【FP試験対策】宅地の評価（自用地）計算問題を完全攻略！路線価方式・倍率方式・各種補正率を徹底解説

FP試験の中でも、数ある科目の中でも、多くの受験生が「難しい」「計算が複雑で覚えられない…」と頭を悩ませるのが、相続分野の「宅地の評価」ではないでしょうか。

• 路線価方式と倍率方式って、どう使い分けるの？
• 奥行価格補正率とか側方路線影響加算率とか、カタカナと漢字ばかりで意味が分からない…
• 計算問題になると、いつもどこかで間違えてしまう
• 過去問を解いても、いまいちスッキリ理解できない

もし一つでも当てはまったなら、この記事はあなたのためのものです。
この記事を最後まで読めば、宅地の評価（自用地）に関する以下の悩みがすべて解決します。

計算が苦手な方でも大丈夫。具体例や図をたくさん使って、どこよりも分かりやすく解説していきます。この難関分野をあなたの「得点源」に変えて、FP試験合格をグッと引き寄せましょう！

FP試験における「宅地の評価」の重要性と出題傾向【ファイナンシャルプランナー試験】

まずは、なぜ「宅地の評価」がFP試験で重要なのか、その理由と出題傾向を見ていきましょう。

なぜ重要？相続税計算の根幹をなす超頻出論点

宅地の評価額は、相続財産の中で最も大きなウェイトを占めることが多く、相続税額を決定する上で非常に重要な要素です。そのため、FPとして顧客に適切なアドバイスをする上で必須の知識となり、試験でもその重要性から毎年必ずと言っていいほど出題されます。

特に、FP2級の学科試験では、最後の「問58」あたりで出題されるのが定番です。ここで1問確実に正解できるかどうかは、合否を分ける大きなポイントになります。

過去問を分析！頻出論点ランキング TOP4

直近10年間のFP試験（主に2級）の過去問を分析すると、出題傾向には一定のパターンがあることがわかります。

1. 路線価方式の基本計算： ほぼ毎年出題される最重要論点。基本的な計算式を覚えているかが問われます。
2. 角地の評価（側方路線影響加算）： 2〜3年に1回のペースで出題。正面路線価の判定がカギになります。
3. 土地の権利関係別の評価： 自用地だけでなく、貸家建付地や貸宅地など、土地の利用状況に応じた評価方法の理解が問われます。
4. 各種補正率の適用： 奥行価格補正率や、やや難易度の高い間口狭小補正率などが不定期で出題されます。

これらの頻出論点を中心に学習を進めることが、合格への最短ルートです。

FP試験の基本！宅地の評価（自用地）の2つの計算方法「路線価方式」と「倍率方式」

宅地の評価方法には、大きく分けて「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。まずはこの2つの違いと使い分けをしっかり押さえましょう。

ポイント！
この評価方式は、国税局長が地域ごとに定めており、納税者が自由に選択することはできません。「納税者が任意に選択できる」という選択肢は、試験の頻出ひっかけパターンです！

路線価方式とは？計算方法を徹底解説

路線価方式は、主に市街地など、道路に「路線価」が設定されている地域で用いられる評価方法です。

路線価図の見方

路線価は、国税庁のウェブサイトで公開されている「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

図に書かれている「200C」のような記号が路線価です。

• 200：道路に面する土地の1㎡あたりの価格を千円単位で示します。この場合は「200,000円/㎡」です。「1坪あたり」ではない点に注意！
• C：アルファベットは借地権割合を示します。自用地の評価では直接使いませんが、貸宅地などの評価で必要になります。（A:90%〜G:30%）

