【2025年最新版】市川市の地価が37％上昇！再開発×外環道で加速する不動産投資チャンス

市川市とは？基本プロフィール

• 人口約50万人に迫る首都圏ベッドタウン
• 千葉県人口移動報告（2024年公表）でも社会増が続く
• 東京駅まで最速19〜23分前後でベッドタウン需要が高い

市川市は千葉県の西部に位置し、東京へ隣接する自治体の中でも住宅都市としての特徴が際立ちます。 とくに総武線や東京メトロ東西線を活用できる市川駅・本八幡駅周辺は通勤に便利であり、ファミリー層の流入が顕著です。 近年は子育て世帯の定住や転入が増えており、千葉県人口移動報告（2024年公表）でも社会増が続いています。 また、商業施設や教育環境の整備が進んでいることも、住宅需要の底堅さにつながっています。 都心からの通勤ストレスを抑えつつ、比較的落ち着いた住宅環境を求める人々が増加し、市川市は今後もベッドタウンとしての需要を維持する見込みです。

地価上昇の背景

東京駅まで20分圏の通勤利便性

• 総武線・東京メトロ東西線の複数路線が利用可能
• 都内主要オフィス街へ乗り換えなしでアクセス可
• ファミリー層・投資家層の需要が高い駅周辺部

市川市が地価を上昇させている最大の要因は、やはり都心へのアクセスの良さです。 総武線を利用すれば東京駅まで最速19〜23分前後で到着し、東西線なら大手町にも乗り換えなしでアクセスできます。 こうした交通利便性は都心勤務のファミリー層から高い評価を受け、都心からの通勤ストレスを抑えつつ、比較的落ち着いた住宅環境を求める人々を呼び込んでいます。 市川駅・本八幡駅から一駅先の菅野や市川真間などは、落ち着いた住宅街のイメージを持ち、駅徒歩圏を中心にマンション供給が続いています。 投資面でも都内より割安感がありながら、空室リスクが低いという点が注目されており、区分マンション投資家の需要が年々高まっています。

外環道延伸工事と湾岸道路アクセス向上

• 東京外かく環状道路は市川市付近（高谷JCT〜松戸）で2018年に開通済み
• 関越道〜東名間は2030年度を目安に工事進行中
• IC周辺も一定の地価上昇がみられる（2025-03 国土交通省 地価公示で市内住宅地平均+6.95％、商業地平均+13.3％）

東京外かく環状道路（外環道）は市川市付近の区間が2018年にすでに開通済みですが、関越道〜東名高速を結ぶ区間はシールドトンネル工事の遅延などにより2030年度頃を目標に工事が進められています。 すでに開通している区間では都心や湾岸部への移動がしやすくなり、物流面や商業面でのメリットがある一方、未開通部分の完成はまだ先になる見込みです。 市川市としては、すでに供用が始まっているIC周辺において一定の地価上昇が見られるのも事実で、2025-03 国土交通省 地価公示では住宅地・商業地ともに前年を上回る伸びを示しました。 都心アクセスの選択肢が増えたことで、更なる商業・物流ニーズが喚起され、今後も地価を下支えする要因のひとつになるでしょう。

最新データで読む市川市の地価推移

住宅地：市川駅・本八幡・南行徳

• 2025-03 国土交通省 地価公示で住宅地平均は前年比+6.95％
• 駅徒歩10分圏のマンション価格上昇顕著
• 南行徳エリアは東京メトロ東西線利用可で需要増

住宅地の地価は2025-03 国土交通省 地価公示の速報値で、市川市全体として前年を上回る伸びを示しました。 市川駅や本八幡駅のように交通利便性の高いエリアでは、特にマンション価格の上昇が顕著です。 ファミリー層を意識した間取りが多い一方、投資用ワンルーム需要も安定しており、全体の需給が逼迫している状況です。 また、南行徳エリアは東京メトロ東西線で都心へのアクセスが良いにもかかわらず、都内と比較すると価格帯が抑えめなため、新婚世帯やDINKS層に人気が高まっています。 利便性と割安感を両立させやすい駅周辺は、取引件数が伸びており、地価の上昇率も市内平均を上回っています。

