FP試験譲渡所得・山林所得を完全マスター！短期・長期判定と5分5乗を一気に攻略｜宅建FPが教える資産形成×ライフデザインの実践メソッド

「タックスプランニングの譲渡所得が複雑すぎて、どこから手をつけていいか分からない…」
「短期譲渡と長期譲渡の違いや、取得費の計算がどうしても覚えられない…」
「山林所得って何？譲渡所得と何が違うの？」

FP試験、特にタックスプランニング分野の学習を進める中で、「譲渡所得」と「山林所得」は多くの受験生が頭を悩ませる大きな壁です。計算問題が多く、特例や細かいルールが複雑に絡み合うため、苦手意識を持つ方も少なくありません。

しかし、ご安心ください。

この記事を最後まで読めば、あなたのそんな悩みはすべて解決します。

この記事では、FP試験における「10種類の所得の中から譲渡所得（短期譲渡と長期譲渡、取得費の概念、建物と土地、株式の譲渡）と山林所得」について、以下の内容を網羅的かつ、どこよりも分かりやすく解説します。

譲渡所得・山林所得の基本的な仕組みから複雑な計算方法まで
過去10年間の出題傾向から導き出した「ここが出る！」という頻出ポイント
受験生がハマりがちな「ひっかけ問題」の具体的なパターンとその対策
合格者が実践した具体的な勉強スケジュールや記憶術
明日からすぐに実践できる解答テクニックと学習のコツ

難解に見えるこの分野も、ポイントを押さえて正しく理解すれば、実は安定した得点源に変わります。この記事が、あなたのFP試験合格への最短ルートを照らすコンパスとなることをお約束します。

それでは、一緒に「譲渡所得・山林所得」を完全攻略していきましょう！

Contents

1 FP試験「タックスプランニング」の最重要関門！譲渡所得・山林所得とは？
2 ファイナンシャルプランナー試験「譲渡所得」を完全マスター！頻出ポイントを徹底解説
3 FP試験合格の鍵を握る「取得費」の概念をスッキリ理解しよう
4 ファイナンシャルプランナー試験「山林所得」の攻略法はこれだ！
5 FP試験で差がつく！「損益通算」のルールと覚え方【譲渡所得・山林所得関連】
- 5.1 損益通算できる所得の覚え方「富士山上（ふじさんじょう）」
- 5.2 【注意】譲渡所得でも損益通算できないケース
6 FP試験「譲渡所得・山林所得」の勉強法と合格戦略
7 まとめ：譲渡所得・山林所得を得点源にしてFP試験合格を掴み取ろう！
8 よくある質問
9 参考サイト
10 初心者のための用語集
11 ファイナンシャルプランナーの勉強に関する無料相談、随時受付中！

FP試験「タックスプランニング」の最重要関門！譲渡所得・山林所得とは？

まずは、なぜFP試験において「譲渡所得」と「山林所得」がこれほどまでに重要視されるのか、その全体像から掴んでいきましょう。

なぜ譲渡所得・山林所得が重要なのか？

理由はシンプルです。それは、「毎回のように出題される超頻出論点」だからです。

FP試験のタックスプランニング分野では、所得税の計算が中心となります。その中でも、不動産の売却や株式の売買といった、人生の大きなイベントに関わる「譲渡所得」は、FPとして必須の知識。そのため、学科試験・実技試験を問わず、様々な角度からその理解度が問われます。

特に、土地・建物や株式の譲渡に関する計算問題は、配点も高く、ここを攻略できるかどうかが合否を分けると言っても過言ではありません。

10種類の所得における譲渡所得・山林所得の位置づけ

日本の所得税法では、所得を以下の10種類に分類しています。まずはこの全体像を把握することが第一歩です。

【10種類の所得の覚え方（語呂合わせ）】
「利休（りきゅう）はいざ、富士山上（ふじさんじょう）に退（しりぞ）く」

利：利子所得
休：給与所得
は：配当所得
い：一時所得
ざ：雑所得
富：不動産所得
士：事業所得
山：山林所得
上：譲渡所得
に退く：退職所得

この中で、譲渡所得と山林所得は、他の所得とは合算せずに税額を計算する「分離課税」が基本となる、特殊な所得区分です。この「他の所得と混ぜない」という点が、学習上の重要なポイントになります。

