランナー試験合格へのステップを確実に進めてください！ あなたの合格を心より応援しています。

よくある質問

• Q. 公示価格と基準地価格はどう違いますか？
  A. どちらも土地取引の指標になる公的価格ですが、公示価格は国土交通省が毎年1月1日時点を基準に公表し、基準地価格は都道府県が毎年7月1日時点を基準に公表して公示価格を補完します。
• Q. 相続税路線価が「公示価格の80％」とされるのはなぜですか？
  A. 相続税・贈与税の課税標準は実勢価格より低めに設定し納税者負担を調整する趣旨から、公示価格を100％としたときの目安が80％に定められています。
• Q. 固定資産税評価額だけ3年ごとに評価替えがある理由は？
  A. 固定資産税は毎年課税されるため、課税の公平性を担保する目的で3年ごとに一斉見直し（評価替え）を行い、市場動向を反映しています。
• Q. 路線価方式で奥行価格補正率がわからない場合はどうすればいいですか？
  A. 国税庁の路線価図に補正率表（奥行価格補正率表）が掲載されています。地番を検索して該当する補正率を確認し、自用地評価額＝路線価×補正率×面積に当てはめましょう。
• Q. FP3級とFP2級で「不動産の価格」の出題範囲は違いますか？
  A. 出題論点は同じですが、FP2級は基準日・評価水準に加え評価主体や計算問題など深掘りされる傾向があります。FP3級は基礎知識中心です。
• Q. 過去問は何年分解けば十分ですか？
  A. 最低でも直近10回分（約5年）を2周以上解くのが合格者の定番。解説付きの過去問演習法はFP試験完全攻略ガイドで詳しく紹介しています。
• Q. 語呂合わせで覚えるおすすめはありますか？
  A. 評価水準をまとめて暗記できる「高貴な倉庫やなー（公基 相固 100 100 80 70）」が定番です。覚え方のコツは6科目徹底攻略ガイドでも解説しています。

参考サイト

• 国土交通省｜地価公示・都道府県地価調査の概要 — 公示価格・基準地価格の制度と公表スケジュールを公式に確認できます。
• 国税庁｜路線価図・評価倍率表 — 相続税路線価を検索できる公式サイト。実技試験の計算練習にも便利です。
• 総務省｜固定資産税評価額の仕組み（資料） — 固定資産税評価額の算定方法と70％水準の根拠を解説した公式資料。
• 日本FP協会｜FP試験 過去問題（学科・実技） — 最新の公式過去問をダウンロード可能。出題傾向の確認に最適です。
• 国土交通省｜土地総合情報システム — 取引事例検索や価格推移データが閲覧でき、実勢価格との比較に役立ちます。

初心者のための用語集

• 公示価格：国土交通省が毎年3月下旬に公表する標準地の価格。一般の土地取引の指標となる基準価格です。
• 基準地価格（基準地標準価格）：都道府県が毎年9月下旬に公表する価格で、公示価格を補完する役割があります。
• 相続税路線価：国税庁が毎年7月上旬に公表する道路ごとの価格。相続税・贈与税を計算する際の課税標準になります。
• 固定資産税評価額：市区町村が3年に1度決定する土地・建物の価格で、固定資産税や都市計画税などの課税標準となります。
• 基準日：価格を判定する対象日時。公示価格と路線価は1月1日、基準地価格は7月1日、固定資産税評価額は3年ごと1月1日です。
• 評価水準：公示価格を100％とした場合の相対的な価格水準。路線価は80％、固定資産税評価額は70％が目安です。
• 路線価方式：路線価に補正率と面積を掛け、土地の相続税評価額を算出する方法。
• 奥行価格補正率：土地の奥行（縦の長さ）に応じて価格を補正する率。路線価方式の計算で使用します。
• 借地権割合：土地を借りている権利の価値割合。路線価図にアルファベットで示されます。
• 借家権割合：建物を借りている権利（家賃を得る権利）の価値割合。一般的に30％が用いられます。
• 賃貸割合：土地や建物のうち、実際に賃貸に供されている面積の割合。貸家建付地評価額の計算で使います。
• 自用地評価額：自分で使っている土地の評価額。路線価方式の出発点となる金額です。
• 評価替え：固定資産税評価額を3年ごとに見直す作業。地価変動を反映し課税の公平性を保ちます。
• 固定資産税課税台帳：市区町村が管理する帳簿で、各土地・家屋の固定資産税評価額が記載されています。
• 資産設計提案業務：FP2級実技試験（日本FP協会）の区分名。ライフプランに基づく提案力を問う試験形式です。

