造作買取請求は宅建試験の民法・借地借家法分野で頻出の重要テーマ。本記事では造作買取請求の定義や出題傾向、勉強法から試験当日の解答テクニックまでを徹底解説。合格ライン突破のための情報を網羅しているので、最後までご確認ください
Contents
はじめに：この記事を読むメリット
宅建（宅地建物取引士）試験の受験生の皆さん、学習は順調でしょうか。民法や借地借家法はボリュームが多く、なかでも「造作買取請求」はやや特殊な論点としてしばしば登場します。
この記事では、以下の点をわかりやすく整理し、明日からの学習に役立つノウハウを提供します。
- 造作買取請求の定義や要件、目的
- 過去問での出題傾向と、実際の学習ポイント
- 合格者の声や具体的な勉強スケジュール
- 他の法令（特定用途制限地域など）との違い・関連
- 試験当日の攻略法や失点回避のコツ
この記事を読み終えるころには、造作買取請求に関して「何を覚えればよいか」「どうやって記憶すればよいか」「試験本番での注意点」をしっかり理解できるようになります。さらに、読了後には以下のような次のアクションが取りやすくなるはずです。
- 宅建の合格ラインを突破するために、造作買取請求をどの程度学習すべきかがわかる
- 造作買取請求を学ぶことで、都市計画法や建築基準法などの他の法令上の制限との比較や、賃貸借の実務イメージを具体的に描ける
- おすすめ教材や勉強計画を見直し、合格率を高める学習スケジュールを立案できる
宅建試験で問われる「造作買取請求」とは？
造作買取請求とは、借地借家法第33条に規定されている、建物賃貸借契約における賃借人の権利です。具体的には、賃貸人（大家）の同意を得て取り付けたエアコンや畳・建具などの造作を、賃貸借契約が終了するタイミング（期間満了や解約の申し入れなど）で、賃貸人に対して時価で買い取るよう請求できるというものです。
造作買取請求の成立要件
主な成立要件は次のとおりです。
- 賃貸人の同意を得て造作を付加している
- その造作が賃借人の所有物である
- 賃貸借契約の終了（期間満了や正当な解約の申し入れなど）によって明け渡しが生じる
もし、賃貸人の同意を得ていなかったり、賃借人が賃料を滞納し、債務不履行による解除になったりすると造作買取請求は行使できない場合があります。
「造作」とは具体的に何？
法律上の「造作」とは、建物に取り付けられたもので、かつ容易に取り外しができない状態の設備をいいます。代表例は次のとおりです。
- エアコン（壁に穴を開けるなど、固定式の場合）
- 畳、建具（ふすまや障子など）
- 電気・水道の配管や設備
逆に、テーブルや椅子のように持ち運びが自由な家具は「造作」には当たりません。また、壁の中に埋め込んでしまった配線など、賃借人の所有物と認められないような形で建物に一体化した場合も該当しないケースがあります。
どんな場合に造作買取請求できないのか
以下の場合は造作買取請求が行使できない点に注意しましょう。
- 賃貸借契約に違反（債務不履行）して解約された場合
- 事前に造作買取請求権を排除する特約を結んでいる場合（借地借家法施行後の契約）
- そもそも賃貸人の同意がなかった場合
なお、平成4年（借地借家法施行）以前に締結された借家契約には、造作買取請求を排除する特約は無効となるケースもあるため、問題文の時代設定に要注意です。
造作買取請求と建物買取請求の違い
宅建試験では、造作買取請求と建物買取請求という類似の言葉が登場し、混乱しがちです。しかし、それぞれ根拠となる法令や適用場面が異なります。
- 造作買取請求：借家（建物）の賃貸借において、賃借人が設置した設備などを買い取ってもらう権利
- 建物買取請求：借地（土地）上に建物を所有している借地人が、地主に建物を買い取ってもらうよう請求する権利
似ているようで根拠法も適用範囲も違うので、間違えないようにしましょう。
試験ではどう出る？造作買取請求の出題傾向と注意点
宅建試験における造作買取請求の特徴
- 民法の賃貸借分野、特に借地借家法に絡めた問題として頻出
- 「定期建物賃貸借」における造作買取請求の可否や、特約の有効性などを問われることが多い
- 「同時履行の抗弁権」や「債務不履行時の扱い」など、他の関連論点との複合問題が多い
また、宅建の他の科目、たとえば法令上の制限（特定用途制限地域、都市計画法、建築基準法など）との混同を促すような設問も出題されるケースがあります。法令上の制限は主に「建物の建築制限」「容積率や用途など地域の制限」を扱うのに対し、造作買取請求は「建物に付加した造作の売買に関する権利」です。根本的に内容が異なるので、出題文を読んで混同しないよう注意しましょう。
