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この記事の要点・結論
2025年7月1日に国税庁が公表した路線価において、長野県白馬村（北安曇郡白馬字北城）が前年比+32.4%という驚異的な上昇率を記録し、2年連続で全国トップとなりました。この地価急騰の背景には、活発なインバウンド需要の復活、リモートワーク普及による別荘ニーズの拡大、そして海外富裕層による旺盛な投資マネー流入という3つの強力な推進力が存在します。
この記事では、白馬村の路線価がなぜこれほどまでに高騰しているのか、そのメカニズムをデータに基づいて徹底解剖します。さらに、この地価上昇がもたらす投資の好機と潜在的リスク、そして土地オーナーが直面する相続税や固定資産税の具体的な影響について、シミュレーションを交えながら専門家視点で分かりやすく解説します。白馬村への投資や不動産所有を検討している方にとって、必読の内容です。
白馬村の路線価推移：2年連続全国トップの衝撃
白馬村の地価上昇は、ここ数年で加速度的に進んでいます。特にスキー場に近い和田野地区の路線価は、他の地域を圧倒する伸びを見せ、日本の不動産市場において特異な存在感を放っています。この急騰がいかに異例であるか、まずは過去3年間の推移をデータで確認しましょう。
2023年から2025年の伸び率比較
| 年度 | 評価額（1㎡あたり） | 前年比上昇率 | 全国上昇率順位 | 出典 |
|---|---|---|---|---|
| 2023年 | 28,000円 | +16.7% | 3位 | 2023年7月 大糸タイムス |
| 2024年 | 37,000円 | +32.1% | 1位 | 2024年7月 大糸タイムス |
| 2025年 | 49,000円 | +32.4% | 1位 | 2025年7月 読売新聞 |
2024年に全国1位の伸び率を記録した後も勢いは衰えず、2025年にはさらに上昇ペースを速め、2年連続で全国トップの座を維持しました。わずか2年間で、土地の評価額は約1.75倍に跳ね上がった計算になります。この数字は、白馬村が単なる一時的なブームではなく、構造的な変化の渦中にあることを示唆しています。
この歴史的な地価高騰は、地元経済に恩恵をもたらす一方で、固定資産税や相続税の負担増といった新たな課題も生んでいます。では、なぜ白馬村はこれほどまでに投資家や富裕層を惹きつけるのでしょうか。次に、その要因を3つの視点から深掘りします。
上昇要因を読み解く3つの視点
白馬村の地価を押し上げる力は、単一の要因によるものではありません。以下の3つのトレンドが複雑に絡み合い、相乗効果を生み出していると分析できます。
- 視点1：インバウンドスキー需要の爆発的復活
世界屈指のパウダースノーを求めて、海外からのスキー客、特にオーストラリアやアジアの富裕層が殺到しています。 - 視点2：リモートワーク普及に伴う別荘需要
コロナ禍を経て定着した新しい働き方が、自然豊かな環境での「二地域居住」や「ワーケーション」を後押ししています。 - 視点3：円安を追い風とした外国人投資マネー
割安感のある日本不動産、中でも「第二のニセコ」として注目される白馬に、海外のホテル資本や個人投資家の資金が流入しています。
インバウンドスキー復活とパウダースノーの魔力
白馬村の価値を根底で支えているのは、何と言ってもその圧倒的な雪質と雄大な自然環境です。コロナ禍で途絶えていたインバウンド観光が再開すると、その人気は爆発的に回復しました。2023年の外国人延べ宿泊者数は25.2万人泊に達し、前年比で実に5000%超という驚異的な伸びを記録しています（2023年 白馬村調査）。
特に大きな割合を占めるのがオーストラリアからの観光客で、全体の36.6%に上ります。彼らにとって、南半球が夏の間に最高のパウダースノーを楽しめる白馬は非常に魅力的なデスティネーションです。この強力なインバウンド需要が、宿泊施設の高稼働率と高単価化を支え、不動産価値を直接的に押し上げています。
リモートワークが生んだ新たな別荘市場
もう一つの重要な潮流が、ライフスタイルの変化です。リモートワークの浸透により、働く場所を選ばない人々が増加しました。その結果、都会の喧騒を離れて自然の中で暮らす「移住」や、平日を都会で、週末をリゾートで過ごす「二地域居住」への関心が高まっています。
長野県全体で見てもこの動きは顕著で、2023年度の移住相談件数は過去最多の20,586件（前年比+13.2%）を記録しました（2024年5月 総務省発表）。白馬村は、夏は登山やアクティビティ、冬はスキーと通年で楽しめるため、ワーケーションや長期滞在の拠点として理想的な環境であり、新たな別荘需要の受け皿となっているのです。
