ファイナンシャルプランナー試験×FP試験「用途制限（用途地域による建築物の制限）」完全攻略ガイド～過去問分析から効率的な暗記術まで徹底解説～

【この記事を読むメリット】

ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）において、不動産分野の大きな山場のひとつが用途制限（用途地域による建築物の制限）です。しかしながら、多くの受験生が「種類が多い」「規制内容が複雑」と感じ、苦手意識を持ってしまう分野でもあります。 本記事では、

• 用途地域の基本知識から合格に直結するポイントを体系的に整理
• 「複数用途地域にまたがる場合」など多くの受験生が引っかかりやすいポイントを分かりやすく解説
• 過去問・法改正への対応や合格者の勉強法など具体的な学習のコツを提示
• モチベーションアップにつながる実務的な活用事例やスケジュール例を紹介

といった内容を網羅し、あなたのFP試験合格を強力にサポートします。ぜひ最後までお読みいただき、合格に向けた学習を加速させてください。

ファイナンシャルプランナー試験×FP試験の不動産分野で要注意！用途制限（用途地域による建築物の制限）の位置づけ

ファイナンシャルプランナー試験で扱われる不動産分野は、宅地建物取引業法や都市計画法、建築基準法など、多岐にわたる法律が関連しています。その中でも用途制限（用途地域による建築物の制限）は非常に頻出度が高い項目です。試験では毎回、用途地域と建蔽率・容積率、あるいは防火規制や日影規制などの関連知識をからめた問題が出題されています。 ポイント！

• 用途地域は合計13種類（住居系8、商業系2、工業系3）。2018年に田園住居地域が新設された点が特に重要。
• 試験傾向として、単なる暗記だけではなく、実務や法改正への対応、複合的な適用（敷地が複数の用途地域にまたがる場合など）に関する問題が増えている。
• 防火地域と用途地域の混同など、ひっかけポイントが多いので要注意。

用途制限（用途地域による建築物の制限）の基本を押さえる：13種類の用途地域とは

まずは、そもそも用途地域とは何かを整理しましょう。用途地域は、都市計画法・建築基準法に基づき、都市の秩序ある発展と住環境の保護などを目的に設定されています。 住居系8種類

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 田園住居地域
• 準住居地域

商業系2種類

• 近隣商業地域
• 商業地域

工業系3種類

• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

これら13種類の用途地域は、それぞれ建築できる建築物の用途や規模に制限があります。例えば、第一種低層住居専用地域は「住宅地としての良好な環境を保護するための地域」ですから、高いビルや騒音を伴うような施設は厳しく制限されます。一方で工業専用地域は「工業の利便増進を最優先」とするため、基本的に住宅は建築不可とされています。 注意！ 住居系と工業系の区別はもちろん、同じ住居系の中でも規制の厳しさが違います。第一種低層住居専用地域は特に建物の高さにも絶対高さ制限（10mもしくは12m）が設定されているなど、細かい違いがある点を押さえておきましょう。

過去問から見るFP試験での用途制限出題傾向とよくある間違い

ファイナンシャルプランナー試験の過去問を分析すると、下記のようなパターンが繰り返し出題されています。

複数用途地域にまたがる敷地の取扱い

敷地が複数の用途地域にまたがる場合、用途制限は「敷地の過半が属する用途地域」の規定を適用します。これを「より厳しい制限が適用される」と混同する受験生が非常に多いので要注意です。

• 防火地域・準防火地域のような防火規制とは区別すること。
• 建蔽率や容積率は加重平均で計算する（過去問でも頻出）。

学校や病院の建築可否

同じ「学校」であっても、幼稚園・小中高校と大学・専門学校では制限が異なることに注意が必要です。また、病院と診療所の違いも、試験では定番のひっかけポイントです。たとえば、

• 診療所は全用途地域で建築可能
• 病院は第一種低層住居専用地域などでは建築不可

など、細かい違いを表にして覚えると効果的です。

工業専用地域と工業地域の違い

工業地域では住宅が建てられるのに対し、工業専用地域では住宅や老人ホームなどは建築不可。名前の似た地域ですが、試験では毎年のように「工業地域でも住宅は建築不可」と誤解して間違える受験生が多いようです。

