ファイナンシャルプランナー試験「定期借地権」完全攻略ガイド｜一般・事業用・建物譲渡特約付を最短暗記

この記事を読むメリット

• ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）の「不動産」分野における定期借地権（一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権）の重要ポイントを網羅できる
• 過去10年間の出題傾向を踏まえた、頻出事項や実務レベルでの注意点も一挙に整理
• 勉強スケジュール例や合格者の声から、効率的な学習方法を具体的にイメージ可能
• 図表や具体事例、暗記のコツなどを余すところなく紹介し、初学者でも理解しやすい

定期借地権は、不動産分野のなかでも毎年のように出題される“鉄板論点”です。借地借家法が改正された際に新設された制度で、ファイナンシャルプランナーを目指す上では絶対に外せません。
本記事では、定期借地権（一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権）の詳細や、ファイナンシャルプランナー試験での出題動向を踏まえ、効率よく学習するコツや学習時間の目安までを徹底解説します。初心者の方でもわかりやすいように、よくある間違いと回避策、具体的な過去問例も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）で定期借地権が重視される理由

不動産分野は安定して出題がある

• ファイナンシャルプランナー試験は大きく「ライフプラン」「リスク管理」「金融資産運用」「タックスプランニング」「不動産」「相続・事業承継」の6科目に分かれています。
• この中でも「不動産」分野は、毎回ある程度の出題数が確保されるうえに、苦手意識を持つ人が多い科目でもあります。
• 借地借家法関連は、実際の不動産取引でも重要かつ複雑なルールが多く、試験委員からすると“出題しがい”があるテーマというわけです。

定期借地権が必ず問われるワケ

• 2022年や2023年、2024年の過去問を見ても、定期借地権は頻繁に出てきます。特にFP2級では「ほぼ毎回出題される」と言っていいほどの安定感。
• 借地借家法のなかでも定期借地権は改正点として新しく追加された制度で、実務上も多く使われるため、ファイナンシャルプランナーの知識として必須とされています。
• FP1級を目指す方でも、学科試験・実技試験ともに定期借地権の理解は避けて通れません。

たとえば国土交通省のサイトにも、定期借地権や定期借家制度の解説ページがあり、不動産ビジネスや資産運用にとって大切な制度であることがわかります。
参考：国土交通省：定期借地権・定期借家制度の解説

まず押さえたい：3種類の定期借地権（一般・事業用・建物譲渡特約付）の基本

定期借地権には、大きく分けて以下の3種類が存在します。それぞれの特徴を一度に覚えようとすると混乱しがちなので、まずは比較表で一覧化しましょう。

名称	存続期間	契約方法	用途制限	終了時の取扱い	建物買取請求
一般定期借地権	50年以上	公正証書等の書面	制限なし	借地人は建物を取壊し、更地返還	なし（排除必須）
事業用定期借地権	10年以上50年未満	公正証書必須	専ら事業用（居住用不可）	借地人は建物を取壊し、更地返還	なし
建物譲渡特約付借地権	30年以上	契約方法に制限なし（口頭可）	制限なし	地主が建物を買い取る	あり

ここで最も気をつけたいのは事業用定期借地権の「専ら事業用」いう要件と、「公正証書のみ」という契約方法の厳格さです。また、建物譲渡特約付借地権は「口頭でも可能」とされるほど契約方法が自由な点と、「地主が建物を買い取る」という仕組みが特徴的です。

普通借地権との違いにも要注意

試験では普通借地権との比較が頻出です。普通借地権は更新が可能で、初回存続期間は30年となります。一方、定期借地権は契約更新の仕組みがなく、期間満了で終了となることが最大の特徴です。

ポイント！

• 「更新なし」＝定期借地権
• 「初回期間30年」＝普通借地権
• 「専ら事業用で公正証書必須」＝事業用定期借地権
• 「建物買い取りあり」＝建物譲渡特約付借地権

こういったキーワードを組み合わせて覚えるのが効率的です。

ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）の過去問分析：出題傾向・よくあるひっかけ

実際に過去問を見てみると、下記のようなパターンが多く出題されます。

1. 存続期間にまつわる問題

• 「事業用定期借地権の存続期間を10年以上50以上とすることができる」など、数字をわざと錯誤させる選択肢
• 「一般定期借地権は30年以上で契約可能か？」といった誤りのパターン