【具体例】路線価方式で計算してみよう！

• 路線価：210千円/㎡
• 奥行価格補正率：1.00
• 地積：300㎡

{評価額} = 210,000円 times 1.00 times 300㎡ = 63,000,000円$$

計算自体はシンプルですが、この後に出てくる「補正率」が複雑になっていきます。

倍率方式とは？計算方法を徹底解説

倍率方式は、路線価が定められていない地域（主に郊外や農村部）で用いられる評価方法です。

固定資産税評価額と評価倍率

• 固定資産税評価額： 市町村から毎年送られてくる「固定資産税の課税明細書」に記載されている「価格」または「評価額」の欄の金額です。「課税標準額」ではないので注意しましょう。
• 評価倍率： 路線価図と同様に、国税庁のウェブサイトで公開されています。宅地の場合、1.0〜1.2程度の倍率が一般的です。

路線価方式に比べて計算は非常にシンプルです。試験では、路線価方式との使い分けや、評価額の参照元を正しく理解しているかが問われます。

FP試験合格の鍵！宅地の評価（自用地）で頻出の各種補正率・加算率の計算方法

ここからが宅地評価計算の最重要ポイントであり、多くの受験生がつまずく部分です。一つひとつ丁寧に、図解を交えながら見ていきましょう。

奥行価格補正率｜土地の奥行きを評価に反映する

奥行価格補正率とは、土地の「奥行き」がその地域の標準的なものと比べて長すぎたり短すぎたりする場合に、使い勝手の悪さを考慮して評価額を調整（通常は減額）するための補正率です。

この補正率は、路線価図に示される「地区区分」（ビル街地区、普通住宅地区など）と、実際の奥行距離に応じて、国税庁が定める補正率表から数値を読み取って適用します。
試験では、問題文に補正率が与えられていることがほとんどなので、「路線価方式では、奥行価格補正率を必ず乗じる」と覚えておきましょう。（補正がない場合は1.00を乗じます）

側方路線影響加算率｜角地・準角地の評価額をアップさせる

角地や準角地のように、2つの道路に面している土地は利便性が高いため、その価値を評価額に上乗せします。これが「側方路線影響加算」です。

【超重要】正面路線の判定方法

側方路線影響加算の計算で最も重要なのが、どちらの道路を「正面路線」とするかの判定です。これは物理的な見た目ではなく、以下の計算で決定します。

この判定を間違うと、その後の計算がすべて狂ってしまいます。FP試験では、この判定自体を問う問題も頻繁に出題されるため、必ずマスターしてください。

計算式と加算率

正面路線が決まったら、以下の式で1㎡あたりの評価額を計算します。

側方路線影響加算率は、地区区分によって異なります。試験でよく問われる「普通住宅地区」の数値を覚えておくと良いでしょう。

• 角地：0.03
• 準角地：0.02

【過去問ベース】側方路線影響加算の計算例（2016年5月 FP2級学科）

• 正面路線価：250千円（奥行価格補正率1.00）
• 側方路線価：200千円（奥行価格補正率0.99）
• 地積：400㎡
• 土地の形状：角地（普通住宅地区）

Step1：正面路線の判定

• 正面路線候補：250千円 × 1.00 = 250千円
• 側方路線候補：200千円 × 0.99 = 198千円

→ 250千円の方が高いので、こちらが正面路線となります。

 

Step2：1㎡あたりの評価額を計算
(250,000円 × 1.00) + (200,000円 × 0.99 × 0.03)
= 250,000円 + 5,940円 = 255,940円

Step3：全体の評価額を計算
255,940円 × 400㎡ = 102,376,000円

二方路線影響加算率｜正面と裏面に道がある土地

土地の正面と裏面が道路に接している場合も、利便性が高いとして評価額が加算されます。これを「二方路線影響加算」と呼びます。
計算方法は側方路線影響加算と似ていますが、加算率が異なります。「普通住宅地区」の場合、加算率は0.02です。

その他の補正率（間口狭小・奥行長大など）

FP2級試験では、さらに応用的な補正率が登場することがあります。

• 間口狭小補正率：間口（道路に接している部分の長さ）が狭い場合に減額補正。
• 奥行長大補正率：間口に対して奥行きが長すぎる場合に減額補正。

2022年5月の試験では、これらの補正率をすべて乗じて計算する問題が出題されました。
複数の補正率が出てきても慌てず、一つひとつ計算式に当てはめていけば大丈夫です。

