【FP試験】借地借家法の基礎と普通借地権を30分で攻略！合格者が教える「30・20・10」必勝ロードマップ

この記事で得られるメリット：借地借家法を“確実な得点源”に変える方法がわかる！

ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）を受験するにあたって、不動産分野に苦手意識を持つ方は少なくありません。その中でも「借地借家法の基礎と普通借地権」は、学科試験・実技試験ともに毎回出題される必須テーマとして、あなたの合否を左右する可能性が高い重要領域です。この記事では、以下のメリットを提供します。

• 借地借家法の基本構造が明確に理解できる
• 普通借地権・定期借地権の違いを徹底的に整理できる
• 数字（年数）や契約更新のルールをスッと暗記するコツがわかる
• 過去問を活用した効果的な学習法を知り、実技試験にも対応できる
• 合格者の体験談や学習時間の目安がわかり、明日からの勉強に活かせる

苦手とされやすい「借地借家法」を強みに変えるために、網羅的な情報を詰め込んだ本記事をぜひ最後までお読みいただき、合格への道をより確かなものにしてください。

ファイナンシャルプランナー試験の不動産分野を制するカギは「借地借家法の基礎と普通借地権」

ファイナンシャルプランナー試験は、学科試験と実技試験に大きく分かれ、その中で不動産分野は毎回複数問が出題されます。特に「借地借家法」は試験頻出かつ範囲が広いため、テキストを読んだだけでは知識が不十分になりがちな分野です。頻出論点を押さえつつ、過去問で正確に理解しているかを確認することが合格への近道です。

高い出題率：過去数年でほぼ毎回出題

資料や過去の受験データを紐解くと、借地借家法関連問題は「出題率100%クラス」と言われるほど、毎回登場する常連テーマです。以下は直近試験の一例です。

• 2024年5月試験：学科問題43に借地借家法関連、実技試験の問8にも「普通借地権」
• 2024年9月試験：学科問題43に再び借地借家法
• 2023年1月試験：学科問題44、45で借地借家法・借家法が複数問
• 2023年9月試験：学科問題44で借地借家法

このように、学科試験でも実技試験でも複数回にわたって出題される傾向が長年続いています。したがって、この分野を苦手なまま放置するのは非常にリスキーだといえるでしょう。

得点源にしやすい理由：覚えるべき論点が明確

実は「借地借家法」分野は、問われる論点がほぼ一定であるのが大きな特徴です。普通借地権・定期借地権の存続期間・更新条件・建物買取請求権など、押さえるべきルールが限られているため、「きちんと整理して暗記」すれば得点が安定しやすい科目でもあります。

苦手意識を持たれがちな理由としては、民法との優先関係や「普通借地権」vs「定期借地権」の細かい相違点が複雑に見えること。しかし、ポイントを掴めばスムーズに理解できるようになります。この記事を活用し、一緒に攻略していきましょう。

借地借家法の基礎：法律の目的と民法との関係

借地借家法が定める主な内容

借地借家法は、賃借人（借主）の保護を目的とした特別法です。民法では契約自由の原則から、立場が強い貸主（地主・家主）が有利になりやすい傾向があります。そこで借地借家法では、「建物の所有を目的とする土地の賃貸借（借地）」と「建物賃貸借（借家）」に関して、通常の民法よりも強力なルールを定め、借主を守っています。

ファイナンシャルプランナー試験でよく問われるのは、この「借地借家法は民法の特別法である」という点。具体的には、借地借家法に規定がある範囲では優先的に適用され、規定がない場合のみ民法が適用される形となります。「借地借家法が優先」と覚えておけば、法律の適用関係を問う問題でも迷いにくくなるでしょう。

「借地」と「借家」の大きな違い

• 借地: 建物の所有を目的として、地主から土地を借りること。
• 借家: すでに建物があり、それを大家から借りて住んだり利用したりすること。

同じ借主保護の観点ですが、建物の所有が前提か否かで適用ルールが異なります。FP試験では、借地の中でも特に「普通借地権」が重点的に問われるので、ここをしっかり攻略する必要があります。

「普通借地権」とは？まず押さえる基本概念

「普通借地権」は、借地借家法施行（1992年）時に、従来から存在していた借地権を新設された定期借地権と区別する目的で用いられるようになった呼称です。制度の核心部分は旧借地法下の借地権を引き継いでおり、あまりにも借主側が強く保護されることで土地の流動性が損なわれていた点を踏まえ、同時に定期借地権が創設されました。

