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この記事の要点・結論
2025年の路線価において、岐阜県高山市上三之町（通称「古い町並み」）が前年比+28.3%という驚異的な上昇率を記録しました。これは全国でも4位にランクインするほどの急騰です。この記事では、この地価高騰のメカニズムを以下の3つの軸から徹底的に解き明かします。
- 世界遺産級のブランディング：「重要伝統的建造物群保存地区」の価値が、UNESCO世界文化遺産の暫定リスト入り候補として再評価され、ブランド価値が飛躍的に向上。
- 爆発的なインバウンド回復：コロナ禍後の外国人観光客数がコロナ前の水準を上回り、特に欧米豪からの富裕層が増加。宿泊単価も上昇し、エリア全体の収益性を押し上げています。
- 古民家ホテル投資の活発化：歴史的景観を活かした町家ホテルやレストランへの投資が相次ぎ、不動産需要を強力に牽引しています。
本記事では、これらの要因分析に加え、具体的な税金シミュレーション、投資メリットと潜在リスク、そして2030年に向けた将来シナリオまでを網羅的に解説します。不動産投資家、地主、地域ビジネス関係者にとって、高山の現在と未来を読み解くための必読ガイドです。
上三之町の路線価推移【2023→2025】
高山市上三之町の地価は、ここ数年で劇的な上昇を見せています。特にコロナ禍が明けた2024年以降、その勢いは加速する一方です。まさにV字回復を超えた成長曲線を描いていると言えるでしょう。
2年連続2桁上昇の背景
国税庁が公表する路線価データを見ると、その異常ともいえる上昇率が客観的な数値で確認できます。2年間で価格は約1.5倍に跳ね上がりました。
| 年度 | 評価額 (円/平方メートル) | 前年比伸び率 | 主な要因 |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 225,000 | +2.3% | コロナ禍からの回復初期 |
| 2024年 | 265,000 | +17.8% | インバウンド需要の急回復 |
| 2025年 | 340,000 | +28.3% | 世界遺産級ブランディング、ホテル投資過熱 |
出典：2025年7月1日 国税庁「路線価図」等の公表データに基づき作成
2024年に東海エリアでトップの上昇率を記録したのに続き、2025年にはその伸びをさらに加速させ、全国4位の上昇率を叩き出しました。この背景には、単なる景気回復ではない、高山ならではの構造的な要因が存在します。
この驚異的な数字は、高山・上三之町が単なる地方の観光地から、世界的な価値を持つ投資先へと変貌を遂げつつあることを示唆しています。
上昇をけん引する3つの要因
では、なぜ高山市上三之町の地価はこれほどまでに急騰しているのでしょうか。その原動力は、「ブランド価値」「インバウンド需要」「不動産投資」という3つの要素が複雑に絡み合い、相乗効果を生み出している点にあります。
① “古い町並み”ブランド × UNESCO有形文化遺産候補化
- 国の制度による価値の担保：上三之町は、文化庁の「重要伝統的建造物群保存地区」に指定されています。これにより、江戸時代からの商家町の景観が厳格な条例で守られています。
- 世界遺産への期待感：現在、高山の「伝統的木造建築物群」は、UNESCO世界文化遺産の暫定リスト（テンタティブリスト）への追加提案候補となっています。（2024年 文化庁情報）
- 「本物」への評価：厳しい規制が、逆に「他では真似できない本物の歴史的景観」という絶対的なブランド価値を生み出し、国内外の観光客や投資家を惹きつけています。
上三之町の価値は、単に古い建物が並んでいることではありません。国がその価値を法的に保護し、さらに世界が認める文化遺産になる可能性を秘めている点に、他の観光地にはない強みがあります。
この「世界遺産級」というブランディングが、観光客の満足度を高め、不動産評価の基盤を強固なものにしているのです。
② インバウンド観光 200％回復と単価上昇
ブランド価値の向上は、インバウンド観光の質と量に劇的な変化をもたらしました。コロナ禍で一度は消えかけた客足は、今や以前を凌ぐ勢いで回復しています。
| 年度 | 外国人延べ宿泊者数（人） | コロナ前（2019年）比 |
|---|---|---|
| 2019年 | 612,204 | 100% |
| 2023年 | 452,500 | 74% |
| 2024年 | 769,000 (推計) | 125.7% |
出典：高山市観光課「入込客統計」各年版、及び各種報道（2025年3月 観光庁「訪日外客動向」等を参考）