特に「10年以上50年未満」を「50年以上」などと書いて受験者を混乱させることが多いので注意しましょう。

2. 用途制限を問う問題

• 「法人が従業員の社宅として利用する建物の所有を目的として、事業用定期借地権を設定することはできるか？」→答えはできない（居住用だから）
• 「賃貸マンション事業は不動産賃貸業だから事業用定期借地権を設定できるか？」→答えはできない（居住用部分がある）

3. 契約方法の違いを問う問題

• 「事業用定期借地権は公正証書等の書面で締結すればよい」→これも誤り（事業用は公正証書のみ）
• 「一般定期借地権の契約には公正証書が必須」→これも誤り（公正証書等であればよい）

4. 終了時の建物扱い

• 「建物譲渡特約付借地権では期間満了時に建物を壊して返還する」→誤り（地主が買い取る）

これらのポイントをしっかり押さえておけば、ほぼ確実に定期借地権の問題はクリアできます。

過去10年の出題頻度（資料参照）

複数の過去問サイトや資料から分析すると、FP2級の試験では年に最低1問、多い年には2問以上出る場合もあります。FP1級でも実技試験で応用的に問われることがあり、いずれにせよ「捨てられない論点」です。

間違えやすい実例：事業用定期借地権の“誤用”

たとえば、過去に出題された内容でよくある引っかけが次のようなもの。

• 「居住用の一部を含む店舗兼住宅を事業用定期借地権で契約したいが可能か？」→答えは不可。実際の不動産実務でも店舗兼住宅の場合はほぼ普通借地権や一般定期借地権になることが多いです。
• 「契約方法を双方合意の上でメールのやり取り（電磁的方法）としたが、有効か？」→事業用定期借地権は公正証書必須のためメール契約だけでは無効。これもよく問われる論点です。

学習戦略：定期借地権を確実に点数源に変える4ステップ

ステップ1：定義・数値・制限を比較表で押さえる

• まずは「50年以上」「10年以上50年未満」「30年以上」という3つの数字をベースに、用途制限や契約方法を紐づけて覚える。
• 過去問を解く際も、迷ったら表を頭に思い浮かべて整理するとミスが減る。

ステップ2：過去問演習でアウトプット

• 「テキストで理解→すぐ過去問・問題集」で演習し、知識を定着。
• FP試験では問題の出方がある程度パターン化されているので、過去問を2～3年分通せば傾向をつかめる。

ステップ3：関連論点（普通借地権・借家権）も合わせて学習

• 定期借地権ばかり学習していても、比較対象である普通借地権を知らないと解答に迷うことが多い。
• 借家権（定期借家権）も含め、借地借家法全体の仕組みをざっくり把握するのが効果的。

ステップ4：自分用に“ひっかけ対策メモ”を作る

• 定期借地権でひっかかりやすいのは数字や契約方法。短い箇条書きやフレーズでまとめると覚えやすい。
• 例：「事業用＝必ず公正証書」「建物譲渡＝地主が買い取る」「一般定期＝公正証書等でも可」

読者メリット大！ 具体的な学習時間の目安と合格者の声

学習時間の目安

• FP2級全体では約150～300時間
• 不動産分野は全体の中で10～15％ほど出題される
• 定期借地権に割く時間は、まとまって2日～3日程度をしっかり押さえるのがオススメ

実際の合格者の声を見ても、「定期借地権は数日かけて集中的に覚えた方が効率が良かった」という意見が多数。数字や制度の違いを一度に覚えて、あとは過去問演習でブラッシュアップする流れがスムーズです。

合格者の声

• 「最初は全然覚えられなくて混乱しましたが、表にまとめて3日間集中して学習したら驚くほど頭に入りました」（30代・会社員）
• 「事業用定期借地権の公正証書必須を覚え間違えたことがありましたが、過去問で2回ミスってようやく定着。間違えて初めて学習効果が高まると思いました」（20代・学生）
• 「更新がない定期借地権は、実務でも地主側が土地を回収したいときに活用される制度と理解したら納得しました。背景を知ると記憶が定着しやすいです」（40代・自営業）