FP試験受験生必見！宅地の評価（自用地）で絶対に間違えたくない「ひっかけポイント」対策

宅地の評価は、計算が複雑なだけでなく、受験生を惑わす「ひっかけポイント」が満載です。過去問で繰り返し問われている代表的なものを押さえて、ライバルに差をつけましょう。

これらのポイントは、正誤問題（〇×問題）の選択肢として頻繁に登場します。計算問題だけでなく、知識問題でも得点できるよう、しっかり覚えておきましょう。

宅地の評価（自用地）の計算方法をマスターする！効率的な勉強法と学習スケジュール

これほど複雑な論点を、どうすれば効率的にマスターできるのでしょうか。合格者の体験談などを参考に、具体的な勉強法を見ていきましょう。

合格者の学習時間とスケジュール例

FP2級合格に必要な総学習時間は150〜300時間が目安と言われています。相続分野はそのうちの6分の1程度ですが、宅地評価は特に時間がかかるため、意識的に学習時間を確保する必要があります。

【学習スケジュール例（3ヶ月プラン）】

• 1ヶ月目：6科目のテキストを一周し、全体像を把握する。宅地評価は「難しいな」と感じる程度でOK。
• 2ヶ月目：過去問演習を開始。宅地評価の計算問題でつまずいたら、この記事やテキストに戻って徹底的に復習する。この時期に2週間ほど集中対策期間を設けるのがおすすめ。
• 3ヶ月目：模擬試験や苦手分野の克服に注力。宅地評価の計算は時間を計って解き、スピードと正確性を高める。

暗記が苦手でも大丈夫！語呂合わせ＆図解テクニック

複雑な計算式や用語は、工夫して覚えるのが得策です。

【語呂合わせの例】貸家建付地の評価式

貸家建付地の評価額 = 自用地評価額 × (1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

この長い式は、「嬢ちゃん言っちまいな！シャチか釈迦かチーターか！」という語呂合わせで覚えられます。

• 嬢ちゃん = 自用地評価額
• 言っち = 1（いち）
• まいな = －（マイナス）
• シャチ = 借地権割合
• か = ×（かける）
• 釈迦 = 借家権割合
• チーター = 賃貸割合

【図解テクニック】

自用地を100%の正方形として、借地権割合や貸宅地割合を色分けして図に描いてみると、権利関係が視覚的に理解しやすくなります。自分で簡単な図を描きながら学習を進めるのがおすすめです。

過去問演習のポイントと注意点

宅地評価の攻略には、過去問演習が欠かせません。以下の手順で解く練習を繰り返しましょう。

1. 問題文から土地の種類を特定：自用地か、角地か、貸家建付地かなどを確認。
2. 適用される計算式を選択：土地の種類に合った計算式を思い出す。
3. 路線価図や資料から必要な数値を読み取る：路線価、各種補正率、地積などを正確にピックアップ。
4. 計算を実行：焦らず、電卓を丁寧に叩く。特に、正面路線の判定や補正率の乗じ忘れに注意。

ポイント！
計算過程を問題用紙の余白に書き出す癖をつけましょう。どこで間違えたかを見直せますし、ケアレスミスを防ぐ効果もあります。

おすすめの学習リソース（公的機関・動画など）

• 国税庁タックスアンサー No.4604 路線価方式による宅地の評価：信頼性抜群の公式情報です。一度は目を通しておきましょう。
• YouTube動画：「ほんださん／東大式FPチャンネル」など、FP試験対策の動画はたくさんあります。計算過程を動画で見ると、理解が深まります。

FP試験「相続」分野の理解をさらに深めるおすすめ記事

宅地の評価をマスターしたら、相続分野全体の理解度もチェックしておきましょう。以下の記事もあなたの合格を力強くサポートします。

• 独学でも最短合格！FP試験の“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイド：学習スケジュールから過去問活用まで徹底解説
• 初心者でも最短合格！FP試験の“6科目徹底攻略”と合格率UPの秘訣を完全公開
• FP試験「相続」超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド

まとめ：宅地の評価は「理解」すれば怖くない！

今回は、FP試験の最難関の一つ「宅地の評価（自用地）」について、計算方法から勉強法まで徹底的に解説しました。最後に、重要なポイントをもう一度おさらいしましょう。

最初は複雑に感じるかもしれませんが、一つひとつのルールを分解して理解し、繰り返し問題を解けば、必ず得意分野に変わります。宅地の評価は、一度理解してしまえば安定して得点できる「おいしい」分野です。

この記事が、あなたのFP試験合格への道のりを照らす一助となれば幸いです。諦めずに学習を続けて、ぜひ合格を勝ち取ってください！応援しています！

オリジナル練習問題

問題1

自用地を路線価方式で評価する場合、評価額は「正面路線価 × 奥行価格補正率 × 地積」の積で算出される。
【解答】◯
【解説】路線価方式では、正面路線価（路線価に補正率などを掛けたもの）に奥行価格補正率を掛け、さらに地積（㎡）を乗じるのが基本的な評価手順である。

問題2

ある宅地について、正面路線価が20万円／㎡、奥行価格補正率が0.95、地積が200㎡の場合、評価額は3,800万円となる。
【解答】◯
【解説】20万円 × 0.95 × 200㎡ ＝ 3,800万円。計算どおりである。

問題3

倍率方式による宅地の評価額は、「固定資産税評価額 × 国税庁が公表する倍率」で算出されるが、この倍率は1.0を下回ることはない。
【解答】×
【解説】倍率方式の倍率は地域によっては1.0未満となることもあり、固定資産税評価額より低い評価額になる場合がある。

問題4

倍率方式を適用し、固定資産税評価額が1,000万円で倍率が1.10の場合、評価額は900万円となる。
【解答】×
【解説】評価額は1,000万円 × 1.10 ＝ 1,100万円である。問題文は逆に減額しているため誤り。

問題5

側方路線影響加算率は、角地や二方路線の宅地を評価する際に用いられ、通常は1.00を超える値が掛けられることで正面路線価が増額補正される。
【解答】×
【解説】側方路線影響加算率は 0.02〜0.10 程度の「加算率」（百分率）であり、側方路線価に掛けて算出した金額を正面路線価（奥行価格補正後）へ加算する方式である。正面路線価に 1.05 などを直接乗じるわけではない。

問題6

奥行価格補正率は、標準的な奥行距離よりも浅い場合も深い場合も率が1.00を下回る傾向にある。
【解答】◯
【解説】極端な短奥行・長奥行は利用効率が劣るため、補正率が引き下げられるのが一般的である。

問題7

路線価図において「B」の記号が付された路線価は、奥行価格補正率の適用が不要であることを示している。
【解答】×
【解説】「B」は借地権割合（80%）を示す記号であり、奥行価格補正率の適用有無を示すものではない。

問題8

不整形地補正率を適用する際には、正面路線価に奥行価格補正率と不整形地補正率を掛け合わせ、最後に側方路線影響加算率を乗じる順序が原則である。
【解答】◯
【解説】補正・加算の基本的な順序は「奥行 → 不整形 → 側方路線（または二方路線）」である。

問題9

路線価方式による評価額が倍率方式による評価額を下回る場合、納税者は任意で倍率方式に切り替えて申告することが認められている。
【解答】×
【解説】評価方法は地域ごとにあらかじめ指定されており、納税者が恣意的に選択・変更することはできない。

問題10

二方路線で正面路線価が18万円／㎡、側方路線価が16万円／㎡、側方路線影響加算率が1.05の場合、正面路線価の補正後単価は18万円 × 1.05 ＝ 18万9千円／㎡となる。
【解答】×
【解説】二方路線宅地の補正単価は、
イ＝正面路線価 × 奥行価格補正率（ここでは18万円）
ロ＝側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率（16万円 × 1 × 0.05 ＝ 0.8万円）
評価単価 ＝ イ＋ロ ＝ 18万円＋0.8万円 ＝ 18万8千円／㎡ となる。

