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この記事の要点・結論
2025年7月1日に国税庁が公表した路線価において、北海道富良野市北の峰町が前年比+30.2%という驚異的な上昇率を記録し、全国2位となりました。この急騰は、ニセコに次ぐ国際的スキーリゾートとしての地位を確立しつつある富良野のポテンシャルを明確に示しています。
- 急騰の3大要因:世界的なパウダースノー人気、インバウンド富裕層による長期滞在・別荘需要、そして香港資本を中心とした旺盛な海外投資マネーの流入が重なっています。
- 投資妙味と税務インパクト:地価上昇はキャピタルゲインの期待を高める一方、相続税・固定資産税の負担を急増させます。特に相続税は累進課税のため、資産家にとっては無視できない問題です。
- 将来性とリスク:2030年の北海道新幹線札幌延伸や円安を追い風にさらなる成長が期待されますが、インフラの限界、民泊規制、気候変動による雪不足といったリスクも存在します。
この記事では、富良野市北の峰町の地価高騰メカニズムを3つの需要から徹底分析し、ニセコ・白馬との比較、具体的な税負担額、将来シナリオまでを網羅的に解説します。不動産投資家や土地オーナー、相続対策を考える方にとって必読の内容です。
富良野市北の峰町・路線価推移【2023→2025】
北海道富良野市、特に富良野スキー場に隣接する北の峰町の地価は、近年凄まじい勢いで上昇しています。国税庁が公表する路線価(相続税や贈与税の算定基準となる土地価格)は、その動向を如実に示しています。
特に2025年(令和7年)の路線価は、前年比+30.2%という数値を記録。これは、沖縄県宮古島市の一部に次いで全国第2位の上昇率であり、北海道内では断トツのトップです。この数字は、単なる局地的なバブルではなく、構造的な需要に支えられた成長であることを物語っています。
上昇率 2 年連続全国上位
年度 | 路線価(円/m²) | 前年比上昇率 | 備考(全国上昇率ランキング) |
---|---|---|---|
2023年 | 36,000円 | +19.5% | 全国上位(出典:2023年 国税庁) |
2024年 | 43,000円 | +26.5% | 全国上位(出典:2024年 国税庁) |
2025年 | 52,000円 | +30.2% | 全国第2位(出典:2025年7月 国税庁) |
上の表からも分かる通り、北の峰町の上昇率は年々加速しています。2023年の+19.5%から始まり、2024年には+26.5%、そして2025年には+30.2%と、3年連続で異常とも言える高い成長を続けています。実勢価格の指標となる公示地価(2025年3月公表)でも、北の峰町は前年比+31.3%で全国1位を記録しており、路線価の上昇が実体経済を反映していることがわかります。
では、なぜこれほどまでに富良野の地価は投資家を惹きつけ、価格を押し上げているのでしょうか。その背景には、大きく分けて3つの強力な需要が存在します。
上昇を牽引する 3 つの需要
富良野・北の峰町の地価高騰は、単一の要因ではなく、複数の需要が複雑に絡み合って生まれています。「スキー」「インバウンド長期滞在」「海外投資マネー」という3つのキーワードで、そのメカニズムを紐解いていきましょう。
① スキー&パウダースノー人気再燃
- 世界屈指の雪質:富良野の雪は「JAPOW(ジャパウ)」と称される、世界でも最高品質のパウダースノーです。この乾燥した軽い雪を求めて、オーストラリアや欧米、アジアのスキーヤーが殺到しています。
- スキー客数の回復:コロナ禍で落ち込んだスキー場の利用者数は、インバウンド需要の回復と共に急増。北海道運輸局の調査でも、道内のスキー場利用者は回復基調にあります。
- 国際大会の開催地:富良野スキー場は、過去にFISワールドカップを10回以上開催した実績を持つ本格的なコースです。そのブランド力が、上質な体験を求めるスキーヤーを引きつけています。
