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【この記事の要点・結論】
ビル解体工事における追加請求は、主に想定外の地中埋設物、アスベスト除去、産業廃棄物処理費の高騰によって発生します。これらのリスクを回避するには、契約前の徹底した事前調査とエビデンス化、そして追加請求を封じる具体的かつ明確な契約条項が不可欠です。本記事では、追加請求トラブルを未然に防ぎ、安心して工事を進めるための契約書チェックポイント、必須資料、交渉術を網羅的に解説します。
なぜ追加請求が発生するのか ― 背景と実例
ビル解体工事では、当初の見積り金額に加えて追加費用が請求されるケースが後を絶ちません。これは発注者にとって大きな負担となり、時には深刻なトラブルに発展することもあります。まずは、なぜ追加請求が発生しやすいのか、その背景と具体的な原因を探ります。
- 国土交通省の調査によると、解体工事を含む建設工事における追加請求に関するトラブル相談は依然として多く、追加請求トラブルは年間 48 件にのぼります。
- 特に、地中埋設物に関連するトラブルは公的統計が公表されていないものの、解体工事特有のリスク要因となっています。
- 住宅リフォーム・紛争処理支援センターへの相談件数を見ても、追加費用に関するトラブルは常に上位にあります。
埋設物・アスベスト・産廃費高騰が主因
ビル解体工事で追加請求が発生する主な原因は、以下の３つに集約されます。
| 原因 | 概要 | 関連データ例 |
|---|---|---|
| 想定外の地中埋設物 | 解体後に初めて、以前の建物の基礎、浄化槽、コンクリートガラ、杭などが発見されるケース。事前調査での完全な把握は困難。 | 平均追加額：5,000～15,000 円/㎥（典型値：12,000 円/㎥） |
| 想定外のアスベスト | 図面や事前調査で把握されていなかった箇所からアスベスト建材（特にレベル1, 2）が発見されるケース。除去費用は高額。 | 追加除去単価相場（レベル2）：15,200 円/㎡ |
| 産業廃棄物処理費の高騰 | 契約時から廃棄物処分費が大幅に上昇するケース。燃料費高騰や処分場の受け入れ制限などが影響。 | 指数スライド上限：±5％ |
これらの要因は、事前の調査不足や契約内容の曖昧さによって、より深刻化する傾向があります。特に、既存建物の図面が不完全であったり、過去の土地利用履歴が不明な場合にリスクが高まります。解体業者はこれらのリスクを見積りに反映しきれないため、「別途協議」「別途請求」といった形で契約書に記載することが一般的ですが、これが後々のトラブルの火種となります。 また、建設業法では契約書面への記載事項が定められていますが、追加工事に関する手続きや単価が不明確なまま工事が進められ、後になって高額な請求を受けるケースも少なくありません。
追加請求トラブルの裁判例
追加請求をめぐるトラブルは、裁判に発展するケースもあります。
- 地中埋設物の事例：マンション建設用地において、多数のPC杭や二重コンクリート耐圧盤が発見され、撤去費用約3000万円全額が売主の瑕疵担保責任として認められた。
- アスベストの事例：地方公共団体が売主として一部階のみのアスベスト調査結果に基づき「除去済」と説明したが、引渡し後に他フロアでアスベストが発見され、約8683万円の除去費用が発生。売主の説明義務違反が認められた。
これらの裁判例は、契約前の情報開示の重要性と、予期せぬ事態が発生した場合の責任分担を契約で明確にしておく必要性を示唆しています。特に売買契約が絡む場合、瑕疵担保責任や説明義務違反が問われる可能性があり、解体発注者（買主）としても注意が必要です。
契約前に必須の調査・資料添付
追加請求リスクを最小限に抑えるためには、契約前の準備が極めて重要です。特に、対象となるビルの状況を正確に把握し、その情報を契約当事者間で共有するための調査と資料作成が不可欠となります。
- 事前調査の徹底：追加請求の最大の原因である「想定外」をなくすため、可能な限りの調査を行います。
- エビデンス化：調査結果や現状を客観的な資料として残し、契約書に添付することで、認識の齟齬を防ぎます。
- 情報共有：調査で得られた情報を解体業者と共有し、見積りの精度を高めます。
図面・地中レーダー・アスベスト事前調査
契約前に実施すべき主な調査は以下の通りです。
| 調査項目 | 目的・内容 | 重要ポイント |
|---|---|---|
| 設計図書・竣工図書の確認 | 建物の構造、規模、過去の改修履歴などを把握する。 | 図面が現況と一致しているか確認。不整合箇所は特記する。 |
| 地中埋設物調査（地中レーダー探査等） | 地中に存在する可能性のある基礎、配管、浄化槽などを探査する。 | 調査範囲と深度を明確にする。完全な把握は困難であることを認識。 |