特筆すべきは、2024年の外国人宿泊者数が、コロナ禍前の2019年比で25%以上も増加した点です。特に、滞在期間が長く消費額の大きい欧米やオーストラリアからの観光客が増加しており、エリア全体の収益性を向上させています。
高山市の統計によると、観光客一人当たりの平均消費単価も上昇傾向にあり、これが飲食店や物販店の収益を押し上げ、結果として店舗用不動産の賃料や売買価格の上昇に直結しています。
③ 古民家ホテル・町家レストラン投資ラッシュ
世界的なブランド価値と旺盛なインバウンド需要は、投資家たちの食指を動かしました。特に、上三之町の景観に溶け込む古民家や町家をリノベーションしたスモールラグジュアリーホテルや高級レストランへの投資が活発化しています。
- 大手資本の参入：星野リゾートなどの大手宿泊事業者が進出し、エリアの宿泊単価（ADR）を引き上げています。
- 高付加価値化：1棟貸しの町家ホテルなど、プライベート感を重視した高単価な宿泊施設が増加。坪単価50万円以上をかけたリノベーションも珍しくありません。
- 限定的な土地供給：保存地区内では新たな大規模開発が困難なため、既存の建物を取得する需要が集中。これが地価を押し上げる直接的な要因となっています。
高山市全体の宿泊施設客室数は、2019年の約3,400室から2025年には約5,000室へと増加する見込みです。この開発ラッシュが、ただでさえ希少な中心部の土地をめぐる競争を激化させているのです。
上三之町 vs 飛騨古川 vs 金沢東山：歴史街並み比較
高山・上三之町の価値を相対的に理解するため、近隣の代表的な歴史的街並みである「飛騨古川」および「金沢・ひがし茶屋街」と比較してみましょう。それぞれの街が持つ個性と立ち位置が見えてきます。
地価・観光客数・客単価・規制度合い
| 項目 | 高山・上三之町 | 飛騨古川 | 金沢・ひがし茶屋街 |
|---|---|---|---|
| 最高路線価(2025年) | 34.0万円/m² | 約8.0万円/m² | 約50.0万円/m² |
| 年間観光客数(外国人) | 約77万人(市全体) | 比較的少ない | 非常に多い (市全体) |
| 客層・単価 | 欧米豪中心、高単価化 | 国内客中心、リピーター | 多様、高単価 |
| 景観規制 | 非常に厳しい（条例・文化財保護法） | 厳しい | 非常に厳しい |
| 特徴 | 世界遺産級ブランド、インバウンド投資 | 落ち着いた雰囲気、生活感 | 新幹線アクセス、洗練された商業集積 |
出典：各種公表データ、報道等に基づき作成
この比較から、高山・上三之町は、金沢ほどの地価ではないものの、インバウンドの勢いと投資の活発さで飛騨古川を大きくリードしていることがわかります。厳しい景観規制を逆手にとり、独自のブランド価値を確立した成功例と言えるでしょう。
新幹線という強力なアクセス網を持つ金沢が「横綱」だとすれば、高山は独自のブランディング戦略で「大関」の地位を確立しつつある、といった構図です。
相続税・固定資産税シミュレーション
地価の急騰は、資産価値の向上という明るい側面だけでなく、税負担の増加という重い課題ももたらします。特にこのエリアに土地を所有する地主や事業者にとっては、無視できない問題です。
商家60坪モデル：評価額＋28.3％で税額はいくら？
仮に上三之町に60坪（約198平方メートル）の土地を持つ商家をモデルに、今回の路線価上昇が税額にどう影響するか試算してみましょう。
| 項目 | 2024年路線価 (26.5万円/m²) | 2025年路線価 (34.0万円/m²) | 増加額 |
|---|---|---|---|
| 相続税評価額 | 約5,247万円 | 約6,732万円 | +約1,485万円 |
| 相続税 (※1) | 約1,571万円 | 約2,076万円 | +約505万円 |
| 固定資産税評価額 (※2) | 約3,673万円 | 約4,712万円 | +約1,039万円 |
| 固定資産税 (年額) (※3) | 約51.4万円 | 約66.0万円 | +約14.6万円 |
出典：国税庁「相続税簡易計算シート2025」等に基づき試算
※1: 法定相続人2人、基礎控除4,200万円、配偶者控除や小規模宅地等の特例は非適用として計算。
※2: 固定資産税評価額は路線価の70%と仮定。
※3: 固定資産税・都市計画税の税率を標準税率1.4%で計算。
このシミュレーションが示す通り、相続税は約500万円、固定資産税は年間約15万円も増加する可能性があります。特に相続税は累進課税のため、評価額の上昇率以上に税額が跳ね上がります。地主の方々は、早急な相続対策が不可欠です。
投資メリットと3つのリスク
急騰する地価は大きな投資機会をもたらしますが、光が強ければ影もまた濃くなります。高山・上三之町への投資を検討する際は、メリットとリスクを冷静に天秤にかける必要があります。