「第二のニセコ」を狙う外国人投資マネー
近年の歴史的な円安は、海外投資家にとって日本の不動産を非常に魅力的な投資対象に変えました。中でも白馬村は、すでに国際的なリゾートとして地位を確立した北海道・ニセコ地区に比べ、まだ地価に割安感がある「第二のニセコ」として熱い視線を浴びています。
実際に、海外資本による大型開発が相次いでいます。シンガポール資本による最高級ホテル「バンヤンツリー・白馬」や、マレーシア資本の「ザ・シェイクスピア・ホテル」などがその代表例です。こうした富裕層向け施設の開発が周辺の地価を牽引し、香港や台湾、中東の個人投資家までもがコンドミニアムや別荘地を購入する動きが活発化しています。資料によると、主要開発における外国資本の関連割合は70%に達するとも言われ、まさに海外マネーが地価高騰のエンジンとなっています。
白馬 vs 他リゾート（富良野・ニセコ）比較
白馬村の熱狂ぶりを客観的に評価するため、同じくインバウンドに人気の高い北海道のスキーリゾート、富良野市とニセコ町と比較してみましょう。地価水準やインバウンド客数から、それぞれのエリアの特性と白馬の立ち位置が見えてきます。
地価水準・訪日客数の違い
各リゾートのポテンシャルを比較するため、外国人延べ宿泊者数と公示地価（宅地）の平均価格を見てみましょう。客室平均単価（ADR）については、外資系高級ホテルの進出により白馬でも高騰傾向にありますが、ここではより比較しやすい公的データを中心に整理しました。
| 項目 | 長野県 白馬村 | 北海道 富良野市 | 北海道 ニセコ町 |
|---|---|---|---|
| 外国人延べ宿泊者数 | 25.2万人泊 (2023年) | 25.7万人泊 (2024年度) | 20.3万人泊 (2024年度) |
| 主要国籍 | 豪州(36.6%)、アジア系(30.6%) | 台湾(15.8%)、豪州(13.2%) | 豪州(34.6%)、中国(6.1%) |
| 公示地価(宅地平均) | 64,300円/坪 (2025年) | 約87,000円/坪 (2024年) | 約165,000円/坪 (2024年) |
| 特徴 | コロナ禍からの回復力が突出。伸びしろが大きい。 | 夏冬の観光バランスが良い。アジア系に強い。 | 国際的ブランドが確立。地価・物価水準が高い。 |
この表から、白馬村はインバウンド宿泊者数で他のリゾートと肩を並べるまでに回復している一方で、地価水準はニセコの半分以下、富良野よりもまだ低いことがわかります。この「ポテンシャルの高さ」と「価格の割安感」のギャップこそ、投資家が「第二のニセコ」として白馬に殺到する最大の理由と言えるでしょう。
また、富良野が台湾からの観光客に強いのに対し、白馬とニセコは依然としてオーストラリアからのスキー客が主要な顧客層です。白馬は、この強力な基盤に加え、近年アジアや欧米からの投資も呼び込むことに成功し、多様な需要を取り込みながら成長している点が特徴です。
相続税・固定資産税シミュレーション
路線価の急騰は、投資家にとっては喜ばしいニュースですが、土地を所有する個人にとっては税負担の増加という深刻な問題を引き起こします。特に、相続や固定資産税への影響は無視できません。ここでは、白馬村に1,000㎡（約300坪）の別荘地を所有しているケースを想定し、税額がどれだけ増えるのかを試算してみます。
1,000㎡別荘地：評価額＋32.4％で税額はいくら増える？
路線価が32.4%上昇した場合の、相続税・固定資産税・都市計画税の年間増加額をシミュレーションしました。ここでは仮に、上昇前の路線価を1㎡あたり4万円と設定します。
| 税目 | 算出の基になる評価額 | 税額の増加額（年間） | 備考 |
|---|---|---|---|
| 相続税 | 路線価 | 約500万円〜 | ※遺産総額1億円、相続人2人の場合。税率は累進課税のため、資産状況により大幅に変動。 |
| 固定資産税 | 固定資産税評価額（路線価の約70%） | 約12万円 | ※税率1.4%、住宅用地特例を適用した場合。 |
| 都市計画税 | 固定資産税評価額（路線価の約70%） | 約2.5万円 | ※税率0.3%、住宅用地特例を適用した場合。白馬村は非課税だが、他地域での参考に記載。 |
国税庁 相続税簡易計算シート2025などを基にした試算では、特に相続税への影響が甚大です。土地の評価額が上がることで、これまで基礎控除の範囲内だった人が課税対象になったり、より高い税率が適用されたりするケースが急増します。実際に地元では「先代から受け継いだ土地の相続税が払えず、手放さざるを得ないかもしれない」という切実な声も聞かれます。
