【FP試験対策】小規模宅地の特例を完全攻略！330㎡・400㎡・200㎡と80％・50％を一瞬で覚える暗記術

数あるFP試験の分野の中でも、多くの受験生が「ややこしい」「数字が覚えられない」と頭を悩ませるのが、相続分野の「小規模宅地の特例」ではないでしょうか。

• 「特定居住用？事業用？貸付事業用？種類が多くて混乱する…」
• 「330㎡、400㎡、200㎡…限度面積の数字が覚えられない！」
• 「80%と50%の減額割合、どっちがどっちだっけ？」
• 「計算問題が出てきたら、もうパニック…」

もしあなたが一つでも当てはまるなら、この記事はあなたのためのものです。
この記事を最後まで読めば、あなたの悩みはすべて解決されます。

【この記事を読むことで得られるメリット】

• FP試験で「必ず出る」小規模宅地の特例の基礎知識が完璧に理解できる
• 複雑な限度面積や減額割合を、一瞬で思い出せる「魔法の覚え方」が身につく
• 苦手な計算問題もスラスラ解けるようになる「必勝パターン」がわかる
• 過去の出題傾向と、合格者が実践した具体的な勉強法やスケジュールがわかる
• 試験本番でミスをしないための「注意点」と「解答テクニック」が手に入る

小規模宅地の特例は、FP試験の合否を分ける超重要論点。しかし、ポイントさえ押さえれば、実は安定した得点源になります。この記事では、6000文字を超える圧倒的な情報量で、あなたがFP試験の「小規模宅地の特例」を完全にマスターするためのすべてを詰め込みました。

さあ、一緒に合格への最短ルートを駆け上がりましょう！

そもそもFP試験の「小規模宅地の特例」とは？なぜ最重要なのか

まずは、この特例がFP試験においてどれほど重要か、その基本から見ていきましょう。

小規模宅地の特例の基本の「キ」

小規模宅地の特例とは、一言でいえば「亡くなった方（被相続人）が住んでいた土地や、事業をしていた土地などを相続した際に、一定の要件を満たせば、その土地の相続税評価額を大幅に減額してくれる制度」のことです。

例えば、1億円の価値がある土地でも、この特例を使えば評価額が2,000万円になり、相続税が劇的に安くなることがあります。これは、残された家族が自宅や事業所を売らずに生活や事業を続けられるように、という国の配慮から設けられた、非常に強力な制度なのです。
（参考：国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例））

FP試験で「ほぼ毎回出る」と言われるほどの頻出論点

なぜこの特例がFP試験でこれほどまでに重要視されるのでしょうか？答えはシンプル、「ほぼ毎回出題されるから」です。

提供された資料「ファイナンシャルプランナー試験における小規模宅地の特例の出題傾向分析」によると、直近の2024年5月、2023年9月、2022年5月の学科試験で連続して出題されており、まさに鉄板の論点であることがわかります。

学科試験だけでなく、実技試験でも計算問題として頻出します。つまり、この論点を避けて合格することは極めて難しいのです。逆に言えば、ここをマスターすれば、ライバルに差をつけ、合格に大きく近づけるということ。だからこそ、私たちはこの論点を徹底的に攻略する必要があるのです。

FP試験「小規模宅地の特例」攻略の第一歩！必須数値を秒速で覚える最強ゴロ合わせ

小規模宅地の特例の学習で、誰もが最初につまずくのが「数字の暗記」です。しかし、安心してください。今からお伝えする覚え方を実践すれば、もう二度と忘れません。

最重要！「限度面積」と「減額割合」の基本表

まずは、全ての基本となるこの表を頭に焼き付けてください。これがすべての土台です。

「うわ、やっぱり数字ばっかり…」と思ったあなた、ここからが本番です。

プロが伝授！二度と忘れない魔法のゴロ合わせ術

数字は丸暗記しようとすると必ず失敗します。意味やイメージと結びつけるのがコツです。

ポイント①：減額割合は「特定」で判断！

• 宅地の種類の頭に「特定」がつくものは、80%減額！

これだけで、特定事業用と特定居住用の減額割合はクリアです。「特定」は特別で手厚いイメージなので「8割も引いてくれる！」と覚えましょう。「特定」がつかない「貸付事業用」だけが50%減額です。