よくある誤解と間違い防止策

誤解1：事業用定期借地権が“事業目的”ならなんでもOK

実際は「建物自体が事業用であること」が重要です。事業として賃貸するマンションや社員寮（社宅）は居住用なので、事業用定期借地権は設定不可。

• 対策：問題文で「居住用」が少しでも入っていないか必ずチェック。

誤解2：一般定期借地権は“公正証書”が必須

• 実際は「公正証書等の書面であればよい」という規定。公正証書以外（例えば電子的記録など）も許容されています。
• 対策：選択肢に「一般定期借地権は公正証書のみ有効」とあれば、誤りを疑う。

誤解3：建物譲渡特約付借地権も期間満了後は更地返還

• 結論は「地主が建物を買い取る」。普通の定期借地権や事業用定期借地権と混同しがちなので注意。
• 対策：建物譲渡特約付＝建物を譲渡（売る）＝地主が買い取る、とイメージで覚える。

試験当日の解答テクニック：出題例と解説

出題例1：空欄補充タイプ

「次の定期借地権について、最も適切なものを選びなさい。

• （ア）定期借地権は、契約の更新が＜ X ＞である。
• （イ）事業用定期借地権の存続期間は＜ Y ＞年以上、かつ＜ Z ＞年未満とする。

選択肢：
1）X：ある　2）X：ない　3）Y：10　4）Y：30　5）Z：30　6）Z：50 …」

こういった問題で迷わないために、「事業用は10年以上50年未満」、「定期借地権は更新なし」などを秒で判断できるようにしておくのがコツです。

出題例2：事例形式

「法人Aが、従業員の社宅として使用する建物を所有する目的で、Bとの間で事業用定期借地権契約を締結した。ここで正しいものはどれか？」

• 社宅は居住用のため、事業用定期借地権は設定できないのが正解。
• 紛らわしい言い回しをしていても、居住用と明示されていればアウト。

より理解を深めるための追加情報：公的機関や条例へのリンク

定期借地権に関しては、公的機関の情報も参考になります。

• 国土交通省：定期借地権・定期借家制度（解説）
• 自治体独自の条例で、独自のルールがある場合も（主に借家に関することが多い）

また、経済産業省や金融庁サイトでは直接的な定期借地権の情報は少ないですが、不動産投資や土地活用に関する情報が掲載されることがあります。FPとして総合的に知識を得るためにも目を通すのは有意義です。

独学でも短期合格を目指す方への関連リンク

ここでは、同じ不動産分野や他科目も含め、FP試験を効率よく攻略するためにおすすめの記事を紹介します。

• 独学でも最短合格！FP試験の“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイド：学習スケジュールから過去問活用まで徹底解説
• 初心者でも最短合格！FP試験の“6科目徹底攻略”と合格率UPの秘訣を完全公開
• FP試験「不動産」超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド

それぞれ記事内で、学習スケジュール例や過去問の使い方、他科目との相乗効果などを詳しく解説しています。試験全体の合格率を高めるには、定期借地権だけでなく他の論点をバランスよく攻略することも大切です。

定期借地権学習を“より深く”定着させるコツ

1. イメージを持って学ぶ

• 「なぜ定期借地権という制度が作られたのか？」を知ると、更新がなく地主が土地を回収しやすい仕組みに納得しやすいです。
• 事業用定期借地権が公正証書必須な理由は、契約トラブルを防ぎ、より明確化するためなど実務上の意味があることを理解すると忘れにくい。

2. 過去問を解いてから解説を読み込む

• 解説を先に熟読しても記憶は曖昧になりがちです。まずは問題を解いて「どこで間違えたか」を確認すると頭に入りやすい。

3. 実務視点の情報にも触れる

• たとえば「契約更新がないおかげで、地主が安心して土地を貸せる」「事業用物件には公正証書が必要な背景には、高額投資や大掛かりな施設が絡むから」などを知ると理解がスムーズ。
• 「建物譲渡特約付借地権」がなぜ口頭でもよいのか、という論点も、実務ではほぼ書面でやるけれど法的には制約が弱い仕組みがあるから、と背景を知ると混乱が減ります。

4.語呂合わせや暗記術を取り入れる

ネット上には定期借地権を覚えるためのユニークな語呂合わせがいくつも紹介されています。たとえば「事業用は“10以上50未満”」「建物譲渡は“30年”」のように、数字をラップ調で口ずさむなど独自の暗記法を使ってみるのもアリです。

