Contents
- 1 この記事を読むメリット
- 2 ファイナンシャルプランナー試験で「用途地域・開発行為・開発許可」が重要な理由
- 3 用途地域 13種類を極める：分類・建築制限・語呂合わせ
- 4 開発行為を完全理解：定義・3要素・特定工作物
- 5 開発許可制度：面積要件・申請フロー・例外規定
- 6 建築基準法とのクロスオーバー：斜線・日影・セットバック
- 7 過去問10年分を分析：頻出パターンとひっかけ攻略
- 8 暗記効率を爆上げする勉強法＆スケジュール
- 9 よくある質問（FAQ）
- 10 まとめ：用途地域・開発行為・開発許可を得点源に！
- 11 オリジナル練習問題（修正版）
- 12 よくある質問
- 13 参考サイト
- 14 初心者のための用語集
- 15 ファイナンシャルプランナーの勉強に関する無料相談、随時受付中！
この記事を読むメリット
- 用途地域13種類の特徴・建築制限・暗記ゴロ合わせが一目瞭然
- 開発行為の定義と「許可が要らないグレーゾーン」を図解レベルで理解
- 開発許可の面積要件・手続きフロー・よく出る例外規定を丸暗記
- 過去10年の出題傾向＋ひっかけパターンで得点アップ
- 3か月＆6か月モデルの学習スケジュールと推奨教材を即導入可能
ファイナンシャルプランナー試験で「用途地域・開発行為・開発許可」が重要な理由
日本FP協会の公開データによると、不動産分野は学科60問中10問前後を占め、毎回3〜4問は都市計画法・建築基準法から出題されます。その中心が本テーマ。2024年1月試験では問44・45が連続で都市計画法＆建築基準法、2023年5月試験でも市街化調整区域の開発許可の要否が問われました。 ここを落とすと合格が遠のく一方、基本数字＋例外規定を押さえれば確実な得点源になります。条文が改正されることも少ないため、早めに固めた知識が長く使えるのも魅力です。用途地域 13種類を極める：分類・建築制限・語呂合わせ
用途地域の大分類と設置原則
- 住居系（8）：低層2・田園1・中高層2・住居2・準住居1
- 商業系（2）：近隣商業・商業
- 工業系（3）：準工業・工業・工業専用
建築できる／できない施設の覚え方
学校・病院・危険物倉庫などは制限の宝庫。丸暗記を避けるため、合格者が実践する語呂合わせと論理思考を紹介します。 教育施設系- 「どこでも派手な両親は子供の教育に良くない」 交番・派出所・診療所・公衆浴場・保育所は全13地域で建築可
- 「小中校幼稚でないのは高校生」 幼稚園・小・中・高は工業地域・工業専用地域以外ならOK
- 「中高年から巡行大学病院」 第一種中高層住居専用〜準工業地域まで建築可（工業地域以降NG）
- 「専用工業は命名のとおり、他を寄せつけず」 工業専用地域は住宅・病院・学校ほぼNG
建蔽率・容積率の最大値をざっくり把握
FP試験では具体的な%を問われることは稀ですが、緩和の方向性を理解しておくと実技で有利です。- 住居系低層：建蔽率30〜60%・容積率50〜200%
- 商業地域：建蔽率80%（防火地域で耐火なら制限なし）・容積率400〜1300%
- 工業専用：建蔽率60%・容積率200〜400%
開発行為を完全理解：定義・3要素・特定工作物
開発行為＝土地の「区画・形・性質」変更＋建物目的
都市計画法4条12項が条文。①区画②形状③性質いずれかを建築目的で変えれば開発行為です。- 区画：道路新設・廃止、宅地の分譲造成
- 形状：大規模な切土・盛土で高低差を変える
- 性質：農地→宅地、山林→ゴルフ場
特定工作物は2分類
- 第一種：プラント類・危険物貯蔵施設⇒環境負荷が高いため規制強
- 第二種：ゴルフコース・遊園地・墓園など面積1ha以上
開発許可制度：面積要件・申請フロー・例外規定
暗記必須！ 面積別許可要否一覧
- 市街化区域：1,000㎡以上（ただし三大都市圏既成市街地等では500㎡）
- 市街化調整区域：面積に関わらず許可必要
- 非線引き都市計画区域：3,000㎡以上
- 準都市計画区域：3,000㎡以上
- 都市計画区域外：10,000㎡（1ha）以上
許可権者と手続きの流れ
- 事前相談（都市計画課・開発審査課）
- 開発許可申請：設計図・資金計画・環境配慮書類を添付
- 都市計画審議会で審査
- 許可→着工（工事完了公告までは原則建築不可）
- 建築確認申請（開発工事中に提出可能。ただし建築工事の着手は工事完了公告後）
市街化調整区域で許可不要になる例外
- 農林漁業を営む者の居住用建築物
- 土地区画整理事業・市街地再開発事業など都市計画事業
- 災害復旧・国防施設など国または都道府県が行う開発
建築基準法とのクロスオーバー：斜線・日影・セットバック