商業地：市川駅南口再開発エリア

• 2025-03 国土交通省 地価公示で商業地平均は前年比+13.3％
• 駅ビル建替と29階タワーマンション開発が進行
• 商業施設の集客力アップで地価をさらに押し上げ

商業地に関しては、市川駅南口の再開発エリアが大きな注目を集めています。 2024年に着工予定の29階タワーマンション（竣工は2027年予定）を含め、駅ビル機能や商業施設の再整備が進められ、街全体の集客力が一段と高まる見込みです。 こうした都市再開発プロジェクトは集客力を高め、店舗誘致にも弾みがつくため、周辺の商業地価を大きく押し上げています。 2025-03 国土交通省 地価公示によると、市川駅周辺の商業地平均上昇率は前年比+13.3％を記録しました。 これは千葉県内の商業地平均を上回る伸びであり、大規模再開発によるイメージ刷新効果やテナント需要の増加が寄与しています。

再開発・インフラ整備のインパクト

市川駅南口再開発・駅ビル建替

• 2024年に着工し、竣工は2027年予定
• 商業・住宅・公益施設を複合化した大規模プロジェクト
• 完成後は市川市の玄関口として都市機能を強化

市川駅南口の再開発では、既存の駅ビルを建て替え、タワーマンションと一体化させた複合施設が整備されています。 低層階には商業施設や公共サービス拠点が入り、中高層部には分譲・賃貸マンションが配置される予定です。 市全体の交通の結節点としての機能強化が見込まれるうえ、再開発地域周辺の景観や利便性も大きく向上します。 再開発が進むエリアでは、人口流入と商業活性化が相乗的に進み、さらなる地価上昇が見込まれます。 とくに駅直結型の商業施設はテナント誘致が活発化しており、将来的にはファミリー層や単身者の住宅需要を継続的に引き上げる要素となるでしょう。

外環 IC 周辺物流施設・大型商業の進展

• 完成済みの区間を活用したIC周辺への物流需要が高まる
• 大型商業施設・物流施設の開発計画が相次ぐ
• 周辺住民の雇用創出・商業活性化の期待大

外環道の既開通区間を活かし、市川市のIC周辺では物流施設や大型商業施設の計画が増えています。 これらの施設は都心や関東近郊への配送時間を短縮できる立地となるため、Eコマースや大手物流企業の拠点候補地として人気が高まっています。 こうした企業誘致が進むと、雇用や消費が地元に波及し、周辺の住宅需要や地価にもプラスの影響を与えます。 物流関連の進出による地価上昇は商業地だけでなく、住宅地にも影響を及ぼすのが特徴です。 勤務者の居住ニーズや関連産業の展開が進むことで、市川市内全体の不動産市場が底堅く推移しやすい環境が整っています。

今後のシナリオ別予測

強気：人口流入・再開発完了で需給逼迫

• 駅周辺再開発完了で若年世帯・ファミリー層の定着
• 外環道IC開通効果で商業・物流の需要増
• さらなる地価上昇と賃料アップが継続

強気シナリオでは、市川駅南口の大規模再開発が完了する2025年前後にかけて、一気に街並みが刷新され、新住民の流入が加速すると考えられます。 外環道IC周辺の物流施設開発も含め、住宅・商業・公共施設の需要が拡大し、不動産の需給逼迫が起こると予想されます。 特に駅徒歩圏やIC周辺は一段と地価が上昇し、投資用マンションでも高い賃料が期待できるでしょう。

中立：供給増で落ち着くものの堅調推移

• 再開発物件や新築マンションの供給増
• 一定の需給緩和で上昇率はやや鈍化
• 依然として首都圏ベッドタウン需要は強い

中立シナリオでは、再開発物件の大量供給により一時的に需給が緩和され、地価上昇のスピードが落ち着く可能性があります。 しかし、都心アクセスの良さと外環道整備の効果から、基本的に首都圏ベッドタウンとしての需要は堅調です。 金利上昇などの外部要因があっても、人口流入が続くかぎり価格が急落するリスクは低いとみられます。

