【徹底ガイド】リースバックで家を売却しても住める！メリット・デメリット完全解説

タイトル：リースバックって何？住み続けながら売却する仕組みを解説

メタディスクリプション：リースバックは自宅を売却して資金を得ながらも、そのまま同じ家に住み続けられる方法です。仕組みやメリット・デメリット、注意点をやさしく解説し、本当に自分に合っているか判断できるようサポートします。

リースバックとは？ざっくりしたイメージをつかもう

家を売却しつつ、家賃を払って同じ家に住み続ける仕組み

リースバックとは、持ち家を不動産業者などに売却し、その後は賃貸契約を結んで家賃を払いながら同じ家に住み続けられる方法です。普通の売却と違って、売却後に引っ越す必要がないため、慣れ親しんだ住環境を維持できる点が特徴です。
売却によって得たまとまった資金を住宅ローン返済に充てたり、医療費や事業資金、教育費などの支払いに使ったりできる一方で、住まい自体は継続利用できるメリットがあります。

売却益を得られるが、住む場所を変えなくていい

リースバックでは売却益を活用しながら、今までの生活リズムや通勤・通学ルートを守れるのが大きな魅力です。たとえば、

• 住宅ローンの返済に困っている方が、売却益でローン完済を目指す。
• 相続税や医療費など急な資金需要が生じたときに、自宅を売って現金化しつつも住み慣れた家を手放さずに済む。

このように、普通の売却だと引っ越しを余儀なくされますが、リースバックなら「売る」＋「住み続ける」が同時にかないます。

やさしい例え：家を大きな家電だと考えて「下取り」＋「レンタル」するような感じ

家を大きな家電に例えるなら、「下取りに出してお金をもらい、その後レンタルとして使い続ける」というイメージです。家電を下取りに出すと一時的に資金が手に入る一方で、必要なときにレンタル料金を払えば手元に残して使える――リースバックは、これに近い仕組みと考えるとわかりやすいでしょう。

どんな人に向いている？主なケース例

①まとまった資金が必要、でも引っ越しは避けたい

子どもの進学や実家のリフォーム、急な出費などでまとまったお金が必要になったとき、家を売って引っ越すのはハードルが高いものです。しかしリースバックなら、売却による資金を得ながら住み慣れた地域にそのまま住み続けられます。

②ローン返済に困り、売却益で返済→住み続ける

住宅ローンを滞納しそうなときや、ローンの負担が重くなってきたときには、自宅を売却してローンを完済するのも一つの方法です。ただし一般的な売却だと引っ越しが必要です。そこでリースバックを活用すれば、ローンだけを解消して同じ家を継続利用できます。

③相続や離婚など特別な事情で手元資金を確保したいが生活環境を変えたくない

相続問題や離婚で現金が必要になったり、財産分与のために自宅を売る必要が出たりしても、住み替えを望まないケースは多いです。リースバックなら、資金確保と住居維持を両立しやすいため、こうした事情のある方にも向いています。

リースバックのメリット – 安心して住み続けられる選択肢

①引っ越し不要で周囲の環境を変えずに済む

最大のメリットは引っ越しが不要なことです。新しい物件を探す手間や初期費用、引っ越し業者への支払い、近隣との人間関係づくりなどが必要ありません。特に以下のような方にとって大きなメリットとなります。

• 高齢者や持病のある方で、環境変化に負担を感じる
• お子さんが学校を転校したくない
• ご近所付き合いや地域コミュニティが大切

②一度にまとまった資金が手に入る

自宅を売却するので、通常の売却と同じように売却代金を得られます。住宅ローン残債を完済して余剰が出れば、老後資金や事業資金、医療費、教育費などあらゆる用途に回せます。住宅ローンが残っていない場合でも、まとまった資金が手に入ることで生活に余裕が生まれるでしょう。

③ローンの名義や滞納リスクから解放される

家を売却すると、その物件の所有権やローン残債は無くなるため、毎月のローン返済や金利上昇リスクから解放されます。滞納による競売リスクを避けられる点は精神的にも大きいでしょう。
また、所有権が移った後は固定資産税や修繕費の負担が軽減されるケースもあります。

リースバックのデメリット – 家賃負担や買取価格の問題

①家賃が意外と高くなる可能性

リースバックでは家賃が発生します。これまで住宅ローンを完済していた人にとっては、新たに家賃を支払う負担が増えることになります。また、一般的な賃貸相場より割高に設定されやすい傾向があるため、家賃滞納のリスクも考慮しなければなりません。

②買取価格が相場より下がる場合が多い

リースバックでは物件を購入する側（不動産会社など）が投資リスクを考慮して、相場より低めの買取価格を提示することがよくあります。相場の6～8割程度になるケースが多いといわれます。高い家賃収益を期待する業者ほど、売却価格は安くなる傾向です。
売却後の資金計画を立てる際には、こうした査定額の傾向を理解しておく必要があります。

