不動産売却

【わかりやすい】不動産の査定価格と売却価格の違いを徹底解説！損しない売却のための完全ガイド

 

Contents

そもそも査定価格とは？売却価格とは？それぞれの意味を理解しよう

査定価格＝不動産会社が算出する“予想売却価格”

不動産の査定価格とは、「このくらいの金額なら売れるはず」という予想の売却価格を指します。不動産会社が物件の広さや築年数、立地条件、周辺の相場などを総合的にチェックして算出します。
たとえば机上査定（簡易査定）だと、実際に物件を見ないで近所の売却事例や公示価格などのデータを中心におおまかな価格を弾き出します。AI査定も同様にスピード重視ですが、部屋の状態やリフォーム状況など細かい条件は反映されにくいのが特徴です。
一方で訪問査定は、不動産会社の担当者が物件を直接確認してより正確な価格を算出します。ただし訪問査定は立ち会いやスケジュール調整が必要で、結果が出るまで少し時間がかかります。

売却価格＝実際に“買主と合意した”金額

「売却価格」は、最終的に売り手（あなた）と買い手が合意して決まった実際の取引価格です。いくら査定で「3,000万円」と評価されても、その金額で買ってくれる人がいなければ売却は成立しません。最終的に買主との交渉を経て合意すれば、その金額が「売却価格」になります。

ここが一番大きな違い！

  • 査定価格：あくまで予想や試算
  • 売却価格：実際に売買契約を結んだ金額

この違いを理解していないと、「査定では高かったのになぜ安くなるの？」という疑問が生まれやすくなります。

査定価格と売却価格はどうして違うの？代表的な理由4つ

①相場は変動する（景気や需要の変化）

不動産の相場は、景気や金利、人口動向などに左右されます。査定の時点では「これくらいの相場だ」と思っていても、売り出しているうちに市場環境が変わって価格が上がる・下がることがあります。景気の後押しがあれば査定時より高く売れることもあれば、逆に値下げしなければ売れない状況になることもあるのです。

②査定時の条件（理想的な売り出し条件）と現実の交渉

査定価格は「この条件ならスムーズに売れそう」という理想ベースで算出されることが多いです。しかし現実には、内覧希望者が思ったより少なかったり、買主がローンを組めなかったりと、さまざまな理由で価格を調整しなければならない場面が出てきます。

③買主の値引き要求や競合物件の存在

不動産を買う側は、周辺の物件との比較や資金計画を踏まえて値引き交渉をしてきます。また、近隣に似たような物件が同じタイミングで売り出されていれば「こちらより安い価格で出ている競合物件」に買主が流れてしまうかもしれません。そうした交渉や競争を経て、売却価格は変動していきます。

④物件の状態やタイミングで価格が変わる

築年数が進んで傷みが増していたり、水回りが劣化していたりすると、当初の査定価格より値下げが必要になる場合があります。売却活動に時間がかかりすぎて「新鮮味」が失われ、買主に「長く売れ残っているから値引きできそう」と思われやすくなるのも、価格差が生まれる一因です。

査定価格はどうやって決まる？基本的な査定方法をやさしく解説

取引事例比較法（周辺の売却事例をもとに）

最も一般的な査定方法が「取引事例比較法」です。近隣で実際に売買された物件の価格を参考にしながら、自分の家とどこが違うか（築年数、駅からの距離、広さなど）を加味して価格を決めます。マンションや戸建てともに多用される査定法で、売買の実例に基づいているため相場感に近い数字が出やすいのが特徴です。

原価法（建築費や減価償却など）、収益還元法など

  • 原価法：もし同じ建物をもう一度建てたらいくらかかるか（再調達原価）から、経年劣化などを差し引いて価格を出す方法。主に一戸建ての建物査定に使われることが多いです。
  • 収益還元法：不動産が生む家賃収入などの利益をベースに価格をはじく方法。投資用物件でよく用いられます。

不動産会社ごとに重視するポイントが違うことも

不動産会社がどの査定方法をメインに使うか、あるいはどのポイントに重みを置くか（駅からの距離や管理状態、室内のグレードなど）は会社によって違います。そのため、同じ物件でも査定金額にバラつきが出ることも珍しくありません。