この記事であなたが手に入れる「合格へのロードマップ」

この記事では、単に用語を解説するだけではありません。
合格から逆算し、「何を」「どの順番で」「どのように」学習すれば、この難解な分野を得点源に変えられるのか、具体的なロードマップを示します。

さあ、準備はよろしいでしょうか。まずは最重要論点である「譲渡所得」の核心に迫ります。

ファイナンシャルプランナー試験「譲渡所得」を完全マスター！頻出ポイントを徹底解説

ここからは、譲渡所得の具体的な中身を見ていきましょう。覚えるべきポイントは多岐にわたりますが、一つひとつ丁寧に分解すれば必ず理解できます。

まずは基本から！譲渡所得の定義と対象になるもの・ならないもの

譲渡所得とは、簡単に言うと「資産を売却して得た利益」のことです。

対象となる主な資産
- 土地、建物
- 株式、投資信託
- ゴルフ会員権
- 金地金、宝石、骨とう品など

ただし、すべての資産の売却が譲渡所得になるわけではありません。

対象とならないもの
- 事業用の商品などの棚卸資産の売却（→事業所得）
- 山林の伐採や譲渡（→山林所得）
- 家具や衣服など、生活に通常必要な動産（生活用動産）の売却（→非課税）

ポイント！
日常生活で使うものを売っても税金はかからない、と覚えておきましょう。ただし、1個または1組の価額が30万円を超える貴金属や骨とう品などは、生活用動産であっても課税対象となるので注意が必要です。

【最重要】短期譲渡と長期譲渡の判定（所有期間の罠を回避せよ！）

譲渡所得を学習する上で、最大のつまずきポイントが、この「短期譲渡」と「長期譲渡」の区分です。なぜなら、この区分によって税率が大きく変わるからです。

【超重要】所有期間の判定基準資産を譲渡した年（売った年）の1月1日時点で、所有期間が…

5年以下の場合 → 短期譲渡所得
5年を超える場合 → 長期譲渡所得

ここが最大のひっかけポイントです！ 実際の売却日までの期間で計算するわけではありません。

<過去問を元にしたひっかけ例>

問題：2019年10月1日に取得した土地を、2025年3月20日に譲渡した場合、この譲渡は長期譲渡所得に該当する。

答え：×（間違い）

解説：
実際の所有期間は5年を超えていますが、判定基準日である「2025年1月1日」時点では、所有期間は「4年3ヶ月」です。したがって、5年以下となり「短期譲渡所得」に区分されます。この「1月1日時点」というルールは、絶対に忘れないでください。

土地・建物の譲渡所得：税率の違いを確実に暗記する！

短期と長期で税率が大きく異なるため、この暗記は必須です。

短期譲渡所得の税率： 39.63%
- 所得税: 30%
- 復興特別所得税: 0.63% (30% × 2.1%)
- 住民税: 9%
長期譲渡所得の税率： 20.315%
- 所得税: 15%
- 復興特別所得税: 0.315% (15% × 2.1%)
- 住民税: 5%

【税率の語呂合わせ暗記術】
税率が覚えにくい…という方には、こんな語呂合わせがおすすめです。

短期譲渡：「短冊（39）を竿（30）に括（9）る」
→ 短期は39%、所得税30%、住民税9%
長期譲渡：「超（長）ニオ（20）うイッコ（15）の子（5）」
→ 長期は20%、所得税15%、住民税5%

※復興特別所得税は所得税額の2.1%と覚えておけばOKです。

株式の譲渡所得：計算はシンプルでも油断大敵！

株式や投資信託などの譲渡所得は、土地・建物とは異なり、所有期間に関係なく一律の税率が適用されます。

課税方法： 申告分離課税
税率： 20.315% (所得税15.315% + 住民税5%)

<ポイント！>
複数回にわたって同じ銘柄の株式を購入した場合、取得費は「総平均法に準ずる方法」で計算します。これは、購入した株式の総額を購入した総株数で割って、1株あたりの平均取得価額を求める方法です。実技試験の計算問題で問われることがあるので、計算方法に慣れておきましょう。

