ファイナンシャルプランナー試験【区分所有法】完全攻略ガイド｜専有・共用・集会決議を30時間で得点源に！

ファイナンシャルプランナー試験（以下、FP試験）の中でも、毎年のように高頻度で出題される区分所有法。とりわけ専有部分と共用部分の区別、敷地利用権の分離処分禁止、そして集会の決議は、不動産分野における最重要テーマです。この記事では、過去10年間（2015年〜2025年）の出題分析や実際の合格者の学習法をもとに、FP試験において高得点を狙うための攻略ポイントを詳しく解説していきます。

• 区分所有法における専有部分と共用部分の理解が深まる
• 敷地利用権のルールや分離処分禁止の原則が明確になる
• 集会の決議要件（過半数・4分の3・5分の4など）の暗記方法がわかる
• 合格者の勉強法や実践的なスケジュールを参考に、短期間でスコアアップできる

まずは区分所有法の基本構造から見ていき、次にひっかけ問題・過去問出題例、そして具体的な学習の進め方に関する情報を盛り込みます。記事後半では、学習時間やスケジュール、実務にも役立つイメージ例もご紹介しています。ぜひ最後までお読みいただき、FP試験合格に向けての対策を万全に整えてください。

ファイナンシャルプランナー試験における区分所有法：出題頻度と重要性

FP試験の「不動産」科目では、毎回かなりの割合で区分所有法の問題が登場します。特にFP2級学科試験では、問46～47あたりで出題されることが多く、近年もこの傾向が続いています。 例えば、

• 2025年1月学科試験：問47（FP2級）…区分所有法の総合問題（専有・共用、集会の決議など）
• 2024年9月学科試験：問46（FP2級）…集会の招集手続き、専有部分の共有
• 2024年5月学科試験：問53（FP3級）…規約の変更決議／問46（FP2級）…敷地利用権と共用部分
• 2023年1月学科試験：問47（FP2級）…敷地利用権の分離処分、建替え決議

など、いずれも「マンション管理や所有者の権利義務」に関する基本的な条文・制度が問われやすいのが特徴です。 不動産分野自体は宅建やマンション管理士と重複する論点も多く、「法律の条文を直に読むのは面倒…」という方も少なくありません。しかし、区分所有法の基本ルールさえ押さえてしまえば、ほぼ毎回のように点数を稼げる得点源となるので、手を抜かずに丁寧に学んでいきましょう。

まず押さえるべき基本構造：専有部分と共用部分

専有部分の条件：構造上と利用上の独立性

マンションや区分所有建物では、「自分の部屋」とされる部分（居室・事務所など）を専有部分といいます。区分所有法では、専有部分となるために

• 構造上の独立性（他の部分と遮断されているか）
• 利用上の独立性（生活や業務に単独で使えるか）

この2つを満たすことが必要です。 たとえば、玄関ドアの内側や室内空間などは専有部分とされますが、意外に思われがちなところとしてバルコニーや玄関ドアの外側などは、実は共用部分に該当するので要注意です。

共用部分：法定共用部分と規約共用部分

一方、共用部分には次の2種類があります。

• 法定共用部分…建物の躯体・屋根・柱・廊下・階段・外壁など、構造上不可分な部分。区分所有者が共同で利用・管理する場所。
• 規約共用部分…本来なら専有部分として扱えるが、管理規約で「共用部分」として扱うと定められた部分（例：管理人室、集会室、駐車場など）。

試験でよく出るひっかけは、

• 「規約で共用部分に指定できない」

という誤りの選択肢。実際は法律上、「規約で共用部分にできる」ため、そこを取り違えないようにしましょう。 また、各区分所有者の共用部分の持分割合は、専有部分の床面積に応じて決定されるのが原則です（規約で別段の定めがあれば、それに従う）。

よくある間違い例

Q.「バルコニーは専有部分である」とする選択肢 A.誤り。避難経路や建物外観の一部として扱われるので共用部分が原則。居住者の「専用使用権」が認められる場合はあるが、所有権ではない。 このような基本が問われるケースがFP試験でも多々あるので、「見た目は自分のスペースだけれど、法律上は共用部分になっている場所がある」という点を理解しておきましょう。

敷地利用権と分離処分禁止：試験で毎年狙われるキーワード

敷地利用権とは

建物が建っている土地（敷地）に対する所有権や賃借権など、区分所有者がその土地を使うための権利のことを敷地利用権と呼びます。マンションの部屋を買うと、建物とともに敷地利用権も保有する形になるのが一般的です。

