【必読】不動産売却のトラブル完全ガイド：よくある事例と回避策を徹底解説

不動産売却でよくあるトラブルって？全体像をざっくり知ろう

不動産の売却は、高額なやりとりが伴う人生の大きなイベントです。売却がうまく進むこともあれば、さまざまなトラブルに発展してしまうケースもあります。ここでは、特に起こりやすいトラブルを大きく3つのポイントに分けて、全体像をざっくりとお伝えします。

契約前のトラブル（査定、広告、内覧段階）

売り出し価格の設定や広告内容の不一致、そして内覧（内見）中の破損や盗難などが代表的です。たとえば、不動産会社が極端に高い査定額を提示したものの、実際にはなかなか売れずに放置されるケース。また、誇大広告が原因で買主側との認識にズレが生じ、「広告と違う！」とクレームが入ることも少なくありません。内覧時には、物件を見に来た人が誤って設備を壊してしまう、あるいは紛失や盗難が起こるケースも報告されています。

契約時のトラブル（契約条件の不一致、手付金関連）

いざ「売る」と決めて、契約書を交わす段階になってから生じるトラブルもあります。たとえば、契約条件（引渡し日や手付金の金額など）について売主と買主が合意できていないのに、なんとなく話を進めてしまうと後から「そんな約束はしていない」「そちらが勝手に決めた」といった争いに発展します。また、手付金を受け取った後、買主の事情で契約を白紙解除しようとしても「手付金を返すか返さないか」で揉めるケースも代表的です。

引渡し後のトラブル（設備不良、隠れた瑕疵など）

売買契約が成立し、物件の引渡しが済んだ後に「設備が壊れている」「雨漏りがある」「シロアリの被害があった」といった問題が明るみに出ると、修繕費の負担や補償範囲をめぐるクレームに発展しやすいです。特に「告知義務（隠れた瑕疵の申告）」が重要視されるため、売主がどこまで正確に情報を伝えたのかがポイントになります。

事例1 – 売り出し価格や広告内容をめぐるトラブル

まずは、売却の初期段階に起こりやすい「売り出し価格」や「広告」にまつわるトラブルについて見てみましょう。高額査定を出されたばかりに売れ残ってしまうケースや、誇大広告でクレームが発生する例はとても多いです。

①不動産会社が過剰に高い査定を提示→売れずに放置

不動産会社によっては、他社よりも高い査定額を提示して売主を囲い込もうとすることがあります。売主としては「高く売れるならうれしい」と思いがちですが、根拠のない高額査定だと、実際には相場より高すぎて買主がつかず、いつまでも売れない事態に陥りやすいです。売れないまま放置されると、時間や労力がムダになるだけでなく、他の不動産会社に声をかける機会も逃してしまいます。

②誇大広告や実際と異なる物件情報でクレーム発生

「駅徒歩5分と聞いていたのに、実際は10分以上かかる」「敷地面積が広いとPRされていたが、使用できるスペースは想定より狭い」など、広告内容と現状が違いすぎると買主がクレームをつけてきます。こうしたトラブルは売主自身が誇張している場合もあれば、不動産会社が誇張した表現を使っているケースもあります。

回避策：複数社査定、契約内容の確認、誇張表現NG

• 複数社に査定を依頼：一社だけでなく複数の不動産会社に査定をお願いすれば、極端に高い数字に振り回されにくくなります。
• 契約内容をしっかり確認：媒介契約や広告の方針を事前にチェックし、明らかに誇大な宣伝をしないよう注意しましょう。
• 誇張表現を避ける：少しでも事実と異なる表現があると、買主は「だまされた」と感じます。正確な情報を載せることが大切です。

事例2 – 内覧時のトラブル（破損、盗難、プライバシー侵害）

売却活動では、多くの買主や仲介業者が物件を見に来る「内覧（内見）」がとても重要です。しかし、内覧中に設備が壊れたり、物品が盗難されたりといったトラブルも起こりえます。また、知らない人が何度も家を出入りすることで、プライバシー面の不安もあるでしょう。

①内覧者が物件を破損→修理費は誰が負担？

内覧中に誤ってドアノブを壊したり、置いてあった家具が倒れて壁に穴を開けてしまうことがあります。この場合、基本的には壊した人（またはその保護者など）に修理費の負担義務が生じます。ただし、トラブルが大きくなると「そちらの不注意で壊れたんだ」「いや、元から不具合があったのでは？」といった責任のなすりつけ合いに発展することもあります。