③契約期間の更新制限や再度の買取買戻し条項など制約

リースバックは通常、定期借家契約や更新制限があるケースが多いため、永続的に住めるわけではありません。契約更新時に家賃が上昇したり、契約終了により退去を迫られたりする可能性があります。
また、将来的に買い戻しができるオプションが付いている場合でも、買い戻し時の価格が高く設定される場合があるなど、一筋縄ではいかない面があることに注意しましょう。

リースバックの仕組み – 具体的な流れをやさしく解説

①業者が物件を査定→売買契約→賃貸契約（同物件）

リースバックの大まかな流れは以下のとおりです。

• 業者へ問い合わせ：複数のリースバック業者に査定を依頼
• 物件査定：簡易査定→訪問査定で最終的な買取額が提示される
• 売買契約締結：合意に至れば売却手続きを行う
• 賃貸契約締結：売買契約とほぼ同時に賃貸契約を結び、引き続き住み続ける

②売却代金を受け取る→ローン完済に充当？自由に使う？

売却代金は通常の不動産売却と同様、残金決済のタイミングで受け取ります。住宅ローンが残っていれば完済に充当し、残余があれば事業資金や老後資金、医療費など自由に使えます。ローンがない場合は全額が手元資金になります。

③毎月家賃を払いつつ住む、契約条件によっては買い戻しOK

売却後は借主（賃借人）として、毎月家賃を支払います。契約によっては買い戻しオプションを設ける場合もありますが、

• 買い戻し価格が高く設定されている
• 家賃滞納などがあった場合に買い戻し権を失う

といったリスクも存在します。どのような形で住み続け、将来買い戻すかどうかは契約書に明記し、納得できる形にしておくことが重要です。

注意点やトラブル事例 – 家賃滞納や更新不可など

①家賃を払えないと退去を迫られるリスク

リースバックは基本的に賃貸契約なので、家賃滞納が続くと契約解除や強制退去に発展する可能性があります。
売却して手元資金を確保できたとしても、今後の家賃を継続的に払えるかどうか、冷静にシミュレーションすることが大切です。

②買い戻しの条件が厳しい/買い戻し価格が高い

買い戻しオプションがあるから安心と考えがちですが、実際は割高な買い戻し価格を設定されることがあります。また、買い戻し期間が5年や10年と決まっている場合、それまでにローン審査を通して買い戻し資金を用意できないと失敗に終わる可能性も。
契約時に買い戻しの詳細をしっかり確認し、将来的な返済計画を立てることが重要です。

③業者選びを間違えると買取額が相場より極端に安い

リースバックを扱う業者はさまざまです。なかには相場とかけ離れた査定額を提示するところもあり、極端に安い金額で買取られたり、高い家賃を設定されたりするリスクがあります。
複数のリースバック業者から査定を取り、条件比較をしっかり行うことが大切です。

実例 – リースバックを利用して助かったケース・失敗したケース

成功例：高齢の方が医療費を捻出しながら住み慣れた家に住めた

高齢のAさんは、突如必要になった大きな医療費を捻出するため、自宅をリースバックで売却しました。売却代金の一部で住宅ローンを完済し、残りを医療費に充てたことで、治療に専念できました。
さらに、Aさんは住環境が変わるストレスを抱えずに済み、退院後も長年暮らしてきた家で安心して生活を続けられたそうです。

失敗例：家賃負担が大きく、結局数年後退去→次の住まい探しに苦労

一方、Bさんは急いで資金を用意するためにリースバックを選択しました。しかし査定額が相場よりかなり低かったことに加えて、家賃が周辺の賃貸相場よりも高額に設定されていました。初年度こそ余裕があったものの、年々家計が苦しくなり家賃滞納が増えてしまい、数年後には退去を余儀なくされたのです。
次に住む場所を探す際にも、滞納歴がネックとなり保証会社の審査で苦労したと言われています。

学び：契約内容をしっかり見極め、家賃や買い戻し条項を納得いくまで交渉

成功・失敗事例から見えてくるのは、家賃設定と契約期間、買い戻し条件の3つがリースバックの要ということです。どれか一つでも納得できない部分があれば、安易に契約しないことをおすすめします。複数社を比較しながら、わからない点は納得いくまで交渉・確認しておくと失敗リスクを減らせます。

業者の選び方 – 信頼できるリースバックサービスを見つけるには

①複数社に査定を依頼し、買取価格・家賃・契約条件を比較

リースバックでは査定金額と家賃が連動することが多いです。売却価格が高くなるほど、毎月支払う家賃も高くなる可能性があります。以下のようにポイントを押さえて比較しましょう。

