ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）「都市計画区域（市街化区域、市街化調整区域、準都市計画区域）」完全攻略ガイド

この記事を読むと、ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）の「不動産」分野において、都市計画区域（市街化区域、市街化調整区域、準都市計画区域）を中心とした対策がどのように行えるか、下記のような点を深く学べます。

• 毎年出題されるエリア区分や開発許可制度の要点と対策
• 最新～過去約10年分の出題傾向の分析と、よくある誤答の傾向
• 数字（面積要件）や例外規定などを効率的に覚えるための暗記法・勉強法
• 過去問を活用した効果的な学習計画と、短期で合格レベルに達するスケジュール例
• 試験当日の解答テクニックや、合格者からの実践的アドバイス

都市計画法や不動産に関わる法令は、普段あまり馴染みがない方にとって少々とっつきにくい分野かもしれません。しかし、ファイナンシャルプランナー試験においては不動産分野も重要なパートの一つであり、合格ラインを越えるためには決して外せない得点源になります。ぜひ本記事を活用し、スムーズに理解を進めてください。

ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）で「都市計画区域」が重要な理由

ファイナンシャルプランナー試験の不動産分野では、ほぼ毎回都市計画法（都市計画区域など）を問う問題が1問出題される傾向があります。直近10年のデータを見ても、出題頻度は非常に安定しているという結果が出ています。特にFP2級の実技・学科ともに、都市計画法の基礎的な理解を問う問題が多く、「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いや、「開発許可の面積要件」、「準都市計画区域の趣旨」などは頻繁に取り上げられています。

• 合格に直結する得点源： 不動産分野のなかでも比較的暗記しやすいポイントが多い一方で、「細かい数字や定義を押さえているか」で正否がはっきり分かれる問題が多数。短期集中の学習でも確実に点が取りやすい分野です。
• 試験傾向が大きく変化しにくい： 都市計画法自体の大改正は頻繁に起きません。そのため、数年前の過去問と似たような内容が繰り返し出題されるケースが多く、過去問演習の効果が高いです。
• 実務でも大いに役立つ： ファイナンシャルプランナーとして不動産相談に乗る際や、個人がマイホームを購入する際にも、「都市計画区域」「用途地域」「開発許可制度」の仕組みを理解しておくことは非常に重要です。

「都市計画制度」で押さえておきたい3つのエリア

都市計画法の中核となるのが都市計画区域の区分（市街化区域・市街化調整区域）です。加えて、都市計画区域の外側に指定される準都市計画区域も試験で頻出のテーマとなるため、ここではこれら3つのエリアについて要点を整理します。

1. 市街化区域

文字通り「すでに市街地を形成している、または今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進めるエリア」を指します。試験では次のポイントが問われやすいです。

• 用途地域を必ず定める義務 市街化区域では、必ず用途地域を定めなくてはなりません。用途地域は住居系・商業系・工業系など合計13種類あり、それぞれ建物の建築制限が異なります。
• 開発許可の要件 原則として1,000㎡以上の規模で開発行為をする際に許可が必要です。ただし、三大都市圏（例えば東京23区などの特定地域）では500㎡以上というより厳しい規定がある場合もあるため要注意です。
• 積極的に市街化を促進 将来的に都市として発展させるための区域なので、基本的には建物やインフラ整備がしやすい状況にあります。

また、用途地域を設定すると、建ぺい率や容積率、防火地域などの様々な規制が適用されます。試験では「市街化区域では用途地域を定めることが義務である」という点を抑えるのが大切です。間違って「任意である」としてしまう選択肢に惑わされないように注意しましょう。

2. 市街化調整区域

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域として設定されます。農地・山林・自然環境などを守るために、住宅や店舗などの建築は原則大変厳しく制限されています。

• 原則として用途地域は定められない 市街化を抑制する目的のため、細かい建築制限を定める用途地域は基本的に敷かれません。
• 開発許可は面積に関係なく必須（原則） 面積にかかわらず、建築行為を行う場合は許可が必要。ただし例外規定も重要です。
• 農林漁業者の住宅や農業用建築物などの特例 都市計画法第34条などで「特に必要が認められる建築物」については許可不要となる場合があります。これが試験でのひっかけ問題になりやすいので要注意です。

過去問でも「市街化調整区域は10年以内に市街化を図るべき区域である」といった明らかな誤りが選択肢に含まれているケースがあります。市街化調整区域はあくまで開発を抑制すべき区域ですので、都市的発展を抑えるためにある点をしっかり頭に入れておきましょう。

