宅建試験で頻出の「根抵当権」を徹底解説！定義・特徴・過去問傾向・勉強スケジュール例など、合格ラインに直結するポイントが満載。初心者でもわかるように丁寧にまとめました。
Contents
はじめに：この記事を読むメリット
宅地建物取引士（宅建）試験の「根抵当権」について、こんなお悩みはありませんか？
- 「根抵当権と抵当権、何が違うのかイマイチ理解できない…」
- 「宅建の過去問で頻繁に出るって聞くけど、どこが狙われるの？」
- 「具体例や出題傾向が分からないまま、テキストを読むだけの勉強に不安がある…」
- 「受験直前でも効率よく得点源にしたい！」
本記事ではこれらの疑問を一挙解決します。根抵当権の定義や押さえるべき要点、試験での出題傾向、過去問に基づく対策法などを、初心者でも分かりやすく整理しました。さらに合格者の勉強時間の目安や、具体的な学習スケジュール、試験当日の解答テクニックまで盛りだくさん。あなたの合格へ向けて力強くサポートしますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
宅建の根抵当権とは？押さえておきたい定義と特徴
根抵当権の定義
根抵当権とは、将来発生する不特定の債権を、あらかじめ設定した極度額（限度額）の範囲内で担保する抵当権の一種です。
通常の抵当権（いわゆる「抵当権」）は特定の債権を担保しますが、根抵当権は「継続的な取引で発生し得る不特定の債権」をまとめて担保する点に大きな特徴があります。
- 用途地域: 根抵当権は用途地域の内外を問わず設定可能
- 国土交通大臣の承認: 根抵当権を設定する際、国土交通大臣の承認は不要
- 極度額: 将来の債権を担保する場合、その上限額を定める必要がある
- 被担保債権: 将来発生する不特定の債権（債権の種類は契約で定める必要がある）
- 元本確定: 一定の時期または請求によって、担保すべき債権の額（元本）が確定
根抵当権と抵当権の違い
宅建試験でよく問われるのが、抵当権との比較です。下の表を参考に、両者の違いをしっかり整理しておきましょう。
| 項目 | 抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 担保する債権 | 特定の債権 | 将来発生する不特定の債権 |
| 極度額 | 設定なし | 設定あり（限度額） |
| 抹消 | 債務弁済で消滅 | 債務を完済しても自動的には消滅しない |
| 付従性 | あり | 元本確定前はなし |
| 随伴性 | あり | 元本確定前はなし |
ポイント！
- 「付従性・随伴性」が元本確定前の根抵当権にはない点が最大の特徴。
- 抵当権は常に付従性・随伴性があるため、債権を譲渡すると抵当権も一緒に移動するが、根抵当権は元本確定前だと必ずしもそうならない。
- 極度額（限度額）の範囲内であれば、利息や遅延損害金も含めて担保される。
宅建試験で根抵当権が狙われる理由と出題傾向
なぜ根抵当権が重要視されるのか？
宅建試験の権利関係分野において、毎年のように出題される「担保物権」の論点。その中でも根抵当権は実務上の重要度が高いだけでなく、理解を間違えやすいポイントが多いため、問題作成者にとって“狙いやすい”テーマです。
- 付従性・随伴性の欠如（元本確定前）など、他の担保物権とは異なる扱いが多数。
- 極度額や元本確定など、細かい数値や要件を問いやすい。
- リバースモーゲージや継続的融資など、時事的かつ実務上身近な例として出題されやすい。
国土交通省の各種資料でも、不動産取引における根抵当権の重要性がたびたび説明されており、宅建試験でも引き続き頻出分野になることが予想されます。
参考：国土交通省公式サイト
過去問から見る出題パターン
過去10年間の宅建試験を分析すると、根抵当権に関する問題はほぼ毎年出題されています。主な出題パターンは以下の通りです。
- 正誤問題: 「元本確定前は付従性がある」「利息は最後の2年分しか担保されない」など、ひっかけを混ぜた誤りを見極める
- 比較問題: 抵当権・根抵当権の比較、あるいは質権や地上権など他の物権との比較
- ケーススタディ: 「A銀行とB銀行の根抵当権が設定されている」「Cさんが不動産を相続する」など、具体的状況を踏まえた選択肢の正誤判定
- 元本確定と順位: 極度額の変更や、被担保債権の範囲拡大・縮小に関する出題
合格ラインに直結！根抵当権の重要論点を徹底解説
1. 極度額