オーバーツーリズム／景観条例改正／災害リスク（豪雨・地震）
投資のメリットは、これまで述べてきた強力なインバウンド需要と世界に通用するブランド価値にあります。しかし、一方で以下の3つのリスクも認識しておくべきです。
- オーバーツーリズムのリスク：観光客の急増は、交通渋滞、ゴミ問題、住民生活への影響といった「観光公害」を引き起こす可能性があります。高山市はAIカメラによる混雑可視化などで対策を進めていますが、将来的に観光客の立ち入り制限などが導入されるリスクはゼロではありません。
- 景観条例改正のリスク：現在のブランド価値は厳しい景観条例によって支えられています。今後、規制がさらに強化された場合、改修や改装の自由度が下がり、投資コストが増大する可能性があります。逆に、何らかの理由で規制が緩和されれば、景観が損なわれブランド価値が毀損する恐れもあります。
- 自然災害のリスク：高山市は山間部に位置し、豪雨による河川の氾濫や土砂災害、また地震のリスクも抱えています。歴史的な木造建築物は災害に対して脆弱な側面もあり、保険や防災対策への投資が不可欠です。
これらのリスクを理解し、長期的な視点で対策を講じることが、高山での不動産投資を成功させる鍵となります。
2030年シナリオ：高山が“京都二条”化する可能性
高山・上三之町の未来は、どのような姿を描くのでしょうか。交通インフラの拡充と新たな観光戦略が、この街をさらなる高みへと導く可能性があります。
LRT計画／ナイトタイムエコノミー拡充／伝統工芸リノベ
一部の専門家の間では、高山が「京都の二条城周辺エリア」のように、歴史とモダンが融合した洗練された観光地へと進化する可能性が指摘されています。その鍵を握るのが以下の要素です。
- 交通アクセスの劇的向上：現在建設中の中部縦貫自動車道（高山清見道路）が全線開通すれば、北陸や中京圏からのアクセスが飛躍的に向上します。高山駅周辺も再整備が進んでおり、広域観光のハブとしての機能が強化されます。
- ナイトタイムエコノミーの拡充：夜間のライトアップやイベントを充実させ、宿泊客の滞在時間を延ばし、消費額を増やす取り組みが進められています。これにより、日中の混雑緩和と収益向上を両立させる狙いです。
- 伝統工芸のリノベーション：飛騨春慶塗や一位一刀彫といった伝統工芸を、現代的なデザインのホテル内装やアメニティに活用する動きも出ています。これが「高山でしか体験できない価値」をさらに高めるでしょう。
一方で、麗澤大学の分析（ダイヤモンド不動産研究所）では、日本の人口減少トレンドを背景に、2030年までに高山市の地価が下落するという厳しい予測も存在します。世界的なブランド価値の向上と、国内の人口減少というマクロトレンドの綱引きが、今後の高山の地価を左右する最大の焦点となるでしょう。
よくある質問（Q&A）
Q1. 今から高山・上三之町に投資しても遅いですか？
A1. 路線価が28.3%も上昇した後なので、短期的なキャピタルゲインを狙うのは難しくなっています。しかし、強力なブランド価値とインバウンド需要を背景に、長期的な視点で安定したインカムゲイン（賃料収入）を狙うのであれば、まだ十分に妙味はあると考えられます。ただし、高値掴みには注意が必要です。
Q2. 景観条例が厳しくて、購入しても自由にリノベーションできないのでは？
A2. はい、その通りです。外観の変更には厳しい制約があります。しかし、この規制こそがエリアの価値を守っています。重要なのは、条例を熟知した設計士や工務店と連携することです。伝統的な意匠を守りつつ、内装の快適性や機能性を高めることは十分に可能です。
Q3. 地価が上がりすぎて、相続税が払えそうにありません。どうすれば良いですか？
A3. まずは税理士などの専門家に相談し、正確な納税額を試算することが第一歩です。「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」といった制度を活用できないか検討しましょう。それでも納税が困難な場合は、土地の一部売却や、土地を信託して収益化を図る、物納するといった選択肢も視野に入れる必要があります。何よりも早期の対策が重要です。
まとめ
2025年、前年比+28.3%という衝撃的な路線価上昇を見せた高山市上三之町。この現象は、一過性のブームではなく、「世界遺産級のブランディング」「回復から成長フェーズに入ったインバウンド需要」「高付加価値化を伴う不動産投資」という3つの強力なエンジンによってもたらされた、構造的な地価上昇です。
その価値の根幹には、厳しい規制によって守られてきた「本物の歴史的景観」があります。この揺るぎないブランド力がある限り、高山は国内外の富裕層を惹きつけ続けるでしょう。しかし、その裏側でオーバーツーリズムや税負担の増大といった課題も深刻化しています。
