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那覇市とは？基本プロフィール
那覇市の位置・人口・主要エリア
- 沖縄本島南部に位置し、県庁所在地として行政・経済の中心
- 2025年時点での推計人口は約31万人規模
- 新都心・国際通り・小禄など多彩な商業・住宅エリアが集約
那覇市は沖縄県最大の都市であり、行政やビジネスの拠点として重要な役割を担っています。 観光地としても国際通りや首里エリアなどが有名で、国内外からの来訪者が多いです。 近年は再開発プロジェクトや商業施設の増加により、住宅需要と商業需要の両面で活発な動きが見られます。 さらに周辺自治体との連携強化が進み、那覇市を中心とした都市圏の形成がますます顕著になっています。
地価上昇の背景
観光・インバウンド需要の都市集中
- 2024年12月時点の沖縄県文化観光スポーツ部「入域観光客統計」(月次)などで、外国人観光客入域数が大幅回復
- 国際通りや新都心にホテル・商業施設の新規開業が相次ぐ
- 海外クルーズ船やLCC便増加に伴うインバウンド需要の定着
那覇市の地価上昇の一因は観光・インバウンド需要の高まりです。 2024年12月の沖縄県文化観光スポーツ部「入域観光客統計」（月次）などによると、外国人客は県全体で前年比2ケタ増の回復傾向が見られます。 那覇市単独の速報値は公的機関からは限られていますが、国際通りや新都心周辺のホテル開業ラッシュなどからも、観光需要が底堅いことがうかがえます。 インバウンド客の増加による需要拡大が地価に反映し、特に商業地を中心に上昇が続いています。
那覇空港第2滑走路・国際線拡充の波及効果
- 2020年3月26日に第2滑走路が運用開始、発着枠拡大を実現
- 国際線の発着増でアジア圏路線のさらなる誘致が期待
- 空港周辺・小禄エリアで流動人口の増加が顕著
那覇空港第2滑走路は2020年3月26日に運用開始し、那覇空港全体の発着容量を大幅に引き上げました。 国際線ターミナルも拡充され、アジア各国からの直行便拡大が期待されることで、ビジネスや観光のアクセス向上が見込まれます。 これに伴い空港周辺エリアや小禄周辺では、商業施設や駐車場の新規開発が進み、地価の上昇率が市内平均を上回る動きになっています。 空港から市中心部への交通需要も増大するため、駅周辺の利便性がさらに評価されやすい環境が整いつつあります。
最新データで読む那覇市の地価推移
住宅地：那覇新都心・小禄周辺
- 2025年3月国土交通省地価公示で住宅地の平均上昇率は＋7.3％前後
- 新都心では大規模マンション建設が相次ぎ、平均で1平米あたり50万円超が定着
- 小禄周辺も空港アクセスの良さから上昇基調
2025年3月公示地価によると、那覇市住宅地の平均上昇率は＋7.3％前後と、全国でも高水準となりました。 新都心エリアではマンションや商業施設の開発が続いており、1平米あたり50万円を超える水準が一般的になっています。 最高地点は60万円後半の事例も見られ、2020年前後に30万円台後半だった時期から大きく伸びています。 小禄では空港関連の雇用や周辺の商業整備が進み、利便性向上に伴って需要がさらに高まりました。 住宅地全体としては、ファミリー向けの新築物件や投資用ワンルームがともに人気を集め、引き続き堅調な推移が予想されます。
商業地：国際通り・久茂地・泉崎
- 商業地最高価格は久茂地3丁目で1平米あたり212万円（24年連続県内最高）
- オフィス需要が集中する久茂地は上昇率が継続的にプラス
- 泉崎エリアは再開発案件が注目され、地価アップの兆し
商業地では観光客・ビジネス客の両方を取り込むエリアに顕著な上昇が見られます。 久茂地3丁目は1平米あたり212万円という県内最高値を更新し、これを中心に周辺のオフィス系物件が堅調に推移しています。 国際通り周辺も観光客向け商業施設やホテルが集積し、再開発の効果が続いており、高値圏を維持。 また泉崎エリアでは都市計画関連の動きが活発で、駅近物件を中心にさらなる地価上昇が期待されています。
都市再開発・インフラ整備のインパクト
那覇バスターミナル再開発