| アスベスト含有調査（事前調査） | 建材中のアスベスト含有の有無、種類（レベル）、範囲を特定する。資格者による調査が義務付けられている。 | 調査報告書（写真、分析結果含む）を必ず入手し、契約書に添付。一定規模以上の解体・改修工事で事前調査結果の報告が義務化されています。 |
| 周辺環境調査 | 隣接建物との距離、道路状況、搬出入経路、インフラ（電気・ガス・水道）状況などを確認する。 | 近隣への影響（騒音・振動・粉塵）対策の検討材料とする。 |
これらの調査結果は、解体業者に見積りを依頼する際の重要な基礎情報となります。特にアスベスト事前調査は法的な義務であり、その結果は解体費用や工期に直接影響するため、契約前に必ず実施し、報告書を契約書に添付することが不可欠です。調査を怠ると、工事着工後にアスベストが発見された場合、除去費用だけでなく工事中断に伴う損害が発生する可能性があります。 地中埋設物調査は任意ですが、過去の土地利用履歴などから埋設物の存在が疑われる場合は、実施を検討すべきです。ただし、地中レーダー探査等でも完全な把握は難しく、「想定外」のリスクがゼロにはならない点は理解しておく必要があります。
写真・動画・数量表のエビデンス化
調査結果と合わせて、現状を客観的に示すエビデンス（証拠）資料を作成し、契約書に添付することも重要です。
- 現況写真・動画： 建物の内外観、設備、アスベスト調査箇所、周辺状況などを詳細に撮影します。解体前の状態を記録することで、解体範囲や既存物の状態に関する認識のずれを防ぎます。
- 解体対象物リスト・数量表： 解体する建物本体、付属物（塀、門、倉庫など）、内部設備、植栽などのリストと、可能であれば数量（面積、体積、個数など）を明確にします。これにより、解体範囲の認識違いによる追加請求を防ぎます。
- 設備系統図・配管図： 電気、ガス、水道、空調などの配管ルートや設備の仕様がわかる図面があれば添付します。撤去範囲や方法の確認に役立ちます。
これらの資料は、解体業者との見積り交渉や契約内容の確認において、具体的な根拠となります。特に、解体範囲や残置物の扱いについては、写真やリストを用いて双方で確認し、契約書に明記することがトラブル防止の鍵です。 口頭での確認だけでなく、書面や図面、写真といった客観的な証拠を残すことを徹底しましょう。これが、後の「言った」「言わない」の水掛け論を防ぐ最も有効な手段です。
追加請求を封じる７つの重要条項
事前調査と資料添付を徹底しても、なお「想定外」のリスクは残ります。そこで重要になるのが、契約書における具体的な条項です。ここでは、追加請求リスクを可能な限り低減させるための７つの重要条項について解説します。
- リスクの明確化： 想定されるリスク（埋設物、アスベスト等）を具体的に列挙します。
- 対応範囲と費用の事前決定： リスクが顕在化した場合の対応範囲、作業内容、費用負担のルール（単価など）を事前に定めます。
- 手続きの明文化： 追加・変更工事が発生した場合の指示、見積り、承認のプロセスを明確にします。
- 責任範囲の明確化： 元請け業者、下請け業者の責任範囲、保証・保険の加入義務を定めます。
① 想定外埋設物の対応範囲と単価
地中埋設物は追加請求の最大の原因です。契約書で以下の点を明確に定めておく必要があります。
| 項目 | 規定内容の例 | 注意点 |
|---|---|---|
| 「想定外」の定義 | 事前調査（地盤調査報告書等）で確認されなかった、一定規模以上の埋設物（例：〇〇㎥以上、深さ〇〇m以深など）を対象とする。 | 定義が曖昧だと解釈の余地が生まれ、紛争の原因となる。 |
| 対応範囲 | 発見された埋設物のうち、どの範囲までを契約金額内で対応し、どこからを追加費用とするかを明確にする（例：GL-1.0mまでのガラは契約内、それ以深は別途協議など）。 | 「全て別途協議」とせず、可能な限り範囲を絞る。 |
| 追加費用の算定方法（単価） | 種類別（コンクリートガラ、基礎、杭など）の撤去・処分単価（〇〇円/㎥、〇〇円/tなど）を事前に協議し、契約書別紙等に明記する。 | 市場価格を参考に、妥当な単価を設定する。単価が不明確だと業者の言い値になりやすい。 |
| 確認・協議手続き | 埋設物発見時の報告義務、発注者の現地確認、追加費用の見積提示・承認プロセスを定める。 | 業者が勝手に作業を進めないよう、必ず発注者の確認・承認を経る手順を明記。 |
重要なのは、単価を事前に確定させておくことです。「岩があったら幾らですか？」といった曖昧な質問ではなく、「地中50cmに直径50cmの岩があった場合の撤去単価はいくらですか？」のように、具体的な条件で単価を確認し、契約書に盛り込みます。これにより、発見後の価格交渉で不利になるリスクを減らせます。 想定外埋設物の平均追加額は 5,000～15,000 円/㎥（典型値：12,000 円/㎥）とされていますが、これはあくまで目安であり、種類や状況によって大きく変動するため、契約での単価設定が重要です。
② アスベスト追加除去の単価確定