普通借地権の必須キーワード

• 建物の所有: 借地上に建物を建てる（または所有する）目的がないと借地借家法の対象外
• 初回存続期間は30年以上: 30年未満で契約しても自動的に30年とみなされる
• 更新が可能: 最初の更新は20年以上、2回目以降は10年以上（建物がある場合）
• 正当事由の有無: 地主が更新拒絶・契約解除をする際には正当事由が必要
• 建物買取請求権: 普通借地権が期間満了・更新拒絶などにより終了した場合、借主は地主に建物を買い取るよう請求できる（借主の債務不履行による解除などでは行使不可）

要点を絞ると、「30年、20年、10年」「建物が前提」「正当事由」「建物買取請求権」あたりが試験で特に重要です。実際の過去問でも「普通借地権の存続期間は30年で上限があるか？」などの正誤問題や、「建物がない場合の更新はどうなるか？」といった選択肢が頻出します。

定期借地権との比較：よく出題されるポイントを集中攻略

ファイナンシャルプランナー試験の不動産分野では、普通借地権と定期借地権の違いを理解しているかを問う問題が非常に多いです。定期借地権は大きく3つの種類に分類され、それぞれ契約期間や契約方式が異なります。特に

• 一般定期借地権（50年以上）
• 事業用定期借地権（10年以上50年未満）
• 建物譲渡特約付借地権（30年以上）

が代表的ですが、それぞれ「更新なし」という共通点があります。「定期」＝「一定の期間で終了」というイメージを持つと覚えやすいでしょう。

一般定期借地権

• 存続期間は50年以上
• 建物用途に制限はない
• 契約は公正証書など書面によることが必要
• 更新なし・建物買取請求権なし

事業用定期借地権

• 存続期間は10年以上50年未満
• 建物の用途が事業用に限定される（居住用不可）
• 契約は必ず公正証書で行う
• 更新なし・建物買取請求権なし

建物譲渡特約付借地権

• 存続期間30年以上
• 存続期間終了後、地主が建物を買い取る特約を結ぶ
• 更新なし

普通借地権と明確に異なる点は「更新がない」ことと「契約方式（公正証書など）」「用途制限の有無」など。数字（50年、10〜50年未満、30年など）をきちんと整理しながら覚えると混乱を防げます。過去問では「事業用定期借地権を公正証書以外でも締結できる」といった誤りの選択肢がしばしば出題されるため要注意です。

過去問徹底解析：どんな問題が出る？頻出ポイント総まとめ

ここでは、資料から得られた過去問データと実際の出題パターンを踏まえ、どんな内容が聞かれるのかを具体的に見ていきましょう。

1. 普通借地権の存続期間

• 例：「普通借地権の存続期間は30年を超えることはできない」という誤り選択肢（正しくは30年以上であれば可能）
• 期間の定めがない場合は自動的に30年となる

2. 更新要件と建物の存在

• 例：「建物が滅失していても借地人が更新を請求すれば更新される」という誤り選択肢
• 正しくは建物が存在しなければ更新不可

3. 定期借地権の契約方式

• 一般定期借地権：公正証書等の書面契約が必要
• 事業用定期借地権：公正証書必須、建物用途は事業用限定
• 誤りの例：「事業用定期借地権を居住用として利用することも可能」

4. 建物買取請求権と正当事由

• 普通借地権は建物買取請求権あり
• 定期借地権は建物買取請求権なしが多い
• 更新拒絶には地主側に正当事由が必要

これらの論点は毎年繰り返し登場しており、正誤問題や組み合わせ問題など形式を変えて問われることが多いのが特徴です。

実技試験対策：数字・用語を正確に使いこなそう

学科試験だけでなく、実技試験でも借地借家法が出題されるケースが近年増えています。特に2024年5月実施の実技試験で「普通借地権」が問8として出題された事例では、空欄補充形式で「存続期間は○○年」「正当事由の有無」などを埋める問題が見られました。ここで間違えると大きく点数を落とすため、数字や用語を正確に暗記しているかが問われます。

実技試験の特徴として、学科試験のように長文で選択肢を比較して答えを導くというよりも、具体的な知識を空欄に埋める・書き取る形式が多いことが挙げられます。そのため、「定期借地権の存続期間は何年」「建物がない場合の更新は？」といった問題に素早く答えられるよう、前述の数字やルールを一字一句覚えておくのが得策です。