投資家にとっては、短期的な値上がり益ではなく、長期的な視点でエリアの成長と共に安定した収益を目指す戦略が求められます。地主や事業者にとっては、資産価値の向上を享受しつつ、相続などの税務リスクに計画的に備えることが急務です。高山・上三之町は、文化保全と経済発展を両立させる日本の先進モデルとして、今後もその動向から目が離せません。
よくある質問
- 古民家を買って宿にできますか？
高山市の保存条例に基づき、改装や用途変更には事前許可が必要です。詳細は高山市の保存条例をご確認ください。 - ユネスコ世界遺産になれば、さらに地価が上がりますか？
登録されればブランディング効果はありますが、すでに市場にある程度織り込まれている可能性があります。期待しすぎず、長期視点で検討するのが賢明です。 - 相続税が心配です。どんな対策がありますか？
小規模宅地等の特例や、法人化、相続税評価額の確認などが有効です。税理士との早期相談をおすすめします。 - 投資対象として安全ですか？
文化財保護や景観規制により、安定した価値が保たれる一方で、建築制限や災害リスクもあります。現地調査と保険加入を推奨します。 - 他の歴史地区との比較で、上三之町は有利ですか？
観光収益性・路線価の成長性・保存制度の厳格さの3点で、全国屈指の評価を受けています。特に長期保有や文化的投資には好条件といえます。
参考サイト
- 高山市観光課「観光統計」：令和5年度の観光入込客数や推移が詳細にまとまっています。
- 令和5年 観光統計（PDF）：観光消費額や外国人宿泊者数など、分析に使える一次データです。
- 国税庁 路線価図（高山市）：2025年の上三之町を含む最新の路線価情報が確認できます。
- 朝日新聞「路線価上昇率、高山が名古屋国税管内でまたトップ」：報道による解説で、上昇率28.3％の背景を読み解いています。
- 飛騨高山観光ビジョン2025～2029（PDF）：インバウンド対応やDX施策など、観光政策の全体像が分かります。
- 岐阜新聞「路線価、高山市の上昇率28・3％、全国4位」：地元報道による路線価上昇の詳細分析です。
初心者のための用語集
- 路線価：国税庁が毎年公表する、道路に面した土地1平方メートルあたりの価格。相続税や贈与税の算定基準になります。
- インバウンド：海外から日本を訪れる外国人観光客のこと。近年は地方観光地への訪問も増えています。
- ADR（Average Daily Rate）：ホテルなどの宿泊施設における1室あたりの平均販売価格。宿泊業の収益力を示す指標です。
- ユネスコ暫定リスト：将来的に世界遺産に登録される可能性がある候補地の一覧。正式登録の前段階として必要です。
- 重要伝統的建造物群保存地区：歴史的な町並みや建物を保護するために選定された区域。景観保持のため建築などに規制があります。
- 小規模宅地等の特例：相続税の課税対象となる宅地について、一定の条件下で評価額を最大80％減額できる制度。
- オーバーツーリズム：観光客の急増によって、地域住民の生活や環境に悪影響が出る状態。観光地の大きな課題の一つです。
編集後記
この記事をまとめるにあたり、印象的だったのは、ある東京在住のお客様からいただいたご相談です。
その方は2022年に高山市上三之町にある築90年の町家（約50坪）を購入されました。取得価格は約4,500万円。古い町並みの一角にあるこの物件は、以前は空き家で、数年間使われていない状態でした。
「飛騨高山が好きで、年に何度も訪れていた」と語るその方は、リノベーション費用に約2,500万円をかけて、1棟貸しの宿泊施設として運営を始めました。
2024年春の段階で、稼働率は70％前後。平均宿泊単価は1泊あたり38,000円。週末は予約が埋まり、欧米からの利用客も増えてきたそうです。
「地元の大工さんや左官さんと丁寧に仕上げたこの町家に、外国人観光客が涙を浮かべて喜んでくれた時、すべてが報われた気がしました」と話してくれました。
2025年、路線価の28.3％上昇により、固定資産税の増額や相続対策への関心が高まった一方で、この方は「文化財級の物件に宿泊できること自体が価値。短期の上昇ではなく、10年後の未来を見据えています」と冷静でした。
観光資源を生かしながら、文化を守り、経済を動かす──そんなビジョンを地道に実行している方がいることに、深い感銘を受けました。
上三之町の町並みが、これからも多くの人に愛され、「世界に誇れる暮らしの景観」として未来へ続いていくことを願っています。
※参考 以下のエリアも注目です。ご確認ください
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