アスベストも埋設物と同様に、事前調査で把握できなかったものが発見されるリスクがあります。特に、建物の内部や隠蔽部からの発見は少なくありません。
- 事前調査の添付： 資格者による事前調査報告書（図面、写真、分析結果含む）を契約書に添付し、調査範囲と結果を明確にします。
- 「想定外」の定義： 事前調査報告書に記載されていない箇所から、新たにアスベスト建材（特にレベル1, 2）が発見された場合を「想定外」と定義します。
- 追加除去単価の事前確定： アスベストレベル（1, 2, 3）ごと、作業区分（囲い込み、封じ込め、除去）ごとの追加除去単価（〇〇円/㎡、〇〇円/㎥）を事前に協議し、契約書に明記します。
- 単価の根拠： 単価設定の際は、国土交通省の示す費用目安や市場価格を参考に、妥当性を確認します。
- 手続きの明文化： 発見時の報告、発注者確認、行政への届出（必要な場合）、追加見積り・承認プロセスを定めます。
アスベスト除去は専門性が高く、費用も高額になりがちです。レベルや面積によって単価が大きく変動するため、契約時に単価を確定しておくことが極めて重要です。単価が決まっていれば、万が一発見された場合でも、数量に基づいて冷静に追加費用を算出・交渉できます。 また、アスベストの飛散防止措置や作業員の安全管理、除去後の廃棄物処理についても、法令遵守の観点から業者側の責任範囲を明確にしておく必要があります。
③ 廃棄物処分単価・指数スライド制限
解体工事費用のうち、産業廃棄物の運搬・処分費用は大きな割合を占めます。近年、処分場の逼迫や燃料費高騰により、処分費は上昇傾向にあります。契約期間中に処分費が変動した場合のリスクに対応するため、以下の点を契約書に盛り込みます。
| 項目 | 規定内容の例 | 注意点 |
|---|---|---|
| 廃棄物種類ごとの単価明記 | 見積書・契約書において、廃棄物の種類（コンクリートガラ、木くず、廃プラ、石膏ボード等）ごとの運搬・処分単価（〇〇円/㎥、〇〇円/t）を明記する。 | 「一式」ではなく、品目別の単価を明確にすることで、数量変動時の精算根拠となる。 |
| 価格変動リスクの負担 | 契約期間中の処分費変動リスクを、原則として受注者（解体業者）が負うことを基本とする。 | ただし、一方的なリスク負担は受注者に過大な負担を強いる可能性もあるため、スライド条項の導入を検討。 |
| スライド条項（価格改定条項） | 特定の経済指標（例：建設物価調査会の建設資材価格指数、燃料油価格指数など）に基づき、一定以上の価格変動があった場合に処分単価を見直すルールを設ける。 | 適用条件（変動率、対象期間）、改定方法、上限・下限（例：±5％が目安）を具体的に定める。 |
| マニフェストの提出義務 | 産業廃棄物管理票（マニフェスト）の写しを発注者に提出することを義務付ける。 | 適正処理の確認と、実際の処分量・処分先の把握に不可欠。 |
特にスライド条項は、昨今の物価変動リスクに対応する上で有効ですが、設定には注意が必要です。どの指標を基準にするか、変動率の閾値を何％にするか、上限・下限を設けるかなどを、契約当事者間で十分に協議し、合意内容を書面に残す必要があります。 安易に「物価変動の場合は協議する」といった曖昧な条項にすると、いざ変動が起きた際に交渉が難航する可能性があります。具体的な指標と計算式、上限・下限を定めることで、予見可能性を高めることが重要です。
④ 工期遅延時のペナルティとインセンティブ
ビル解体工事の遅延は、後続の土地利用計画に影響を与えるなど、発注者に大きな損害を与える可能性があります。一方で、業者側の努力による工期短縮は、発注者にとってもメリットがあります。
- 遅延損害金（ペナルティ）： 受注者（解体業者）の責に帰すべき事由により工期が遅延した場合の遅延損害金率を明確に定めます。一般的には、工事請負代金額に対し日額 0.01%～0.05%が目安とされます。
- 遅延損害金の上限： 青天井のリスクを避けるため、遅延損害金の総額に上限（例：請負代金の10%）を設けることもあります。
- 免責事由： 天候不順、不可抗力、発注者側の都合による指示変更、想定外の埋設物・アスベストの発見・対応など、受注者の責任とならない工期遅延の免責事由を具体的に列挙します。
- 工期延長の手続き： 免責事由が発生した場合の、受注者から発注者への通知義務、協議、工期変更の手続きを定めます。国土交通省のガイドラインでも、受注者は工期延長を請求できるとされています。
- 早期完成インセンティブ（任意）： 受注者の努力により工期が短縮された場合に、報奨金（ボーナス）を支払う条項を設けることも可能です。これにより、業者のモチベーション向上が期待できます。