基本的な所得の種類と税率を理解したところで、次は利益を計算するための最重要要素「取得費」について深掘りします。

FP試験合格の鍵を握る「取得費」の概念をスッキリ理解しよう

譲渡所得の金額は、「譲渡価額（売った値段） – （取得費＋譲渡費用）」で計算されます。この「取得費」を正確に計算できるかが、得点を左右します。

取得費とは？実額法と概算取得費（5%）の使い分け

取得費とは、その資産を手に入れるためにかかった費用のことです。購入代金や仲介手数料などが含まれます。

取得費の計算には、2つの方法があります。

① 実額法：実際に取得にかかった費用を計算する方法。
② 概算法：取得費が分からない場合や、実額より有利な場合に使える方法。譲渡収入金額の5%を取得費とみなします。

ポイント！
試験では、「実際の取得費」と「概算取得費（5%）」を両方計算し、有利な方（金額が大きい方）を選択する、という視点が非常に重要です。自動的に5%を使うのではなく、必ず比較検討する癖をつけましょう。

【計算問題のキモ】建物の減価償却費を忘れない！

土地は年月が経っても価値が減りませんが、建物は古くなります。この価値の減少分を「減価償却費」といい、建物の取得費から差し引く必要があります。

取得費 = 建物の購入代金 – 減価償却費相当額

この減価償却費の計算を忘れて、購入代金をそのまま取得費としてしまうミスが多発します。

【非事業用建物の減価償却費の計算式】
建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率は建物の構造によって決まっています。（試験でよく出るもの）

鉄筋コンクリート造： 0.015
木造： 0.031

土地には減価償却の概念はない、という点も合わせて押さえておきましょう。

相続や贈与で取得した資産の取得費はどうなる？

親から土地を相続した場合など、タダで手に入れた資産を売却した場合はどうなるのでしょうか？

この場合、亡くなった親（被相続人）や贈与者がその資産を取得したときの価額と取得時期を、そのまま引き継ぎます。
つまり、親が買った値段が取得費となり、所有期間も親が買ったときから通算して計算します。これも頻出の論点です。

ファイナンシャルプランナー試験「山林所得」の攻略法はこれだ！

譲渡所得とセットで出題されることが多いのが「山林所得」です。少しマイナーな論点ですが、ポイントは限られているのでサクッと得点源にしましょう。

山林所得とは？譲渡所得との違いを明確に

山林所得とは、山林を伐採して売ったり、立木のまま売ったりして得た所得のことです。

【山林所得と譲渡所得の境界線】

山林所得になるケース：所有期間が5年を超える山林の譲渡
譲渡所得になるケース：山を土地として売却した場合
事業所得または雑所得になるケース：所有期間が5年以内の山林の譲渡

果樹園の譲渡は山林所得ではなく譲渡所得になる、といった細かい論点も問われることがあります。

特殊な計算方法「5分5乗方式」をマスターする

山林所得の最大の特徴は、「5分5乗方式（ごぶんごじょうほうしき）」という特殊な税額計算方法です。これは、山林所得が長年の育成の結果得られる一時的な多額の所得であるため、税負担を緩和するための措置です。