FP学科では「都市計画法＋建築基準法」の複合出題がトレンド。例えば2022年9月問46は日影規制の適用地域を問う問題でした。- 北側斜線：第一・第二種低層住居専用、田園住居、第一・第二種中高層住居専用のみ
- 日影規制：住居系＋準住居＋特定用途制限地区等。商業・工業・工専は対象外
- セットバック部分：建蔽率・容積率いずれの算定からも除外（敷地面積不算入）
過去問10年分を分析：頻出パターンとひっかけ攻略
頻出トップ3
- 用途地域指定原則（市街化区域必須／調整区域原則ナシ）
- 開発許可面積（1,000㎡・3,000㎡・10,000㎡）
- 市街化調整区域の例外許可不要（農業従事者の住宅など）
ひっかけ例と対処
【例題】「非線引き都市計画区域内で2,500㎡の宅地造成を行う場合、開発許可が必要である」。 →3,000㎡未満なので不要。数値を1,000㎡と混同して誤答しやすい。 【例題】「開発許可を受けた区域内では、工事完了公告前でも住宅を建築できる」。 →原則不可。ただし仮設建築物や未同意地権者の権利行使は例外。暗記効率を爆上げする勉強法＆スケジュール
モデル1：3か月短期集中プラン（150時間）
- Month1：テキスト通読＋用途地域13種クイック暗記（Ankiで毎日復習）
- Month2：過去問1周＋開発許可数字カード作成→週末に模試
- Month3：過去問2・3周＋実技計算問題→苦手ノート最終確認
モデル2：6か月じっくりプラン（250時間）
- 前半3か月：動画講座＋語呂合わせ＋実地見学（自宅周辺の用途地域を調査）
- 後半3か月：過去問反復＋模試＋友人に教えるアウトプット学習
おすすめ教材・リソース
- 動画：YouTube「FPキャンプ」「不動産大学」
- 書籍：TAC出版『みんなが欲しかった！FPの教科書2級』
- アプリ：とろん暗記シート（穴埋めで用途地域を瞬時に復習）
- サイト：無料過去問「FP2級ドットコム」
よくある質問（FAQ）
Q. 13種類の用途地域、全部詳細まで覚える必要がありますか？
A. 建築制限は「学校・病院・住宅・工場」の主要4カテゴリーに絞ると暗記負荷が半減します。残りは過去問演習で補完しましょう。Q. 開発許可の面積がややこしくて覚えられません。
A. ゴロ合わせ「悲しい。遺産1ha。市長は“死骸を準備しな”」がおすすめ。 市街化調整区域＝悲しい（面積無関係）／市街化区域＝遺産1（1,000㎡）／準都市＆非線引き＝死骸3（3,000㎡）／区域外＝1ha。Q. 学科と実技、どちらを先に勉強する？
A. 学科→実技がセオリーですが、不動産は実技も数問だけなので学科を9割目標に仕上げれば実技の基礎も固まります。まとめ：用途地域・開発行為・開発許可を得点源に！
最後に要点を整理します。- 用途地域は13種類、市街化区域には必須、調整区域には原則ナシ
- 開発行為は区画・形状・性質の変更＋建築目的。特定工作物は2分類
- 開発許可の面積基準は1,000㎡・3,000㎡・10,000㎡と「調整区域＝無条件必要」を死守
- 北側斜線・日影規制・セットバックの適用地域を横串で覚える
- 過去問3周＆語呂合わせ＋カード暗記で短期間でも満点が狙える
オリジナル練習問題（修正版）
問題1 第一種低層住居専用地域におけるホテル建築
第一種低層住居専用地域では、ホテルや旅館の建築は認められていない。 解答：◯ 解説：同地域は良好な低層住宅の環境保護が目的であり、宿泊施設は用途制限で原則禁止。問題2 第二種住居地域におけるカラオケボックス
第二種住居地域では、延べ床面積が一万平方メートル以下のカラオケボックスを建築できる。 解答：◯ 解説：第二種住居地域は娯楽施設を一定規模まで許容しており、延べ一万平方メートル以下なら可能。問題3 工業専用地域での店舗建築
工業専用地域では、物品販売を目的とする店舗の建築は原則として禁止されている。 解答：◯ 解説：工業専用地域は工場の立地を目的としており、住宅・店舗などは建築できない。問題4 市街化区域の八百平方メートル開発行為
市街化区域で住宅分譲を目的とする敷地面積八百平方メートルの開発行為は、原則として開発許可を要しない。 解答：◯ 解説：市街化区域の許可基準面積は一千平方メートル以上（条例で引下げがない場合）。問題5 市街化調整区域の小規模開発行為
市街化調整区域では、面積にかかわらず原則としてすべての開発行為に知事等の許可が必要である。 解答：◯ 解説：市街化調整区域は市街化を抑制する区域のため、例外を除き全て許可対象。問題6 土地形質を変更しない建築物の改築
土地の区画形質の変更を伴わない建築物の改築は、開発行為には該当しない。 解答：◯ 解説：開発行為は「建築を目的とする区画形質の変更」を要件とし、単なる建替えは対象外。問題7 開発工事完了前の建築確認