分離処分禁止の原則

区分所有法22条では、「敷地利用権は専有部分と切り離して処分できない」と規定されています。これが分離処分禁止の原則です。 つまり、「部屋は所有したまま、土地の権利だけ第三者に売る」といったことは原則禁止。マンションでは建物と土地が一体不可分の関係にあるからです。

規約による別段の定め

ただし、「規約で別段に定める」といった特例がある場合、分離して処分することも認められる可能性があります。 試験でよくある誤答パターンは、

• 「敷地利用権はいつでも自由に分離処分できる」

という選択肢。これは原則違反なので誤りです。一方で、

• 「絶対に分離処分できない」

も極端で誤り。「規約で定めがない限り、原則として分離処分禁止」という理解が必要です。

集会の決議：区分所有法で必ず覚えるべき数字

区分所有法が苦手な受験者の多くは、「決議要件がややこしい」という声をあげます。数字と内容をセットで暗記してしまうのがベストです。

普通決議：過半数

一般的な管理や運営上の事項は、

• 区分所有者および議決権の各過半数

の賛成で決議可能です。これを普通決議と呼びます。たとえば理事の選任・解任、管理費の改定などがこれに当たります。

特別決議（4分の3以上）

もう一段ハードルが高い特別決議は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成を要します。 対象は、

• 管理規約の設定・変更・廃止
• 大規模滅失時の建物復旧
• 共用部分の重大な変更
• 管理組合法人化

など、マンションの根本的なルールや構造に影響する事案です。

建替え決議（5分の4以上）

区分所有建物を建替えする場合は、特別決議よりさらに厳しく、区分所有者および議決権の各5分の4以上が必要となります。これは最難関レベルの決議要件で、「建替え＝5分の4（80%）」と暗記しておくと効率的です。

間違えやすい数字の混同例

• 建替えには「4分の3以上」でいい → 誤り（正解は5分の4以上）
• 規約の設定・変更は「過半数」でOK → 誤り（正解は4分の3以上）

本試験の選択肢では、こうした数字のズレが頻出するため、問題文を丹念にチェックし、「建替え」「規約変更」が出てきたら「4分の3か5分の4か？」を必ず照合してください。

過去問で見える典型的なひっかけ問題

実際のFP試験でどのような形で問われるか、よくある例を挙げます。

例：2023年1月学科試験（FP2級） 問47

問：「区分所有法に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。」という形式で、 1. 敷地利用権はいつでも専有部分と分離して譲渡可能 2. バルコニーは構造上独立しているため専有部分に該当する 3. 建替え決議には区分所有者および議決権の各4分の3以上が必要 4. 規約変更は区分所有者および議決権の各4分の3以上の承諾が必要 この場合、1～3は誤り、4が正しい——というのが典型的な構成です。 実際の選択肢内容は多少異なることもありますが、多くの問題が「敷地利用権の分離処分」「バルコニーの区分」「決議要件の数字」を絡めてくる点は共通しています。

2021年9月学科試験（FP2級） 問47

問題文では、「敷地利用権の分離処分禁止の例外」や「共用部分の変更」、さらに「規約共用部分の設定」に関する記述が混ぜられ、選択肢ごとに正誤を判断させる出題パターンでした。 ポイントは、“規約で別段の定めがある場合”というキーワードを読み落とさないこと、そして敷地利用権は分離できないのが原則という理解をブレさせないことです。

ここが重要！学習者がつまずきやすいポイント

• 日常感覚と法律上の分類が乖離している
  • バルコニー → 実際には日々の洗濯物干しなどで「専有部分のように使っている」
  • 敷地の所有 → 「土地は単独で売れるはず…？」
• 数字のゴロ合わせが曖昧
  • 普通決議 → 過半数
  • 特別決議 → 4分の3
  • 建替え → 5分の4
• 「規約共用部分」の意味を誤解
  • 「規約で共用部分にできない」などの誤答を選びがち

こうした点をしっかり把握しておけば、類似問題が出ても落ち着いて解答できます。

区分所有法を強みにする！効率的な学習法とスケジュール例

1．基礎テキストで要点をザックリ把握

最初に市販のテキストや通信講座の基本書などで、専有・共用・敷地利用権・決議要件といったキーワードをざっと確認しましょう。

• チェックリスト：
  • 専有部分は構造上・利用上の独立性がある
  • 共用部分は法定共用と規約共用がある
  • 敷地利用権は原則、分離処分禁止
  • 決議要件（過半数、4分の3、5分の4）