工期に関する条項は、単にペナルティを課すだけでなく、遅延の責任所在を明確にし、やむを得ない場合の救済措置（免責・工期延長）も公平に定めることが重要です。これにより、無用な紛争を避け、円滑な工事完了を目指します。 特に、想定外の埋設物やアスベストが発見された場合、その調査や除去作業のために工事を一時中断せざるを得ないケースがあります。このような場合に工期延長が認められないと、「著しく短い工期の禁止」に抵触する可能性もあるため、契約で柔軟な対応を規定しておくことが望ましいです。数か月の工事中止を余儀なくされる事例も報告されています。
⑤ 再委託比率と元請け責任範囲
解体工事は、専門分野ごとに下請業者へ再委託（外注）されることが一般的です。しかし、過度な丸投げや責任所在の不明確さは、工事品質の低下やトラブルの原因となります。
- 再委託の事前承認： 主要な工事部分（例：躯体解体、アスベスト除去、産廃運搬・処分など）を再委託する場合、発注者の事前承認を必要とする条項を設けます。承認にあたり、再委託先の名称、所在地、許可番号、担当業務範囲などを提出させます。
- 再委託比率の制限（任意）： 一括下請負（丸投げ）を禁止する観点から、再委託する請負金額の割合に上限（例：総額の〇〇％以内）を設けることを検討します。ただし、建設業法で禁止されている一括下請負に該当しないか、専門家（弁護士等）に確認が必要です。
- 元請け業者の責任明確化： 下請業者の選定、指示、監督に関する元請け業者（契約相手）の責任を明確にします。下請業者の故意・過失による損害についても、原則として元請け業者が発注者に対して責任を負うことを確認します。
- 下請代金の支払確保： 元請け業者が下請業者に適正な代金を支払うことを確保するための措置（例：支払計画の提出、支払証明の提出など）を検討します。下請けへの支払遅延は、工事の遅延や品質低下につながる可能性があります。
発注者としては、実際に工事を行うのが誰なのか、そして工事全体の責任を誰が負うのかを明確にすることが重要です。契約相手である元請け業者が、下請業者を含めた工事全体のマネジメント責任を負うことを、契約書上で確認しておく必要があります。 下請けに関するトラブル（追加請求、工期遅延、事故など）が発生した場合でも、発注者は契約相手である元請け業者に対して契約上の責任を追及できる体制を整えておくことが、リスク管理の基本となります。
⑥ 第三者損害賠償保険・完成保証の義務付け
万が一の事故や倒産に備え、適切な保険への加入を契約で義務付けることは、発注者のリスクをヘッジするために不可欠です。
| 種類 | 目的 | 規定内容の例 | 関連データ例 |
|---|---|---|---|
| 第三者損害賠償責任保険（請負業者賠償責任保険） | 工事中の事故（資材落下、重機接触、粉塵飛散等）により、隣接住民や通行人など第三者の身体・財物に損害を与えた場合の賠償責任をカバー。 | ・加入を義務付け、契約期間中の継続を確認。・十分な補償額（例：対人1名1億円以上、対物1事故1億円以上など、工事規模に応じて設定）を定める。・保険証券（写し）の提出を求める。 | 保険料例（支払限度額1億円・免責なし・年間）：年間完成工事高1,000万円の建設工事で年間11～18万円程度 |
| 建設工事保険（任意） | 工事対象物自体（解体中の建物等）の損害（火災、盗難、破損等）をカバー。 | 加入を推奨または義務付け。補償範囲を確認。 | 保険料例（RC造ビル・工期6ヶ月・請負金額5,000万円）：約14万円 |
| 労働災害保険（労災保険） | 工事中の作業員の負傷・死亡等に対する補償。 | 元請け・下請け含め、全作業員が加入していることを確認（法定義務）。 | – |
| 住宅完成保証制度（または建設工事履行保証） | 解体業者の倒産等により工事が中断した場合に、発注者が被る損害（前払金の損失、追加工事費用）を保証。 | 加入を義務付け（特に前払金を支払う場合）。保証機関、保証内容（保証割合、限度額）、保証期間を確認し、保証書（写し）の提出を求める。 | 完成保証加入率：大手92％、中小28％。保険料例：請負金額の約1.05%～1.1% |
特に、第三者損害賠償責任保険と完成保証（履行保証）は、発注者のリスク回避のために極めて重要です。保険・保証への加入は口頭での確認だけでなく、必ず保険証券や保証書の写しを提出させ、契約書に添付するようにしましょう。 完成保証については、特に中小の解体業者では加入率が低いというデータもあり、注意が必要です。前払金の割合が高い場合や、業者の経営状況に不安がある場合は、加入を強く要求すべきです。保証料は発注者負担となるケースもありますが、万が一の倒産リスクに備えるコストとして検討する価値はあります。
⑦ 変更指示・追加見積り手続きの明文化
工事期間中に、発注者側の都合で仕様変更や追加作業を指示する場合や、業者側から追加工事の提案がある場合に備え、その手続きを明確に定めておく必要があります。これが曖昧だと、後で「指示した」「していない」「金額に合意した」「していない」といった紛争の原因になります。
- 変更・追加指示の方法： 必ず書面（変更指示書、打合せ議事録等）によって行うことを原則とします。口頭での指示は避け、記録に残る形で行います。