• 最低でも3社以上に査定を依頼
• 売却価格と家賃のバランス
• 契約期間や買い戻しオプションの有無

②過度に高い査定や甘い条件を提示する業者に注意

相場とかけ離れた高額査定は、一見すると魅力的に見えますが、後になって実際の成約価格を大幅に下げられる可能性があります。
また、「家賃はずっと安いまま」など甘い条件を強調してくる業者にも要注意です。契約更新のタイミングで大幅な家賃アップや退去を求められる可能性があります。

③口コミや実績、宅地建物取引業者免許などもチェック

リースバック業者を選ぶ際には、宅地建物取引業者免許の有無、長期間の営業実績、口コミ評価などを総合的にチェックすることが重要です。公的機関や不動産関連の団体に所属している会社なら、比較的安心して取引を進められるでしょう。

まとめ – リースバックを“自分に合った”選択肢にするために

メリット・デメリットをよく理解し、家賃負担を計算

リースバックは住み慣れた家にそのまま住める利点がある一方で、家賃負担や低めの買取価格などのデメリットもあります。自分の状況でリースバックが本当に得策なのか、冷静に試算することが第一歩です。
特に、毎月の家賃を長期的に支払っていけるかどうかは重要な判断ポイントになります。

複数の業者と条件を比較し、契約書をしっかり確認

リースバックを検討する際は、以下のステップを踏みましょう。

• 3社以上から見積もりを取得
• 家賃・買取価格・契約期間を比較
• 契約書の細部（家賃改定や更新条件、買い戻し）まで熟読

疑問点があれば納得いくまで業者に確認し、不明瞭なまま契約を進めないようにしてください。

関連記事・専門家への相談リンク・免責文

リースバックについてより詳しく知りたい方は、不動産専門サイトやファイナンシャルプランナーの情報を参考にしてください。また契約前に弁護士や税理士、宅地建物取引士など専門家へ相談することもおすすめします。
【免責事項】
本記事は一般的な情報を提供するものであり、法的・税務的アドバイスを目的とするものではありません。具体的な判断や手続きについては、必ず専門家にご相談ください。

リースバックは資金確保と住居維持を同時にかなえる選択肢として注目されていますが、メリットとデメリットを理解し、自分のライフプランに合った方法か慎重に見極めることが大切です。

参考サイト

• リースバックとは？売却した家に住める？仕組み、メリット（SUUMO）
  ･･･リースバックの仕組みやメリット・デメリットをFPが分かりやすく解説しています。
• リースバックとは？仕組みや活用メリット（SBIスマイル）
  ･･･リースバックの流れや活用シーンについて詳しく説明されています。
• リースバックには「罠」があると言われる理由とは？仕組みや…（一建設株式会社）
  ･･･リースバックのリスクや注意点についても具体的に紹介されています。
• 知らないと後悔するリースバックの仕組み（しずなび不動産コラム）
  ･･･査定方法や契約手続きの流れなど、実際の利用イメージがつかめます。
• リースバックはやばい・罠がある？元営業担当（FP1級）がトラブル…（穴吹興産）
  ･･･トラブル事例や優良事業者選びのポイントが参考になります。

初心者のための用語集

• リースバック：自宅をいったん売却し、その後は家賃を支払って同じ家に住み続けられる仕組み。売却した家を「借りる」形になる。
• 売却益：自宅を売却したときに手元に残るお金のこと。ローンが残っている場合は完済に充てた後の金額を指す。
• 住宅ローン：住宅を購入するときに金融機関から借りるお金。毎月の返済額には元金と利息が含まれる。
• ローン残債：住宅ローンなどの借入金のうち、まだ返済しきれていない残りの金額。
• 賃貸契約（賃貸借契約）：家賃を支払って住宅などを借りる際に結ぶ契約。リースバックでは売却した家をこの契約で利用する。
• 定期借家契約：あらかじめ契約期間が定められ、期限が来ると契約が終了する方式の賃貸契約。更新には再契約などの手続きが必要。
• 競売：ローンの滞納などにより、裁判所の手続きを経て強制的に不動産が売却されること。通常の売却より低い価格になりやすい。
• 買取価格：リースバックなどで業者が物件を買い取る際に提示する金額。相場より低めに設定されることが多い。
• 売買契約：不動産を売ったり買ったりするときに結ぶ正式な契約。リースバックでは売却と同時に賃貸契約を結ぶ。
• 買い戻し：一度売却した家を後で再び買い取ること。買い戻し価格や期間などは契約時にあらかじめ決められている場合が多い。
• 宅地建物取引業者免許：不動産の取引を行うために国や都道府県から与えられる免許。正規の不動産会社である証として確認できる。
• 家賃滞納：家賃の支払いが期限までに行われない状態。リースバックの場合でも家賃滞納が続くと退去につながる可能性がある。

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