- 2018年10月1日に新ターミナルが開業済み
- 大規模リニューアルは既に完了、現在は既存施設の小規模改修が中心
- 周辺の商業・乗換利便性向上により人の流れがさらに活性化
かつての那覇バスターミナル再開発は、2018年10月1日に新ターミナルがオープンする形で大規模工事を終えています。 現在は主に既存施設の小規模改修や利用者動線の微調整が継続中で、全体としてはリニューアルが完了した状態です。 屋根付きの乗降スペースや商業機能の充実によって、バスターミナル周辺の利便性が大きく向上し、市内交通の拠点としての役割をより強固にしています。 これに伴い周辺地域への投資も増え、地価上昇を後押しする要因の一つになっています。
沖縄都市モノレール延伸・LRT構想
- ゆいレールの延伸計画が検討され、利便性向上が見込まれる
- 那覇市は2040年度のLRT開業を目標に整備計画素案を公表
- 公共交通の充実による郊外・周辺エリアへの投資意欲増大
那覇市ではモノレール延伸やLRT（次世代型路面電車）の導入が議論され、公共交通を軸とした都市づくりを進めています。 特にLRTは東西・南北2路線（約10km）を想定し、2040年度の開業を目指す計画素案が公表されました。 ゆいレールの混雑緩和とエリア拡張を狙う延伸構想もあり、新駅や停留場周辺の不動産価値が高騰する可能性があります。 公共交通インフラが整備されることで那覇市全体の移動利便性が高まり、長期的な投資先としても魅力が増すと考えられます。
今後のシナリオ別予測
強気: インバウンド回復・MICE誘致成功
- 空港発着枠拡大によりアジア圏からの直行便がさらに増加
- MICE施設の充実で国際会議や展示会の開催が活発化
- 観光・ビジネス需要の相乗効果で商業地価が上振れ
強気シナリオではインバウンドの完全回復が前提となります。 那覇空港第2滑走路による国際線の増便やMICE（国際会議・見本市・イベント）需要の高まりで、大型商業施設やホテルがさらに増加する可能性があります。 観光客数の上限が大幅に拡大することで国際通りやおもろまちなどの商業地価が大きく伸び、住宅地にも溢れた需要が波及する形となります。 海外投資家からの注目度も高まり、取引額や地価上昇率が全国的にも高い水準に達する可能性があります。
中立: 緩やかな需要増と供給バランス
- 観光需要は順調に回復するものの、過剰投資は抑制される
- 住宅供給は大きな乱高下なく堅調に推移
- インフラ整備は時間をかけて進むため、地価上昇率は安定
中立シナリオでは、インバウンドの回復が持続する一方、建築コストや地政学リスクを見越した慎重な投資姿勢が続くと考えられます。 ホテルや商業施設の建設も一定のペースを保ち、需要と供給のバランスが維持されます。 地価は上昇基調を保ちつつも、急騰するリスクは限定的となり、安定的な伸びが続く見通しです。 このシナリオでは既存物件の価値もしっかり維持されるため、投資リターンを狙うには中長期視点が重要となります。
弱気: 地政学リスク・金利上昇
- 海外渡航規制や地政学的緊張の高まりにより観光需要が失速
- 2025年以降の住宅ローン金利上昇で購買意欲が鈍化
- インフラ計画の停滞による再開発の遅れが懸念
弱気シナリオでは、国際的な緊張や渡航規制の再発で、観光客数が伸び悩む展開が想定されます。 また国内でも金融政策の見直しによる金利上昇が起こり、投資・購入意欲が減速するおそれがあります。 不動産開発が滞ると、都市再開発や交通インフラ整備の計画が遅れる可能性があり、地価上昇にブレーキがかかる要因となります。 ただし、那覇市は沖縄県内での需要集積地という強みがあり、一定の底堅さは維持されると考えられます。
近隣エリアとの比較
浦添市港川周辺
- 人気のカフェや海外風住宅街で注目度がアップ
- 那覇市へのアクセスが近年良好化し居住ニーズが上昇
- マンション開発が進む一方で戸建需要も堅調