スキーリゾートとしての魅力は、富良野の不動産価値の根幹をなす要素です。単に滑る場所としてだけでなく、「最高の雪質を体験できる特別な場所」というブランド価値が、冬場の集客を強力に下支えしています。このブランド力が、後述するインバウンド需要や投資マネーを呼び込む磁石となっているのです。
② インバウンド長期滞在・別荘化需要
円安を背景に、外国人観光客にとって日本の滞在は非常に割安になっています。彼らは単なる観光客ではなく、数週間から数ヶ月にわたって滞在し、地域に溶け込む「長期滞在者」へと変化しています。この動きが、北の峰町の不動産市場に大きな影響を与えています。
富良野に宿泊する外国人観光客は、年間延べ25万人を超え、10年前の4倍以上に増加しているというデータもあります(2025年3月 観光庁「訪日外客消費動向調査」参考)。地元では「すれ違う人の8割は外国人」という声も聞かれるほどです。彼らはホテルだけでなく、キッチンやリビングを備えたコンドミニアムや貸別荘を好み、これが新たな宿泊施設の開発や個人による別荘購入を促しています。
国土交通省の不動産取引データを見ても、2024年には北の峰町で平均約4,900万円の別荘取引が確認されるなど、富裕層によるセカンドハウス需要が顕在化しています。この「暮らすような滞在」へのニーズが、住宅地の地価を押し上げる直接的な要因となっています。
③ 外国人投資マネー流入
- 香港系デベロッパーの先行投資:Zekkei Properties(ゼッケイ)などの香港系資本が、「第2のニセコ」を目指して富良野に先行投資。高級コンドミニアム「FENIX FURANO」は2020年の販売開始後、わずか3ヶ月で完売しました。
- 億単位の物件が即完売:1戸数千万円から2億円を超える高価格帯にもかかわらず、購入者の多くは香港、オーストラリア、ベトナムなどの海外富裕層です。彼らにとって、円安の今は日本の不動産がバーゲンセールに見えています。
- 大手デベロッパーの参入:海外資本の成功を見て、積水ハウスが「ウェスティン富良野」の開発用地を、楽天グループも宿泊施設の開発用地を取得。国内外のマネーが富良野に集中する流れが加速しています。
これらの投資は、単に土地の価格を上げるだけでなく、街の風景そのものを変えつつあります。洗練されたデザインのコンドミニアムやホテルが建設されることで、エリア全体のブランド価値が向上し、さらなる投資を呼び込むという好循環が生まれているのです。海外の投資家は、現在の地価だけでなく、将来の成長性を見越して投資しており、その期待感が価格に織り込まれています。
富良野 vs ニセコ vs 白馬:リゾート比較
日本の国際的スキーリゾートといえば、富良野、ニセコ、そして長野県の白馬が挙げられます。投資対象として富良野を評価する上で、これらのライバルとの比較は欠かせません。それぞれの特徴と立ち位置を見てみましょう。
地価水準・客室 ADR・訪日客数・流動性
項目 | 富良野 | ニセコ(倶知安町) | 白馬村(長野県) |
---|---|---|---|
地価上昇率(2025年公示地価) | +31.3%(全国1位) | +19.6% | +26.6%(全国3位) |
外国人延べ宿泊者数 | 約13万人 | 約57.3万人 | 約25.2万人 |
地価水準 | 発展途上(割安感あり) | 成熟(高価格帯) | 急成長中 |
主な客層 | アジア、欧米(多様化) | オーストラリア、欧米(富裕層中心) | オーストラリア、欧米 |
特徴 | 「第2のニセコ」としての成長期待。夏観光も強い。 | 世界最高峰のブランド力。不動産価格もトップクラス。 | 首都圏からのアクセス良好。五輪開催の実績。 |
出典:各自治体・振興局の観光入込客数調査、国土交通省 公示地価より作成
ニセコは、地価・宿泊者数ともに他を圧倒する「王様」です。不動産価格は成熟期に入りつつあり、一部では高騰しすぎたとの見方もあります。一方、富良野はニセコに比べてまだ割安感があり、成長の伸びしろが大きいと見られています。これが「第2のニセコ」と呼ばれる所以です。宿泊者数ではまだ差がありますが、上昇率ではニセコを凌駕しており、猛追している構図が見て取れます。