よくある質問

• 路線価方式と倍率方式は自分で選べますか？
  いいえ。評価方式は国税局長が地域ごとに指定しており、受験者が自由に選択することはできません。まずは路線価図で路線価があるかを必ず確認しましょう。
• 奥行価格補正率や間口狭小補正率の具体的な数値はどこで調べればよいですか？
  補正率の一覧は財産評価基準書（国税庁サイト）で公開されています。試験では問題文に表が添付されるので、見方さえ押さえればスムーズに適用できます。
• 角地の正面路線はどう判定しますか？
  各路線価に奥行価格補正率を掛けた補正後の価額が高い道路が正面路線です。物理的な“正面”ではない点に注意しましょう。
• 借地権割合を一瞬で思い出す語呂合わせはありますか？
  「Aから90％スタートで10％ずつダウン」でA＝90％、B＝80％、C＝70％…と覚える方法が定番です。
• 計算問題でケアレスミスを減らすコツは？
  • 補正率1.00でも必ず式に書く
  • 単位を千円／㎡・面積を㎡に統一
  • 途中式を余白に残し、見直しで再計算
• 他の科目とバランス良く勉強する方法は？
  まずは相続分野を2週間集中で仕上げ、その後はFP試験“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイドで全体を横断的に復習すると効率的です。

参考サイト

• 国税庁｜タックスアンサー No.4604「路線価方式による宅地の評価」 — 路線価方式の公式計算フローと記載例を確認できます。
• 国税庁｜財産評価基本通達「奥行価格補正率表」 — 奥行距離ごとの補正率を一覧でチェックできます。
• 国税庁｜質疑応答事例「正面路線の判定と側方路線影響加算率」 — 角地・準角地の加算率適用例が詳しく掲載されています。
• 税理士法人チェスター｜相続税路線価の調べ方・計算方法 — 相続専門税理士が解説する実務向け路線価評価ガイドです
• OAG税理士法人｜倍率方式での土地評価3ステップ — 路線価がない地域の倍率方式を図解でやさしく解説。

初心者のための用語集

• 路線価：国税庁が毎年公表する、道路（路線）に面した標準的な宅地1㎡当たりの価格。FP試験では千円単位で表示される。
• 奥行価格補正率：土地の奥行が標準より短い・長い場合に利用価値を調整するための係数。路線価方式の計算で掛け合わせる。
• 倍率方式：路線価が設定されていない地域で用いる評価法。固定資産税評価額に評価倍率を掛けて土地価額を算出する。
• 借地権割合：土地を借りて建物を建てる権利（借地権）の価額を、自用地価額に対して何％とみなすかを示す比率。A＝90％〜G＝30％の7段階。
• 側方路線影響加算率：角地・準角地で側方の道路が土地の価値を高める分を加算する係数。角地0.08、準角地0.04が代表値。
• 二方路線影響加算率：正面と裏面の2つの道路に接する土地に適用される加算率。一般的な係数は0.05。
• 自用地：所有者自身が利用している土地。宅地評価の基本形態で、路線価方式または倍率方式で評価する。
• 借地権：他人の土地を借り、その上に建物を建てて利用する権利。評価は自用地価額×借地権割合で求める。
• 貸宅地：自己の土地を他人に貸し、借地権が設定されている土地。評価は自用地価額×(1−借地権割合)。
• 貸家建付地：土地を貸し、その上の建物も賃貸されている状態の土地。評価式は自用地価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)。
• 固定資産税評価額：市町村が課税のために算定する土地・建物の評価額。倍率方式の基礎となる。
• 評価倍率：倍率方式で用いる掛け率。国税局長が地目ごとに指定し、固定資産税評価額に乗じて相続税評価額を算出する。
• 小規模宅地等の特例：一定要件を満たす宅地の相続税評価額を最大80％減額できる制度。評価計算後に適用する。
• 財産評価基準書：国税庁が発行する相続税・贈与税の評価指針集。路線価図や各種補正率表が掲載されている。

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