②紛失・盗難が起きて揉めるケース

例えば、「商談用に置いていた高価なアクセサリーがなくなった」「内覧が終わったらなぜか部屋の鍵が消えていた」など、内覧中の紛失・盗難トラブルも報告されています。犯人が特定できない場合、被害補償をどうするかで問題がこじれがちです。

回避策：貴重品を隠す、鍵付きスペース、担当者立ち会い

• 貴重品や個人情報は見えない場所に保管：大切なものは金庫や施錠できる箱にしまう、もしくは別の場所へ移動しましょう。
• 内覧時だけ鍵付きスペースを活用：貴重品をまとめて入れられる鍵付きの部屋やクローゼットがあると安心です。
• 担当者が必ず立ち会う：不動産会社のスタッフや売主が立ち会い、内覧者が勝手に部屋を開けないよう管理しましょう。

事例3 – 契約直前・契約後のトラブル（手付金トラブル、買主ローン不承認など）

契約書にサインして手付金を受け渡した後、あるいはその寸前に起こるのが「手付金」や「ローン不承認」に関わるトラブルです。高額な取引だけに、時間と労力が大きくロスされやすいので注意が必要です。

①買主のローンが通らない→白紙解除で時間ロス

買主が住宅ローンを利用するとき、事前審査では大丈夫そうでも、本審査で否認されるケースがあります。この場合、契約書に「ローン特約」が含まれていれば契約は白紙解除となりますが、売主としては予定していた資金計画が崩れ、大きな時間的・精神的ダメージを受けることも。特に他の買主を断っていた場合、また一から売却活動をやり直さなければなりません。

②手付金返還をめぐる衝突（契約解除条件の理解不足）

手付金は「買主が契約を解除するときに放棄し、売主が解除するときは買主に倍返しする」といった、いわゆる「解約手付」のルールがあります。しかし、契約書で詳しく定めていないと「いつまでなら解約可能なの？」「解除理由によって返金されるの？」といった争いが起こりがちです。

回避策：ローン事前審査確認、契約書の解除条項を丁寧に読む

• 事前審査の確認：買主がローンを組む場合、できるだけ早い段階でローン事前審査を確認しておくと安心です。
• 解除条項をしっかり把握：手付金の取り扱いやローン特約の期限などを契約書で明確にし、不明点は不動産会社や専門家に質問しましょう。
• 相手の資金計画を聞いておく：買主の自己資金やローン予定額などを把握することもリスク回避に役立ちます。

事例4 – 隠れた瑕疵（雨漏り、シロアリ等）をめぐるクレーム

建物や土地に目に見えない欠陥（雨漏り、シロアリ、地中埋設物など）がある場合、引渡し後にトラブルとなることが多いです。近年の民法改正で「契約不適合責任」という考え方が広まり、売主の告知義務がより重視されるようになりました。

①引渡し後に雨漏り発覚→買主が修理費を請求

見た目ではわからなかった雨漏りやシロアリ被害が、引渡し後に発覚すると、買主が修繕費を負担すべきか、それとも売主の責任かで揉めやすいです。特に中古物件では、屋根や外壁などのメンテナンス履歴がどこまで正確に伝わっているかが争点になりがちです。

②「告知書」に書き忘れた不具合でトラブル

「雨漏り歴があったけれど、もう修理済みだから大丈夫だろう」と思って告知書に書かなかった結果、あとで買主から「聞いてない」とクレームが入ることがあります。修理が終わっていても、以前に起こった不具合はできるだけ伝えておくのが鉄則です。

回避策：告知義務を厳守、瑕疵担保保険や契約書の特約

• 告知義務をしっかり果たす：過去の修繕歴や不具合を正直に告知書に記載。軽微なトラブルも書くほうが安心です。
• 既存住宅売買瑕疵保険を活用：売主が保険に加入しておくことで、引渡し後の不具合対応をスムーズにできる場合があります。
• 契約書の特約でリスクを調整：どこまで売主が責任を負うか、期間はどのくらいかを契約書に明確化しましょう。

