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この記事の要点・結論
2025年7月1日に国税庁から公表された最新の路線価データは、全国平均で4年連続の上昇を示す一方、地域間の二極化がより一層鮮明になる結果となりました。この記事では、厳しい状況に直面している都市に焦点を当て、その背景と今後の展望を掘り下げます。
- 2025年の路線価で全国唯一下落したのは石川県輪島市で、その変動率は-16.7%と突出しています。
- 下落の最大の要因は、2025年1月1日に発生した能登半島地震による甚大な被害です。
- 全国的には29都道府県で地価が上昇しており、特にインバウンド需要や再開発が進む都市部と、人口減少や産業衰退に悩む地方との格差拡大が浮き彫りになりました。
- この記事を読めば、2025年の路線価下落の具体的なデータ、その背景にある複合的な要因、そして今後の不動産投資や相続対策を考える上での重要なヒントを得ることができます。
2025年全国路線価の概要：上昇・横ばい・下落
2025年分の路線価は、日本経済のまだら模様を色濃く映し出す結果となりました。全体としては回復基調にありますが、すべての地域がその恩恵を受けているわけではありません。都市ごとの詳細なデータを見ることで、日本の不動産市場が抱える光と影を理解することができます。
平均変動率と都市別の分布
| 指標 | 数値・状況 | 出典 |
|---|---|---|
| 全国平均変動率 | +2.7% (4年連続の上昇) | 読売新聞 (2025年7月) |
| 上昇した都道府県 | 29都道府県 (前年より9県増加) | 日本経済新聞 (2025年7月) |
| 横ばいだった県庁所在地 | 11都市 (山形市、福島市、水戸市など) | 国税庁 (2025年7月) |
| 下落した都道府県 | 16県 (四国4県はすべて下落) | 相続会議 (2024年情報) |
表1: 2025年全国路線価の主要データ
全国の標準宅地の評価基準額の平均は、前年比で2.7%上昇し、4年連続のプラスとなりました。これは、新型コロナウイルス禍からの経済活動の正常化や、インバウンド観光客の回復が主な押し上げ要因と考えられます。しかし、その一方で山形市や福島市、水戸市など11の県庁所在地で変動率が0%（横ばい）となっており、成長が停滞している地域も少なくありません。このデータは、都市部と地方、あるいは同じ県内でも地域によって地価の動向が大きく異なる「二極化」が進行していることを明確に示しています。
唯一下落した都市はどこか？データで実証
全国的に上昇・横ばい基調が続くなか、2025年の路線価でひときわ厳しい結果となったのが、能登半島地震の被災地です。特に一つの都市が、他の地域とは比較にならないほどの大幅な下落を記録しました。ここでは、具体的なデータと共にその実態に迫ります。
市区町村別 2024→2025 路線価変動率ワーストランキング
| 順位 | 市区町村 | 都道府県 | 2025年路線価(円/㎡) | 変動率 | 主な要因 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 輪島市 | 石川県 | 35,000 | -16.7% | 能登半島地震、大規模火災 |
| 2 | 深川市 | 北海道 | 9,000 | -10.0% | 人口減少、過疎化 |
| 3 | 本別町 | 北海道 | 16,100 | -7.1% | 継続的な人口減少 |
| 4 | 名寄市 | 北海道 | 19,000 | -5.0% | 人口減少、観光需要低下 |
| 5 | 桜井市 | 奈良県 | 105,000 | -4.5% | 中心市街地の衰退 |
| 6 | 七尾市 | 石川県 | 47,000 | -4.1% | 能登半島地震、人口流出 |
| 7 | 鳥取市 | 鳥取県 | 91,000 | -3.2% | 県庁所在地で唯一の下落 |
表2: 2025年路線価変動率ワースト7（資料に基づき作成）
2025年7月1日に国税庁が公表したデータによると、石川県輪島市が全国で最も大きな下落率を記録しました。特に観光名所であった「朝市通り」周辺は、1平方メートルあたりの路線価が前年の4万2,100円から3万5,000円へと、-16.7%という衝撃的な下落に見舞われています。これは、2025年1月1日に発生した能登半島地震とその後の大規模火災により、地域経済の基盤そのものが壊滅的な被害を受けたことが直接の原因です。同じく被災した七尾市も-4.1%の下落となっており、災害が地域資産に与える影響の深刻さを物語っています。
下落要因を深掘り：人口動態・産業構造・インフラ計画
