この記事では、宅建試験の受験を検討している方や、すでに勉強を始めている方が悩みがちな「抵当権」について、わかりやすくかつ網羅的に解説します。
読者の皆さんが「抵当権」に苦手意識を持たないよう、できるだけ具体的に噛み砕いて解説しています。試験対策だけでなく、不動産業務を始めた際にも役立つ内容です。ぜひ最後までご覧ください。
Contents
はじめに：この記事を読むメリット
主な内容は次の通りです。
- 抵当権の定義や効力などの基礎知識を整理
- 過去問の出題傾向を踏まえた頻出テーマや注意点
- 具体的な学習スケジュール例や、よくある間違いの対処法
- 都市計画法・建築基準法など他法令との関係（特定用途制限地域との違い含む）
- 合格者の体験談や勉強時間の目安、試験当日の解答テクニック
宅建試験における抵当権とは？
抵当権の基礎知識
抵当権とは、債務を弁済できなくなった場合に、不動産を競売にかけて優先的に弁済を受けられる権利です。多くの場合、不動産の売買や住宅ローンの場面で設定されます。宅地建物取引士として働くうえでも、抵当権の基本的な仕組みを理解していないと契約や説明に支障をきたすため、宅建試験でも頻出テーマとして出題され続けています。
- 設定の目的物：主に土地や建物などの不動産
- 効力の範囲：競売による売却代金から優先的に弁済を受けられる
- 設定後も占有は移さない：債務者がそのまま不動産を使用できる担保物権
特定用途制限地域との違い
宅建試験では、法令上の制限（都市計画法や特定用途制限地域など）と「抵当権」の出題を組み合わせて問うケースがあります。特定用途制限地域は、地域の良好な生活環境を保全する目的で地方公共団体が独自に定める区域であり、建築物の用途などに制限をかける制度です。抵当権は「担保物権」であり、利用用途や建築制限を目的とする都市計画法や建築基準法とは性質が異なります。試験では、「抵当権を設定した物件に対して法令上の制限がある場合、競売手続きや優先弁済に影響はあるか」といった形で問われることがあります。
参考：国土交通省「都市計画に関する情報」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000050.html
宅建試験での抵当権の出題傾向
頻出テーマ
宅建試験の権利関係では、民法から出題される問題が14問前後あり、そのうち1問から2問程度が抵当権を含む担保物権に関する設問になる傾向があります。直近の試験では以下のトピックが頻繁に出題されています。
- 抵当権の効力が及ぶ範囲（土地と建物の関係、従物・付加一体物など）
- 物上代位（目的物が滅失・売却された場合の保険金請求権など）
- 抵当権の処分（抵当権の順位変更や放棄、競売手続きの流れ）
- 法定地上権（同一所有者の土地・建物に抵当権が設定され、所有者が異なる場合）
- 根抵当権（一定の範囲の継続的取引から生じる不特定債権を担保）
具体的出題例
過去問を見ると、例えば以下のような事例問題が多いです。
- 事例：同一所有者が所有する土地と建物のうち、土地だけに抵当権を設定。その後、抵当権が実行され土地を競売にかけた場合、建物はどうなるか。
- 論点：法定地上権が成立するかどうか、抵当権の順位放棄、物上代位の適用範囲など
単なる条文知識だけでなく、事例を踏まえた応用力を問う出題が年々増えています。しっかり原理原則を押さえておくことが重要です。
抵当権対策の勉強時間・スケジュール例
合格ラインと学習目安
宅建試験は50問出題され、毎年合格ラインは約35点～38点程度（年度によって変動）といわれています。民法を含む権利関係の正答率が合否を左右するため、抵当権などの重要論点を取りこぼさないことが必須です。
学習時間の目安は「初心者で300～400時間程度」といわれますが、これは全科目合算です。抵当権を中心とした担保物権の学習には、民法の知識を一通り学んだ後で、2～3週間かけて集中する方も多いです。