事例5 – 共有名義・相続・離婚など複数人の意見がまとまらない

不動産の所有者が1人ではなく、家族や親族で共有している場合や相続でたくさんの相続人がいる場合は、売却の意思決定がなかなかまとまらないケースがあります。離婚で財産分与の一環として不動産を売る場合にも、手続きが複雑になることがあります。

①共有者の1人が売却に反対して進まない

共有名義の不動産を売るには、すべての共有者の合意が必要です。ところが、1人でも反対すると売却自体が難航し、「早く売りたい人」と「売りたくない人」が対立することがしばしばあります。

②相続人が多く話し合いが長引く

相続人が多い、あるいは遠方に住んでいるなど、全員を集めて意思統一するのが難しい状況だと、結論が出るまでに大幅な時間がかかります。その間に不動産の維持費や固定資産税を払い続ける必要があり、財産管理が滞ることもあります。

回避策：早めに意思確認、専門家（弁護士・司法書士）相談

• 売却話を早めに共有：複数人で所有している場合は、できるだけ早い段階で意見をすり合わせる機会を持ちましょう。
• 専門家に相談：相続問題や離婚による財産分与は法律関係が複雑なので、弁護士や司法書士への相談がおすすめです。
• 委任状を活用：遠方在住や忙しい共有者がいる場合は、委任状を使って手続きを進めやすくする方法もあります。

全事例に共通する回避策 – 契約書確認・専門家相談・円滑なコミュニケーション

ここまで紹介した事例はどれも内容が異なりますが、実は共通して「事前の確認不足」「コミュニケーション不足」「専門家への相談不足」が原因となっていることが多いです。以下のポイントを押さえておけば、トラブルを大幅に減らすことができます。

契約前にすべての条項を読み込む

契約書にサインする前、時間がないからといってざっと読むだけで済ませる人が多いですが、一度契約書にハンコを押してしまうと原則として撤回は難しくなります。わからない用語や条項は飛ばさないで、必ず確認しましょう。

疑問点があれば不動産会社、弁護士、FPに尋ねる

大きな金額が動く不動産売却では、ちょっとした情報不足や誤解が取り返しのつかないトラブルにつながります。「こんなこと聞いてもいいのかな？」と思うことでも、遠慮なく専門家に質問しましょう。

中学生にもわかる「うやむやにせずハッキリさせる」大切さ

結局のところ、「はっきり書面に残す」「相手にも内容を理解してもらう」「疑問はその場で質問する」といった地道なコミュニケーションが一番の予防策です。何となく雰囲気で進めると、のちのち「言った・言わない」の争いになります。

成功例 – トラブルを未然に防いだケースとその工夫

不動産売却におけるトラブルを回避するポイントを、具体的な成功事例を通して見ていきましょう。

①設備点検＆修理を事前に実施、告知書を丁寧に作成

ある売主は、売却前に専門業者を呼んで設備や建物を点検し、雨漏りや給湯器の不具合を発見したら即座に修理を済ませました。また、告知書に「以前、屋根の一部で修理歴あり」と正直に記入。買主は「細かい部分まで丁寧に点検されている」「正直に開示してくれる」と好印象を持ち、安心感からスムーズに契約へ進んだそうです。

②買主とのコミュニケーションを密にし、トラブルゼロ成約

別の成功例では、売主が買主からの質問に迅速かつ正直に回答し、「買主のローン審査がもし遅れたときはどうするか」「設備の引渡し状態は？」など細かい項目まで事前に話し合い、すべて契約書に明記しました。結果、最終的な引渡しまで一度も大きなトラブルが起きずに完了したそうです。

学び：誠実な情報開示とプロの助けがカギ

• 事前点検の徹底：問題箇所を「知らなかった」で済まさないよう、プロの点検を受ける。
• 情報開示の誠実さ：軽微な不具合でも買主に正直に伝えると信頼関係が築きやすい。
• 専門家のサポート：弁護士や不動産会社、ファイナンシャルプランナーなどに早めに相談することで、余計な心配を減らせる。

まとめ – トラブル事例を知り、備えあれば憂いなし

不動産売却では、大きなお金が動くためどうしても緊張感が高い取引になります。さまざまなトラブルが起こりうるからこそ、「あらかじめ最悪のケースを知っておく」ことが大切です。