学習時間とスケジュール：合格者の実例から読み解く効果的な勉強法

学習時間の目安：150～300時間が全科目トータル

FP2級試験の合格に必要な学習時間は、一般的に150〜300時間と言われます。もちろん個人差はありますが、不動産分野はそのうち約20〜25％程度を占めるイメージです。「借地借家法の基礎と普通借地権」だけにフォーカスすると、15〜25時間程度を目安に対策すれば、基礎をしっかり固められるでしょう。

ただし、宅地建物取引士などの受験経験がある人は、借地借家法の知識をすでに持っている場合が多く、学習時間を短縮できるケースもあります。逆に初めて法律分野を学ぶ方は、数字や専門用語が混乱しやすいので、少し長めに時間を確保することをおすすめします。

2カ月合格プラン：具体的スケジュール例

• 1カ月目前半: 借地借家法の基本概念（普通借地権と定期借地権の違い、存続期間、更新要件など）をテキストで学習
• 1カ月目後半: 過去問に着手。誤答した箇所を“なぜ間違えたか”を中心に復習し、数字の暗記を強化
• 2カ月目前半: 過去問をもう一巡し、実技試験形式（空欄補充など）にも対応できるよう練習
• 2カ月目後半: 弱点チェック、模擬試験を通じた総仕上げ。暗記項目の再確認

特に過去問演習は早めに始めるのがポイントです。ファイナンシャルプランナー試験は、過去問を繰り返すことで出題パターンを把握しやすく、学習効率が飛躍的に上がります。

借地借家法攻略の実践テク：暗記術・ノート術・モチベーション維持のコツ

1. 数字はマインドマップや表を活用して一括整理

借地借家法は「30年」「20年」「10年」「50年」など数字が多いため、混乱を招きがちです。そこでおすすめなのが、マインドマップや表形式で一括整理する方法。以下のようにシンプルな表を作るだけでも、頭の中がクリアになります。

• 普通借地権：初回30年、更新1回目20年、2回目以降10年
• 一般定期借地権：50年以上、更新なし
• 事業用定期借地権：10年以上50年未満、公正証書、更新なし
• 建物譲渡特約付借地権：30年以上、更新なし

これを紙に書き出す、あるいはPCで作成して繰り返し見返すことで、数字が自然と身に付きます。声に出して暗記するのも効果的です。

2. 誤りやすい論点を「誤った理由」ごとメモする

ファイナンシャルプランナー試験の過去問を解いていて間違えた問題が出たら、どこがどう誤っていたのかをノートにしっかり書き込むことが大切です。例えば、

• 「普通借地権の存続期間は最長30年」という誤り → 実際は30年“以上”
• 「事業用定期借地権は居住用の建物にも適用可」という誤り → 事業用に限定

「なぜ間違ったか」を具体的に意識することで、次から同じミスを減らすことができます。

3. モチベーション維持：知り合いへの宣言＆毎日少しずつ勉強

借地借家法に限らず、資格試験の勉強はどうしてもモチベーションの波があるもの。そこで、「周りに勉強を宣言する」「1日1問でも解く」など、環境づくりを工夫してみてください。1度勉強を始めると案外続くもので、気がつけば予定していたよりも多く勉強できることもよくあります。

よくある間違い・勘違いを徹底フォロー

間違い1：普通借地権の上限期間を50年と勘違い

定期借地権の中には「50年以上」が要件のものがあるため、「普通借地権も50年まで」と混同しやすいです。ですが、普通借地権は“30年以上であれば上限なし”。ここを混同しないように注意しましょう。

間違い2：建物がなくても借地契約は更新される

普通借地権を更新するには、借地上に建物が残っていることが絶対条件です。2024年5月の学科試験問題43や2024年9月の問題43でも「建物の存在が必要かどうか」を問う問題が繰り返し出題されました。

間違い3：定期借地権でも建物買取請求権がある

普通借地権には建物買取請求権が認められていますが、一般定期借地権や事業用定期借地権では建物買取請求権がないのが基本です。建物譲渡特約付借地権は契約時に建物譲渡に関する特約を結ぶため、普通借地権とはまた別の枠組みになります。

追加リソース：もっと深掘りしたい方へのおすすめ記事

当ブログでは、ファイナンシャルプランナー試験（FP試験）の学習法や不動産分野全般を深く解説した記事を複数公開しています。借地借家法以外の不動産領域も含めて網羅したい方は、以下の記事がおすすめです。

• 独学でも最短合格！FP試験の“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイド：学習スケジュールから過去問活用まで徹底解説
• 初心者でも最短合格！FP試験の“6科目徹底攻略”と合格率UPの秘訣を完全公開
• FP試験「不動産」超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド

また、公的機関のリンクとして以下を参照すると、信頼度が高い一次情報を得られます。

• 国土交通省：借地借家法の概要
• e-Gov法令検索（「借地借家法」で検索）

合格を確実にする“次の一歩”：試験前にやっておくべきこと

1. 過去問を3年分以上解く: 学科試験・実技試験ともに、最低3～5年分の過去問を繰り返し解きましょう。借地借家法の問題は毎回出ているので、パターンを把握することが大切です。
2. 定着度チェック：一問一答形式: 「普通借地権の初回存続期間は何年？」といった一問一答で、ブレなく答えられるか確認を。数字をパッと口に出せるレベルなら本番でもミスしにくくなります。
3. 実技試験は空欄補充対策を徹底: 実技では「正当事由」「更新手続き」などを具体的に書き込む問題も出るため、“単に読んでわかる”だけでなく、“自分で書いて表現できるか”をチェックしましょう。

まとめ：借地借家法を味方につけて不動産分野を攻略しよう！

ファイナンシャルプランナー試験で繰り返し出題される「借地借家法の基礎と普通借地権」。学習のポイントは以下のとおりです。

• ポイント1：普通借地権の存続期間は初回30年以上。更新は20年・10年と段階的
• ポイント2：建物がある場合のみ契約更新が認められる（建物がない場合は更新されない）
• ポイント3：定期借地権（一般・事業用・建物譲渡特約付）は更新なし、期間や契約方式が細かく異なる
• ポイント4：数値や条件を正確に暗記（30年、50年、10年以上50年未満、公正証書の要否、など）
• ポイント5：過去問を軸に反復練習して“使える知識”にする

本記事を通じて「借地借家法」の苦手意識を払拭し、むしろ確実な得点源に変えてください。数字や条文が多く感じるかもしれませんが、試験の傾向は非常に安定しています。要点さえしっかり押さえれば、スムーズに点数を積み重ねられる分野と言えるでしょう。

ぜひ今回ご紹介した学習スケジュールや暗記方法、過去問対策のコツをフル活用して、ファイナンシャルプランナー試験の不動産分野を制覇してください！

さらに学習を深めたいあなたへ：関連コンテンツのご案内

• 不動産以外の科目も効率よく学習したい方：「初心者でも最短合格！FP試験の“6科目徹底攻略”と合格率UPの秘訣を完全公開」をチェック。6科目をどう効率化するかのヒントが満載です。

• 学習スケジュールや勉強法をトータルで知りたい方：「独学でも最短合格！FP試験の“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイド」を参考に、学習計画を立ててみましょう。

• 不動産分野を全般的にもっと深く学びたい方：「FP試験『不動産』超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド」を読むことで、土地や建物の評価、その他の論点にも自信がつきます。

ファイナンシャルプランナー試験は、合格すれば実務にも活きる知識が得られる魅力的な資格。なかでも不動産分野は、人生で家を買う・売るといった大きなライフイベントでも活用できる大切な知識です。ぜひ今回の内容を参考に、合格を勝ち取り、実務でも役立つスキルを身につけてください。応援しています！

最後までお読みいただき、ありがとうございました。今後の学習にお役立ていただけると幸いです。もし疑問や不安があれば、他の関連記事や公的機関の情報もチェックしながら、一歩ずつ着実に前進していきましょう。

ファイナンシャルプランナー試験対策用のオリジナル問題集をchatGPTo3に作ってもらいました。以下の問題を見て、明らかに間違っているところや不正確なところがあれば指摘してください。準備はいいですか？準備ができたら私が作った
問題を送ります。

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オリジナル練習問題

問題1　普通借地権の初回存続期間

普通借地権で契約期間を定めなかった場合、その最初の存続期間は30年以上とされる。

解答：◯

解説：借地借家法3条1項により、期間の定めがない場合でも最初の存続期間は30年以上とみなされる。

問題2　初回更新後の存続期間

普通借地権の初回更新後の存続期間は10年以上であれば足りる。

解答：×

解説：初回更新後は20年以上と定められている（借地借家法4条1項）。よって10年以上では不足する。

問題3　更新拒絶の通知期間

地主が契約更新を拒絶する場合、契約期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶の通知を行わなければならない。