開発許可を受けた工事が完了し検査済証が交付される前でも、建築確認を受け着工することができる。 解答：× 解説：検査済証交付前は原則として建築確認が下りず、建築着工はできない（都市計画法三十八条）。問題8 高度利用地区による用途地域指定の省略
高度利用地区が定められた区域では、用途地域を指定しなくてもよい。 解答：× 解説：高度利用地区は用途地域に重ねて指定される上位規制であり、用途地域の指定は必要。問題9 第一種住居地域での事務所ビル
第一種住居地域では、事務所ビルの建築は延べ床面積三千平方メートル以下に限り認められている。 解答：◯ 解説：事務所を主用途とする建築物は住宅系地域でも認められるが、第一種住居地域では延べ3,000㎡以内に制限される（建築基準法48条）。問題10 公共事業による道路整備と開発許可
国または地方公共団体が行う道路整備を目的とした開発行為は、開発許可の対象外である。 解答：◯ 解説：公共事業は都市計画法第二十九条第一項各号の適用除外とされ、許可不要。よくある質問
- Q：用途地域は全部で何種類？覚え方を教えてください。 A：13種類です。住居系8・商業系2・工業系3を「やにみ（家に耳）」と語呂合わせで暗記するのが定番。本文の図解も参考にしてください。
- Q：市街化調整区域でも用途地域を定めることがありますか？ A：原則として定めませんが、都市計画決定で例外的に指定されることがあります。試験では「原則定めない」が正解になるケースが多いので要注意です。
- Q：開発許可が不要になる面積基準を一言で覚えるコツは？ A：「500・1000・3000・10000」の数字軸で暗記し、「悲しい。遺産1ha。」という語呂合わせを併用すると忘れにくくなります。
- Q：FP試験の不動産分野は何時間くらい勉強すれば合格ライン？ A：完全初心者なら全科目で約300時間、そのうち不動産分野は50～60時間が目安です。独学スケジュールはFP試験完全攻略ガイドで詳しく解説しています。
- Q：もっと詳しく用途地域を学びたいのですがおすすめ教材は？ A：無料で過去問演習ができるFP試験ドットコムと、語呂合わせを体系的にまとめたFP試験「不動産」超徹底攻略ガイドの併用がおすすめです。
参考サイト
- 国土交通省｜都市計画法「開発許可制度」解説ページ ― 制度趣旨と線引き区域ごとの許可基準が公式で確認できます。
- 東京都都市整備局｜開発許可制度と盛土規制 ― 最新の申請窓口一覧や都内の運用実務が掲載されています。
- 札幌市｜「開発行為の手引き」PDFダウンロード ― 事務編・技術編に分かれた詳細マニュアルで申請書式も取得可能。
- 福岡市｜開発許可制度と申請手引き ― 令和7年改訂版の全文PDFが公開されており、最新基準をチェックできます。
- e-Gov法令検索｜建築基準法（建蔽率・容積率等） ― 本文中で参照した条文を原典で確認したいときに便利です。
初心者のための用語集
- 用途地域 ― 都市計画法に基づき、土地の用途や建築物の種類を制限して良好な都市環境を守るための13種類の区分。
- 市街化区域 ― 10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域。用途地域の指定が必須。
- 市街化調整区域 ― 市街化を抑制し農林漁業を保全する区域。原則として開発行為が禁止される。
- 非線引き区域 ― 市街化区域・調整区域に区分されていない都市計画区域。開発許可の面積基準は3,000㎡。
- 準都市計画区域 ― 都市計画区域外で都市的整備を図る必要がある地域。開発許可は3,000㎡以上で必要。
- 開発行為 ― 建築物の建築や特定工作物の建設を目的として、土地の区画・形状・性質を変更する行為。
- 開発許可 ― 開発行為を行う際に都道府県知事等から受ける許可。区域別に面積要件が定められている。
- 特定工作物 ― 周辺環境に大きな影響を与える施設。プラントや1ha以上のゴルフ場などが該当。
- 建蔽率 ― 敷地面積に対する建築面積の割合。防火地域などで緩和・加重されることがある。
- 容積率 ― 敷地面積に対する延べ面積の割合。用途地域ごとに上限が設定される。
- 北側斜線制限 ― 低層住居系地域などで隣地の日照を確保するために設けられる高さ制限。
- 日影規制 ― 冬至日の一定時間帯の日影長さを制限する規制。商業・工業系地域は原則対象外。
- 防火地域／準防火地域 ― 火災被害拡大を防ぐため耐火建築物の建築を義務づける指定区域。
- セットバック ― 道路後退線まで敷地を後退させること。後退部分は建蔽率算定に含まれない。
- 田園住居地域 ― 2018年新設の住居系用途地域。農業と共存する低層住宅のための地域。
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