3. 準都市計画区域

準都市計画区域は「都市計画区域の外側」にありながら、将来的に無秩序な開発が進むおそれがある区域を指します。高速道路のIC周辺や観光地など、開発ポテンシャルが高いエリアで指定されることが多いです。

• 3,000㎡以上の開発行為で許可が必要 市街化区域ほど厳格ではありませんが、乱開発を防止するために3,000㎡という面積要件が定められています。
• 用途地域を定めることもできる ただし、市街化区域や調整区域のように「線引き」を行うことはしません。
• イメージ： 「まだ都市計画区域には入っていないが、将来的にスプロール化しそうなエリア」を抑制しつつ調整する区域、と理解すると分かりやすいです。

準都市計画区域については、深く学ぶと「特定用途制限地域」や「特別用途地区」なども出てきますが、FP試験ではそのような細かい点よりも「3,000㎡以上で開発許可が必要」という数値や「線引きが行われない」点が頻出です。

過去10年の出題傾向と特徴

ファイナンシャルプランナー試験の不動産分野を10年分ほどさかのぼって分析すると、都市計画区域に関する問題は以下のような傾向で出題されています。

• 毎回1問以上出題 2024年1月試験（問44）、2023年5月試験（問45）など、問44～問45付近で繰り返し登場。ほぼ確実に1問出るという安定性。
• 定義・数値問題が中心 「市街化区域はおおむね10年以内に市街化を図るべき区域」「市街化調整区域は抑制区域」「1,000㎡か3,000㎡か10,000㎡か」などの数値・定義を問う問題が多いです。
• 例外規定のひっかけ 「農林漁業者の住宅」「土地区画整理事業・市街地再開発事業」「小規模開発（1,000㎡未満など）」が試験でよく取り上げられ、誤答を誘う選択肢となっています。
• 用途地域の設定義務の混同 「市街化区域には必ず用途地域を定めるが、調整区域は定めない」点を逆転させて出題するケースが多い。

特に数値問題は非常に出題率が高いので、開発許可の面積要件を確実に覚えることが合否を分ける大きなポイントとなります。

よくある誤答例とその対策

1. 「すべての都市計画区域に区域区分を定めなければならない」

過去問に頻出のひっかけ選択肢です。正しくは「区域区分を定めることができる」であり、すべての都市計画区域に必ず線引きを行うわけではありません。「必ず」「すべて」といった極端な言い回しには注意しましょう。

2. 「市街化調整区域は10年以内に優先的に市街化を図るべき区域である」

これも誤りです。10年以内に市街化を図るのは市街化区域。市街化調整区域は都市化を抑えるエリアなので、まったく正反対の内容になります。

3. 「用途地域は市街化調整区域にも定める義務がある」

調整区域には原則用途地域は定めません.こちらも混同しやすいので、必ず「市街化区域には用途地域を定める.市街化調整区域には定めない」という対比で覚えておきましょう。

4. 「市街化調整区域では、農林漁業用の建築物でも許可が必要」

農林漁業用建築物や農林漁業従事者の住宅など、特例に該当する場合は許可不要となります。これを知らずに「すべて許可が必要」と思い込むと誤答に結びつきやすいです。

効率的な暗記法・学習法

都市計画区域の分野は、基礎用語の定義と数値の暗記,そして例外規定の理解がポイントです。以下は、合格者の多くが実践している勉強法です。

• ゴロ合わせで数字を固める 「遺産は水戸郊外の地面か？」など、面白い語呂で1,000㎡/3,000㎡/面積不問などを覚えると効果的。
• 過去問を徹底的に解く 過去問を解くと、ひっかけパターンがほぼ固定化されていることが分かります。必ず誤った選択肢も含めて解説を読んで学習するのがコツ。
• 図表で視覚的に整理 市街化区域／調整区域／準都市計画区域の特徴を1枚の表にまとめ、「定義」「開発許可の面積要件」「用途地域の有無」「例外規定」などを一覧化すると頭に入りやすいです。
• 線引き区域と非線引き区域の違いを押さえる FP試験では非線引き区域（区域区分を行わない都市計画区域）についても触れられることがあります。市街化区域・調整区域が定められていない「グレーなエリア」という位置づけです。

具体的な学習スケジュール例（1か月集中プラン）

ファイナンシャルプランナー試験の不動産分野全体を、1日1～2時間ペースで1か月ほどかけて学習する想定スケジュールを示します。都市計画区域はこの中で特に優先度を高く設定しましょう。