【5分5乗方式の計算手順】

まず、課税山林所得金額を5分の1にする。
その5分の1にした金額に対応する所得税の税率をかける。
算出された税額を5倍する。

（課税山林所得金額 × 1/5 × 税率） × 5 ＝山林所得にかかる所得税額

この計算方法自体を覚えておけば、落ち着いて対応できます。

山林所得の特別控除（最大50万円）も忘れずに

山林所得の計算では、総収入金額から必要経費を引いた後、さらに最高50万円の特別控除を差し引くことができます。これも忘れないようにしましょう。

FP試験で差がつく！「損益通算」のルールと覚え方【譲渡所得・山林所得関連】

もし、ある所得で赤字（損失）が出た場合、他の所得の黒字と相殺できる仕組みを「損益通算」といいます。このルールも試験で頻繁に問われます。

損益通算できる所得の覚え方「富士山上（ふじさんじょう）」

損益通算の対象となる所得は、以下の4つに限定されています。

【損益通算できる所得（語呂合わせ）】
「富士山上（ふじさんじょう）」

不：不動産所得
事：事業所得
山：山林所得
譲：譲渡所得

この4つの所得で生じた損失は、他の所得（給与所得や一時所得など）の黒字と相殺できる、と覚えてください。

【注意】譲渡所得でも損益通算できないケース

「富士山上」と覚えた後、もう一歩踏み込む必要があります。「譲渡所得」の損失なら何でも損益通算できるわけではない、という例外ルールが狙われます。

<損益通算できない譲渡損失の例>

土地・建物の譲渡による損失（分離課税のため、原則として他の所得とは通算不可）
株式等の譲渡による損失（同様に分離課税のため、他の株式等の利益とは通算できるが、給与所得などとは通算不可）
ゴルフ会員権の譲渡による損失
別荘など「生活に通常必要でない資産」の譲渡による損失

特に「土地・建物」「株式等」の譲渡損失は損益通算できない、という点は必ず押さえてください。

FP試験「譲渡所得・山林所得」の勉強法と合格戦略

ここまでで、譲渡所得と山林所得の主要な論点は一通りカバーしました。最後に、これらの知識をどうやって試験本番で使えるレベルにまで高めていくか、具体的な戦略をお伝えします。

合格者の学習時間とスケジュールの目安

FP2級合格者の体験談によると、タックスプランニング分野全体で約20～40時間の学習時間が一つの目安となります。難易度が高いため、他の分野より少し多めに時間を確保するのがおすすめです。

<学習スケジュールの例>

学習初期：まずはテキストを読み、10種類の所得の全体像と、譲渡所得・山林所得の基本的な概念を理解する。
学習中期：この記事で解説した「短期・長期の判定」「取得費の計算」「5分5乗方式」などの重要論点を、簡単な計算問題と共にマスターする。
学習後期（直前期）：過去問題を繰り返し解き、時間配分を意識しながら実践力を養う。特に間違えた問題、ひっかけ問題のパターンをノートにまとめ、完璧に理解する。

過去問はこう使え！効果的な演習ステップ

過去問は最強のテキストです。最低でも直近3回分、できれば5回分は繰り返し解きましょう。

ステップ1：時間を計って解く
本番と同じ状況で解き、自分の弱点や時間配分を把握します。
ステップ2：徹底的に復習する
間違えた問題はもちろん、正解した問題も「なぜその選択肢が正しいのか」「他の選択肢はなぜ間違いなのか」を説明できるレベルまで解説を読み込みます。
ステップ3：ひっかけパターンを分析する
「所有期間の判定を間違えた」「減価償却を忘れた」など、自分のミスの傾向を分析し、チェックリスト化しておくと本番でのケアレスミスを防げます。

【ひっかけ対策】よくある間違いパターンと回避チェックリスト

試験前には、以下のチェックリストで最終確認をしましょう。

【譲渡所得・山林所得直前チェックリスト】

□ 土地・建物の所有期間は「譲渡した年の1月1日」で判定したか？
□ 短期（5年以下）と長期（5年超）の区分は正しいか？
□ 取得費は「実額」と「概算5%」の有利な方を選んだか？
□ 建物の取得費から「減価償却費」を引いたか？（土地は引かない！）
□ 山林所得の税額計算は「5分5乗方式」を使ったか？
□ 損益通算で「土地・建物」「株式」の損失は対象外としたか？

まとめ：譲渡所得・山林所得を得点源にしてFP試験合格を掴み取ろう！

今回は、FP試験の最重要分野である「譲渡所得」と「山林所得」について、徹底的に解説しました。

最後に、この記事の重要ポイントをもう一度おさらいしましょう。

譲渡所得の基本：短期（所有期間5年以下）と長期（5年超）の区分が最重要。判定は「譲渡した年の1月1日時点」で行う。
税率：短期は39.63%、長期は20.315%。株式は一律20.315%。語呂合わせで確実に暗記する。
取得費：「実額」と「概算5%」の有利な方を選択。建物の取得費からは「減価償却費」を引くことを忘れない。
山林所得：所有期間5年超が対象。税額計算は特殊な「5分5乗方式」を適用する。
損益通算：対象は「富士山上（不動産・事業・山林・譲渡）」。ただし、土地・建物や株式の譲渡損失は対象外。