- 追加費用の見積り： 業者側は、変更・追加指示を受けた場合、速やかに追加費用の見積書を書面で提出することを義務付けます。見積書には、作業内容、数量、単価、合計金額、必要な追加工期を明記させます。
- 発注者の承認： 発注者は、提出された追加見積書の内容（金額、工期等）を検討し、承認する場合のみ書面（変更契約書、承認印のある議事録等）で回答します。承認がない限り、業者は追加作業に着手できない、または追加費用を請求できないことを明確にします。
- 軽微な変更の扱い： 請負代金額に影響しないような軽微な変更については、簡易な手続き（例：議事録での確認のみ）で済ませることも可能ですが、その範囲を事前に定義しておきます。
- 協議事項： 見積金額や工期について合意に至らない場合の協議方法や、第三者の意見を求める手続き（任意）についても定めておくことが望ましいです。
建設業法でも、追加工事等の依頼を行う際には書面での明確化が求められています。全ての変更・追加は書面で行い、金額と工期について事前に合意するという原則を徹底することが、最も確実な紛争予防策です。 後々のトラブルを防ぐためには、たとえ急ぎの指示であっても、必ず書面での確認プロセスを経るというルールを、発注者・受注者双方で遵守することが重要です。
価格改定条項（スライド条項）の賢い使い方
③で触れた価格改定条項（スライド条項）は、主に産業廃棄物処分費や燃料費など、外部要因で価格が大きく変動する可能性のある費用項目について、契約金額を見直すためのルールです。これを適切に設定・運用することで、一方的なリスク負担を避け、公平な契約関係を維持することができます。
- 対象項目の特定： スライド条項の対象とする費用項目を具体的に特定します（例：産業廃棄物処分費、軽油価格など）。
- 基準価格と変動指標： 契約時の基準価格と、価格変動を判断するための客観的な指標（公的機関発表の統計、市場価格指数など）を明記します。
- 発動条件： 指標がどの程度変動した場合に条項を発動するか（例：基準価格から±〇〇％以上変動した場合）を定めます。
- 改定計算式： 価格改定の具体的な計算方法を定めます。
- 協議手続き： 条項発動時の通知、協議、合意形成の手続きを定めます。
燃料・産廃費上昇時の上限設定
インフレ局面で受注者（解体業者）を保護する観点から、スライド条項は有効です。しかし、発注者としては、価格上昇が青天井になるリスクを避けたいと考えます。
- 上昇幅の上限設定： 価格改定を行う場合でも、上昇幅に上限（例：当初単価の〇〇％まで、または絶対額で〇〇円まで）を設けることを検討します。これにより、発注者の予算超過リスクを抑制できます。
- 複数指標の組み合わせ： 単一の指標だけでなく、複数の指標（例：産廃処分費指数と燃料油価格指数）を組み合わせることで、より実態に近い価格変動を反映させる方法もあります。
- 適用期間の限定： スライド条項の適用期間を限定する（例：契約後〇ヶ月以降の変動のみ対象とする）ことも考えられます。
上限設定については、受注者側との交渉が必要になります。市場動向や過去の変動実績を参考に、双方にとって受け入れ可能な範囲で設定することが重要です。±5％といった目安も参考に、具体的な数値を契約書に落とし込みます。
デフレ時の値下げ要求条項
スライド条項は、価格上昇時だけでなく、価格下落時（デフレ局面）にも適用されるべきものです。これにより、契約の公平性が保たれます。
- 双方向性の担保： スライド条項が価格上昇時だけでなく、価格下落時にも同様に適用される（請負代金が減額される）ことを明確に規定します。
- 下落時の発動条件： 価格上昇時と同じ指標・変動率を用いて、価格が一定以上下落した場合に発注者が減額を請求できるルールとします。
- 減額幅の下限（任意）： 受注者の利益を過度に圧迫しないよう、減額幅にも下限を設けることを検討します。
価格改定条項は、インフレ・デフレ双方のリスクを契約当事者間で公平に分担するための仕組みです。上昇時のみ適用される片務的な条項とならないよう、契約内容を十分に確認する必要があります。 スライド条項の適用実績や具体的な計算例については、国土交通省や建設物価調査会などの資料も参考に、自社の工事内容に合わせてカスタマイズしていくことが求められます。
紛争を避けるためのコミュニケーションプロトコル
契約書の内容がいかに緻密であっても、実際の工事現場では予期せぬ問題や認識の齟齬が発生する可能性があります。これらを大きな紛争に発展させないためには、契約当事者間の円滑で透明性の高いコミュニケーションが不可欠です。
- 定期的な情報共有： 工事の進捗、課題、変更点などを定期的に共有する場を設けます。
- 記録の徹底： 合意事項や変更履歴を正確に記録し、双方で確認・保管します。
- 早期の課題解決： 問題が発生した場合、早期に関係者が情報を共有し、解決策を協議する体制を構築します。
週次ミーティング・工程共有クラウド