ポイント②：面積はストーリーで覚える！

• 特定事業用（400㎡）：「事業でシ(4)ワ(0)ク(0)ちゃになるほど働く」→ 400㎡
• 特定居住用（330㎡）：「マイホームはサザン(330)が聴こえるリビングで」→ 330㎡
• 貸付事業用（200㎡）：「アパート貸し付け、2(に)百姓暮らし」→ 200㎡

いかがでしょうか？少しふざけているくらいの方が、記憶には強烈に残ります。何度も口ずさんで、自分のものにしてください。資料にある「今日耳（きょうみみ→330）」や「腰痛の400」といった覚え方も非常に有効です。自分に合ったものを見つけましょう。

【FP試験】小規模宅地の特例を深掘り！種類別の適用要件を完全マスター

数字を覚えたら、次は「どんな場合に使えるのか」という適用要件です。ここもFP試験では頻繁に問われる重要ポイント。特に2級以上を目指す方は必須の知識です。

① 特定居住用宅地等（330㎡・80%減）

亡くなった方が住んでいた自宅の土地です。誰が相続するかで要件が変わります。

② 特定事業用宅地等（400㎡・80%減）

亡くなった方が個人事業（八百屋さんや工場など）を営んでいた土地です。

③ 貸付事業用宅地等（200㎡・50%減）

亡くなった方がアパートや貸駐車場など、不動産貸付業をしていた土地です。

FP試験の計算問題を制す！「小規模宅地の特例」併用パターンの攻略法

「数字と要件は覚えたけど、計算問題が…」という方、大丈夫です。計算パターンは限られています。特に複数の土地を相続した場合の「併用」のルールを押さえれば、怖いものはありません。

最強の組み合わせ！特定居住用と特定事業用の完全併用

最も有利なパターンです。
特定居住用宅地等（上限330㎡）と特定事業用宅地等（上限400㎡）は、それぞれの限度面積まで併用できます。

つまり、最大で 330㎡ + 400㎡ = 730㎡ まで、80%減額の恩恵を受けられるのです。これは非常に出題されやすいので、この「730㎡」という数字は覚えておきましょう。

要注意！貸付事業用宅地等を含む場合の調整計算

やっかいなのが、貸付事業用宅地が絡んでくる場合です。この場合は、単純な足し算はできず、以下の調整計算が必要になります。

この式を満たす範囲でしか、特例は適用できません。
「式が複雑すぎる！」と感じるかもしれませんが、要は「80%減額の土地を優先的に使い、余った枠で50%減額の貸付事業用地を使う」というイメージです。FP2級以上の試験ではこの計算が出題される可能性があるので、式の意味を理解し、実際に過去問で手を動かして慣れておくことが重要です。

過去問を解いてみよう！出題例で実践トレーニング

【想定問題】
被相続人の相続財産に、以下の土地がありました。相続人がすべて相続する場合、小規模宅地の特例の減額対象となる価額はいくらでしょう？

• 特定居住用宅地：面積 200㎡、評価額 6,000万円
• 貸付事業用宅地：面積 150㎡、評価額 3,000万円

（各種要件は満たしているものとする）

【解き方】

1. まず、どの併用パターンか確認します。「居住用」と「貸付用」の組み合わせなので、調整計算が必要です。
2. 調整計算式に当てはめて、貸付事業用で使える面積の上限を計算します。
(居住用の面積 200㎡ × 200/330) + 貸付用の面積 ≦ 200㎡
121.21㎡ + 貸付用の面積 ≦ 200㎡
→ 貸付用で使える面積の上限は 200 – 121.21 = 78.79㎡ となります。
3. それぞれの土地で減額される額を計算します。