路線価の下落は、単一の理由で起こるものではありません。災害という突発的な要因のほか、より構造的で根深い問題が背景に存在します。ここでは、下落率が高かった都市が直面する課題を「人口動態」「産業構造」「インフラ計画」の3つの側面から分析します。
1. 能登半島地震という未曽有の災害
- 石川県輪島市 (-16.7%): 地震による建物の倒壊に加え、特に有名な「朝市通り」周辺で大規模な火災が発生し、多くの店舗や住宅が焼失しました。 生活基盤と観光資源の両方を同時に失ったことが、全国最大の下落につながりました。
- 石川県七尾市 (-4.1%): 輪島市ほどではないものの、建物の損壊やインフラの寸断により、商業活動が停滞。二次的な影響として、人口流出の加速も懸念されており、地価の重しとなっています。
被災地の下落は、物理的な破壊が直接的な評価額の減損につながった稀なケースです。石川県不動産鑑定士協会は「復興には時間がかかり、しばらくは厳しい状況が続くだろう」との見解を示しており、公的支援による復旧・復興のスピードが今後の鍵を握ります。
2. 人口減少と中心市街地の衰退
- 北海道の各都市: ワーストランキング上位に入った深川市(-10.0%)、本別町(-7.1%)、名寄市(-5.0%)は、いずれも深刻な人口減少と過疎化に直面しています。 特に若年層の流出が止まらず、地域の担い手不足が経済活動の縮小を招き、地価を下押しする悪循環に陥っています。
- 奈良県桜井市 (-4.5%): 古くからの中心市街地が、郊外の幹線道路沿いに大型商業施設ができたことで空洞化する、典型的な地方都市の課題を抱えています。[11] 人の流れが変わり、中心部の商業地の魅力が低下したことが路線価に反映されました。
- 鳥取県鳥取市 (-3.2%): 全国の県庁所在地で唯一の下落を記録しました。[7] これは、地方の中核都市であっても人口減少の波には抗えず、経済の地盤沈下が始まっていることを示す象徴的な出来事と言えます。
これらの都市に共通するのは、長期にわたる人口の社会減（転出超過）です。例えば、青森県や秋田県、長崎市などでは若者、特に女性の県外流出が深刻な問題となっており、地域経済の活力を削いでいます。地価は、その土地で暮らしたい、事業をしたいという需要の現れであり、人口動態はその根幹を揺るがす最も重要な要因なのです。
3. 産業の撤退とインフラ計画の遅延
地域の経済を支える主力産業の撤退や、将来の発展を期待させる大規模なインフラ計画の遅れも、地価に大きな影響を与えます。特定の企業の動向が、一つの街の不動産価値を左右するケースは少なくありません。例えば、シャープの堺工場（大阪府）の稼働停止は、約1,000人規模の雇用に影響を与えるとされ、周辺地域の経済や不動産市場への波及効果が懸念されています。[8] 同様に、イトーヨーカドーが北海道・東北地方から完全撤退する計画は、地域の雇用だけでなく、中心市街地における「核」となる商業施設の喪失を意味し、地価へのマイナス圧力となります。[13]
また、地域の期待を集めていたインフラ計画の遅延も、将来価値の目減りにつながります。建設費の高騰や技術的な問題、住民合意の難航などを理由に、全国各地で再開発や新駅設置計画が遅れています。神奈川県で計画されている村岡新駅（仮称）のように、計画に反対意見が出ることもあり、事業の先行きが不透明になれば、期待感から先行して上昇していた地価が停滞、あるいは下落に転じるリスクがあります。
地元経済への影響：固定資産税・都市開発・空室率
路線価の下落は、個人の資産価値だけでなく、地域経済全体に多岐にわたる影響を及ぼします。自治体の税収から、商業施設の空室率、新たな都市開発の行方まで、その影響は複雑に絡み合っています。
固定資産税収への影響は限定的か？
「路線価下落＝固定資産税収の減少」と単純に考えがちですが、実態は少し異なります。確かに路線価は固定資産税評価額の目安になりますが、税収は他の要因にも左右されます。
- 負担調整措置: 税額が急激に変動しないように、課税標準額の上昇を緩やかにする仕組みがあり、地価が下落しても税額がすぐに下がるとは限りません。
- 新築家屋の増加: 人口が増えている地域では、たとえ地価が横ばいでも、新しい家や建物が増えることで課税対象が増え、結果的に税収は増加します。
実際に、神奈川県大和市では地価が上昇する中で、新築家屋の増加を主な要因として令和5年度（2023年度）の固定資産税収が前年比1.8%増加しています。 東京都でも同様に、令和5年度の税収は土地の課税標準額が上昇したことなどから前年比3.9%増となりました。 ただし、これはあくまで都市部の事例です。人口減少と地価下落が同時に進行する地方都市では、将来的に固定資産税収が減少し、行政サービスの低下につながる財政的なリスクは確実に存在します。