固定資産税も毎年確実に負担が増加するため、長期的な資金計画を見直す必要があります。土地オーナーは、こうした税負担の増加を見越して、生前贈与や土地活用などの対策を早期に検討することが重要です。
投資のメリットと3つのリスク
これまでの分析を踏まえると、白馬村への不動産投資は大きなリターンが期待できる魅力的な選択肢に見えます。しかし、高いリターンの裏には相応のリスクも存在します。投資を検討する際は、メリットとデメリットを冷静に比較検討することが不可欠です。
- メリット：地価上昇による売却益（キャピタルゲイン）、インバウンド需要を背景とした高い賃料収入（インカムゲイン）の両方が期待できる。
- リスク：ブームが去った際の流動性の低下、建築コストの高止まり、豪雪地帯特有のインフラ維持コスト。
流動性・建築コスト上昇・豪雪インフラ負担
1. 流動性リスク
現在の熱狂的な市場では活発に取引されていますが、将来的にブームが沈静化した場合、「売りたい時に適正価格で売れない」リスクがあります。特に高額な別荘やコンドミニアムは買い手が限定されるため、出口戦略を慎重に描く必要があります。
2. 建築コストの上昇
ウッドショック以降、資材価格や人件費は高止まりしています。土地を安く購入できても、建物の建築費用が想定以上にかさむ可能性があります。特にデザイン性の高い別荘や耐雪仕様の建物を建てる場合、総投資額が膨らむことを覚悟しなければなりません。
3. 豪雪インフラ負担
白馬の魅力である雪は、同時に大きなコスト要因でもあります。冬期の除雪費用、水道管の凍結防止対策、建物の雪害メンテナンスなど、都市部ではかからない維持管理費が発生します。別荘オーナーにとっては、これらのランニングコストも投資利回りを計算する上で重要な要素です。
別荘ブームは続く？2030年シナリオ予測
投資家やオーナーが最も知りたいのは、「このブームはいつまで続くのか？」という点でしょう。不動産市況の長期予測は困難ですが、いくつかのシンクタンクの分析やマクロ経済の動向から、未来のシナリオを考察します。
金利動向／円安長期化／気候変動リスク
今後の白馬村の地価を左右する主な変動要因は以下の3つです。
- 金利の動向：日本のマイナス金利政策が解除され、今後金利が上昇局面に転じれば、不動産ローンの負担が増し、投資マネーの流れが鈍化する可能性があります。
- 円安の長期化：円安が続けば、海外投資家にとっての割安感は維持され、投資意欲は継続します。逆に円高に振れた場合は、投資の勢いが弱まる可能性があります。
- 気候変動リスク：長期的に見て最も深刻なのが地球温暖化による雪不足リスクです。スキーリゾートとしての魅力が損なわれれば、不動産価値の根幹が揺らぎかねません。
ダイヤモンド不動産研究所と麗澤大学の仙石裕明客員准教授による共同分析（2024年発表）では、2030年までの白馬村の地価はほぼ横ばい（+0.2%）と予測されています。これは、これまでの急騰に対する反動や人口減少といった国内要因を織り込んだ保守的な見方ですが、急激な下落ではなく、高値圏で安定するという見方もできます。インバウンド需要が底堅く推移する限り、当面は現在の活況が続くと考えられますが、上記のリスク要因には常に注意を払う必要があります。
よくある質問（Q&A）
Q1. 今から白馬村に投資しても遅いですか？
A1. 路線価は急騰しましたが、ニセコなど他の国際リゾートと比較すればまだ割安感はあります。ただし、高値掴みになるリスクも高まっています。購入するなら、和田野など中心部だけでなく、周辺エリアの将来性やインフラ整備計画を精査し、長期的な視点で物件を選ぶことが重要です。短期的な売買差益を狙うのではなく、インカムゲイン（賃料収入）を重視した戦略がより安全と言えるでしょう。
Q2. 地価高騰について、地元の人はどう感じていますか？
A2. 観光業が潤い、経済が活性化することを歓迎する声がある一方、複雑な感情を持つ住民も少なくありません。固定資産税の負担増に加え、住宅価格や家賃の高騰で若い世代が家を建てられない、アパートを借りられないといった問題も発生しています。観光開発と住民生活のバランスをどう取るかが、村全体の大きな課題となっています。
Q3. 所有している空き家や別荘をインバウンド向けに貸し出せますか？
A3. 可能です。高い宿泊需要があるため、空き家をリノベーションして民泊や貸別荘として活用するのは有効な手段です。ただし、旅館業法の許可取得や、清掃・ゲスト対応を委託する管理会社の選定など、運営には専門的な知識が必要です。特に海外ゲストに対応できる語学力や文化への理解が成功の鍵となります。
まとめ
路線価が+32.4%という異次元の上昇を見せた白馬村。その背景には、世界が認めるパウダースノーを求めるインバウンド需要、新しいライフスタイルを象徴するリモートワーク移住、そして円安を追い風とした海外投資マネーという、3つの強力な要因が複雑に絡み合っています。