複雑に見えるこの分野も、一つひとつのルールを分解し、過去問演習を繰り返すことで、必ず得意分野に変えることができます。

FP試験は、満点を取る必要はありません。合格ラインである6割を確実に超えるための戦略が重要です。そして、頻出論点である譲渡所得・山林所得をマスターすることは、その戦略の大きな柱となります。

この記事が、あなたの学習の助けとなり、自信を持って試験に臨むための一助となれば幸いです。あなたの努力が実を結び、見事合格を勝ち取れることを心から応援しています！

ぜひ、「ファイナンシャルプランナー試験の合格体験記」なども参考に、モチベーションを高めながら学習を進めていってください。

よくある質問

短期譲渡と長期譲渡の判定基準は？
所有期間は譲渡した年の1月1日時点でカウントします。5年以下なら短期、5年超は長期です。判定日の勘違いが多いので注意しましょう。
取得費は実額と概算のどちらを選ぶべき？
実額が譲渡価額の5％未満または不明の場合は概算取得費（5％）が有利になるケースがあります。計算後に大きい方を採用します。
建物の減価償却費を忘れやすいのですがコツは？
0.9×償却率×経過年数を購入価額に必ず掛けると覚えておきましょう。土地には減価償却がない点もセットで暗記を。
山林所得は損益通算できますか？
はい、語呂合わせ「富士山上」の通り、不動産・事業・山林・譲渡所得間で損益通算が可能です。ただし土地・建物の譲渡損失など一部は対象外です。
譲渡所得の税率を覚える方法は？
長期：20.315％、短期：39.63％を語呂「超ニオう／短冊を竿に」で丸暗記すると便利です。
過去問は何回解けば安心？
直近3回分を3周が目安です。間違えた問題を抽出して再復習すると効率的に点数が伸びます。詳しい学習法はこちらの記事で解説しています。
勉強時間の目安は？
タックスプランニング全体で150〜300時間、そのうち譲渡所得・山林所得は20〜40時間が平均的です。4か月合格プランなら2か月目に集中学習するのがオススメです。
株式を特定口座（源泉徴収あり）で売却した場合の申告は？
原則として確定申告不要ですが、他の口座や損失との通算・繰越控除をする場合は申告が必要になります。詳細は国税庁サイトを参照してください。

参考サイト

国税庁タックスアンサー No.1470「土地・建物等を譲渡したとき」 ― 譲渡所得の基本計算と税率を公式情報で確認できます。
国税庁タックスアンサー No.3210「上場株式等の譲渡所得等の課税」 ― 株式譲渡の税率や申告要否を詳しく解説。
国税庁タックスアンサー No.1475「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」 ― 試験頻出の特例を条文ベースで確認できます。
国税庁タックスアンサー No.3265「山林所得を申告する場合」 ― 山林所得の計算式と5分5乗方式を公式にチェック。
日本FP協会「模範解答・過去問題」 ― 本試験のタックスプランニング出題傾向を把握できます。
三井不動産リアルティ「長期譲渡・短期譲渡の違いと税金」 ― 実務的な売却シミュレーションで理解を深めることができます。

初心者のための用語集

譲渡所得：土地・建物や株式などの資産を売却して得た所得。税法上は所有期間や資産の種類で課税方法が変わる。
短期・長期譲渡所得：譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期、5年超なら長期に区分され、それぞれ税率が異なる。
取得費：資産を取得するためにかかった金額。購入代金や仲介手数料などを含み、建物は減価償却費相当額を控除する。
概算取得費：取得費が不明または少額のときに代替できる額。譲渡価額の5％を用いる。
減価償却：建物などの固定資産の価値を使用年数に応じて費用配分する会計処理。譲渡所得計算では取得費から控除する。
3,000万円特別控除：居住用財産を譲渡した際、一定要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例。
山林所得：5年超保有の山林を伐採・譲渡した際に生じる所得。分離課税で「5分5乗方式」により税額計算する。
5分5乗方式：山林所得税額を計算する独特の方法。課税所得を5分の1にして税率を掛け、結果を5倍する。
損益通算：一定の所得区分内で黒字と赤字を相殺できる制度。不動産・事業・山林・譲渡所得が対象（語呂「富士山上」）。
特定口座（源泉徴収あり）：証券会社が税計算・納付まで行う口座。株式を売却しても原則確定申告が不要になる。

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