日影規制（にちえいきせい）の適用除外

商業地域・工業地域・工業専用地域は日影規制が適用されません。試験では「準工業地域」と勘違いさせる選択肢がしばしば出てきますので、注意が必要です。

用途制限（用途地域による建築物の制限）を効率的に攻略する勉強法

用途制限は「ただでさえ数が多い」「建築制限のパターンが複雑」など厄介に感じがちですが、次のようなポイントを押さえれば、短時間で得点源に変えることも十分に可能です。

1. 全体像を捉え、住居系→商業系→工業系の流れで段階学習

用途地域は、「静かな住宅街～商業地～工業地帯」というイメージで、大まかなストーリーがつながっています。最も静かな「第一種低層住居専用地域」は厳しい制限が多い一方で、段階的に規制がゆるくなり、最後の「工業専用地域」では住宅建築そのものが不可になるなど、環境の性格で理解すると効率が良いです。

2. 表や語呂合わせを活用した暗記

• 「全地域で建築可能な施設」：神社・寺院・教会・診療所・保育所・公衆浴場など
• 「工業専用地域では建築できない施設」：住宅・共同住宅・図書館・老人ホームなど
• 「大学・病院グループ」と「小中高校グループ」の違い

上記のような分類をしっかりおさえると同時に、覚えにくい数字（150㎡、500㎡、1,500㎡、3,000㎡などの店舗面積制限）についてはゴロ合わせも有効です。

3. 過去問を繰り返し解いて「ひっかけ」パターンを体得

用途制限の問題は、本当に「定番のひっかけポイント」が多く存在します。過去問を解く際には、「なぜその選択肢が間違いなのか」を丁寧に分析しましょう。特に、防火地域や敷地がまたがる場合、学校・病院関係の制限が狙われやすいです。

4. 最新の法改正情報も定期的にチェック

2018年4月に田園住居地域が追加され、用途地域が12から13に増えたのは比較的新しい変更点です。試験でも「田園住居地域を含めた13種類」という数にまつわる問題がよく出題されるため、テキストや過去問の改訂版を使うなど、最新の情報を追う姿勢が合格への近道です。

具体的な学習スケジュール例：合格者の声をもとに

ここでは、用途制限を含む不動産分野を効率的に攻略する学習スケジュール例を紹介します。学習の進め方は人それぞれですが、参考の一例としてご覧ください。 ステップ1（学習開始～1週目）

• 都市計画法の基本用語（市街化区域・市街化調整区域など）をテキストで把握
• 用途地域13種類の名前と目的をざっと確認（イメージ重視）
• 住居系・商業系・工業系それぞれの代表的な建築制限の違いをざっくり頭に入れる

ステップ2（2週目～3週目）

• 過去問を解きながら、用途制限問題が出たら必ず選択肢を全て確認し「どこが引っかけなのか」メモをとる
• 「工業専用地域では住宅不可」のように、事例別にまとめた表を自作。忘れやすい数字やキーワードは語呂合わせ
• 複数用途地域や防火地域などの複合的な規制問題を重点的に練習

ステップ3（直前期：4週目以降）

• 2〜3周目の過去問の再復習で、選択肢の正誤判断スピードを上げる
• 暗記系は一気に詰め込まず、小分けにして何度も繰り返すことで定着を図る

時間や学習スタイルに余裕がある方は、3ヶ月プランでゆったり取り組むのも一つの方法です。いずれにせよポイントは、過去問演習と表・ノートでの知識整理をセットで回すことに尽きます。

ファイナンシャルプランナー試験の用途制限学習をさらに深める！おすすめリンク集

用途制限の学習を一通り終えて、もう少し不動産分野全体を俯瞰したい方は、以下のおすすめ記事もぜひチェックしてみてください。

• 独学でも最短合格！FP試験の“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイド：学習スケジュールから過去問活用まで徹底解説
• 初心者でも最短合格！FP試験の“6科目徹底攻略”と合格率UPの秘訣を完全公開
• FP試験「不動産」超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド

さらに詳しく知りたい場合は、国土交通省の都市計画関連ページ（ 国土交通省：都市計画法関連情報 ）や自治体の条例サイト、建築基準法のe-Gov掲載（ e-Gov：建築基準法 ）も、より信頼性の高い情報源として参考になります。

用途制限をきっかけに学ぶ不動産知識の実務活用例

用途制限は一見試験対策だけの知識に思えますが、実は実生活でも役立つ場面が多々あります。たとえば、

• マイホームを建てる際に「隣地がどんな用途地域なのか」をチェックして、将来的に騒音のある事業所が建たないかを確認
• 投資用不動産の購入時に「建築可能な施設が何か」を確認することで、将来的な活用方法や資産価値の変動リスクを見極め
• 不動産の相続相談を受けるときに、対象地の用途地域によって利用制限が大きく変わる点をアドバイス