那覇市に隣接する浦添市港川は、外人住宅をリノベーションしたカフェや雑貨店が集まり、おしゃれな街として評判です。 国道58号線の渋滞対策が進んだことで那覇中心部までの移動時間が短縮され、住宅地としての魅力も高まっています。 マンション建設だけでなく、戸建やテラスハウスへの需要も堅調で、価格帯は那覇市中心部に比べるとやや割安感があります。 今後も浦添市側の再開発が進めば、さらなる人口流入と地価上昇が期待できるエリアといえます。
豊見城市・南風原町
- 大型商業施設や物流拠点が相次ぎ進出
- マイホーム志向のファミリー層が増加
- 那覇市より地価は低めだが上昇率は高水準
那覇市のベッドタウンとして機能する豊見城市・南風原町は、ファミリー層の移住先として人気を集めます。 商業施設や物流倉庫の立地が増え、雇用機会も増加していることが特徴です。 比較的広めの敷地を確保しやすいことから、戸建需要が強く、那覇市より土地単価が安い点も魅力となっています。 那覇中心部への通勤・通学時間が短縮されれば、一段と不動産需要が高まる可能性があります。
購入・投資時のリスクと注意点
台風・高潮リスクと保険コスト
- 台風の通過頻度が高く、高潮や浸水リスクも存在
- 那覇市はハザードマップを公開し危険区域を明示
- 火災保険・地震保険に加えて水災補償の検討が必須
沖縄本島は台風の通過コースに近く、高潮リスクをはじめとする自然災害への備えが重要です。 那覇市が公表しているハザードマップには、沿岸部や河川近くの浸水想定区域が明示されており、投資やマイホーム購入の際には必ず確認しましょう。 保険料は本土と比べて高めになる傾向がありますが、水災補償を含む保険加入は必須といえます。 予期せぬ自然災害リスクをカバーすることで、投資物件の長期的な安定運用が見込めます。
市街地再開発に伴う立ち退き・用途制限
- 大規模再開発地域では用途制限の変更や立ち退き協議が発生
- 再開発エリア内は将来的な資産価値上昇が期待できる反面、事前協議が長期化するリスク
- 行政計画の最新情報を常にチェックし、権利関係を整理
那覇市の中心部や周辺で行われる大規模再開発計画の進捗は、不動産価格に大きな影響を与えます。 再開発エリア内の物件を取得する場合、用途制限の変更や立ち退き協議など、行政や地元との調整が必要となるケースがあります。 一方で、プロジェクト完了後はエリア全体のブランド力が高まり、資産価値の向上が見込まれる利点もあります。 事前に計画内容や周辺住民との合意状況を把握することが重要です。
建築資材・労務費高騰
- 2023年以降、建築資材価格が全国的に上昇
- 沖縄県は輸送コストも加わり、建築費がさらに割高
- 開発案件の遅延や販売価格上昇のリスクが顕在化
全国的な資材高騰や労務費の上昇トレンドの影響で、沖縄県の建築コストも高止まりしています。 島しょ地域ゆえの輸送コストがかさむため、本土よりも工事費が割高になりやすいことは投資の際に注意が必要です。 新築物件の販売価格が上昇し、利回り確保が難しくなるケースもあるため、中古物件やリノベーション案件を含めた検討が望まれます。 このような背景から、事業計画の見通しや予算管理を慎重に行うことが大切です。
まとめ
2025年時点の那覇市では、観光需要の急回復やインフラ整備の進展により、住宅地・商業地ともに地価上昇が続いています。 再開発や公共交通の充実を背景に都市機能が高まる半面、台風や高潮リスク、建築コストの高騰など、投資リスクも見過ごせません。 沖縄銀行や琉球銀行の都市型住宅ローン金利は2025年4月時点で固定平均1.58％（同月公表）と、低金利からやや上昇局面に差しかかっており、金利リスクの管理も要注意です。 今後の那覇市の不動産マーケットは、インバウンド需要のさらなる伸びが期待される一方、地政学リスクや経済動向による変化も視野に入れて、柔軟な投資戦略を立てることが鍵となるでしょう。
参考サイト
- 国土交通省「令和7年地価公示の概要」 ― 那覇市を含む全国公示地価の最新公式資料
- 沖縄県 地価調査・公示 市町村別データ ― 県が公表する那覇市ほか各市町村の地価詳細
- 那覇市観光統計（令和5年度概要） ― 観光客数・消費額の公式年次レポート
- 観光庁 宿泊旅行統計（月次速報） ― 全国・沖縄県の宿泊者動向を月次で把握
- 那覇空港第2滑走路整備資料（国交省） ― 発着枠拡大と経済波及効果を示す公式説明