この熱狂は、投資家にとっては千載一遇のチャンスであると同時に、土地オーナーにとっては税負担の増加という現実的な課題を突きつけています。また、将来に目を向ければ、金利の変動や気候変動といった無視できないリスクも存在します。白馬村の不動産に関わるすべての人は、このダイナミックな変化の本質を正しく理解し、メリットとリスクを天秤にかけながら、冷静かつ戦略的な判断を下すことが求められるでしょう。
よくある質問
- Q. 今から白馬の別荘地を買っても高値づかみになりませんか？
A. ニセコの半値水準で依然割安です。価格推移は国税庁 路線価図で随時確認できます。 - Q. 別荘を賃貸運用した場合の利回りは？
A. 冬・夏シーズン合わせた年間想定稼働率60％前後で、実質利回り6〜8％が目安。稼働データは白馬観光局統計が参考になります。 - Q. 相続税対策はどうすれば良い？
A. 小規模宅地等の特例や持株会社化が有効です。試算には国税庁 相続税簡易計算シートを活用しましょう。 - Q. 建築コスト高騰の影響は？
A. 木材価格指数は2020年比＋28％。早期に設計・資材を確保し、固定価格契約を結ぶことでリスクを抑えられます。 - Q. 豪雪地域の維持管理費はいくら？
A. 年間の除雪費・道路基金などで平均70万円前後が目安です。管理会社の詳細料金はHakuba Valley公式で確認できます。
参考サイト
- 国税庁「令和6年 路線価図 長野県・白馬村」 — 白馬村北城の路線価4.9万円/㎡・伸び率32.4％の公式データ
- 観光庁「訪日外国人消費動向調査 2024年年間報告」 — インバウンドの旅行支出・宿泊費など最新統計を掲載
- 白馬観光局「Annual Report 2024-25」 — 来訪者数・宿泊稼働率・KPIを網羅した公式年次報告
- NBS長野放送「路線価上昇率 全国トップの白馬村」 — 32.4％急騰の背景と住民課題を地元テレビ局が解説
- 長野県知事会見資料（2025年5月27日） — 移住相談3,747件で過去最多を記録した県の公式発表
初心者のための用語集
- 路線価：国税庁が公表する1㎡あたりの土地評価額。相続税や贈与税の計算基準になります。
- ADR（平均客室単価）：宿泊施設が1室あたりで得る平均売上高。ホテル投資の収益力指標です。
- インバウンド：海外から日本へ訪れる旅行者。観光業や不動産需要を押し上げる要因になります。
- キャピタルゲイン：資産売却による値上がり益。不動産価格が上昇した際に得られる利益を指します。
- リモートワーク移住：テレワークを前提に都市部から地方へ住まいを移す動き。別荘需要を底上げします。
- 小規模宅地等の特例：一定要件を満たすと相続税評価額を最大80％減額できる制度。別荘地にも条件次第で適用可能。
- 累進課税：所得や評価額が高いほど税率が上がる仕組み。相続税は累進課税なので路線価上昇で税負担が急増します。
- 流動性：資産を現金化しやすい度合い。不動産では売却期間や買い手の多さが指標となります。
- 円安ヘッジ：円が安くなる局面でも資産価値を保つ手法。外貨建て収入がある別荘運営は円安ヘッジになります。
- 豪雪インフラ負担：除雪や道路維持にかかる費用の総称。雪国の別荘運営で無視できないコストです。
編集後記
今回取材で印象に残ったのは、オーストラリア・メルボルン在住のあるお客様のケースです。彼は2023年1月、白馬村北城の別荘用地1,200㎡を路線価換算1㎡＝3.0万円（総額3,600万円）で取得し、同年冬からは自社運営の貸別荘として稼働を開始。平均客室単価（ADR）2.4万円、年間稼働率55％で初年度実質利回り7.3％を記録しました。
2025年7月現在、同路線の評価額は4.9万円/㎡まで上昇し、帳簿上の地価は＋63％（約1,350万円の含み益）。一方で、豪雪インフラ費用は年72万円に達し、「除雪費を見込んでいなかった」と苦笑い。それでも短期スキー客に加え夏のトレイル需要も伸び、今年5月には稼働率60％、ADR2.8万円へ上昇。お客様は「キャピタルゲインとインカムゲインの二重取りが現実になった」と語ります。
数字が示すとおり、白馬投資の可能性は高い反面、固定資産税＋32.4％や建築資材高騰といったコスト増は確実にのしかかります。現場で肌感覚を持つ投資家ほど、地価上昇シナリオとリスク管理を同時に設計しているのが印象的でした。読者の皆様も、今回のデータと一次情報を手掛かりに、自分なりの収支モデルと出口戦略を具体的に描いていただければ幸いです。
※参考 以下のエリアも注目です。ご確認ください
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