弱気：金利上昇・都心回帰で需要減退

• 2025-04現在の固定金利平均1.46％からさらに上昇
• 金利高騰により住宅ローン負担増
• 都心部の中古マンション選好に回帰する動きも

弱気シナリオでは、金融政策の変化により長期金利が大きく上昇し、住宅ローン金利が急騰する恐れが指摘されます。 2025-04時点で千葉銀行・京葉銀行の固定金利は平均1.46％とされていますが、これがさらに上昇すれば、借入コストの増大によって購買意欲が冷え込みかねません。 加えて都心部の中古マンション価格が下落に転じる場合、首都圏外縁部への需要が相対的に減少する可能性も考えられます。

近隣エリアとの比較

船橋市：再開発と競合のバランス

• 船橋駅周辺でも大型再開発進行中
• 総武線沿線で競合関係にある
• 市川市との地価差はやや縮小傾向

船橋市も総武線沿いであり、再開発エリアが拡大している点で市川市と競合関係にあります。 ただし都心への距離はやや遠く、その分若干割安感があるため、ファミリー世帯や単身者が流入しやすい環境です。 近年は船橋駅前の超高層マンション計画などで地価が上昇し、市川市との差は少しずつ縮まってきている状況です。

浦安市：湾岸プレミアムとの格差

• ディズニーリゾートを擁する湾岸ブランド
• 地価は首都圏トップクラスの水準
• 市川市との相対価格差による住み替え需要

浦安市は東京ディズニーリゾートや洗練された海沿いの街並みなど、ブランド力が非常に高いエリアです。 その結果、地価水準も千葉県内ではトップクラスであり、マンション価格も比較的高額になります。 一方で、価格面で妥協しつつ都心アクセスを確保したい世帯の一部は市川市に住み替えるケースがあり、市川市が対抗馬として注目される状況です。

購入・投資時のリスクと注意点

江戸川・旧江戸川沿いの浸水リスク

• 江戸川氾濫や内水氾濫時の被害想定区域に該当
• 液状化リスクも重なるエリアが一部存在
• ハザードマップの確認が不動産取引で義務化

市川市は江戸川流域に位置するため、一部地域では浸水リスクが指摘されています。 とくに旧江戸川沿いや低地帯は、洪水発生時の被害想定区域に含まれることが多く、また地盤の弱さから液状化リスクも重なりがちです。 物件の購入や投資検討時には、必ず市が提供するハザードマップや国土交通省の重ねるハザードマップなどでリスクを確認し、保険や防災対策を考慮する必要があります。

建築費高騰と中古リノベ需要

• 近年のウッドショックや資材価格上昇が影響
• 新築価格の上昇による中古リノベ需要拡大
• 駅近中古マンションが投資対象として人気

建築費の高騰は全国的な傾向ですが、市川市でも新築分譲の販売価格に転嫁されており、結果的に新築マンションの価格帯が上昇傾向にあります。 これに伴い、相対的に割安となる中古マンションを購入し、リノベーションして活用する動きが活発化しています。 駅周辺の中古マンションをリノベして賃貸に出すなどの投資スタイルは、安定した需要が見込めるため注目度が高いです。

人口構造の高齢化と空室リスク

• 高齢化率の上昇は空家問題につながる懸念
• 賃貸需要が強い駅周辺とは対照的に郊外リスク
• 高齢者向けサービス付き物件への転用検討も

ファミリー層や若年世帯が増えている市川市ですが、一方で他の自治体と同様に高齢化は進行しつつあります。 駅から離れた郊外エリアや利便性の低い物件では、将来的に空家や空室リスクが高まる可能性があります。 対策としては、高齢者向け住宅改修やコンパクトシティ構想との連携など、地域全体での居住環境づくりが重要になるでしょう。

まとめ

市川市の地価は2025-03 国土交通省 地価公示による上昇が確認され、首都圏ベッドタウンとしての魅力をさらに強めています。 主な要因は東京まで20分圏という通勤利便性、外環道の工事進捗による一定の交通利便向上、そして再開発が進む市川駅周辺の高い将来性です。 一方、金利上昇や人口構造の変化、江戸川沿いの浸水リスクなど、投資や住宅購入の際には慎重なリスク分析が欠かせません。 それでも依然としてファミリー層・投資家層の需要は堅調であり、市川市の不動産市場は今後も比較的安定的に推移すると考えられます。