過去問例：ひっかけパターン
宅建試験では、以下のようなひっかけパターンに注意が必要です。
- 「特約があっても造作買取請求は強行規定なので排除できない」
→ 実際は、平成4年8月1日以降締結の借家契約においては排除できる（任意規定） - 「賃借人が賃料不払いで解除された場合でも造作買取請求できる」
→ 債務不履行解除の場合は原則行使不可 - 「造作が賃貸借終了後の収去対象なので、買取対象にならない」
→ 借地借家法第33条で特に買い取りを請求できると定められている - 「造作買取代金の支払いが済むまで明け渡しを拒める」
→ 造作買取代金請求と建物明渡しは同時履行の関係にないため、拒めない
合格者の声：造作買取請求はココで差がつく
多くの合格者が口をそろえて言うのは、「造作買取請求は、基本の条文・要件・例外をしっかり理解しているかどうかで点数が大きく変わる」ということ。
他の論点に比べて問題数は多くありませんが、誤りやすい論点を取りこぼすと合格ラインに届かない可能性も十分にあります。
「造作の定義」「特約の有効性」「解除との関係」など、必須知識を深く押さえているかどうかが鍵です。
造作買取請求を効率的に攻略する勉強法
1. 条文＆テキストの精読
まずは借地借家法第33条と第37条をしっかり読むことが大切です。
民法からの流れで賃貸借の全体像を把握し、そのうえで特に借地借家法の独自ルール（造作買取請求など）をチェックしましょう。
- 借地借家法第33条：造作買取請求の根拠条文
- 借地借家法第37条：造作買取請求を排除する特約の有効性
条文を読む際にはノートや付箋に「どういった趣旨で設けられた規定か」を書き留めると、記憶が定着しやすくなります。
2. 過去問でひっかけパターンを体得
造作買取請求の頻出ポイントは、実は限られています。過去問を解くことで、どんな形で出題されるかを体系的に把握できます。
過去問演習の際に意識したいのは次の点です。
- 問題文の時系列（契約締結が平成4年8月1日前か後か）
- 特約の有無（排除特約があればどうなるか）
- 債務不履行（賃料滞納による解除の場合は行使不可）
- 同時履行関係（造作代金の支払と明け渡しが別扱いになる）
これらを意識して過去問を繰り返し解きましょう。
3. 図解やチャート化で理解を深める
文章だけで理解しようとすると、「誰が」「いつ」「どこまで」請求できるかが混乱しがちです。ぜひチャート化や図表化を試みてください。
例：造作買取請求チャート
1. 賃貸人の同意はあるか？
→ YES：次へ
→ NO：買取請求不可
2. 債務不履行解除ではないか？
→ YES：買取請求不可
→ NO：次へ
3. 平成4年8月1日以降締結の契約か？ かつ 排除特約はあるか？
→ ある：買取請求不可
→ ない：請求可能
…というように、フローチャートで整理すると「どんな場合に請求できる・できない」がひと目でわかります。
4. 具体的な学習スケジュール例
造作買取請求を含む借地借家法は、権利関係（民法）分野の一部分として出題されます。試験全体の学習計画上、どの時期に重点を置くかがポイントです。
目安：試験3か月前までは全体的な範囲を一通り学び、試験2か月前以降は過去問演習＋論点再確認に力を注ぎます。
- 試験6か月前～3か月前：民法の広範囲にわたる基礎固め（造作買取請求をざっくり理解）
- 試験3か月前～1か月前：過去問を中心に反復演習（造作買取請求の要点整理）
- 試験1か月前～直前：模試や模擬問題で総仕上げ（造作買取請求と他科目の横断整理）
5. 勉強時間の確保とモチベーション維持
宅建試験全体で合格を目指すなら、一般的に200～300時間前後の勉強時間が必要といわれます。造作買取請求だけに膨大な時間を割く必要はありませんが、逆に苦手意識を持つと後回しになりがち。定期的に少しずつ触れることでモチベーションを維持しましょう。
また、造作買取請求以外にも、法令上の制限（特定用途制限地域など）や都市計画法、建築基準法など多くの分野があります。苦手分野が多い方は、以下の参考記事もぜひチェックしてみてください。
- 宅地建物取引士（宅建）を独学で合格する方法！失敗事例と対策を徹底解説
- 宅地建物取引士の資格で収入アップは可能？年収相場や試験対策、よくある失敗例を徹底解説