2．過去問演習で繰り返しトライ

区分所有法の出題パターンはほぼ決まっています。過去10年分くらいの学科試験問題を集中的に解いてみると、自然とひっかけ選択肢に慣れてきます。 できれば、

• 誤った選択肢が「なぜ誤りなのか」を明確に説明できる
• 用語や数字の根拠を条文やテキストで確認する

というステップを踏むのが効果的です。

3．まとめシート・マインドマップ化

合格者の多くが実践しているのが、マインドマップや一枚のまとめシートにして全体像を視覚的に整理する方法です。

• 「普通決議」「特別決議」「建替え決議」で色分け
• 専有部分と共用部分の例を箇条書き
• 敷地利用権は分離処分禁止（例外：規約）と大きく書く

これを机の前やスマホに保存しておき、スキマ時間に何度も見返すと記憶定着が早まります。

4．模試や予想問題で最終チェック

直前期には模擬試験や予想問題を解くことで、「うっかり数字を間違えないか」「設問文の読み落としはないか」などを再確認します。 もし混同しやすい決議要件などが出てきたら、再度まとめシートに立ち返り、自分の知識を上書き修正しましょう。

合格者の学習時間の目安：区分所有法は15〜30時間でもOK

FP2級試験全体で150〜300時間程度が標準的と言われます。そのうち、不動産分野に割く時間はおおむね20〜30％（30〜90時間）ほど。そのさらに一部分として、区分所有法は15〜30時間ほど集中すれば、ある程度固めることが可能です。 時間が取れない方ほど、次のような学習スケジュールで効率化を図りましょう。

• 1〜2週間目：不動産分野のテキスト通読＋基本問題演習
• 3〜4週間目：過去問演習＋まとめシート作成→数字暗記
• 5〜6週間目：模試や予想問題を使って最終確認

合格者の声では、「区分所有法を確実に取れるようになると不動産分野全体の点数が安定する」という意見が多くみられます。

試験当日も安心！解答テクニック

実際の本番で、問題を読むときは次のポイントを意識すると、ミスが激減します。

• 「規約で別段の定めがない限り…」というフレーズの有無を入念にチェック
• 集会決議に関する数字が選択肢に出たら「過半数？ 4分の3？ 5分の4？」と冷静に照合
• 「専有部分と見えるものの実は共用部分では？」と一度疑ってみる
• 時間があれば、簡単なメモや図を書いて整理する

特に「建替え＝5分の4」を見落とす受験生が後を絶ちません。単に「4分の3」「5分の4」という数字を見間違えないよう、しっかり問題文を最後まで読み切りましょう。

実務上のイメージ例：マンション管理との関連

区分所有法は試験対策だけでなく、実務上のイメージを持つとより理解が深まります。 たとえば、大規模マンションの総会で「エントランスの改修工事」を普通決議で可決した、という事例があります。これは「大きな構造変更ではない」から普通決議（過半数）でOKという考え方です。 しかし、もし「エントランスを完全リニューアルして、形状を大幅に変える」ような場合は、「共用部分の重大な変更」に該当し、特別決議（4分の3以上の賛成）が必要になります。こうした実際の管理運営をイメージすることで、試験問題でも迷いにくくなるでしょう。

おすすめ記事：さらに深く学びたい方へ

区分所有法以外の不動産知識や、FP試験全体を効率よく攻略する情報を知りたい方は、以下の記事もぜひチェックしてみてください。

• 独学でも最短合格！FP試験の“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイド：学習スケジュールから過去問活用まで徹底解説
• 初心者でも最短合格！FP試験の“6科目徹底攻略”と合格率UPの秘訣を完全公開
• FP試験「不動産」超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド

これらの記事では、

• 過去問の具体的な傾向分析
• 短期間で合格ラインに乗せる学習スケジュール
• 科目ごとの重要ポイント

などを詳細に紹介しています。サイト内の関連記事をうまく横断して読み進めることで、学習効率はさらにアップします。

公的機関サイトも活用して信頼度を高めよう

区分所有法の条文や公的なガイドラインについては、国土交通省や金融庁、経済産業省などの公式情報もチェックしてみると理解が深まります。特に、不動産市況やマンション管理に関する最新情報は公的機関サイトに充実していることが多いです。