なぜ“不動産会社によって査定額がバラバラ”なの？

査定のやり方（強気価格 or 実勢価格重視）に差がある

不動産会社によっては、「最初から少し高めの金額を提示して、売主の心をつかみたい」というスタンスを取るケースもあれば、「適正な実勢価格を重視したい」という会社もあります。強気な価格を出す会社は、媒介契約（あなたから売却を正式に任される契約）を取りたい意図がある場合もあります。

早期売却を狙う会社は低めに、媒介契約を取る目的で高めに提示する場合も

  • 早期売却重視の会社：低めの価格設定で早く売る
  • 契約獲得重視の会社：高めの価格を提示して「この会社なら高く売れそう」と思わせる

こうした意図の違いが査定額の差となって表れます。

複数社に査定を頼むメリット

不動産会社1社だけでなく、複数社に査定を依頼すると相場の幅が見えてきます。強気の価格が魅力的に感じても、必ず「なぜその査定額が出たのか」を確認し、根拠を確かめることが大切です。

売却価格を少しでも高く設定したい！でも注意点は？

高すぎる売り出し価格→売れ残りリスク

「せっかくだから高い価格で売りたい」と思う気持ちは自然ですが、相場とかけ離れた価格を設定すると内覧希望すら入らず長期化するおそれがあります。長く売れ残ると、かえって値下げ交渉されやすくなるので注意しましょう。

価格調整のタイミングを見誤ると印象ダウン

売り出しから3カ月、もしくは内覧がまったく入らない状況が続く場合は、価格の見直しを検討する時期だと考えられています。小刻みに値下げを繰り返すと「もっと下がるかも？」と買主に思われかねません。最初に価格戦略をしっかり練っておくことが重要です。

物件の魅力アップ（掃除・修繕・staging）で価値を高める工夫

  • ハウスクリーニング：水回りや玄関、キッチンの清掃で好印象UP
  • 簡易リフォームや修繕：床の傷や壁紙の補修など
  • ホームステージング：家具のレイアウトや照明効果で内覧時のイメージを良くする

こうした工夫で、同じ価格でも「この家なら買いたい」と思わせる強みを作れます。

実際に売り出した後、どうして売却価格が下がるのか？

買主からの値引き交渉（相場や競合との比較）

買主は当然ながら「なるべく安く買いたい」と思っています。近隣の売却事例やライバル物件の値段を見て「もう少し安くなりませんか？」と交渉してくるのは普通のことです。

時間が経ちすぎると「新鮮感」がなくなり、値下げせざるを得ない

不動産サイトに長く載っていると、「他の人に選ばれなかった物件なのかな？」と疑われやすくなります。そこから値下げしないと売れない状況に追い込まれるケースもあるので、売り出し期間が長引かないようにすることが大切です。

仲介会社が「もっと安くすれば早く売れますよ」と提案する

仲介会社もビジネスですから、早期に売却して仲介手数料を確定させたいという考えが働く場合があります。そのため、高めの価格で長期化するよりも、ある程度値下げして早期成約を目指す戦略を提案してくることがあるのです。

損をしないためのポイント – 査定と売却価格を上手に生かすコツ

①複数社に査定を依頼して、相場感をつかむ

不動産会社によって査定額に差が出るのは珍しくありません。机上査定やAI査定でおおまかな数字を集め、最終的には訪問査定で精度を高める方法が一般的です。3〜5社ほどに見てもらえば、だいたいの売り出し相場を把握しやすくなります。

②売り出し期間・価格調整の計画を立てる

  • 売り出し開始後〜3カ月：内覧の反応を見て検証
  • 反応が薄ければ値下げ時期を検討：一度の値下げでしっかり効果を出す

こうしたスケジュール感を事前に担当者と共有しておくと、不測の事態にも落ち着いて対応できます。

③物件の良さをアピール＆購入希望者が納得する資料を用意

「周辺の生活環境（スーパーや学校までの距離など）」「リフォーム履歴」「耐震診断や定期点検の記録」などを用意しておくと、買主が安心して検討しやすくなります。情報を開示しておくと値下げ交渉を抑えられる場合もあります。