試験直前のチェックリスト：定期借地権を確実に得点するために

以下の項目をサクッとチェックできれば、定期借地権で失点することはほとんどありません。

• 一般定期借地権：50年以上、公正証書等の書面、制限なし、更新なし、更地返還
• 事業用定期借地権：10年以上50年未満、公正証書必須、居住用NG（専ら事業用）、更新なし、更地返還
• 建物譲渡特約付借地権：30年以上、契約方法制限なし、更新なし、地主が建物を買い取る
• 普通借地権：初回30年、更新あり
• 用途制限：事業用定期借地権だけは居住用不可
• 契約方法：事業用だけ厳格（公正証書）、一般定期は“公正証書等”、建物譲渡特約付は自由
• 終了時：建物を壊す or 地主が買い取るどちらかを明確に区別

試験の選択肢を見る際には、上記のいずれかを崩してくるパターンがほとんど。まとめノートで復習しておけば、即座に判断できるようになります。

実務と絡めてさらに一歩進んだ学習をしたい方へ

定期借地権は実務にも通じる知識です。ファイナンシャルプランナーとしてお客様から「土地活用」の相談を受けるケースもあります。その際、地主さんには「一般定期借地権」「事業用定期借地権」を使って安定収益を得る方法を提案することもできます。
また、相続・事業承継の場面でも「土地を何年か貸して、満了後は回収する」「事業用物件を建ててテナントを誘致する」など、様々な応用が考えられます。このように、試験対策を超えて実務イメージを持っておくと、知識が活きた形で習得できるのでおすすめです。

まとめ：定期借地権を攻略してファイナンシャルプランナー試験合格をグッと近づけよう

定期借地権（一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権）は、ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）の不動産分野でほぼ毎回出題される重要テーマです。

• 3種類の区別（存続期間、契約方法、用途制限、終了時の建物処理）を正確に暗記するのが合格への第一歩。
• 過去問を解くとき、迷ったら比較表を頭に思い浮かべて判断すれば正答率が高まります。
• 定期借地権が実務や法律の背景を意識して作られた制度だと理解すれば、覚えやすさもアップ。
• 学習時間は2～3日集中で仕上げ、あとは何度か過去問演習を行う。間違えた箇所を重点的に復習すると効果的です。

次のアクション

• この記事で学んだポイントをもとに、最新の過去問を解いてみる
• 過去3年分ほどの試験問題をチェックし、定期借地権に関する出題パターンを体感
• 他科目（リスク管理、タックスプランニングなど）との兼ね合いで、学習スケジュールを再調整
• もっと深く勉強したい場合は公的機関や実務書の情報も参照して背景知識を得る

もう一度まとめると、定期借地権は出題率の高い分野であるにもかかわらず、比較表さえ把握すれば短時間で得点できる“コスパの良い”論点です。ここを攻略することで、不動産分野全体への理解もぐっと深まり、ファイナンシャルプランナー試験の合格可能性が高まります。