オリジナル練習問題

問1：公示価格の評価基準日

【問題】
公示価格は毎年1月1日時点の価格を評価するものである。
（○×で回答）

【解答】○

【解説】
公示価格は土地鑑定委員会が「正常な取引価格」を想定し、毎年1月1日を評価基準日として算出・公表します（公表は概ね3月下旬）。

問2：基準地価格の評価基準日

【問題】
基準地価格は毎年4月1日時点の価格を評価するものである。
（○×で回答）

【解答】×

【解説】
基準地価格（都道府県地価調査）は各都道府県が毎年7月1日を評価基準日に調査し、9月下旬ごろに公表します。

問3：相続税路線価と公示価格の水準

【問題】
相続税路線価は、公示価格のおおむね8割を目途に設定されている。
（○×で回答）

【解答】○

【解説】
国税庁は、公示価格の約80％を目安に相続税路線価を定めています。これにより実勢価格に近い課税評価が行われます。

問4：固定資産税評価額の水準

【問題】
土地の固定資産税評価額は、公示価格の3割程度に抑えられている。
（○×で回答）

【解答】×

【解説】
固定資産税評価額（土地）は公示価格のおおむね7割を目安に設定され、課税標準の負担調整措置が加味されます。

問5：固定資産税評価替えのタイミング

【問題】
固定資産税評価額は原則として3年ごとに評価替えが行われる。
（○×で回答）

【解答】○

【解説】
固定資産税法に基づき、地目変換等がない限り土地・家屋とも3年ごとに評価替えが実施されます（基準年度は令和6年度など）。

問6：公示価格の調査主体

【問題】
公示価格は国税庁が主体となって調査・公表する。
（○×で回答）

【解答】×

【解説】
公示価格を調査・公表するのは国土交通省（土地鑑定委員会）であり、国税庁が行うのは路線価の公表です。

問7：基準地価格の調査主体

【問題】
基準地価格は都道府県知事が設置する不動産鑑定委員会が調査を行う。
（○×で回答）

【解答】×

【解説】
基準地価格（都道府県地価調査）は都道府県知事が主体となって、各基準地について１名以上の不動産鑑定士等に鑑定評価を依頼し、その結果を審査・調整して価格を決定します。委員会方式ではありません。

問8：路線価の適用方法

【問題】
路線価方式が適用できない地域では、倍率方式により固定資産税評価額を基礎とした評価を行う。
（○×で回答）

【解答】○

【解説】
路線価が設定されていない地域では国税庁が定める評価倍率（倍率方式）で、固定資産税評価額に倍率を乗じて相続税評価額を算出します。

問9：建物の固定資産税評価額

【問題】
建物の固定資産税評価額は、新築時の工事費用に一律70％を乗じて算定される。
（○×で回答）

【解答】×

【解説】
建物評価は「再建築価格方式」で、同一の建物を新築した場合の資材・労務費から経年減点補正率を控除して算定します。費用の70％を機械的に乗じる方式ではありません。

問10：公示価格の地点数

【問題】
公示価格の標準地は全国で毎年3万地点以上が選定されている。
（○×で回答）

【解答】×

【解説】
令和6年（2024年公表分）の地価公示では全国26,000地点が標準地として設定されており、3万地点には達していません。

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