不動産売却は高額＆人生の大きなイベントだから慎重に

小さな確認ミスが大きな損害につながるのが不動産売却の怖いところです。売主、買主、仲介業者それぞれが正しい知識を持ち、慎重に進めることでリスクを最小限に抑えられます。

最悪の事態を知っておくだけで対策が変わる

「こんなトラブルが起こるかもしれない」と意識しておけば、

• 契約書の条項をもっとしっかり読む
• 専門家への相談をためらわない
• 相手とのやりとりを記録（メールなど）に残す

といった行動にすぐに移せます。結果としてトラブルを未然に防ぎやすくなるのです。

関連記事・専門家リンク・免責表現

• 不動産会社の選び方に関する情報：複数社査定や口コミ確認をおすすめします。
• 弁護士や司法書士、税理士への相談：相続や離婚を伴う売却の場合は特に有効です。
• 免責表現：本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、法的・税的アドバイスを行うものではありません。具体的な問題がある場合は、専門家にご相談ください。

不動産売却は人生にそう何度もない大きな出来事です。トラブル事例をあらかじめ知り、回避策をしっかり実行しておけば、きっとスムーズな売却を実現できるはずです。ぜひ、一つひとつのステップを丁寧に進めてください。

参考サイト

• 国土交通省「高齢者の自宅の売却トラブルにご注意ください！」 ― 高齢者の自宅売却トラブル事例と注意点が詳しく解説されています。
• 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」 ― 原野商法やリースバックなど、売却時に多いトラブルの実例と注意喚起がまとめられています。
• 国民生活センター「自宅の売却契約はクーリング・オフできません！」 ― 売却契約の特性やトラブル事例、消費者が注意すべきポイントが紹介されています。
• グローベルズ「不動産売却で発生するトラブルの事例とは？」 ― 実際に起こりやすいトラブル事例と相談先・対処法が分かりやすくまとめられています。
• Adeptマネジメント「不動産売却トラブル よくある事例と回避策」 ― 売却時の典型的なトラブルとその回避策、相談窓口まで網羅されています。
• 不動産適正取引推進機構「紛争事例データベース」 ― 実際の不動産トラブル事例がデータベース化されており、未然防止や解決の参考になります。
• 公益財団法人不動産流通推進センター「不動産相談」 ― 不動産取引の無料電話相談窓口。実際のトラブル発生時にも役立ちます。
• 全宅連「無料相談 | 消費者のみなさまへ」 ― 全国の宅建協会による無料相談窓口。不動産会社とのトラブル時におすすめです。
• 東京都住宅政策本部「不動産相談」 ― 東京都の不動産取引に関する相談窓口。地域密着型のサポートが受けられます。

初心者のための用語集

• 査定： 不動産会社が物件の市場価値を判断するために行う評価のこと。
• 誇大広告： 実際よりも良く、または高額であるかのように見せるために、事実以上の表現を使った宣伝。
• 内覧（内見）： 物件を直接見て状態を確認すること。購入前に物件の特徴や欠点を把握するために行われます。
• 手付金： 契約成立の意思を示すために、売買契約時に先に支払う金銭。契約解除時の取り扱いがトラブルになることもあります。
• 瑕疵： 物件にある欠陥や不具合のこと。建物の構造や設備に問題がある場合を指します。
• 隠れた瑕疵： 内覧時には気づかない、後から発覚する欠陥。表面上は問題なく見えても、実際には欠陥が存在している場合を指します。
• 瑕疵担保責任（契約不適合責任）： 売買後に隠れた瑕疵が発見された場合、売主が修理費用や損害賠償などの責任を負う契約上の義務。
• 契約解除： 契約に基づく取引を中止し、元の状態に戻すための手続き。
• ローン特約： 住宅ローンの審査結果が悪かった場合に、買主が契約を解除できるように定められた特約のこと。
• 仮審査： 住宅ローンの正式な審査前に、買主の借り入れ可能性を予備的に確認する手続き。
• 共有名義： 複数の人が同じ不動産の所有権を持つ状態のこと。
• 告知書： 物件の過去の修繕歴や欠陥など、重要な情報を文書化して開示するための書類。
• 覚書： 口約束などの合意事項を文書に記録し、後のトラブルを防ぐために作成する書面。

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