成功＆失敗事例 – 査定価格と売却価格がうまく一致/ずれたケース

成功例：やや強気の価格設定＋リフォーム＆PRで査定額近くで成約

【事例】
ある築10年のマンションオーナーは、周辺の売却事例を細かく調べたうえで、査定価格より少し高めの売り出し価格を設定。でも同時に、水回りのリフォームと徹底したハウスクリーニングを行い、内覧時の印象を良くする工夫をしました。その結果、売り出しから2か月ほどで査定額に近い価格で成約できたとのことです。

失敗例：あまりに高い売出価格で長期在庫化→値下げしてやっと売却

【事例】
一方で、相場が2,800万円前後と言われていた戸建てを「3,500万円くらいでも売れるかも」と高額設定して半年経過。全く反応がなく、途中で気づいて2,800万円に大幅値下げしたところ、最初から適正価格で売り出していた他の物件に買主が流れてしまい、結局2,600万円台で売ることになったケースもあります。

教訓：査定を鵜呑みにせず、実勢相場を理解する

不動産会社によっては、媒介契約を取りたいばかりにやたらと高い査定額を提示してくることがあります。しかし、そこに飛びついてしまうと、結果的に値下げリスクが高まる可能性があります。査定額だけでなく、周辺の実際の売却事例も自分で調べると安心です。

まとめ – 査定価格と売却価格の違いを理解し、ベストな取引を目指そう

査定はあくまで“目安”、最終的には買主との合意で価格が決まる

不動産会社の査定は売れる金額をイメージするうえで役立ちますが、最終的な金額は「いくらで買う人が現れるか」で決まります。査定価格と売却価格が違うのは、ある意味あたりまえの現象といえます。

相場の動きや物件の状態に合わせて臨機応変に対応

時間の経過とともに相場も変わりますし、物件の状態や売り出し状況で価格調整が必要になる場面が出てきます。「絶対に〇〇万円で売りたい！」と固執しすぎると、売却が長期化してしまうこともあるので注意しましょう。

関連記事・不動産一括査定リンク・免責表現

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免責：
本記事で紹介している内容は一般的な情報であり、個別の事例を保証するものではありません。実際の売却や税務、法務上の手続きについては、不動産会社や税理士、弁護士など各専門家にご相談ください。

以上を踏まえ、査定価格と売却価格の違いをしっかり理解して、あなたにとってベストな売却を目指しましょう！

参考サイト

初心者のための用語集

  • 査定価格：不動産会社が物件の価値を予測して算出した「予想売却価格」のこと。あくまで目安として提示されます。
  • 売却価格：実際に買主と交渉して合意した、最終的な取引成立金額のことです。
  • 売り出し価格：不動産を市場に出す際に提示する希望販売価格。最終的な売却価格とは異なる場合があります。
  • 机上査定：現地調査を行わず、過去の取引事例や公的データをもとに計算する簡易な査定方法です。
  • 訪問査定：不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、細部までチェックして査定額を算出する方法です。
  • AI査定：人工知能が過去の取引データなどを分析し、迅速に査定額を算出する先進的な方法です。
  • 取引事例比較法：近隣の類似物件の実際の取引データを参考にして、物件の価格を評価する方法です。
  • 原価法：物件を新しく建て替えた場合の費用から、経年劣化などによる減価分を差し引いて評価する手法です。
  • 減価償却：建物などの資産が時間の経過とともに価値を失う分を計算し、評価額から控除する方法です。
  • 媒介契約：売主と不動産会社との間で、売却活動を委託するために結ぶ契約です。専属・専任・一般など、契約の種類があります。
  • 内覧：買主候補が実際に物件を見学し、状態や魅力を確認するプロセスのことです。
  • 価格調整：売却活動中、市場の状況や内覧の反応などを踏まえて、売却価格を柔軟に変更することです。

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