• 1週目： 不動産分野の概観を掴みつつ、都市計画区域の定義・数値をテキストで学習。市街化区域・調整区域・準都市計画区域の3つを中心に、ゴロ合わせや表を用いてインプット。
• 2週目： 過去問を解き始め、都市計画法関連の問題を重点的にチェック。間違えたところはノートや付箋に「なぜ間違えたか」も含めて記録。
• 3週目： 過去問演習を継続しつつ、用途地域や農林漁業用特例など細かい論点を復習。数字（開発許可面積や用途地域の数など）を繰り返し暗記。
• 4週目： 模試や予想問題を解いて総仕上げ。正答率を6割以上、できれば7割～8割取れるように。ひっかけ選択肢に惑わされない力を身につけるため、問題文をしっかり読むトレーニングを行う。

不動産分野自体は1～2科目分程度の配点しかないと思われがちですが、都市計画区域の問題は取りやすいので、ここを落とすと合格ラインから遠のく可能性もあります。1か月プラン以外にも、2～3か月じっくり学習する場合はもう少し余裕を持って進めてください。

試験当日の解答テクニック

いざ本番で問題と向き合ったとき、パニックになるのを防ぐために、次のようなポイントを意識しましょう。

• 「すべて」「必ず」「いかなる場合も」などの絶対表現に注目 本来例外の多い法律分野では、こうした強い言葉を含む選択肢は疑ってかかるのが鉄則です。
• 消去法を活用 明らかな誤り（例：市街化調整区域を「積極的開発区域」と書いているなど）は即座に除外する。そうすると残る選択肢が正解になりやすいです。
• 農林漁業者の特例を頭の片隅に 市街化調整区域であっても、農林漁業従事者向けの住宅や建築物には許可不要となる場合がある点を意識して選択肢を精査しましょう。

合格者からの声：リアルな学習体験談

以下は、実際にファイナンシャルプランナー試験に合格した方々のコメントや体験談の一部です。

• 「細かい数字を覚えにくかったので、語呂合わせを使ったら一気に楽になりました。市街化区域＝1,000㎡、準都市計画区域＝3,000㎡、調整区域＝面積関係なく許可必要、という流れがスッと頭に入りました。」
• 「過去問で出てくるひっかけがほぼワンパターンだったので、2～3年分の問題を解くだけで得点率がぐっと上がりました。」
• 「市街化調整区域は建物NGみたいなイメージを持っていたけど、農林漁業従事者の住宅などは特例があると知って驚きました。本番でもその点を問われる選択肢が出たので、しっかり得点できました。」
• 「参考書を隅々まで読むより、過去問の解説を丁寧に読み込んだ方が効率が良かったです。」

実際、多くの受験生は最初は難しく感じますが、過去問を中心に何度も繰り返し学習することで意外とスムーズに定着していくという意見が非常に多いです。

さらに学習を深めたい方へのおすすめ記事

都市計画区域に限らず、不動産分野全般やFP試験6科目全体を効率的に攻略するには、以下の記事もぜひご覧ください。

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• FP試験「不動産」超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド

これらの記事では、学習スケジュールの組み立て方や、効率的に過去問をこなすコツ、科目間の連携（例：相続やライフプランニングとの関連）など、多角的に合格を目指す方法を解説しています。ファイナンシャルプランナー試験は6科目すべてで合格基準を満たす必要があるため、一科目だけに偏らずバランスよく学習を進めることも大切です。

都市計画区域を押さえれば合格率アップが現実的に

ファイナンシャルプランナー試験は、学科試験と実技試験の両方で合格基準（多くの場合は正答率6割以上）をクリアする必要があります。不動産分野からの出題数は全科目の中で突出して多いわけではありませんが、一度理解してしまえば高い正答率を維持しやすいことから、効率的な得点源として活用できます。

• 都市計画区域を理解するメリット：
  • 毎年出題されるので学習コスパが高い
  • 数値や定義が決まっているため、暗記しやすい
  • 過去問との重複率が高く、得点しやすい
• 合格後にも役立つ実務知識：
  • 不動産投資や住宅購入の際に活用できる
  • 顧客相談やライフプランニングにも応用可能

実際、合格者の中には「都市計画区域や用途地域の仕組みを学んだことで、不動産トラブルや投資のリスクがイメージしやすくなった」という声もあります。単なる暗記事項として覚えるのではなく、ぜひ実務や自身の生活にも活かせる視点で学ぶとモチベーションが高まります。