• 国土交通省 公式サイト
• 金融庁 公式サイト
• 経済産業省 公式サイト

また、日本ファイナンシャル・プランナーズ協会（JAFP）のウェブサイトでは、FP試験関連の公式情報や試験要項が確認できます。「いつまでに受験申し込みが必要か」「科目別の重要範囲」なども随時更新されていますので、勉強と並行してのチェックをおすすめします。

まとめ：区分所有法は得点源にできる

それでは最後に、本記事の要点を整理しておきます。

• 専有部分と共用部分
  • バルコニーや玄関ドア外側は共用部分。規約共用部分も覚える
  • 共用部分の持分は床面積が原則
• 敷地利用権
  • 分離処分禁止が原則、ただし規約で別段の定めがあれば例外的に可能
• 集会の決議
  • 普通決議：過半数
  • 特別決議：4分の3（規約変更、重大な共用部分変更など）
  • 建替え決議：5分の4
• 過去問を繰り返し解くことで高い正答率を目指す
• 学習時間は15〜30時間確保して、要点を集中暗記
• 実務的なイメージ（マンション管理など）と結びつけると理解しやすい

特に「区分所有法の集会決議の数字」をしっかり覚えられると、不動産分野の設問で落とすリスクが格段に減ります。合格ラインを確実に突破するためにも、ぜひこの分野を強化してください。

次のアクション：合格体験記や学習サービスへのステップ

多くの合格者が口を揃えて言うのは、「区分所有法をクリアできれば、不動産分野で安定して得点が取れるため、FP試験全体の合格率がぐっと上がる」ということです。 試験本番までまだ時間がある方は、学習サービスや模試講座も検討してみましょう。質問対応が充実しているサービスなら、わからないところをそのままにせず早期解消できます。

• 合格者の体験記を読む：実際にどういう勉強法で合格したのか参考になる
• メールマガジンや講座への登録：最新の法改正や試験情報が手に入りやすい
• コミュニティで情報共有：SNSや学習サイトの掲示板などでモチベーションを維持

「いまは予備知識ゼロだけれど、次回試験までに間に合わせたい」と思われる方も、基本を押さえたうえで過去問を中心に繰り返せば、十分合格ラインに達する可能性は高いです。 区分所有法が理解できると、他の不動産関連の法律（借地借家法や建築基準法など）も学びやすくなる面があります。マンションの管理組合や賃貸管理の仕組み、建物の修繕積立金など、実際の生活やビジネスシーンでも役立つ知識が広がるはず。 ぜひ本記事をきっかけに、知識の幅をさらに広げながらFP試験の合格を勝ち取ってください。応援しています！ ――ここまでで区分所有法のエッセンスを網羅的にまとめました。 最後に、学習を深掘りしたい方は下記の内部リンク記事をもう一度ご参照ください。

• 独学でも最短合格！FP試験の“合格率を劇的に上げる”完全攻略ガイド：学習スケジュールから過去問活用まで徹底解説
• 初心者でも最短合格！FP試験の“6科目徹底攻略”と合格率UPの秘訣を完全公開
• FP試験「不動産」超徹底攻略！初心者から最短合格へ導く決定版ガイド

区分所有法（専有部分と共用部分、敷地利用権、集会の決議）に関する学習は、一見難解に思えるかもしれませんが、ポイントを押さえれば得点しやすい分野です。ぜひ継続的な学習と過去問演習を組み合わせて、苦手意識を克服しつつ、着実に力をつけていってください。あなたの合格を心より応援しています！

オリジナル練習問題

問題1　専有部分の範囲

区分所有建物において、専有部分とは、建物の構造上区分された部分で、壁や天井などの構造躯体も含まれる。 解答：× 解説：専有部分には壁や天井などの構造躯体は含まれず、内側部分（壁紙や床材など）が該当する。

問題2　共用部分の管理と変更

共用部分の変更（軽微なものを除く）は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要である。 解答：◯ 解説：区分所有法により、重要な共用部分の変更には特別決議（4分の3以上）の賛成が必要とされる。

問題3　敷地利用権の分離処分

区分所有建物の敷地利用権は、原則として専有部分と分離して処分することができる。 解答：× 解説：敷地利用権は専有部分と分離して処分することはできず、一体として譲渡等が行われる。

問題4　共用部分の定義

エレベーター、階段、廊下、屋上などは、区分所有法上、原則として共用部分とされる。 解答：◯ 解説：これらの部分は建物の区分所有において全体で利用する構造であるため、共用部分に該当する。