参考サイト

• 国土交通省 不動産情報ライブラリ（市川市 地価公示） — 最新公示地価を一次データで確認
• 市川市 住民基本台帳「人口・世帯数（月計）」 — 転入超過・世帯増加を把握
• 本八幡駅北口第一種市街地再開発事業 — 44階タワーマンション等の公式概要
• 市川駅南口地区再開発 完成概要（PDF） — 総事業費600億円・完成施設の詳細
• 国交省 関東整備局「外環道整備効果レポート」 — 交通量・所要時間短縮の実測値
• 千葉県常住人口調査 年報（令和6年版） — 県内都市別の人口動態比較
• 市川市 水害ハザードマップ（令和7年2月改訂） — 江戸川洪水・内水氾濫リスクを確認
• 千葉銀行 住宅ローン金利プラン一覧 — 変動・固定金利の最新水準
• 国交省「外環道・湾岸道路 物流施設動向資料」 — 物流拠点開発と圏域拡大効果

よくある質問

• Q．最新の市川市公示地価はどこで確認できますか？ A．国土交通省 地価公示検索ページで市区町村を「市川市」に指定すると、標準地ごとの価格と前年変動率を一覧で閲覧できます。
• Q．江戸川洪水リスクを調べる方法は？ A．市川市 水害ハザードマップのPDFで、想定最大規模の浸水深・継続時間を住所単位で確認できます。
• Q．市川駅南口の再開発計画の詳細はどこで見られますか？ A．市川市公式の市川駅南口地区再開発 完成概要（PDF）に、タワーマンション戸数・商業床面積・事業費などがまとめられています。
• Q．住宅ローン金利の最新動向を知りたいのですが？ A．千葉銀行 住宅ローン金利一覧で変動・固定の最優遇金利を月次更新で確認できます。京葉銀行・千葉興業銀行も同様に公開しています。
• Q．外環道開通で通勤時間はどのくらい短縮されましたか？ A．国土交通省 関東整備局の整備効果レポートに、川口JCT〜高谷JCT区間の所要時間短縮や渋滞損失▲30％などの実測値が掲載されています。

初心者のための用語集

• 公示地価：国土交通省が毎年公表する標準地（土地の代表地点）の価格。土地取引や路線価・固定資産税の算定基準になる。
• 標準地：公示地価を算定するために選定された地点。立地や用途を代表し、市場価格を把握する目安となる。
• 再開発（第一種市街地再開発事業）：老朽化した市街地を区画ごとに整備し、公共施設＋住宅・商業を一体的に更新する都市計画手法。
• タワーマンション：おおむね地上20階超の超高層分譲マンション。眺望・共用施設の充実と駅近立地が特徴。
• 外環道（東京外かく環状道路）：首都圏の渋滞緩和と物流効率化を目的に整備された高速道路環状線の一部。
• 内水氾濫：大雨で河川ではなく道路側溝や排水が機能せず、市街地に雨水が溢れる水害。低地や埋立地で発生しやすい。
• ハザードマップ：洪水・津波などの災害リスクを色分け表示した地図。不動産取引時の説明が2020年から義務化された。
• 変動金利：金融情勢に合わせ借入期間中に見直される住宅ローン金利。金利上昇期は返済額が増えるリスクがある。
• 固定金利：一定期間または全期間で金利が変わらない住宅ローン。予算が立てやすいが、当初金利は変動より高い。
• スマートIC：ETC専用の簡易出入口を備えたインターチェンジ。一般道から高速道へのアクセス改善と地域活性化を図る。
• 物流施設（ロジスティクスセンター）：通販や小売りの配送拠点となる大型倉庫。外環道沿線で開発が加速し、雇用創出にも寄与。
• ウッドショック：2021年に世界的な木材不足で価格が急騰した現象。建築コストが上昇し、新築住宅価格にも波及した。
• 転入超過：転入者数が転出者数を上回る人口動態。市川市は首都圏近郊で転入超過が続き、住宅需要を下支えしている。
• 職住近接：職場と住まいが近いライフスタイル。外環IC周辺の雇用増で市川湾岸部にこのニーズが高まっている。

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