都市開発と空室率の動向
地価の下落は、新たな都市開発への意欲を削ぐ可能性があります。デベロッパーは土地の仕入れ値だけでなく、将来の賃料収入や分譲価格を基に事業計画を立てるため、地価下落局面では投資に慎重になります。これにより、地域の再開発が停滞し、街の魅力がさらに低下するという悪循環に陥る危険性があります。
また、地域の経済活動が縮小すると、オフィスや店舗の需要が減少し、空室率の上昇と賃料の下落を引き起こします。詳細な都市別の空室率データを入手するのは難しいですが、例えば横浜ビジネス地区の2025年の予測空室率が約9%とされているように、主要都市でも空室は一定数存在します。[12] 地価が下落している地方都市では、これよりさらに厳しい状況が想定され、商業施設の撤退がさらなる空室を生むといった事態も考えられます。
今後の展望と投資シナリオ3パターン
路線価が下落した都市への投資は、高いリスクを伴う一方で、大きなチャンスを秘めている可能性もあります。重要なのは、下落の要因を正確に見極め、将来の展開を予測することです。ここでは、投資判断の参考として3つのシナリオを提示します。
① 短期リバウンド狙い ② 長期停滞シナリオ ③ 公的再開発期待
| シナリオ | 対象エリア（例） | 投資戦略 | 成功の鍵 | 主なリスク |
|---|---|---|---|---|
| ① 短期リバウンド狙い | 石川県輪島市・七尾市など災害被災地 | 復興需要を見込み、地価が底値圏にあるタイミングで購入。復旧後の資産価値回復を狙う。 | 迅速なインフラ復旧、国・県からの手厚い復興支援。 | 復興の遅延、人口流出の定着、風評被害の長期化。 |
| ② 長期停滞シナリオ | 北海道深川市など構造的に人口減少が進む都市 | インカムゲイン（家賃収入）重視。高利回りの物件を厳選し、短期的な売却益は追わない。 | 安定した賃貸需要が見込める物件の選定、徹底したコスト管理。 | 空室率の上昇、さらなる地価・家賃下落、物件の流動性低下（売りたい時に売れない）。 |
| ③ 公的再開発期待 | 鳥取市など中心市街地活性化計画がある都市 | 自治体の再開発計画や企業誘致の動向を注視。計画発表後、本格化する前の段階で先行投資。 | 計画の実現可能性の見極め、行政との連携、情報収集力。 | 計画の遅延・縮小・中止、期待先行による高値掴み。 |
表3: 投資シナリオ3パターンの比較
どのシナリオを選択するにせよ、表面的な利回りだけでなく、その地域の人口動態、産業構造、行政の政策といったファンダメンタルズを深く理解することが不可欠です。特に、下落局面にある地方都市への投資は、出口戦略（いつ、誰に、いくらで売却するのか）を具体的に描けなければ、大きな損失を被るリスクがあることを肝に銘じるべきでしょう。
専門家コメント＆政策動向まとめ
地価の下落に歯止めをかけ、地域を再生させるためには、民間の力だけでは限界があります。専門家は現状をどう見ているのか、そして国や自治体はどのような手を打とうとしているのでしょうか。
専門家の見解と国の支援策
- 専門家の分析: 能登半島地震の被災地について、石川県不動産鑑定士協会は「インフラの復旧が第一だが、住民が戻ってくるかが最大の課題。正常な価格形成に戻るには相当な時間がかかる」と分析しており、楽観的な見通しは示されていません。
- 国の支援策: 政府は、能登半島地震からの復興を強力に後押しするため、復興基金の設立や税制上の特例措置などを講じています。また、全国の地方創生を目的として、企業版ふるさと納税などの制度を通じて、民間資金を地方の活性化プロジェクトに呼び込む取り組みも進めています。
自治体独自の再生計画
各自治体も、それぞれの実情に合わせた独自の再生計画を進めています。例えば、神奈川県大和市では「みんながつながる健幸都市やまと」をスローガンに掲げた第10次総合計画を策定しました。 この計画には、子育て支援や商工業振興に加え、以下のようなユニークな取り組みが含まれています。
- 脱炭素化への重点投資: 環境省の交付金を活用し、住宅への太陽光パネル設置補助や公共施設のLED化などを進め、ゼロカーボンシティの実現を目指しています。
- 健康経営企業の優遇: 市内企業の事業拡大を支援する奨励金制度において、従業員の健康づくりに積極的に取り組む「健康経営優良法人」を優遇するなど、健康と経済を結びつけた施策を展開しています。[7]
これらの政策は、直接的に地価を押し上げるものではないかもしれません。しかし、地域の魅力を高め、定住人口を増やし、新たな企業を呼び込むことで、長期的には不動産価値の安定・向上に繋がる重要な土台作りと言えるでしょう。
まとめ
2025年の路線価は、日本が抱える多様な課題を映す鏡となりました。本記事の要点を以下にまとめます。