円滑なコミュニケーションを維持するために、具体的な仕組みを導入することが有効です。
| 仕組み | 目的・効果 | 運用例 |
|---|---|---|
| 定例会議（週次等） | 進捗状況の報告、課題の共有、懸案事項の協議、今後の予定確認を行う。関係者の認識を合わせる。 | 発注者、元請業者（現場代理人、担当者）、必要に応じて設計監理者や主要下請業者が参加。議題を事前に設定。 |
| 工程表・関連資料の共有システム | 最新の工程表、図面、写真、検査記録などをクラウド等で共有し、関係者がいつでもアクセスできるようにする。 | 建設プロジェクト管理ツールや汎用クラウドストレージを活用。アクセス権限を適切に管理。 |
| 連絡体制の明確化 | 緊急連絡先、各担当者の役割と権限、報告ルートなどを明確にし、一覧表として共有する。 | 問題発生時の報告・相談がスムーズに行えるようにする。 |
特に定例会議は、潜在的な問題点を早期に発見し、大きなトラブルになる前に対策を講じるための重要な機会です。単なる進捗報告に終始せず、リスクとなり得る点や懸念事項について、双方から積極的に情報交換を行うことが望ましいです。 工程表や資料の共有システムは、情報の透明性を高め、「言った」「言わない」「聞いていない」といった問題を減らすのに役立ちます。最新の情報が常に共有されることで、認識の齟齬に基づく手戻りや遅延を防ぐ効果も期待できます。
議事録・変更履歴の電子署名
会議での決定事項や、工事内容の変更履歴は、後々の証拠となる重要な情報です。これらの記録の信頼性を高めるために、電子的な手法を活用することが推奨されます。
- 議事録作成の効率化と正確性向上：
- 音声認識ツールを活用した議事録作成支援システムを導入することで、議事録作成時間を大幅に削減し、発言内容の正確な記録を支援します。
- 作成された議事録は、会議参加者全員で内容を確認し、合意の上で保管します。
- 変更履歴の管理：
- 設計変更、仕様変更、追加工事指示などの履歴は、専用の変更管理シートやプロジェクト管理ツールを用いて記録します。
- 変更内容、理由、日付、承認者、影響（費用・工期）などを記録し、関係者間で共有します。
- 電子署名・タイムスタンプの活用：
- 重要な合意事項が記載された議事録や変更承認書には、電子署名やタイムスタンプを付与することで、作成者、作成日時、非改ざん性を証明し、法的証拠能力を高めることができます。
- これにより、「いつ」「誰が」合意・承認したかの記録が客観的に担保され、将来的な紛争リスクを低減します。
建設業界においても、契約書や請求書だけでなく、議事録や各種承認プロセスにおいて電子署名を活用する動きが広がっています。これらの技術を活用することで、記録の信頼性を高め、ペーパーレス化による業務効率化も期待できます。 紛争を避けるためのコミュニケーションは、単に仲良くするということではありません。客観的な記録に基づき、透明性の高いプロセスで意思決定を行い、その履歴を確実に残すことが、最も重要です。
契約書チェックリスト【実務で活用！】
これまで解説してきたポイントを踏まえ、ビル解体工事の契約書をチェックするためのリスト（25項目）を表形式でまとめました。契約締結前に、このリストを使って漏れがないか最終確認を行ってください。
| No. | チェック項目 | 確認内容 | 該当条項（例） |
|---|---|---|---|
| 1 | 工事名称・場所の特定 | 対象ビル、所在地が正確に記載されているか | 工事概要 |
| 2 | 解体範囲の明確化 | 建物本体、付属物、基礎、工作物など、解体対象が具体的にリストアップされているか（図面・リスト添付） | 工事範囲、別紙図面 |
| 3 | 請負代金額と支払条件 | 総額、消費税、支払時期（着手金・中間金・最終金）、支払方法が明確か | 請負代金、支払方法 |
| 4 | 工期（着工・完成） | 着工予定日、完成予定日が具体的に記載されているか | 工期 |
| 5 | 事前調査報告書の添付 | アスベスト調査報告書等が契約書に添付されているか | 添付書類、前提条件 |
| 6 | 想定外埋設物の定義 | 「想定外」となる埋設物の定義（規模、深さ等）が明確か | 地中障害物 |
| 7 | 埋設物発見時の対応範囲 | 契約内で対応する範囲と、追加費用となる範囲が明確か | 地中障害物 |
| 8 | 埋設物の追加費用単価 | 種類別の撤去・処分単価が事前に定められているか | 地中障害物、別紙単価表 |
| 9 | 想定外アスベストの定義 | 事前調査報告書にないアスベストが「想定外」と定義されているか | アスベスト処理 |
| 10 | アスベスト追加除去単価 | レベル・作業区分別の追加除去単価が事前に定められているか | アスベスト処理、別紙単価表 |
| 11 | 廃棄物処分単価の明記 | 種類別の運搬・処分単価が明記されているか | 産業廃棄物処理、見積内訳 |