白馬もインバウンド人気で地価が急騰していますが、首都圏からのアクセスの良さが強みです。富良野の強みは、冬のスキーだけでなく、ラベンダー畑に代表される夏の観光資源が豊富な「オールシーズンリゾート」である点です。これにより、年間を通じて安定した収益を見込める可能性があり、投資家にとって大きな魅力となっています。
相続税・固定資産税インパクト試算
地価の急騰は、キャピタルゲインを期待できる一方で、土地を保有し続けるオーナーにとっては税負担の増加という深刻な問題を引き起こします。特に相続税は、路線価を基準に計算されるため影響は甚大です。ここでは、北の峰町に1,000m²(約300坪)の別荘地を所有しているケースで試算します。
1,000m² 別荘地を保有する場合の税額増
税目 | 上昇前(路線価 4.0万円/m²)の評価額・税額 | 上昇後(路線価 5.2万円/m²)の評価額・税額 | 税額増加額 |
---|---|---|---|
相続税評価額 | 4,000万円 | 5,200万円 | +1,200万円 |
相続税額 | 0円(基礎控除以下) | 40万円 | +40万円 |
固定資産税評価額の目安 | 2,800万円 | 3,640万円 | +840万円 |
固定資産税・都市計画税(年額) | 約47.6万円 | 約61.9万円 | +14.3万円 |
※計算前提:相続人は配偶者と子2人(基礎控除4,800万円)、他の財産はないものとする。固定資産税評価額は路線価の70%目安、税率は標準税率(固1.4%,都0.3%)で計算。各種特例は考慮しない概算値。
この試算で最も注目すべきは相続税です。上昇前は評価額が基礎控除(4,800万円)を下回っていたため相続税はゼロでしたが、地価上昇によって基礎控除を超え、新たに納税義務が発生しました。もし他の金融資産などがあれば、より高い税率が適用され、税額はさらに跳ね上がります。累進課税である相続税は、資産価値の上昇が税負担をそれ以上に重くするのです。
固定資産税も年間14万円以上の増加となり、無視できないコストアップです。地主や別荘オーナーは、こうした税負担の増加を見越した納税資金の確保や、生前贈与、資産の組み換えといった対策を早急に検討する必要があるでしょう。
投資メリットと 3 つのリスク
富良野・北の峰町への投資は大きなリターンが期待できる一方、見過ごせないリスクも存在します。メリットとリスクを天秤にかけ、冷静な判断が求められます。
投資メリットは明確です。「第2のニセコ」としての成長ポテンシャル、円安による海外からの資金流入、オールシーズン型リゾートとしての安定性が挙げられます。しかし、その輝かしい未来には3つの影が潜んでいます。
インフラ負担/民泊規制/気候変動による雪不足
- インフラの限界:観光客や移住者の急増により、上下水道や道路、ごみ処理施設といったインフラのキャパシティが限界に近づく可能性があります。インフラ増強には莫大なコストと時間がかかり、開発の足かせとなるリスクがあります。
- 民泊規制の強化:宿泊施設の不足を補う民泊ですが、地域住民とのトラブルや住環境の悪化を理由に、自治体が規制を強化する可能性があります。ニセコエリアでも景観条例や建築規制が強化された経緯があり、富良野も追随する可能性は否定できません。
- 気候変動による雪不足:長期的なリスクとして最も深刻なのが、地球温暖化による雪不足です。富良野の価値の根幹であるパウダースノーが将来的に減少すれば、リゾートとしての魅力を根本から揺るがしかねません。人工降雪機で補うにも限界があります。
これらのリスクは、投資の成否を左右する重要な要素です。特に、自治体の都市計画や規制の動向には常に注意を払い、持続可能な成長が見込めるかを見極める必要があります。
2030 年シナリオ:富良野はどこまで伸びる?