• 居住用：面積200㎡は限度330㎡以下なので、全額が対象。
  評価額6,000万円 × 減額割合80% = 4,800万円の減額。
• 貸付用：実際に使えるのは78.79㎡まで。
  評価額3,000万円 × (適用面積78.79㎡ / 全体面積150㎡) × 減額割合50% = 787.9万円の減額。

4. 合計の減額金額を求めます。
4,800万円 + 787.9万円 = 5,587.9万円（答え）

このように、手順を踏んでいけば必ず解けます。過去問を繰り返し解き、パターンに慣れることが合格への一番の近道です。

FP試験の合格者が実践！小規模宅地の特例をマスターする具体的な勉強法

知識を詰め込んでも、効果的な学習法を知らなければ宝の持ち腐れです。ここでは、合格者が実践してきた具体的な勉強スケジュールや教材活用法をご紹介します。

学習時間とスケジュールの目安

FP2級合格に必要な総勉強時間は、一般的に150時間～300時間と言われています。
もし1日2時間勉強するなら、約2.5ヶ月～5ヶ月の期間が必要です。

相続分野、特に小規模宅地の特例は暗記と理解の両方が必要なので、後回しにせず、計画的に学習に組み込みましょう。

【おすすめの学習スケジュール例】

• 最初の1ヶ月：テキストと講義動画で全体像を把握。特にゴロ合わせを使い、必須数値を徹底的に暗気する。
• 次の1～2ヶ月：分野別の過去問をひたすら解く。間違えた問題は、なぜ間違えたのかをテキストに戻って徹底的に確認する。特に「適用要件」と「併用計算」を重点的に。
• 試験直前の1ヶ月：本番と同じ形式の過去問を時間を計って解く。時間配分の感覚を掴み、苦手な論点を最終チェックする。

合格者が使った！おすすめ教材と活用術

今は素晴らしい無料教材がたくさんあります。

• YouTube：「ほんださん / 東大式FPチャンネル」などのFP解説動画は、視覚的に理解を助けてくれる最高のツールです。複雑な制度もアニメーションで分かりやすく解説してくれるので、初学者には特におすすめです。移動時間やスキマ時間に聞き流すだけでも効果絶大です。
• 過去問サイト：「FP3級ドットコム」や「FP2級ドットコム」といったサイトには、過去問道場という機能があり、スマホ一つでゲーム感覚で問題演習ができます。解説も丁寧なので、間違えた問題をその場で復習できます。合格者は皆、これらのサイトを使い倒しています。

ポイント！：テキストは1冊に絞り込み、何度も繰り返すのが合格の秘訣です。あれこれ手を出すと、どれも中途半端になってしまいます。

合格への近道！内部リンクで知識を補強しよう

小規模宅地の特例は相続分野の一部です。FP試験全体を効率よく学習するために、以下の記事もぜひ参考にしてください。知識が繋がり、理解が何倍にも深まります。

• 独学でも最短合格！FP試験の“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイド：学習スケジュールから過去問活用まで徹底解説
• 初心者でも最短合格！FP試験の“6科目徹底攻略”と合格率UPの秘訣を完全公開
• FP試験「相続」超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド

まとめ：小規模宅地の特例を制する者がFP試験を制す！

今回は、FP試験の最重要論点である「小規模宅地の特例」について、これでもかというほど詳しく解説しました。最後に、今日の重要ポイントをもう一度おさらいしましょう。

【本記事の重要ポイントまとめ】

• 最重要数値の暗記：ゴロ合わせを駆使して「特定事業用:400㎡/80%」「特定居住用:330㎡/80%」「貸付事業用:200㎡/50%」を完璧に覚える。
• 適用要件の正確な理解：誰が（配偶者、同居親族、家なき子）、どの土地を（居住用、事業用、貸付用）、どうした場合に使えるのかを正確に区別する。
• 併用計算のパターン把握：「居住用＋事業用」は単純合算OK（最大730㎡）。「貸付用」が絡むと調整計算が必要。
• 過去問の反復練習：知識を定着させ、出題形式に慣れるには過去問が一番。間違えた問題こそ、あなたの伸びしろです。