| 12 | 価格変動（スライド）条項 | 処分費等の価格変動リスクに関するルール（指標、発動条件、上限下限等）が定められているか | 請負代金の変更 |
| 13 | 工期遅延時の遅延損害金 | 遅延損害金の率（日額）、上限が定められているか | 履行遅滞、損害賠償 |
| 14 | 工期遅延の免責事由 | 受注者の責に帰さない遅延の免責事由が具体的に列挙されているか | 工期の変更 |
| 15 | 工期延長の手続き | 免責事由発生時の通知、協議、工期変更の手続きが定められているか | 工期の変更 |
| 16 | 再委託の事前承認 | 主要な再委託について発注者の事前承認が必要とされているか | 下請負 |
| 17 | 元請業者の責任範囲 | 下請業者含め、工事全体の管理責任が元請業者にあることが明確か | 監督義務、下請負 |
| 18 | 第三者損害賠償保険の加入義務 | 加入義務、補償額、保険証券（写）の提出が定められているか | 損害保険 |
| 19 | 完成保証（履行保証）の加入義務 | 加入義務、保証内容、保証書（写）の提出が定められているか | 契約の保証 |
| 20 | 変更・追加指示の方法 | 書面による指示が原則とされているか | 工事の変更・中止 |
| 21 | 追加見積りの提出義務 | 変更・追加指示に対する書面での見積提出が義務付けられているか | 工事の変更・中止 |
| 22 | 追加費用の承認手続き | 発注者の書面による承認がない限り、追加費用が発生しないことが明確か | 工事の変更・中止 |
| 23 | 検査・引渡し | 完成検査の方法、基準、不合格の場合の措置、引渡し時期が明確か | 検査・引渡し |
| 24 | 契約不適合責任（瑕疵担保責任） | 引渡し後の不具合に対する責任期間、範囲が定められているか | 契約不適合責任 |
| 25 | 紛争解決方法 | 協議、調停、仲裁、訴訟など、紛争発生時の解決手続きが定められているか | 紛争の解決 |
このチェックリストはあくまで一般的な項目です。実際の契約では、工事の規模や特性、当事者間の合意内容に応じて、さらに詳細な項目を追加・修正する必要があります。不明な点や不安な点があれば、契約前に必ず専門家（弁護士、建築士など）に相談することをお勧めします。
※解体にあたっては以下の記事も参考にしてください
- 解体工事会社選びのポイント — 信頼できる業者を見極めるチェック項目と比較のコツをまとめています。
- 解体工事の見積書の取り方・読み方 — 見積書の項目ごとの意味や追加費用が発生しやすいポイントを解説しています。
- 解体費用の内訳と価格差の理由 — 木造・鉄骨・RCなど構造別に費用が変わる仕組みと相場を比較しています。
まとめ
本記事では、RC・S・SRC造ビルの解体工事において、追加請求トラブルを防ぐための契約書のチェックポイントを網羅的に解説しました。追加請求の主な原因である地中埋設物、アスベスト、産業廃棄物処理費の変動といったリスクに対し、契約前の徹底した事前調査とエビデンス化、そして具体的かつ明確な契約条項の設定がいかに重要であるかをご理解いただけたかと思います。 特に、①想定外埋設物の対応範囲と単価、②アスベスト追加除去の単価確定、③廃棄物処分単価・指数スライド制限、④工期遅延時のペナルティと免責、⑤元請け責任範囲、⑥保険・保証の義務付け、⑦変更・追加手続きの明文化、という７つの重要条項は、追加請求リスクを最小限に抑えるための生命線です。これらの条項を契約書に適切に盛り込み、さらに価格改定条項（スライド条項）やコミュニケーションプロトコルを整備することで、より安心して工事を進めることが可能になります。 最後に提示した契約書チェックリストも活用し、契約内容に漏れや曖昧さがないか、専門家の助言も得ながら、慎重に確認を行ってください。本記事が、ビル解体を発注されるオーナー様やご担当者様にとって、予期せぬ費用負担や紛争を回避し、プロジェクトを成功に導くための一助となれば幸いです。
よくある質問
- Q．埋設物が見つかった場合、追加費用は必ず発生しますか？ A．契約書に撤去単価を事前に盛り込み、写真提出と承認フローの手続き期限を発注者・受注者で協議のうえ特約で定めておけば、国土交通省公共工事標準請負契約約款と同様に追加費用をコントロールできます。
- Q．アスベストのレベル判定は誰が行うべきですか？ A．一般建築物石綿含有建材調査者など所定の資格者による報告書を添付することで、石綿障害予防規則に準拠した単価確定が可能です。
- Q．産廃費が契約後に高騰した場合の対応策は？ A．自治体の処分単価調査や実勢価格に連動するスライド条項を設定し、変動幅を協議で定める方法が一般的です。詳しくは建設物価情報システムを参照してください。
- Q．施工者の倒産リスクに備える保険はありますか？ A．完成保証保険に加入させることで、工事代金の最大30％までをカバーできます。加入状況はJIO完成サポートなどの証券コピーで確認しましょう。