試験直前の要点まとめ

試験直前にチェックしておきたい要点を簡単にリストアップします。短時間で総復習をする際にご活用ください。

• 市街化区域＝用途地域必須／開発許可1,000㎡以上（特定地域は500㎡）
• 市街化調整区域＝原則用途地域なし／面積に関係なく許可必要／農林漁業者の住宅などは特例
• 準都市計画区域＝3,000㎡以上で開発許可／線引きはしない（市街化区域・調整区域と異なる）
• よくあるひっかけ：「区域区分を定めなければならない」→「定めることができる」が正解
• 用途地域＝全部で13種類 ・住居系・商業系・工業系を区別しておく ・市街化調整区域には原則指定しない
• 例外規定（農林漁業用建築物など） ・調整区域でも許可不要となるケースあり
• 用語の定義 「おおむね10年以内に市街化を図るべき区域」＝市街化区域 「市街化を抑制すべき区域」＝市街化調整区域

ここさえ押さえていれば、出題された問題の7～8割は正解できるはずです。あとは過去問をこなし、設問のバリエーションに慣れておけば万全です。

まとめ：都市計画区域を攻略して合格ラインを確実に

ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）の「都市計画区域（市街化区域、市街化調整区域、準都市計画区域）」は、短期集中でも比較的得点しやすい重要論点です。定義・数値・例外規定をしっかり理解し、過去問演習でひっかけパターンに慣れることで、合格ラインをぐっと引き寄せられます。

• 合格に直結：本記事で紹介したポイントを押さえれば、出題の定番問題はほぼ対応可能
• 実務でも役立つ：不動産投資・住宅購入・資産運用におけるアドバイスに応用可
• 学習スケジュール：1か月～3か月の間で集中的に学習すれば十分得点源となる

ぜひ、ここで得た知識を活かして実践的に問題演習を重ね、合格ライン突破を目指してください。「都市計画区域を制す者は、不動産分野を制す」と言っても過言ではありません。ぜひ確実にマスターして、本試験での高得点につなげましょう。

次のアクション

• 不動産以外の科目（ライフプランニング、リスク管理、タックスプランニング、金融資産運用、相続・事業承継）の対策にも着手
• 過去問（少なくとも直近3～5年分）を集中的に解き、誤った選択肢を含め徹底的に復習
• 模試やオンラインテストを活用して、本番の時間配分や問題形式に慣れる
• 試験直前には「絶対表現の有無」「例外規定の有無」に気を配り、注意深く問題文を読むトレーニングを

最後までお読みいただきありがとうございました。ファイナンシャルプランナー試験は、学科・実技ともに6割の得点で合格を狙える試験です。しっかり準備すれば、決して難しすぎる壁ではありません。効率的に学び、都市計画区域をはじめとした不動産分野を確実に点数源にして、合格の喜びを手に入れてください！

オリジナル練習問題

問題1　都市計画区域の指定権者

都市計画区域は、都道府県の区域内に限られる場合は都道府県知事が指定するが、二以上の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定する。 解答：◯ 解説：都市計画法5条。複数都道府県にわたる区域は国による広域調整が必要なため、国土交通大臣が指定権者となる。

問題2　線引きの必然性

都市計画区域では、必ず市街化区域と市街化調整区域を線引きしなければならない。 解答：× 解説：線引きは「必要と認める区域」で行う制度（都市計画法7条）。人口規模や開発状況によっては線引きを行わない「非線引き区域」も存在する。

問題3　市街化区域の定義

市街化区域とは、概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である。 解答：◯ 解説：都市計画法7条2項。インフラ投資の効率化を図るため、短期的に集中的な都市化が求められる。

問題4　市街化調整区域の目的

市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大を防止することを目的に、原則として市街化を抑制する区域である。 解答：◯ 解説：同法7条3項。乱開発を防ぎ、農林地・自然環境を保全する意図がある。

問題5　開発許可の面積要件（市街化区域）

都市計画区域内の市街化区域で300㎡の宅地造成を行う場合、原則として都市計画法29条の開発許可は不要である。 解答：◯ 解説：市街化区域では、条例でより低い基準を定めている地域を除き、1,000㎡未満の開発は許可不要（同条1項但書）。

問題6　開発許可の面積要件（市街化調整区域）

市街化調整区域では、面積の大小を問わず開発行為に都市計画法29条の許可が必要である。 解答：◯ 解説：調整区域は原則開発抑制区域のため、すべての開発行為が許可制（同法29条1項）。

問題7　準都市計画区域の位置づけ

準都市計画区域は、都市計画区域外であっても、都市的な土地利用の規制が必要な地域に指定できる。 解答：◯ 解説：都市計画法30条。都市計画区域外でも無秩序開発を防ぐために設定し、最低限の用途規制を行う。

