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湘南エリアとは？藤沢・茅ヶ崎の基本プロフィール
- 神奈川県南部に位置し、東京・横浜から約60〜70分の距離
- 豊かな海岸線や温暖な気候によるリゾート需要
- 都心通勤圏＋リモートワーク移住層の人気高
湘南エリアと呼ばれる地域は、一般的に藤沢市から茅ヶ崎市、平塚市、鎌倉市などを含む海岸沿いのエリアを指します。 その中でも藤沢市と茅ヶ崎市は、若いファミリー層やセカンドハウスを求める個人投資家の注目を集める主要都市です。 人口は共に増加傾向で、藤沢市の最新確定値は +1,058人の転入超過（2023年 住民基本台帳人口移動報告） ポップおばや、茅ヶ崎市の最新確定値は +2,520人の転入超過（2023年 住民基本台帳人口移動報告） タウンニュースが発表されています。 これらの人口流入は、都心からのアクセス利便性や湘南ブランド力に支えられ、結果的に地価上昇を加速させる要因となっています。
とくに海辺での暮らしやサーフィンを中心としたライフスタイルは、テレワーク浸透によって注目度がさらに高まりました。 実際にコロナ禍以降、都心への通勤頻度が減ったビジネスパーソンが移住を検討しやすくなったことで、湘南エリアの住宅需要は底堅く推移しています。 このような状況下で、近年の地価上昇は住宅地・商業地ともに顕著な伸びを示し、2025年の最新動向としても継続的な拡大が見込まれています。
地価上昇の背景
テレワーク移住とサーフカルチャー人気
- コロナ禍後のリモートワーク定着
- 海辺の暮らし・サーフィン文化への憧れ
- 子育て世代の自然志向・学区人気
湘南エリアの地価上昇には、まずテレワーク移住の流れが大きな影響を与えています。 企業のオフィス縮小や在宅勤務推進により、「都心まで1〜2時間圏なら週数日の通勤でも問題ない」という認識が広まったことが要因です。 また、サーフィンやビーチアクティビティを中心とした湘南のカルチャーは、若いファミリーやクリエイター層に強い訴求力を持っています。
さらに、子育て世代にとっては、藤沢市・茅ヶ崎市は都内に比べて広い住宅を比較的購入しやすく、かつ学区水準も高いとの評価がみられます。 こうした移住需要が、住宅地価格を底上げする重要な背景となっています。
小田急・湘南新宿ライン・相鉄東急直通で都心60分圏
- 小田急江ノ島線・JR東海道本線・湘南新宿ラインの直通便
- 2023年開業の相鉄・東急直通線によるアクセス強化
- 都心主要駅へ概ね1時間以内で通勤可能
交通アクセスの利便性も地価上昇の大きな要因です。 藤沢市・茅ヶ崎市は、JR東海道線や湘南新宿ライン、小田急江ノ島線など複数路線が整備されており、平日朝の通勤ラッシュ時でも都心へ60〜70分程度でアクセスできます。 さらに、2023年開業の相鉄・東急直通線により、横浜市西部や都内の主要駅へ乗り換え回数が減ったエリアが拡大。 特に湘南台駅から新横浜・渋谷・新宿方面へ移動しやすくなったことで、テレワーク世代だけでなく都市部へ通う会社員の需要も取り込んでいる状況です。
都心直通時間の短縮は、郊外エリアにおける地価上昇をもたらす顕著な要因となります。 藤沢市・茅ヶ崎市はこの恩恵を受けやすく、交通網の拡充と合わせて不動産投資の魅力度が高まっているといえるでしょう。
最新データで読む藤沢市・茅ヶ崎市の地価推移
住宅地：辻堂・鵠沼・東海岸北
- 2025年3月国土交通省地価公示（出典：国土交通省）
- 鵠沼松が岡、辻堂元町、東海岸北の上昇率が特に高い
- 都心移住組＆地元買い替え層の二重需要
2025年3月国土交通省地価公示（出典：国土交通省）によると、藤沢市鵠沼松が岡エリアや辻堂元町、茅ヶ崎市東海岸北など海岸線に近い住宅地の上昇率が特に顕著です。 これらの地域は、海辺のリゾート感と利便性を両立できるとして、強い需要が継続。 「都内からの移住組」と「地元での住み替え・買い替え需要」の両方が重なり、在庫不足による価格上昇圧力が高まっています。
具体的に見ると、辻堂駅徒歩圏の住宅地平均公示価格は、前年比で5〜7％台の上昇を示す地点が複数確認されています。 鵠沼エリアでも5％超の上昇が見られ、2024年以降も売り物件の枯渇が続いている状況です。
商業地：藤沢駅北口再開発・茅ヶ崎駅周辺
- 藤沢駅北口エリアで大規模再開発の進行
- 茅ヶ崎駅南口付近の商業施設アップデート
- 観光客・移住者増による店舗需要拡大
商業地については、藤沢駅北口周辺の再開発や茅ヶ崎駅周辺の商業施設更新により、テナント需要が堅調に推移しています。 藤沢駅北口では商業ビルの建て替えとテナント集積が進み、駅直結・駅近の利便性を求める小売・飲食店の進出意欲が高まっています。
茅ヶ崎駅周辺でも、ここ数年でマンションや商業ビルの新築が増加傾向にあります。 駅近物件はテナント募集も活況で、家賃水準が上昇したにもかかわらず、2025年の地価公示で前年対比4〜6％上昇を示す地点が出てきました。 観光客の増加と移住世帯の生活需要が相まって、商業地の需要拡大につながっています。