など、実務に直結する知識としても有用です。ファイナンシャルプランナーとして顧客にアドバイスするときも、用途地域をはじめとした不動産関連の法規知識は大きな強みになります。

まとめ：用途制限（用途地域による建築物の制限）を得点源に変えて合格をつかもう

以上、ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）の不動産分野で最大の難所とも言われる用途制限（用途地域による建築物の制限）について解説しました。ポイントをもう一度振り返ると、

• 用途地域は全部で13種類。住居系（8）、商業系（2）、工業系（3）の分類と特徴を正確に把握する
• 複数用途地域にまたがる場合は「敷地の過半を占める用途地域」のルールが適用される。防火地域との区別を明確に
• 学校・病院・診療所などは建築制限に違いがあるため整理が必要。診療所は全地域OKだが、病院は建築不可地域がある
• 用途制限は「丸暗記」で終わらせるより過去問演習→表で整理→ひっかけポイントの洗い出しをセットにすると効果的
• 最新の法改正（田園住居地域追加）も含めて、13種類という数字を常に意識しておく

ファイナンシャルプランナー試験において、不動産分野は苦手とする受験生が多い一方で、実務上も非常に重要な分野です。用途制限の基本をしっかり押さえることで、試験合格だけでなく、実際のコンサルティングやライフプラン設計にも大いに役立ちます。 ぜひこの機会に、用途制限をはじめとする不動産の知識を「生きたアドバイス」に活かせるよう、学習を進めてください。合格を勝ち取った先輩方の多くが、用途制限は最初こそ難しく感じても、短期集中で理解＆暗記に取り組めば十分に得点源になると語っています。あなたもぜひチャレンジしてみてください！ ＜次のアクション＞

• もう少し全体像を押さえたい人は、上記のおすすめ記事へアクセス
• 不動産分野だけでなくFP試験全体の効率アップを図りたい場合は、学習スケジュールや他分野の攻略法を合わせて見直す
• 試験直前には過去問演習を繰り返し、「間違いやすいポイント」を重点的に復習

ファイナンシャルプランナー試験の合格、そして今後のキャリアアップを応援しています。最後までお読みいただき、ありがとうございました。ぜひ本記事の内容を活かして、用途制限（用途地域による建築物の制限）で高得点を狙ってください！

オリジナル練習問題

問題1　第一種低層住居専用地域におけるホテル建築

第一種低層住居専用地域では、延べ面積500㎡のホテルを建築することができる。 解答：× 解説：ホテル（旅館業を営む建物）は住環境を阻害する用途とみなされ、第一種低層住居専用地域では建築できない（建築基準法48条）。

問題2　第二種住居地域におけるガソリンスタンド

第二種住居地域では、自動車給油所（ガソリンスタンド）を建築することができる。 解答：◯ 解説：危険物の貯蔵・取扱量が「非常に少ない」自動車給油所であれば、第二種住居地域でも建築が認められている（建築基準法別表第2 ほ(9)イ）。

問題3　第一種住居地域における中規模スーパー

第一種住居地域では、延べ面積3,000㎡以下のスーパーマーケットを建築することができる。 解答：◯ 解説：物品販売店舗は第一種住居地域では 延べ面積3,000㎡以下 まで建築可能であり、3,000㎡のスーパーは許容範囲内。

問題4　準工業地域における危険物取扱工場

準工業地域では、危険物の大量貯蔵を伴う第3種工場を建設できる。 解答：× 解説：準工業地域は主に軽工業やサービス業を対象としており、公害・危険性が著しい第3種工場は建築不可。

問題5　工業地域における第2種工場

工業地域では、中程度の公害を伴う第2種工場を建設できる。 解答：◯ 解説：工業地域は住宅以外のほぼすべての用途が許容され、第1種・第2種工場も建築可能。ただし危険物を多数扱う第3種工場は制限を受けることがある。

問題6　工業専用地域における共同住宅

工業専用地域では、共同住宅を建築できる。 解答：× 解説：工業専用地域は住宅・店舗など非工業系用途を排除し、工場など産業系用途に限定しているため、共同住宅は建築不可。