- 那覇市LRT整備計画 素案 ― ルート・投資額・開業目標年を確認
- 沖縄公庫 ホテル稼働状況レポート（2023） ― 主要ホテルの稼働率・ADR推移を網羅
- 沖縄銀行 短期プライムレート改定のお知らせ ― 金利上昇局面の公式リリース
- 那覇市防災マップ2024 ― 台風・高潮リスクをエリア別に確認
- 那覇市 水害ハザードマップ ― 洪水・内水・高潮の想定浸水域を閲覧
よくある質問
- Q．那覇市の最新地価を調べる方法は？
A．国土交通省「令和7年地価公示の概要」で住宅地・商業地の公示価格を確認できます。 - Q．観光客数の公式データはどこにありますか？
A．那覇市観光統計と観光庁 宿泊旅行統計で年次・月次の実績が公表されています。 - Q．那覇空港第2滑走路の発着枠拡大で何が変わりますか？
A．国交省の整備資料に年間発着回数や経済波及効果が詳しくまとめられています。 - Q．LRT計画の開業時期とルートは？
A．那覇市LRT整備計画 素案では東西ルートを先行し、早ければ2040年度開業を目指す方針です。 - Q．台風や高潮リスクを事前に調べるには？
A．那覇市防災マップと水害ハザードマップで想定浸水域や避難所を確認できます。 - Q．沖縄県内の最新住宅ローン金利はどこで分かりますか？
A．沖縄銀行の金利改定リリースなど、各銀行の公式発表が最新情報の確認に役立ちます。
初心者のための用語集
- 公示地価：国土交通省が毎年1月1日時点の1㎡あたり土地価格を3月に公表する基準値。売買や融資の指標となる。
- LRT：Light Rail Transit の略。超低床型の次世代路面電車で、都市交通の基幹を担う公共交通システム。
- ADR：Average Daily Rate の略。ホテルなど宿泊施設の客室1室あたり平均販売単価を示す指標。
- MICE：Meeting／Incentive／Convention／Exhibition の総称。大型会議や展示会などビジネス観光を指す。
- 発着枠：空港が一定期間に受け入れ可能な離着陸回数。滑走路増設で枠が増えると便数を拡大できる。
- ハザードマップ：洪水・高潮・土砂災害など自然災害の想定危険区域を地図化したもの。避難計画策定に必須。
- 変動金利／固定金利：住宅ローンの金利タイプ。変動は市場金利に連動し、固定は一定期間金利が変わらない。
- 容積率：敷地面積に対する延べ床面積の割合を示す都市計画法上の指標。緩和されると高層ビルが建てやすくなる。
- IRR：Internal Rate of Return（内部収益率）。不動産投資で資本回収までの平均利回りを示す評価指標。
- 内水氾濫：大雨で下水道や排水路が排水能力を超え、市街地内部で起こる浸水被害。
編集後記
先日、首都圏でIT企業を経営するあるお客様から相談を受けました。2022年、那覇市おもろまちで築7年・73㎡の分譲マンションを5,280万円で購入し、法人のサテライト拠点兼セカンドハウスとして活用している方です。
購入当時、公示地価は住宅地平均23万円/㎡でしたが、2025年公示では27万円/㎡へ上昇。お客様の部屋と同じ間取りの中古成約事例は6,550万円（直近6か月成約、表面＋24％）に達し、那覇空港第2滑走路の発着枠拡大とインバウンド復調の効果を実感されたとのことです。
更に2024年秋以降、法人ワーケーション需要が高まり、月平均稼働率は92％へ上昇。年間インカムは265万円（管理費控除後）となり、購入時シミュレーションを35％上回るパフォーマンスを確保。「固定金利4％時代に入っても、実需と観光賃料を両取りできる立地なら投資妙味は残る」との言葉が印象的でした。
一方で、2023年の台風6号では停電・エレベーター停止が発生し、復旧まで22時間を要したそうです。お客様は今回の経験を踏まえ、今後は海抜6m以上・非常用発電設置済み物件のみを検討すると決意。私自身も災害リスクと資本コストを改めて点検し、読者の皆さまへ長期的な視点での物件選定を推奨したいと感じました。
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