解答：◯

解説：借地借家法5条1項で定める期間内に通知しないと黙示の更新が成立する余地がある。

問題4　建物買取請求権

普通借地権では、契約期間満了後に更新がなされなくても、借地人は地主に対して建物の買取りを請求できる。

解答：◯

解説：借地借家法13条により、借地契約が終了しても借地人は建物買取請求権を行使できる。

問題5　譲渡に伴う承諾

普通借地権の譲渡や転貸を行う際、借地人は地主の承諾を得る必要がない。

解答：×

解説：借地借家法19条によって譲渡・転貸には原則として地主の承諾が必要である。

問題6　裁判所の許可制度

地主が譲渡や転貸に承諾しない場合、借地人は裁判所に許可を求めることができ、その際地主には承諾料相当額の請求権が認められることがある。

解答：◯

解説：裁判所の許可制度（借地借家法19条2項）により、合理的な理由のない不承諾を救済し、地主には相当の対価請求権が生じうる。

問題7　建物の再築

借地人は、地主の承諾または裁判所の許可を得れば、建物を再築（建て替え）することができる。

解答：◯

解説：借地借家法20条は、再築についても譲渡・転貸と同様に承諾または許可の仕組みを設けている。

問題8　契約の方式

普通借地権の設定契約は書面でなければ無効であり、口頭契約は成立しない。

解答：×

解説：借地借家法は契約の方式を問わないため、口頭でも有効。ただし対抗力を得るには建物の登記などが必要である。

問題9　相続による承継

借地権は相続によって当然に承継されるため、地主の承諾は不要である。

解答：◯

解説：相続は法律上の包括承継であり、賃貸借契約も原則としてそのまま承継される。

問題10　普通借地権の更新の可否

普通借地権は期間満了時に自動的に終了し、契約の更新は認められない。

解答：×

解説：普通借地権は更新を前提とした制度であり、期間満了後も契約更新が認められる（借地借家法4条）。

参考サイト

• 借地借家法全文（e-Gov法令検索） — 条文を直接確認して根拠をチェックできます
• 日本FP協会「2級試験 出題範囲」 — 借地借家法がどの科目で出題されるか公式ガイドで確認
• 国土交通省「定期借家制度パンフレット」 — 定期借家制度のポイントを図解付きで解説
• 国税庁「No.4611 借地権の評価」 — 借地権の課税・評価方法を税務の視点で確認
• 全日本不動産協会「改正・借地借家法等の施行について」 — 令和4年改正の概要と国土交通省資料へのリンクあり
• 国土交通省「改正民法施行に伴う賃貸住宅対応事例集」 — 賃貸借契約と民法改正の実務対応を詳述

よくある質問

• 普通借地権の存続期間は必ず30年ですか？
  いいえ、30年以上なら40年・50年など自由に設定できます（借地借家法第3条）。
• 事業用定期借地権を社宅に利用できますか？
  できません。事業用定期借地権は事業用建物専用で、居住目的では設定不可です。
• 更新を拒否されたら必ず退去しなければなりませんか？
  地主に正当事由がなければ更新拒絶は無効です。更新されない場合でも建物買取請求権を行使できます。
• FP試験では毎回何問出題されますか？
  学科試験でほぼ毎回1問（問題43〜45付近）出題されるのが通例です。公式例題は日本FP協会のサイトで確認できます。
• 電子契約でも有効ですか？
  2022年改正で電磁的方法による定期建物賃貸借契約が認められ、オンライン契約も有効になりました。
• 借地借家法対策に必要な勉強時間は？
  目安は15〜25時間。詳細な学習計画はFP試験完全攻略ガイドを参考にしてください。

初心者のための用語集

• 借地借家法：建物を建てるために土地や建物を借りる場合のルールを定めた特別法。民法より優先して適用されます。
• 普通借地権：更新が前提の借地権。初回30年以上・更新20年→10年以上が基本です。
• 定期借地権：契約期間満了で必ず終了し更新がない借地権の総称。普通借地権と対比して学びます。
• 一般定期借地権：50年以上・用途制限なし・書面契約で設定する定期借地権。
• 事業用定期借地権：10年以上50年未満で事業用建物専用。契約は公正証書で行います。
• 建物譲渡特約付借地権：30年以上後に地主へ建物を譲渡する特約が付く定期借地権。
• 存続期間：借地権が有効な期間。普通＝30年以上、定期＝契約で定めた年数。
• 正当事由：地主が更新拒否するために必要な合理的理由。経済的事情や立替計画など。
• 建物買取請求権：契約終了時に借地人が地主へ建物の買い取りを請求できる権利。
• 公正証書：公証人が作成する公文書。事業用定期借地権などで必須。
• 電磁的方法：電子契約やPDFなど、紙を使わない契約方式。近年の改正で有効化。
• 対抗要件：第三者に権利を主張するための条件。借地権では建物登記または借地権登記が必要。

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