ぜひ、今回の情報を活かして学習に取り組んでみてください。そして、定期借地権を安定の得点源に変えて、合格へ大きく前進しましょう！

“`html

オリジナル練習問題

問題　一般定期借地権の契約方式

一般定期借地権は書面によらなくても成立する。

解答：×

解説：借地借家法22条により必ず「書面」で契約しなければならず，口頭契約では一般定期借地権として成立せず普通借地権として扱われる。

問題　一般定期借地権の最短存続期間

一般定期借地権の契約期間は30年以上あればよい。

解答：×

解説：最低期間は50年以上。30年以上では要件を満たさない。

問題　事業用定期借地権の契約形式

事業用定期借地権は公正証書によって契約しなければならない。

解答：◯

解説：事業用定期借地権（借地借家法23条）は必ず公正証書で締結する必要がある。

問題　事業用定期借地権の用途制限

事業用定期借地権の目的建物は店舗兼住宅のような居住用途を含んでも差し支えない。

解答：×

解説：居住の用に供する建物は認められず，純粋に事業用でなければならない。

問題　建物譲渡特約付借地権の終了時処理

建物譲渡特約付借地権では存続期間満了時に地主が建物を買い取る義務を負う。

解答：◯

解説：借地借家法24条により，期間満了時には地主が建物を買い取ることで借地権が消滅する。

問題　建物譲渡特約付借地権の最短期間

建物譲渡特約付借地権の最短存続期間は20年である。

解答：×

解説：最短期間は30年以上。20年では要件を満たさない。

問題　定期借地権と建物買取請求権

定期借地権では，期間満了後に借地人は建物買取請求権を行使できない。

解答：◯

解説：定期借地権では更新がなく，建物買取請求権も排除されている。

問題　定期借地権の対抗要件

定期借地権でも登記をすれば第三者に対抗できる。

解答：◯

解説：借地権は地上権と同様に登記があれば第三者対抗力を持つ。

問題　一般定期借地権の期間満了後の扱い

一般定期借地権は期間満了時に自動的に更新される。

解答：×

解説：自動更新はなく，期間満了で当然に終了する（法定更新も適用されない）。

問題　事業用定期借地権の期間延長

事業用定期借地権は契約で延長できるが，延長後の総期間は最長50年までに制限される。

解答：◯

解説：借地借家法23条3項等により，延長合意をしても契約開始から通算50年が上限とされる。

参考サイト

• 国土交通省「定期借地権の解説」 – 制度の概要と活用事例を公式資料で確認できます。
• 法務省「借地借家法等の改正（定期借地権・定期建物賃貸借関係）について」 – 最新の法改正ポイントを省庁解説で押さえられます。
• 京橋公証役場「事業用定期借地権等の不動産賃貸借に関する公正証書」 – 公正証書契約の流れと注意点を実務目線で学べます。
• 不動産流通推進センター「事業用定期借地権契約の存続期間変更の可否と方法」 – 存続期間延長の可否をQ&A形式で解説しています。
• Home4U土地活用「事業用定期借地権とは？地代相場やトラブルの例」 – 地代相場やトラブル事例を図解付きで把握できます。

よくある質問

• 定期借地権にはどんな種類がありますか？
  一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3種類があります。
• 事業用定期借地権は居住用の建物にも使えますか？
  いいえ、専ら事業用の建物に限定されます。詳しくは 国土交通省の解説 で確認できます。
• 一般定期借地権の存続期間は何年以上ですか？
  50年以上と定められています。
• 試験で特に覚えるべき数字は何ですか？
  存続期間（50年・10年以上50年未満・30年以上）と契約方法（公正証書等／公正証書のみ／制限なし）が頻出です。
• 効率的な勉強法はありますか？
  過去問を反復し、3種類の違いを比較表で整理すると効果的です。詳細は 合格率UPの完全攻略ガイド も参考にしてください。
• 試験直前に確認すべきポイントは？
  用途制限と期間・契約方法の数字の組み合わせです。解答テクニックは 不動産徹底攻略ガイド でチェックできます。

初心者のための用語集

• 定期借地権：契約期間満了で確実に終了し、更新がない借地権の総称。
• 一般定期借地権：存続期間50年以上、用途制限なし、公正証書等の書面で締結する定期借地権。
• 事業用定期借地権：専ら事業用建物に限定し、10年以上50年未満・公正証書で契約する定期借地権。
• 建物譲渡特約付借地権：存続期間30年以上で、期間満了時に地主が建物を買い取る特約を伴う借地権。
• 普通借地権：契約更新があり、借主側の権利保護が強い従来型の借地権。
• 存続期間：借地契約が有効に続く期間。定期借地権では種類ごとに年数が決まっている。
• 公正証書：公証人が作成する公文書。事業用定期借地権では契約締結に必須。
• 建物買取請求権：契約終了時に借主が地主へ建物を買い取るよう請求できる権利。
• 契約更新：期間満了後も契約を継続する手続き。定期借地権では認められない。
• 用途制限：建物の使用目的に課される制限。事業用定期借地権は「事業用」に限定。

ファイナンシャルプランナーの勉強に関する無料相談、随時受付中！

ここまでお読みいただき、誠にありがとうございます。当ブログでは、ファイナンシャルプランナー試験に関するあらゆるお悩みにお応えします。

無料とはいえ、もちろんファイナンシャルプランナー試験の資格の保有者である著者が直接お答えさせていただきます。

初学者から再受験を目指す方まで幅広く対応していますので、どうぞお気軽にご相談ください。無料で学習のコツやスケジュールの立て方などをアドバイスさせていただきます。あなたの合格を全力でサポートいたしますので、一緒に合格への最短ルートを走り抜きましょう！FP試験に関する無料相談はこちら