問題8　用途地域の指定可否（準都市計画区域）

準都市計画区域では用途地域を定めることができないため、建築物の用途制限を設けることはできない。 解答：× 解説：準都市計画区域でも、7種類の用途地域・特定用途制限地域などを指定でき、一定の用途制限が可能（同法34条の2）。

問題9　都市施設の設定（市街化調整区域）

市街化調整区域には、都市計画道路や公園などの都市施設を定めることができない。 解答：× 解説：都市施設は将来の都市基盤整備に不可欠であり、調整区域にも計画決定が可能（都市計画法11条）。

問題10　農地転用（市街化区域）

市街化区域内で農地を宅地に転用する場合でも、農地法に基づく許可または届出が必要である。 解答：◯ 解説：農地法4条・5条。市街化区域内は原則届出制（許可不要）に緩和されているが、手続き自体は依然として求められる。

よくある質問

• Q：都市計画区域の語呂合わせはこれだけで足りますか？ A：本文で紹介した「遺産は水戸郊外の地面か？」だけで十分合格点を狙えますが、用途地域13種類を覚える場合は、記事内リンク先のFP試験「不動産」超徹底攻略に掲載している追加語呂合わせも活用すると効果的です。
• Q：開発許可面積の例外が出題されることはありますか？ A：三大都市圏の一部では500㎡以上で許可が必要とされるため、数字を聞く応用問題が出ることがあります。詳細は国土交通省資料（本文内リンク）を確認してください。
• Q：市街化調整区域で農家住宅を建てる際、農地転用許可は必要ですか？ A：都市計画法34条の例外で開発許可は不要になっても、農地法による転用許可は別途必要となるケースがあります。必ず自治体の都市計画課へ事前相談しましょう。
• Q：準都市計画区域は毎回出題されますか？ A：頻度は市街化区域ほど高くありませんが、3〜4年に一度ペースで問われています。面積要件3,000㎡と定められる地域・地区８種類をセットで押さえると得点源になります。
• Q：過去問は何年分解けば安心ですか？ A：最低でも４年分（12回）を３周。本記事のFP試験 完全攻略ガイドで推奨している「30日学習ロードマップ」に沿って演習すれば、都市計画区域の出題パターンは網羅できます。
• Q：試験当日の時間配分はどうすべき？ A：学科試験は２時間で60問。都市計画区域の問題は２分以内で解答を確定し、残り時間を計算・税金の計算問題に充てるのが合格者の鉄則です。

参考サイト

• 国土交通省｜区域区分制度（市街化区域・市街化調整区域） — 区域区分の目的や統計データを一次情報で確認できます。
• 国土交通省｜開発許可制度運用指針 — 都市計画法34条の例外規定など、開発許可の詳細運用を解説。
• 東京都都市整備局｜用途地域による建築物の用途制限 — 13種類の用途地域別に建築可能用途を一覧表で確認可能。
• 福岡県｜準都市計画区域での建築行為等に関する許可制度 — 準都市計画区域の開発許可面積3,000㎡要件などを実例ベースで紹介。
• 東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋） — 都市計画税の課税対象・税率0.3％以内など税制面の公式情報。

初心者のための用語集

• 都市計画区域：将来のまちづくり方針に基づき、用途規制や開発許可制度を適用するエリア。市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域に分類されます。
• 市街化区域：すでに市街地を形成しているか、10年以内に優先的に市街化を進める区域。用途地域の指定が義務づけられています。
• 市街化調整区域：市街化を抑制する区域。原則として住宅や大型店舗の建築は認められず、農林漁業用建築物などに限り例外が適用されます。
• 非線引き区域：市街化区域・市街化調整区域の区分（線引き）が行われていない都市計画区域。中間的性格を持ち、開発許可面積は3,000㎡以上です。
• 準都市計画区域：都市計画区域外で乱開発を防ぐために指定する区域。用途地域や高度地区など最大８種類の地域・地区を定められます。
• 区域区分：都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける線引き制度。「定めることができる」任意制度で、すべての区域に義務付けられるわけではありません。
• 用途地域：住居系・商業系・工業系など13種類に区分し、建築できる用途や規模を制限する制度。市街化区域では必ず定める必要があります。
• 開発許可：一定規模以上の土地造成や区画形質変更を行う際に必要な許可。面積基準は市街化区域1,000㎡、準都市計画区域・非線引き区域3,000㎡など。
• 建築確認：建物を建築・増改築するときに建築基準法へ適合しているかを行政または指定確認検査機関が審査する手続き。開発許可とは別に必要です。
• 都市計画税：市街化区域の土地・家屋に対して課される地方税。税率は0.3％以内で、都市計画事業の財源に充てられます。

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