小規模宅地の特例は、一見すると複雑で難解に思えるかもしれません。しかし、一つ一つのルールを分解し、今回ご紹介したような覚え方や勉強法を実践すれば、必ずあなたの強力な武器になります。

この記事をブックマークして、何度も読み返してください。そして、今日から早速、過去問を1問でも解いてみてください。その小さな一歩が、あなたのFP試験合格という大きな目標に繋がっています。

あなたの努力が実を結ぶことを、心から応援しています！

オリジナル練習問題

問題1　特定居住用宅地等の限度面積と減額割合

特定居住用宅地等は、330㎡を上限に相続税評価額を80％減額できる。
【解答】◯
【解説】語呂「居(きょ)・3・8」で“居住用は330㎡・80％”と覚えると良い。

問題2　特定事業用宅地等の減額割合

特定事業用宅地等には50％の減額割合が適用される。
【解答】×
【解説】事業用は400㎡まで80％減額。「事(じ)・4・8」で暗記。

問題3　貸付事業用宅地等の限度面積と減額割合

貸付事業用宅地等は200㎡を上限に80％減額できる。
【解答】×
【解説】貸付は“2・5”で200㎡・50％。80％ではない点に注意。

問題4　貸付事業用宅地等の減額割合

貸付事業用宅地等の減額割合は50％である。
【解答】◯
【解説】語呂「貸(か)・2・5」で“200㎡・50％”

問題5　特定事業用宅地等の限度面積

特定事業用宅地等の限度面積は400㎡である。
【解答】◯
【解説】「事(じ)・4・8」＝400㎡・80％。居住用より広い。

問題6　併用時の最大限度面積

特定居住用宅地等と特定事業用宅地等を併用する場合、小規模宅地等の特例は合計730㎡まで適用できる。
【解答】◯
【解説】330㎡＋400㎡＝730㎡。貸付宅地等を含まない併用パターンで使う公式

問題7　貸付事業用宅地等の「3年要件」

相続開始前3年以内に開始した貸付事業であっても、条件がそろえば貸付事業用宅地等の特例を適用できる。
【解答】◯
【解説】原則として「相続開始前3年以内に開始した貸付事業」は特例の対象外だが、
・被相続人が相続開始前から3年以上保有し、建替え等に伴い賃貸を再開した場合
・相続や交換で取得した土地を直ちに賃貸に供した場合など、一定の例外を満たすと適用が認められる。

問題8　配偶者取得時の同居要件

配偶者が取得する特定居住用宅地等には、同居要件がない。
【解答】◯
【解説】配偶者は無条件適用。別居でもOKだが、申告期限まで保有は必要。

問題9　申告義務の有無

小規模宅地等の特例は、相続税の申告をしなくても自動的に適用される。
【解答】×
【解説】特例適用には相続税申告書への記載と添付資料が必須。

問題10　数字語呂で覚える限度面積

「居3・事4・貸2」の語呂合わせは、各宅地の限度面積（330㎡・400㎡・200㎡）を覚えるのに役立つ。
【解答】◯
【解説】“居(3)・事(4)・貸(2)”だけで面積を瞬時に思い出せるので試験直前の暗記に効果的。