問題7　商業地域における映画館

商業地域では、映画館を建築することができる。 解答：◯ 解説：劇場・映画館など集客施設は商業地域で許容される代表的用途であり、床面積制限もない。

問題8　第一種低層住居専用地域におけるオフィスビル

第一種低層住居専用地域では、事務所用途のオフィスビルを建築できる。 解答：× 解説：事務所ビル（事務所用途）は住居系でも第一種低層住居専用地域では原則禁止。周辺の静穏な低層住宅環境を守るためである。

問題9　準住居地域における自動車教習所

準住居地域では、自動車教習所を建築できる。 解答：◯ 解説：準住居地域は道路利用と調和した用途を想定しており、自動車教習所は許可対象に含まれる。

問題10　近隣商業地域における大型店舗

近隣商業地域では、延べ面積12,000㎡の大型店舗を建築できる。 解答：◯ 解説：近隣商業地域では店舗の延べ面積に上限がなく、10,000㎡を超える大型店舗も建築可能である。

よくある質問

• Q：用途地域はいつから13種類になったの？ A：2018年４月の法改正で田園住居地域が新設され、従来の12種類から13種類になりました。法改正の概要は国土交通省の都市計画関連ページで確認できます。
• Q：工業地域でも住宅は建てられますか？ A：はい、工業地域なら住宅や共同住宅も建築可能です。建築不可なのは工業専用地域だけなので混同に注意しましょう。
• Q：敷地が２つの用途地域にまたがる場合、どちらの制限が適用される？ A：敷地面積の過半が属する用途地域の制限が敷地全体に適用されます。防火地域等の「厳しい方を適用」とはルールが異なるので要注意です。
• Q：日影規制が適用されない用途地域は？ A：商業地域・工業地域・工業専用地域の３つは日影規制の対象外です。準工業地域は対象に含まれる点を間違えやすいので覚えておきましょう。
• Q：用途制限を覚えるのにおすすめの語呂合わせは？ A：記事内で紹介した「どこでも派手な両親は子供の教育によくない」（全地域で建築可の施設）と「専用工業は住まわせない」（工業専用地域は住宅系×）が鉄板です。詳細はFP試験完全攻略ガイドを参照ください。
• Q：用途制限はどれくらいの時間で暗記できますか？ A：語呂と表を組み合わせた集中学習なら１時間程度で主要ポイントをインプットできます。１か月集中プランは６科目徹底攻略記事に掲載のスケジュールを参考にしてください。

参考サイト

• 国土交通省｜用途地域の概要 — 公式イラストとともに13種類の用途地域と建築制限を解説しています。
• 東京都都市整備局｜用途地域による建築物の用途制限一覧 — 建築基準法別表第二をベースにした最新の用途制限表がダウンロードできます。
• e-Gov｜建築基準法 第48条（用途制限） — 試験で根拠条文を確認したいときに便利な公式データベースです。
• 渋谷区｜都市計画・用途地域 FAQ — 実務での建蔽率・容積率の調べ方をQ&A形式でまとめています。
• 日本FP協会｜試験問題・模範解答 — 最新のFP技能検定過去問と模範解答を公式で公開しています。

初心者のための用語集

• 用途地域：都市計画法に基づき、市街地の環境保護や利便性向上を目的に指定される13種類の区分。
• 用途制限：各用途地域で建築できる建物の種類・規模を定めた建築基準法48条のルール。
• 過半ルール：敷地が複数用途地域にまたがる場合、面積の過半を占める地域の制限を敷地全体に適用する原則。
• 防火地域・準防火地域：火災被害を抑えるために指定される区域。複数区域にまたがる場合はより厳しい制限を適用。
• 建蔽率：敷地面積に対する建築面積（建物の真上から見た面積）の割合。地域ごとに上限が定められる。
• 容積率：延べ床面積の合計を敷地面積で割った割合。前面道路幅や用途地域ごとの上限で制限される。
• 絶対高さ制限：一低・二低・田園住居地域で適用される10mまたは12mの高さ上限規制。
• 日影規制：冬至日に発生する日影時間を制限し、住環境を守るための高さ規制。商業・工業・工業専用地域は対象外。
• 田園住居地域：2018年新設の住居系用途地域。農業と調和した低層住宅地の形成を目的とする。
• 斜線制限：道路や隣地に対して一定の角度内に建物を収める高さ規制（道路・隣地・北側など複数種類がある）。