問題5　集会の決議の効力

正当な手続きに基づいて成立した集会の決議は、出席していない区分所有者にも効力を持つ。 解答：◯ 解説：適法に成立した集会の決議は、全区分所有者に対して拘束力を持つ。

問題6　管理規約の制定と変更

管理規約の制定や変更は、区分所有者および議決権の過半数による決議で可能である。 解答：× 解説：管理規約の制定・変更は、原則として区分所有者および議決権の各4分の3以上の特別決議が必要。

問題7　専有部分の修繕

各区分所有者は、自分の専有部分については自由に修繕・改装することができる。 解答：× 解説：専有部分であっても、構造や共用部分に影響を及ぼす修繕には制限がある。

問題8　共用部分の使用

共用部分は、各区分所有者が平等に使用できるが、管理規約で使用方法を制限することもできる。 解答：◯ 解説：共用部分の使用は平等の原則があるが、管理規約により使用方法を制限することが可能。

問題9　集会の招集権者

管理者がいない場合でも、区分所有者は単独で集会を招集することができる。 解答：× 解説：管理者がいない（または管理者が招集しない）場合、区分所有者数および議決権の各5分の1以上を有する区分所有者が共同して集会を招集できる。

問題10　建替え決議の要件

建物の建替えには、区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成が必要である。 解答：◯ 解説：建替えは建物の大規模な変更であるため、区分所有法では5分の4以上の特別多数決議を必要とする。

よくある質問

• Q. 区分所有法の条文を無料で確認できる公式サイトはありますか？ A. はい、e-Gov法令検索で全文を閲覧できます。
• Q. FP2級試験では毎回区分所有法が出題されますか？ A. 過去10年連続で出題実績があるため、ほぼ毎回出題されると考えて対策しましょう。
• Q. 集会の普通決議と特別決議の数字を覚えるコツは？ A. 本文で紹介した語呂合わせ「再建（4）はご-いっしょ（5）」と「規約は3/4一致」を使うと混同しにくくなります。
• Q. バルコニーや玄関ドアの外側は専有部分ですか？ A. いいえ、構造躯体と一体であるため共用部分に該当します。
• Q. 敷地利用権を専有部分と分離して売却できるケースは？ A. 管理規約で別段の定めがある場合のみ可能です。原則は禁止と覚えてください。
• Q. 試験直前に効率よく復習する方法は？ A. A4用紙1枚に「過半数・3/4・4/5」などの重要数字とひっかけポイントをまとめ、毎日見返すのがおすすめです。詳しくは独学でも最短合格！FP試験完全攻略ガイドを参照してください。

参考サイト

• 区分所有法（e-Gov法令検索） — 原典の条文を確認して数字や用語をダイレクトに照合できます。
• マンション標準管理規約（国土交通省） — 共用部分・専有部分の実務運用や集会手続きのモデルを把握できます。
• マンション建替え等・改修について（国土交通省） — 建替え決議〈4/5要件〉や手続きフローの公式解説ページです。
• FP2級 学科試験科目・範囲（日本FP協会） — 区分所有法を含む不動産分野で「何が問われるか」を公式シラバスで確認できます。
• 区分所有法と建替え決議の法令解説資料（国土交通省） — 4/5決議の根拠や他法令との関係を図表付きで整理しています。

初心者のための用語集

• 専有部分：区分所有者が単独で所有し自由に使える部屋の内側部分。壁・床・天井の内側線で区切られる範囲。
• 共用部分：マンション全員で共有する部分。構造躯体や廊下・バルコニー・エレベーターなどが該当。
• 規約共用部分：管理規約で「共用」と定めた場所。集会室や管理人室、駐車場など任意で共用扱いにできる部分。
• 敷地利用権：建物が建つ土地を使う権利（所有権・借地権など）。原則として専有部分と一体で扱う。
• 分離処分禁止：敷地利用権を専有部分と切り離して売却・譲渡できないルール。規約で例外を設けることは可能。
• 普通決議：集会で過半数の賛成があれば可決できる一般的な議案（管理者選任、収支報告承認など）。
• 特別決議：重要事項の決議。区分所有者・議決権それぞれ3/4以上の賛成が必要（規約変更、大規模修繕など）。
• 建替え決議：建物を取り壊して建替える決議。区分所有者・議決権の4/5以上という最も厳しい要件。
• 管理規約：マンションのルールブック。専有部分の使用細則や共用施設の利用ルールを定める。
• 議決権：各区分所有者が持つ集会での投票権。通常は専有部分の床面積割合に応じて配分される。

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