- 唯一の下落都市は石川県輪島市: 2025年最大のトピックは、能登半島地震の影響による輪島市の-16.7%という大幅な下落でした。これは、自然災害が不動産価値に与えるインパクトの大きさを示しています。
- 二極化の進行: 全国平均では4年連続の上昇となりましたが、その恩恵は都市部に集中しています。人口減少や産業衰退に直面する多くの地方都市では下落や横ばいが続いており、地域間格差は拡大傾向にあります。
- 下落の背景にある複合的要因: 地価の下落は、災害だけでなく、人口動態、産業構造、公共投資の動向といった複数の要因が複雑に絡み合って発生します。特に、若年層の人口流出は、多くの地方都市が抱える共通の課題です。
- 多角的な視点の重要性: 不動産投資や相続対策を検討する際には、路線価の数値だけを見るのではなく、その背景にある地域のファンダメンタルズ（基礎的条件）を深く分析することが不可欠です。行政の支援策や再開発計画の進捗も、将来価値を予測する上で重要な判断材料となります。
今後の日本の不動産市場は、すべての場所で価値が上がる時代から、価値が上がる場所と下がる場所がより明確に分かれていく時代へと完全に移行しました。この変化に適応するためには、これまで以上に詳細な情報収集と冷静な分析眼が求められるでしょう。
よくある質問
- Q. 路線価とは何を示す指標ですか？
A. 国税庁が毎年公表する相続税・贈与税の課税基準となる土地評価額です。国税庁「路線価図」で無料閲覧できます。 - Q. 2025年に路線価が大幅下落した輪島市の主な要因は？
A. 2024年1月の能登半島地震と火災被害が中心市街地に直撃し、商業機能が停止したためです。詳細はNHK金沢の解説をご覧ください。 - Q. 路線価が下落すると固定資産税は必ず減りますか？
A. 評価額の反映は翌年度以降で、負担調整措置により増減幅が抑えられる場合があります。仕組みは東京都税事務所の資料で確認できます。 - Q. 被災地の土地を購入する際に注意すべきポイントは？
A. 災害リスク評価・再建費用・ライフライン復旧状況を必ず調査しましょう。国交省のハザードマップポータルが参考になります。 - Q. 自分の町の最新路線価を調べる最短ルートは？
A. 国税庁「路線価図」検索ページにアクセスし、都道府県→市区町村→番地を順にクリックするだけで閲覧可能です。 - Q. 能登半島地震の復興支援策にはどんなものがありますか？
A. 被災者向け住宅再建費補助、企業版ふるさと納税の税額控除、固定資産税減免などがあります。詳しくは石川県公式復興情報サイトをご確認ください。
参考サイト
- 国税庁「2025年分 路線価図」PDF ― 全国平均や市区町村別データの公式一次情報です。
- NHK金沢「輪島市 路線価16.7％下落」 ― 被災直後の現地状況と地価影響を取材した公営放送の記事。
- 中日新聞「能登地震で路線価大幅下落」 ― 朝市通りの評価額推移と復興課題を解説。
- 読売新聞「2025年路線価4年連続上昇、観光地で高伸」 ― 全国トレンドと都市間格差を大手紙がレポート。
- 日本経済新聞「路線価上昇は29都道府県、石川は震災で下落」 ― マクロ視点での平均変動率と要因分析。
- 国土交通省「ハザードマップポータル解説」 ― 災害リスク評価の公式ガイドラインとして参考に有用。
- 石川県「能登半島地震 復興情報ポータル」 ― 復興支援策や補助制度をまとめた自治体公式サイト。
- 東京都主税局「固定資産税収の推移」 ― 路線価と税収の関係を確認できる公的統計。
初心者のための用語集
- 路線価：国税庁が毎年発表する、道路（路線）に面した土地1㎡あたりの評価額。相続税・贈与税の算定基準になる。
- 固定資産税：土地・家屋などの保有者が毎年自治体に納める税金。路線価や評価額の変動が税額に影響する。
- 負担調整措置：急激な評価額変動による税負担増を緩和する制度。上昇幅に上限を設け段階的に税額を調整する。
- ハザードマップ：洪水・地震・津波などの災害リスクを地図化したもの。土地購入時の安全性判断に必須。
- インバウンド需要：訪日外国人旅行者による消費需要。観光地の地価や商業地価を押し上げる要因になる。
- キャッシュフロー：不動産投資で得られる家賃収入から経費・ローン返済を差し引いた手取り資金。長期保有判断の重要指標。
- 相続税・贈与税：財産の承継時（相続）や生前贈与時に課される国税。課税価格計算で路線価が用いられる。
- インフラ遅延：道路や鉄道など公共インフラ工事が予定より遅れること。物流コストや地価形成に影響を与える。
※参考 以下のエリアも注目です。ご確認ください
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