- 宅建試験に合格するためのおすすめ教材ガイド～独学成功の秘訣から年収アップまで徹底解説～
実務上のイメージ：地方自治体のオリジナル制度や関連リンク
造作買取請求が認められるのは、借地借家法が全国一律で適用されるためです。ただし、地方自治体によっては、賃貸住宅への助成や改修サポート制度など、独自の条例や補助制度を設けているケースがあります。
例えば、自治体によっては「空き家バンク」「リフォーム費用補助」などを行っている場合があります。造作や改修を行った際の助成金・補助金制度が整備されている場合、最終的な買取額や改修費用の負担に影響が出ることも考えられます。
より詳しい情報を得たい方は、国土交通省や各地方公共団体のホームページを参照してください。
参考：
国土交通省 住宅・建築
東京都都市整備局
試験当日の解答テクニック
1. リード文（問題文）から時系列や特約の有無を特定する
問題文では必ず、「契約を結んだ時期」「特約の内容」が書かれています。平成4年8月1日以降かどうか、排除特約の有無を見落とさないようにしましょう。
2. 出題形式を把握：一問一答 or 複合問題
宅建では、造作買取請求を単体で問う一問一答形式もありますが、「賃料不払いによる解除」「保証金や敷金との混同」などをセットで問う問題が多いです。単に条文暗記をするだけではなく、他の民法・借地借家法上の論点との関連を常に意識してください。
3. 最後の2択で迷ったら、まず根拠条文を思い出す
造作買取請求に関しては、借地借家法第33条・第37条がベースです。「実務では～」という経験則や推定に頼らず、試験問題は条文に忠実に答える姿勢が大切です。
よくある間違いとその対処法
- 勘違い1：「特約であっても造作買取請求権は排除できない」
対処法：平成4年8月1日施行の借地借家法は任意規定なので排除可能 - 勘違い2：「同時履行の関係なので、代金を払うまで明け渡し拒絶が可能」
対処法：造作買取代金の支払いと建物明渡しは同時履行ではない - 勘違い3：「エアコンや畳などはすべて造作に当たる」
対処法：賃貸人の同意や所有権、建物との一体化の度合いによる - 勘違い4：「賃料滞納で解除された場合でも造作買取請求できる」
対処法：債務不履行解除の場合は行使不可
これらのポイントを誤ると、大きな失点につながることが多いです。繰り返し過去問演習で確認しましょう。
まとめ：造作買取請求で合格ラインを確実にする
造作買取請求は、宅建試験における民法・借地借家法の重要論点の一つです。以下の点を押さえておけば、大きな失点を防ぐことができます。
- 造作買取請求の定義や成立要件、例外を正確に理解する
- 「借地借家法第33条」「借地借家法第37条」の条文をしっかり押さえる
- 「平成4年8月1日」を境に特約の有効性が変わる点に注意
- 債務不履行解除の場合は造作買取請求不可
- 造作買取代金と明け渡しは同時履行ではない
宅建試験では、造作買取請求だけでなく、特定用途制限地域や都市計画法、建築基準法などの法令上の制限、あるいは「報酬額の限度」など実務上の知識を問う分野にも目を配らなければなりません。
苦手分野を後回しにせず、バランスよく学習することが合格ライン突破への近道です。
次のアクション
- まずは過去問で造作買取請求がどのように出題されているか確認
- 借地借家法の該当条文（第33条・第37条）をしっかり読み込む
- 模試・直前演習で本番を想定した解答テクニックを磨く
- 他の法令上の制限や重要ポイントも総合的に復習
加えて、勉強法・教材選びにお悩みの方や、独学での合格を考えている方は、こちらの記事も参考にしてください。
- 宅地建物取引士（宅建）を独学で合格する方法！失敗事例と対策を徹底解説
- 宅地建物取引士の資格で収入アップは可能？年収相場や試験対策、よくある失敗例を徹底解説
- 宅建試験に合格するためのおすすめ教材ガイド～独学成功の秘訣から年収アップまで徹底解説～
造作買取請求という論点をしっかり理解することで、宅建試験の民法（借地借家法）分野における点数を安定させることができるはずです。ぜひ学習を進めて合格をつかみ取りましょう！
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ここまでお読みいただき、誠にありがとうございます。当ブログでは、宅建試験に関するあらゆるお悩みにお応えします。
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