具体的学習スケジュール例
- 学習初期（4～6月）：民法の全体像を把握しながら、抵当権や賃貸借などの権利関係をザックリと学ぶ。テキストの読み込みと基礎問題の演習。
- 中期（7～8月）：過去問を中心に、抵当権の頻出論点を集中的に演習。物上代位や法定地上権など、ひっかけ選択肢を徹底分析して復習。
- 直前期（9～10月）：模試・総合問題集を活用して総仕上げ。苦手分野（順位や一括競売など）をチェックし、繰り返し解く。
なお、より詳細な独学の進め方や失敗事例については、以下の記事も参考にしてみてください。
宅地建物取引士（宅建）を独学で合格する方法！失敗事例と対策を徹底解説
抵当権攻略のポイントと勉強法
1. 抵当権の効力が及ぶ範囲を正確に理解する
抵当権は「目的不動産 + 付合物や従物」に及ぶのが原則ですが、土地に抵当権を設定しても、その後に建てた建物には及ばないといった細かいルールがあります。
ポイント：
- 土地と建物は別個の不動産
- 抵当権設定時に存在していた従物は効力の対象となりやすい
- 設定後に付加したものはケースバイケース
2. 物上代位の仕組みを理解する
物上代位とは、抵当不動産が売却・滅失した場合、その代わりに受け取る保険金や売却代金に対しても抵当権者が請求できる仕組みです。
注意点として、差押えなどの手続きを要する場合があるため、単純に「保険金はすべて抵当権者が受け取れる」と思い込まないようにしましょう。
3. 法定地上権と一括競売
土地と建物に同一所有者が抵当権を設定し、競売で所有者が分離した場合に法定地上権が成立するかどうかはよく出題されます。
また、更地を担保に入れた後で所有者が建物を建てた場合、競売時に一括競売が可能かどうかの理解も重要です。
試験で狙われるのは、「法定地上権が成立する要件を満たしているか」「一括競売された建物が優先弁済の対象になるか」などの応用問題です。
4. 抵当権の順位・放棄・譲渡
同じ不動産に複数の抵当権が設定されるときは、登記の順番が非常に大事です。
- 第一順位の抵当権者が順位を放棄すると、第二順位が繰り上がる
- 債権額が大きいからといって優先されるわけではない
- 譲渡や放棄をした場合の配当計算が問題になる
過去問では「1番抵当権の譲渡」「順位の放棄と配当額の変化」などが頻出です。
5. 過去問の反復演習が必須
抵当権に限らず、宅建の民法問題は「過去問研究」が最も効率的です。出題パターンがある程度固定しているため、繰り返し解くことでパターン認識ができるようになります。
過去問演習のコツ：
- ただ解くだけでなく、なぜその選択肢が正解/誤りなのか根拠を確認する
- ひっかけポイントや苦手箇所はメモやノートで整理し、繰り返し復習
- 模擬問題集・予想問題などにもチャレンジして応用力を磨く
試験当日の解答テクニック
抵当権問題に限らず、宅建試験全般に言えるテクニックを挙げます。
- 問題文をしっかり読み切る：途中のキーワードだけで判断しない
- 条文知識を思い出す：特に民法369条～378条あたりは抵当権の根拠条文
- 事例に沿った具体的イメージ：土地・建物の所有者、抵当権者、競売時の流れ
- 時間配分：民法はじっくり考えたいが、他科目の残り時間も意識する
たとえば、抵当権の優先弁済範囲に関して「利息は何年分まで優先されるか」など、細かい条文で差がつきやすい問題が出ることもあります。時間が足りなくなると判断がぶれるので、なるべく早めに要点を把握しておくと安心です。
抵当権と実務イメージ：地方公共団体の独自制度も視野に
都市計画法や建築基準法との絡み
抵当権自体は、あくまで債権の担保制度に関わる部分ですが、競売にかけられる不動産が都市計画法や建築基準法で制限されている場合、買受人の用途制限などに影響が出ることがあります。