- Q．変更指示はメールだけでも有効ですか？ A．トラブル防止のため、電子議事録システムでタイムスタンプを付与し、IPA電子署名ガイドラインに沿った電子署名を行うと証拠力が強化されます。
参考サイト
- 国土交通省「工事請負契約における設計変更ガイドライン」 ― 追加請求時の正式な協議・書面化手続きを確認できます。
- 厚生労働省 石綿事前調査結果報告システム ― アスベスト事前調査と届出義務の最新フローを解説しています。
- 建設物価調査会「建設資材物価指数」 ― 産廃費や資材コストの月次動向を確認でき、スライド条項の基準に最適です。
- JIO「完成サポート」 ― 完成保証保険の補償範囲・料率が具体的に掲載されています。
- 飛島建設 × AmiVoice ScribeAssist 導入事例 ― 議事録作成時間を約70％削減した現場DXの実証記事です。
初心者のための用語集
- 埋設物：地中に残存している旧基礎や杭・配管などの障害物。解体中に発見されると撤去費が追加発生します。
- レベル1・2・3（アスベスト）：飛散性と危険度で分類した区分。数字が小さいほど除去手間と費用が高くなります。
- BIM（Building Information Modeling）：建物を3Dモデル化して情報を一元管理する手法。既存杭位置の可視化に使われます。
- 産廃費指数：建設物価調査会が毎月公表する産業廃棄物処分費の指標。契約のスライド計算に利用します。
- スライド条項：物価や賃金変動に応じて請負代金を自動修正する契約条文。上限％を設定してリスクを限定します。
- 完成保証保険：施工者倒産で工事が中断した際に、前払金や増嵩費用を補償する保険制度。
- 第三者損害賠償保険：工事中の事故で近隣や通行人に与えた損害を補償する請負業者向け保険。
- タイムスタンプ：電子データの作成時刻と非改ざん性を証明する技術。電子議事録や契約変更履歴の証拠力を高めます。
- 長期署名：電子署名を将来にわたり検証可能にする仕組み。OSや証明書が更新されても真正性を確認できます。
- PC杭（プレキャストコンクリート杭）：工場製作のコンクリート杭。地中障害物として発見されやすい大型構造物です。
編集後記
この記事の執筆にあたり、実際に当社のチェックリストを導入した「あるお客様」の事例を取材しました。大阪市中心部で延床3,200㎡、S造８階建てビルを解体するプロジェクトです。竣工は1981年、地下に旧耐圧盤が残る懸念がありましたが、着工前にBIM化＋地中レーダー３周走査を実施。厚労省登録機関による全フロアのアスベスト分析票も揃え、想定外リスクの数量ベースを見える化しました。 契約書には本稿で示した７条項をそのまま反映。とくに埋設物撤去単価（コンクリート基礎18,000円/㎡）と産廃費スライド上限±5％を別紙で明示したことが功を奏しました。結果として、地中から発見された基礎ガラ量は57㎡で、当初想定（50㎡）の範囲内。施工者からの追加請求はゼロで確定しました。 さらに週次ミーティングを音声認識議事録で共有したことで、数量差異の確認に要する時間が従来比70％短縮。竣工は予定より９日早く、発注者は早期完了報奨金62万円を支払いつつも、総コストは市況平均より8.4％低減できました。追加請求を「運」や「力関係」でなく契約とデータで抑え込む──その有効性を実証できた好例と言えます。
解体に関する参考記事
家屋やマンションの解体費用を抑え、適切な業者を選ぶための実践的なノウハウをまとめた記事です。気になるトピックをチェックして、コスト削減とトラブル防止に役立ててください。
- 解体費用を抑える7つの方法 — 補助金の活用から複数社見積もりまで、コストダウンの実践テクニックを紹介。
- 自宅解体で失敗しない業者選び — 契約前に確認すべきチェックリストと比較ポイントを詳しく解説。
- マンション解体費用の相場と注意点 — 構造別の費用目安と追加費用が発生しやすいケースをまとめています。
免責事項
こちらの記事は解体に関する一般的な知識提供を目的としています。記事内容は執筆時点での情報に基づいておりますが、法律や規制は変更される可能性があるため、最新かつ正確な情報については関連機関や専門家にご確認ください。 当サイトに掲載されている業者選定方法や見積もり比較のポイントは、あくまで参考情報であり、特定の解体業者を推薦・保証するものではありません。実際の契約や業者選定においては、ご自身の責任において十分な調査と検討を行ってください。 また、本記事で紹介している事例やトラブル回避策を実践されても、すべての問題が解決されることを保証するものではありません。個々の状況や条件によって適切な対応は異なる場合があることをご理解ください。 当サイトの情報に基づいて行われた判断や行動によって生じたいかなる損害についても、当サイト管理者は責任を負いかねますので、あらかじめご了承ください。
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