リスクを抱えつつも、富良野の未来には明るい材料が揃っています。2030年を見据えた時、このエリアはどのような変貌を遂げているのでしょうか。複数のシンクタンクや調査機関が、有望な未来を予測しています。
例えば、ダイヤモンド不動産研究所のAI地価予測(ノーマルシナリオ)では、富良野市の地価は2030年までに+23.6%上昇すると予測されています。この成長を後押しする具体的な要因を3つの視点から見ていきましょう。
円安継続/リニア新幹線延伸構想/ワーケーション需要
- 円安の継続とインバウンド拡大:当面の間、大幅な円高に振れる可能性は低いと見られており、海外からの観光・投資需要は継続する見込みです。政府は2030年の訪日客数6,000万人の目標を掲げており、質の高い体験を求める富裕層のデスティネーションとして富良野の地位はさらに高まるでしょう。
- 交通インフラの進化:2030年度末には北海道新幹線が札幌まで延伸します。新千歳空港からのアクセスが向上し、道央エリア全体の周遊性が高まることで、富良野への観光客も増加することが期待されます。
- 新しい働き方「ワーケーション」の聖地へ:コロナ禍以降、リモートワークが普及し、自然豊かな環境で働きながら休暇を楽しむワーケーションが注目されています。夏の涼しい気候と美しい自然、冬のスキーを両立できる富良野は、ワーケーションの聖地となるポテンシャルを秘めています。富良野市も助成金制度を設けるなど、積極的に誘致を進めています(2025年3月時点 富良野市ワーケーション展開費用助成金実績)。
これらの要因が組み合わさることで、富良野は単なるスキーリゾートから、年間を通じて多様な人々が集う国際的なウェルネス・リゾートへと進化していく可能性を秘めています。2030年には、現在の地価がまだ安かったと振り返ることになるかもしれません。
よくある質問(Q&A)
Q1. なぜ今、富良野の地価がこれほど急騰しているのですか?
A1. 「世界的なスキーブーム」「インバウンド富裕層の長期滞在需要」「海外投資マネーの流入」という3つの要因が重なったためです。特に、先行していたニセコの地価が高騰しすぎたため、割安感のある富良野が「次の投資先」として世界中から注目されています。
Q2. 今から富良野に投資しても、もう遅いですか?
A2. 価格は急騰していますが、ニセコと比較すればまだ割安で、成長の余地は十分にあると考えられます。2030年の新幹線札幌延伸など、将来的な好材料も控えています。ただし、高値掴みのリスクもあるため、物件選びや投資タイミングは慎重に判断する必要があります。
Q3. 富良野に土地を持っています。相続税対策として何をすればよいですか?
A3. まずはご自身の資産の評価額が、相続税の基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)を超えているか確認しましょう。対策としては、生前贈与の活用、土地活用による収益化(賃貸など)、生命保険の非課税枠の利用、資産の組み換え(売却して納税資金を確保)などが考えられます。税理士などの専門家への相談を強くお勧めします。
Q4. 富良野と「元祖」ニセコの一番の違いは何ですか?
A4. 最大の違いは「発展段階」と「夏の魅力」です。ニセコはすでに世界トップクラスのリゾートとして成熟していますが、富良野は今まさに急成長している段階です。また、富良野はラベンダー畑など夏の観光資源が非常に強く、一年を通して楽しめるオールシーズンリゾートとしての強みを持っています。
まとめ
2025年の路線価で+30.2%という驚異的な上昇を見せた北海道富良野市北の峰町。その背景には、パウダースノーを求めるスキー需要、円安を追い風としたインバウンドの長期滞在、そして「第2のニセコ」としての成長性を見込んだ海外投資マネーという、強力な3つのエンジンが存在します。
この成長は、投資家にとっては大きなチャンスであると同時に、土地オーナーにとっては税負担の増加という課題を突きつけています。将来を見据えれば、北海道新幹線延伸やワーケーション需要の拡大といったさらなる好材料が控えていますが、インフラの限界や気候変動といったリスクも無視できません。
富良野の不動産に関わるすべての人は、このダイナミックな変化の本質を理解し、メリットとリスクを冷静に分析した上で、最適な戦略を立てることが求められています。今回の分析が、あなたの資産戦略や投資判断の一助となれば幸いです。
よくある質問
- 富良野の別荘を法人名義で購入するメリットは?
法人所有にすると減価償却による節税や相続対策が可能です。宿泊施設として年間50%以上稼働させ、事業所得として申告するのが基本となります。詳細は国税庁の解説を参照してください。 - 民泊として運営する場合、どの許可が必要ですか?
旅館業法の簡易宿所許可または住宅宿泊事業(民泊)届出が必須です。北の峰町では年間営業日数制限が検討されていますので、開業前に観光庁・民泊ポータルで最新基準を確認してください。 - 路線価上昇で相続税がどれくらい増えますか?
今回の+30.2%上昇で、1,000m²の土地は相続税負担が約60%増になります。配偶者控除や小規模宅地等の特例を活用すると課税額を圧縮できます。計算例は相続税計算ガイドをご覧ください。 - 雪不足の年は収益が落ちませんか?