根抵当権の極度額とは、担保される債権の最高限度額のことです。通常の抵当権にはない概念で、これが設定されていないと根抵当権として成立しません。
- 極度額を超えると根抵当権の効力は及ばない
- 利息や遅延損害金も極度額の範囲内で担保される
- 設定後も利害関係人の承諾があれば変更（増額・減額）可能
注意！
根抵当権には最後の2年分しか利息を担保しないという制限はありません。極度額の範囲内であれば利息を全額担保します（ここを間違えてしまう受験生が多いので要チェックです）。
2. 被担保債権の範囲
根抵当権は、特定の債権ではなく、契約書で定めた範囲に属する不特定の債権を担保します。ただし、
- 「包括根抵当権」＝あらゆる債権をすべて担保、という設定はできない
- 利息や損害金も含めて担保できるが、極度額を超えない範囲に限る
3. 元本確定
根抵当権は元本確定するまでは付従性・随伴性がありません。一方、元本が確定すると、ほぼ抵当権と同じ性質に移行します。
元本が確定するタイミングは、元本確定期日が定められている場合はその期日、定めがない場合は設定時から3年経過後に権利者からの請求があれば確定など、民法で細かく規定されています。
よくある間違い
- 「元本確定後も新たな債権が生じたら常に担保される」と思い込む
- 「確定期日を設定しなくても良い」と勘違いする（期限を定めないケースもあるが、その場合は3年ルールが働く）
4. 順位・譲渡の扱い
根抵当権は元本確定前は随伴性がないため、譲渡しても根抵当権が必ずしも一緒に動くわけではありません。また、順位譲渡や根抵当権の設定者・債権者の変更など、細かい論点が問われることがあります。
- 元本確定前：付従性も随伴性もないため、債権を譲渡しても根抵当権は移動しない
- 元本確定後：付従性や随伴性が復活し、抵当権とほぼ同様に扱われる
- 順位の譲渡：根抵当権同士で先順位・後順位を入れ替えるケースもあるが、実務的には極度額や既存の契約内容によって複雑化しやすい
宅建合格者が実践！根抵当権を攻略する勉強法
テキスト学習：まずは基礎固め
最初のステップは、宅建の基本テキストや参考書で根抵当権の概要をしっかり理解すること。
- 担保物権全体の流れを把握してから根抵当権を学ぶ
- 抵当権との比較表・図解を活用し、違いを可視化
- 民法398条〜398条の20（根抵当権に関する規定）を通読してキーワードをチェック
過去問演習：出題パターンに慣れる
根抵当権は毎年と言っていいほど出題される頻出テーマ。過去問は必ず解きましょう。
- ひっかけ問題の定番パターンを把握する
- 正答率が高い問題ほど、基本論点が問われている可能性が高い
- 出題年度が新しい問題ほど、法改正や最新の傾向が反映されている
注意！ 過去問で「利息は2年分だけ担保」などの誤りの選択肢を正解にしてしまう事例が後を絶ちません。極度額の範囲内なら利息を全部担保するのが根抵当権の特徴です。
図表・具体例で理解を深める
文字だけで理解しようとすると挫折しがちなのが根抵当権。図解や実務例を活用すると、記憶にも定着しやすいです。
- 銀行と企業との間の継続的融資例
- 個人のリバースモーゲージ例
- 元本確定期日を決めずに設定した場合の3年ルール
- 複数の根抵当権が同一不動産に設定されている場合の順位関係
学習スケジュール例：3週間で根抵当権をマスター
例：1日1〜2時間を3週間確保できる場合
- 1週目：テキストで根抵当権と抵当権の比較・概要を学習。付従性・随伴性、元本確定、極度額などキーワードを理解。
- 2週目：宅建過去問を徹底演習。解説を読み込み、なぜ誤っているかを明確化。間違いノートを作成する。
- 3週目：再度テキストや図解資料を見直し、苦手分野をつぶす。模擬試験や予想問題で復習。
よくある間違い＆対処法：ここを押さえれば一歩リード
「抵当権と同じだろう？」という思い込み
ポイントは元本確定前は抵当権と大きく性質が異なる点です。試験で問われるのはこの“違い”を理解しているかどうか。普段の学習で付従性・随伴性の欠如を頭に叩き込みましょう。
「利息は最後の2年分までしか担保されない？」
抵当権の場合は原則として最後の2年分の利息のみしか担保されませんが、根抵当権では極度額の範囲内であれば利息を全額担保します。この違いを何度も見直して「根抵当権は2年縛りがない」と覚えておきましょう。
「元本確定したら自動で消滅する？」