よくある質問

• Q. 小規模宅地の特例は FP3級・2級どちらでも出題されますか？
  A. はい。3級では限度面積と減額割合の暗記が中心、2級では適用要件や併用計算まで問われます。詳細はFP試験完全攻略ガイドを参照してください。
• Q. 330㎡・400㎡・200㎡の数字をすぐに忘れてしまいます。良い覚え方は？
  A. 語呂合わせが定番です。
  • 特定事業用：腰痛（400）
  • 特定居住用：今日耳（330）
  • 貸付事業用：にひゃく（200）

  「特定は 8 割・貸付は半分」もセットで覚えると効果的です。

• Q. 家なき子特例って何ですか？
  A. 被相続人に配偶者や同居親族がいない場合、持ち家のない別居親族でも条件を満たせば特定居住用宅地の特例（330㎡・80％）を受けられる制度です。要件は3年以内マイホーム禁止などがあるため、国税庁の「小規模宅地等の特例」解説を必ず確認しましょう。
• Q. 期限後申告でも特例は使えますか？
  A. 小規模宅地の特例は期限後申告でも適用可能ですが、延滞税が課されます。やむを得ない事情がない限り、10 か月以内の期限内申告を強く推奨します。
• Q. 老人ホームに入居していた場合、特定居住用宅地の特例は受けられますか？
  A. 被相続人が要介護・要支援認定を受けて入所していた場合、入居前の自宅を第三者に貸したり事業用に転用していなければ適用可能です。判定フローは国税庁タックスアンサーに詳しく掲載されています。
• Q. 貸付事業用宅地の 200㎡・50％は、駐車場にも適用されますか？
  A. 収益目的で土地を駐車場として貸付ている場合でも、建物や構築物（アスファルト舗装など）がある敷地なら貸付事業用宅地として認められる可能性があります。未舗装の更地駐車場は対象外になることが多いので注意してください。

参考サイト

• 国税庁タックスアンサー「小規模宅地等の特例」 ― 制度の趣旨・限度面積・減額割合を公式情報で確認できます。
• チェスター税理士法人｜小規模宅地等の特例の計算方法と具体例 ― 図解付きで併用計算パターンを解説した実務記事です。
• チェスター税理士法人｜貸付事業用宅地等とは？ ― 200㎡・50％減額の適用要件を詳しく説明しています。
• 三井住友銀行セミナー資料「相続の基本と対策のポイント」 ― 期限内申告と特例活用の流れを大手銀行の視点で学べます。
• 日本FP協会 神奈川支部勉強会報告 ― FP向け講演「特定居住用の小規模宅地等の特例のまとめ」の要点を紹介しています。

初心者のための用語集

• 小規模宅地の特例：相続税評価額を一定割合で減額できる優遇制度。要件を満たす宅地なら最大80％減額となる。
• 特定居住用宅地等：被相続人の自宅敷地。限度面積330㎡・減額割合80％。
• 特定事業用宅地等：被相続人が営んでいた個人事業の敷地。限度面積400㎡・減額割合80％。
• 貸付事業用宅地等：賃貸アパートや駐車場の敷地など収益目的で貸している土地。限度面積200㎡・減額割合50％。
• 家なき子特例：持ち家のない別居親族でも一定条件下で特定居住用宅地の特例を受けられる仕組み。
• 併用：複数種類の宅地を組み合わせて特例を適用すること。最大730㎡まで80％減額可。
• 限度面積：特例が適用できる宅地面積の上限。超過部分は通常評価。
• 減額割合：評価額を何％減らせるか示す率。特定2種は80％、貸付は50％。
• 事業的規模：貸付事業が5棟10室以上など一定規模に達している状態。判定で特例適用可否が変わる。
• 要介護認定：介護保険制度で要支援・要介護と判定されること。老人ホーム入居時の特例適用要件に関わる。
• 期限内申告：相続開始後10か月以内に行う相続税申告。遅れると延滞税が発生。
• 遺産分割：相続財産の分配方法を決定する手続き。特例適用には申告までの分割確定が必要。
• 評価額：相続税計算の基となる宅地の価額。特例によってこの額が減額される。

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