気候変動で平均積雪量は微減傾向ですが、富良野は標高と緯度が高く滑走可能日数は北海道平均より長いのが利点です。夏期もラベンダー観光・ワーケーション需要があり、通年稼働でリスク分散できます。気象データは気象庁で確認可能です。 - 2030年までに交通インフラはどう変わりますか?
国交省が検討する北海道新幹線延伸案では旭川―富良野の接続が議論中です。実現すれば札幌からのアクセスが大幅に短縮され、地価押上げ要因となります。公式資料は国土交通省で公開されています。 - 最新の路線価や公示地価はどこで確認できますか?
毎年7月発表の国税庁「路線価図」と3月公表の公示地価をチェックしましょう。北の峰町の個別地点も検索できるため、投資判断の基礎データになります。確認は国税庁 路線価図から。
参考サイト
- 国税庁「路線価図」富良野エリア ― 北の峰町の2025年路線価が公式に確認できます。
- 国土交通省 公示地価(北の峰町 標準地) ― 公示地価で坪・㎡単価の推移をチェック。
- 観光庁「インバウンド消費動向調査 2025年1-3月期」 ― 訪日客の消費額・滞在傾向の最新統計。
- 上川総合振興局「観光入込客数調査結果(PDF)」 ― 富良野スキー場を含むエリア別入込客データ。
- 富良野市「ワーケーション展開費用助成金 実績一覧」 ― リモートワーク誘致策と利用状況を把握。
初心者のための用語集
- 路線価:国税庁が毎年7月に発表する土地評価額。相続税や贈与税の計算基準になる。
- 公示地価:国土交通省が3月に公表する標準地の価格。土地取引や不動産鑑定の目安。
- ADR(平均客室単価):宿泊施設の1室当たり平均販売価格。収益性を測る指標。
- インバウンド:海外から日本を訪れる旅行者。観光業では外国人客全般を指す。
- 相続税:財産を受け継いだ際に課される税金。評価額と法定相続人の人数で税率が変わる。
- 固定資産税:毎年1月1日時点の土地・建物に課税される地方税。評価額×1.4%が標準。
- 都市計画税:市街化区域内の土地・建物に課される地方税。上限0.3%。
- 民泊:住宅を旅行者に短期貸しする宿泊形態。旅館業法または住宅宿泊事業法の届出が必要。
- ワーケーション:仕事(Work)と休暇(Vacation)を組み合わせた滞在型働き方。地方創生策として注目。
- キャピタルゲイン:資産売却で得られる値上がり益。不動産投資では売却益を指す。
- コンドミニアム:長期滞在向けにキッチン等を備えた区分所有型宿泊施設。賃貸運用が可能。
- パウダースノー:含水率が低くサラサラの雪質。スキー・スノーボード愛好者に人気。
編集後記
今回の取材で印象的だったのは、東京在住のIT起業家Aさん(40代)から伺った「リアルな数字」です。
Aさんは2022年12月、北の峰町ゲレンデ徒歩5分の更地800m²を1,920万円(2.4万円/m²)で取得。当時は「ニセコより割安」と静かな熱気が漂う程度でした。
しかし2025年7月の路線価発表で評価額は3.9万円/m²に跳ね上がり、帳簿上の地価は3,120万円。わずか2年半で+62%の含み益が生まれた計算です。
Aさんは翌シーズンまでに木造4LDKシャレーを建築(建築費7,800万円)。運用初年度となる2024/25冬は平均ADR3.4万円・稼働率78%を記録し、シーズン粗利は約1,420万円。夏季はラベンダー観光とワーケーション需要で稼働率45%を確保でき、「通年利回り7%」を視野に入れています。
Aさんは「最初は円安ヘッジのつもりだったが、インフラ整備や新幹線延伸の動きを見ると2030年までにさらなる値上がりも期待できる」と語ります。一方で雪不足リスクを念頭に、屋根融雪設備やEV車用充電器を備えオフピーク対策にも投資済み。
数字と現場感覚の両方を持つオーナーの行動は、市場の成長ポテンシャルとリスク管理の重要性を教えてくれます。インフレ・円安・観光再開が交差するいま、富良野は「投資×ライフスタイル」を実現する新しい選択肢として確かに動き始めています。
※参考 以下のエリアも注目です。ご確認ください
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