根抵当権は元本確定しても自動で消滅はしません。あくまで通常の抵当権と同じ性質に変化するだけです。債務を弁済し終わっても抹消登記をしなければ形式的には根抵当権は残ったままになるため、注意が必要です。
「包括的に何でも担保できる？」
根抵当権は将来発生する“範囲内”の債権を担保しますが、完全に「何でもアリ」ではありません。包括根抵当権（あらゆる債権を担保するような設定）はできないので要注意です。
都市計画法・建築基準法との関連は？
「特定用途制限地域」や「市街化区域」など宅建試験で頻出の都市計画法・建築基準法との直接的な関係は、根抵当権に限って言えば少ないです。用途地域内外どちらでも設定可能だからです。
ただし、実務上は都市計画法や建築基準法に違反する建物に抵当権や根抵当権が設定されるケースもあり、担保価値に影響が出ます。試験問題ではその点を踏まえた応用的な出題があるかもしれません。
試験直前に役立つ！根抵当権の解答テクニック
ひっかけワードに要注意
- 「最後の2年分しか利息を担保しない」 → 根抵当権の場合は誤り
- 「元本確定すると根抵当権は消滅する」 → 誤り、消滅はしない
- 「付従性・随伴性が常にある」 → 元本確定前はなく、確定後に生じる
過去問に隠された数字をチェック
- 3年: 元本確定期日のない根抵当権は設定から3年経過で確定を請求可能
- 5年: 元本確定期日の定めや変更をした場合、その日から5年以内でなければならない
まとめノートを試験前に暗記
最後の仕上げに、根抵当権の比較表や条文のポイントを一枚に集約した「まとめノート」を作っておくと便利です。試験会場でも読み返すだけで、重要ポイントが頭に残ります。
合格者の声：根抵当権は捨て問にしないで得点源に！
過去に宅建試験を合格した方の多くが「根抵当権は最初は難しく感じたが、比較的パターンが決まっていて得点源にしやすい」と話しています。付従性や随伴性など、やや抽象的な概念をしっかりマスターすれば応用問題にも対応できるとのことです。
また、過去問演習の繰り返しが非常に効果的だという意見が多数。特に、ひっかけ問題の類型が見えてくると、驚くほど正答率が高まります。
参考：「抵当権・根抵当権」は優先的にマスターしよう【宅建権利関係】
さらに知識を深めたい人へ：おすすめ記事＆外部リンク
宅建試験全般の学習を効率化したい方は、以下の記事もぜひ参考にしてください。
- 宅地建物取引士（宅建）を独学で合格する方法！失敗事例と対策を徹底解説
- 宅地建物取引士の資格で収入アップは可能？年収相場や試験対策、よくある失敗例を徹底解説
- 宅建試験に合格するためのおすすめ教材ガイド～独学成功の秘訣から年収アップまで徹底解説～
公的機関情報
他の法令上の制限や地方公共団体のオリジナル制度について知りたい方は、各自治体の都市計画課や不動産に関する条例ページをチェックしてみましょう。
まとめ：根抵当権は得点アップのカギ！明日からの学習に活かそう
ここまでのポイントを整理すると、以下のようになります。
- 根抵当権は将来の不特定債権を担保する制度で、極度額・元本確定が大きな特徴。
- 元本確定前には付従性・随伴性がないが、確定後は抵当権とほぼ同じ扱いになる。
- 利息は極度額内なら全額担保される（抵当権とは異なる重要ポイント）。
- 過去問を分析し、ひっかけパターン（「2年分」「自動消滅」など）に慣れるのが近道。
- テキスト・過去問・図解を組み合わせた学習で、理解をより深める。
次のアクション
・本記事を参考に、まとめノートを作成したり、過去問演習を集中的に行いましょう。
・根抵当権以外にも、担保物権や借地借家法、法令上の制限などの科目をバランスよく復習することが合格への鍵です。
・記事下部にある内部リンクから、宅建試験全般の勉強法や教材選びについてさらに深掘りしてみてください！
宅建合格は「わかりやすい知識の定着」と「過去問分析」が肝心です。根抵当権は最初こそ難しく感じるかもしれませんが、概念を理解すれば逆に得点源となります。この記事を参考に、ぜひ明日からの学習にお役立てください。あなたの合格を心から応援しています！
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ここまでお読みいただき、誠にありがとうございます。当ブログでは、宅建試験に関するあらゆるお悩みにお応えします。
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