たとえば「特定用途制限地域」に指定された土地に抵当権が設定され、競売で第三者が買い受けた場合、建築可能な用途が限定されているケースも想定されます。実務上はその点を説明しなければ、トラブルになる可能性があるため、宅建士としては知識が求められます。
地方公共団体のオリジナル制度
自治体によっては、独自の景観条例や建築物規制条例などを持つ地域もあります。このような条例が絡むと「建物を再建築できない土地」の抵当権実行時に、希望した価格で落札がつかないといった状況も起こり得ます。
公的機関のサイトで条例を確認するときには、以下のような自治体公式ホームページを参照しましょう。
東京都都市整備局（東京都の地域地区、条例など）
よくある間違いと対処法
- 土地に抵当権を設定すると建物にも及ぶと勘違い：土地と建物は別不動産なので原則及ばない
- 一括競売＝建物も優先弁済：実際には優先弁済はあくまで土地分のみ
- 順位変更や放棄の配当計算を混乱：割合配当や繰上げを図で整理しよう
- 物上代位は自動でお金が入ると誤解：実際は差押え等の手続きが必要
いずれも、条文や過去問解説をしっかり読み込めば防げるミスです。問題文の事例に忠実に、当事者・債権額・順位・登記時期などを丁寧に確認しましょう。
合格者の声：抵当権学習で苦労した点と克服法
実際に合格した方々の声をまとめると、抵当権学習での苦労点と克服法が見えてきます。
- 苦労：「土地と建物の関係」が頭で整理できず、テキストを読んでもイメージが湧かない
- 克服：図解・イラストを用いて「どこまで効力が及ぶか」を視覚化。過去問の事例問題を繰り返し解いた
- 苦労：順位放棄・譲渡の配当計算問題を暗記しようとして混乱
- 克服：単純暗記ではなく、「なぜそうなるか」を理屈で押さえつつ実際に数値で計算して理解
そして、多くの合格者が「最終的には過去問演習が重要」と口をそろえているのが特徴です。自分がつまずいた箇所を、講義動画や解説書などでしっかり補強しながら学ぶと効率的です。
おすすめ教材ガイド
より詳しい教材選びや学習法、年収アップの可能性などを知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
宅建試験に合格するためのおすすめ教材ガイド～独学成功の秘訣から年収アップまで徹底解説～
また、「資格取得後に収入はどれくらいアップするの？」と気になる方は以下の記事で詳しく解説しています。
宅地建物取引士の資格で収入アップは可能？年収相場や試験対策、よくある失敗例を徹底解説
まとめ：抵当権を得点源にして宅建合格に近づこう
ここまで「抵当権」の基本や出題傾向、学習スケジュール例、実務イメージなどを詳しく解説してきました。改めてポイントを整理すると、以下の通りです。
- 抵当権の目的と効力：土地と建物の関係、従物・付合物、物上代位などを正確に把握
- 順位・放棄・譲渡：登記の先後や配当計算ルールを事例ベースで理解
- 法定地上権：土地と建物の所有者が異なる場合の保護制度
- 一括競売：抵当権設定後に築造された建物でも競売は可能だが、優先弁済範囲を誤解しない
- 他法令との関係：特定用途制限地域や建築規制などに伴う実務的影響も把握
- 過去問・模試の活用：条文や理屈を押さえつつ、演習でパターンを固める
最後に、これまで学んだ知識を試験で最大限に生かすためには、必ずアウトプットを中心とした学習を行うことが鍵です。抵当権はもちろん、宅建業法や法令上の制限、税金など他の分野も合わせて理解し、偏りのない学習を心がけてください。
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- 改めて独学での戦略を立てたい場合はこちらの記事から学んでみてください
宅建試験は範囲が広いですが、その分「出題パターン」がある程度固定化されているのも事実です。抵当権に苦手意識を持つ方も、ぜひ今回の記事を参考にして早めに克服し、合格へと近づいてください。応援しています！