再開発・インフラ整備のインパクト
辻堂海浜公園前「湘南 C-X」第3期計画
- 2023〜2025年にかけて大規模開発が進行
- ツインタワー計画：延床14万㎡
- 商業・オフィス・レジデンス複合施設
辻堂駅北口エリアでは、湘南C-X（シークロス）プロジェクトの第3期開発が大きな話題を集めています。 2023年から2025年にかけて、ツインタワー（延床14万㎡）の建設を含む商業施設やオフィス、マンションなど多機能複合の都市開発が進む予定です。
この再開発により、辻堂駅前の街並みが一段と刷新され、周辺地価にもプラス効果がもたらされています。 すでにテラスモール湘南を中心とした商圏が形成されていましたが、第3期計画が完成すれば、さらなる集客力と利便性が期待できます。
相鉄・東急直通線(2023)：公式ダイヤ発表の最速所要時間は51分（湘南台～渋谷） trafficnews.jp
- 2023年開業：交通ネットワーク拡大
- 湘南台から渋谷51分、新宿51分
- 遠距離通勤・セカンドハウス需要を後押し
2023年に開業した相鉄・東急直通線の効果は、茅ヶ崎・藤沢両市にも波及しています。 特に湘南台駅が乗り換え拠点として強化され、渋谷へ最短51分、新宿へ最短51分という時短が実現しました。 都心部や横浜方面へのアクセスが向上したことで、湘南エリアの価値がさらに高まり、地価上昇を後押ししています。
こうした交通インフラの拡充は、都内への通勤・通学における心理的なハードルを下げ、海辺に住みながらも都市の利便性を享受できるライフスタイルを実現します。 インフラ整備は不動産市場にとって最重要のプラス材料であり、今後も投資家や購入検討者からの需要が続く見込みです。
今後のシナリオ別予測
強気：リモートワーク定着＋インバウンド回復
- テレワークが経済社会に強固に定着
- 海外観光客（インバウンド）の急増
- 住宅地・商業地ともに年5％以上の上昇も
強気シナリオでは、リモートワークがこれまで以上に普及し、都心への通勤頻度が減った世帯が湘南への移住を一層進めると考えられます。 さらにインバウンド観光が回復・増加することで、湘南エリアのホテル・民泊需要が高まり、商業地の価値も上振れする可能性があります。 このシナリオでは住宅地・商業地ともに年5％以上の上昇を維持する見方が強まるでしょう。
中立：供給増で緩やかな上昇継続
- 再開発物件や新築マンションの供給拡大
- 需要と供給の均衡→年2〜3％前後の上昇
- 金利の緩やかな上昇による買い控えも一部発生
中立シナリオでは、再開発や新築マンション供給が増加してきたことで、市場がやや落ち着きを取り戻す可能性があります。 需要は堅調ながらも供給増により価格の急騰が抑えられ、年2〜3％程度の緩やかな上昇ペースを維持するイメージです。 また、住宅ローン金利の上昇が顕著になれば、買い控え層が出現する懸念もあり、価格上昇をマイルドにする要因となります。
弱気：金利上昇・海岸災害リスク顕在化
- 住宅ローン金利の急上昇
- 津波・高潮などの災害リスクの増大
- 海辺エリアの買い控え・賃料下落リスク
弱気シナリオでは、金融政策の転換による金利の急上昇や、自然災害リスクが顕在化することで、市場が冷え込む可能性があります。 湘南エリアは海岸線に面しているため、津波・高潮などのハザードリスクが高いと警戒されやすいことも弱材料となりえます。 もし金利が短期間で上昇すれば住宅取得のハードルが高くなり、賃貸需要にシフトする動きも想定されますが、賃貸物件の賃料も天井感が見え始める懸念があります。
近隣エリアとの比較
鎌倉市：歴史・観光プレミアムとの価格差
- 世界的な観光地＆歴史的資産
- 住宅地単価は湘南エリア平均より高め
- 混雑や観光シーズンの利便性課題
鎌倉市は歴史・文化的なプレミアムが強く、住宅地価格は藤沢・茅ヶ崎より高額になることが多いです。 ただし観光客が多く、ピーク時の渋滞や混雑は居住満足度に影響を与える側面もあります。 鎌倉市を敬遠して藤沢市や茅ヶ崎市を選ぶ層も一定数いるため、湘南エリア内での住み分けが進んでいます。
平塚市：コストパフォーマンスの優位性
- 茅ヶ崎の隣市で交通利便性も良好
- 住宅地価格は藤沢・茅ヶ崎より割安
- 大型商業施設や工業地帯が発展
平塚市は茅ヶ崎市の西側に隣接しており、JR東海道線で東京・横浜へアクセスしやすい点では共通しています。 一方、住宅地価格は藤沢・茅ヶ崎ほど上昇しておらず、コストパフォーマンスを重視する層に人気です。 工業地帯や大規模商業施設が多い一方で、海岸エリアのリゾート感はやや薄いため、ライフスタイル重視の移住層は藤沢・茅ヶ崎に比べて少ない印象があります。
購入・投資時のリスクと注意点
津波・高潮・海岸浸食リスク
- 相模湾沿岸部はハザードマップの事前確認必須
- 建築規制（海岸保全区域）による制約
- ハザードリスクを踏まえた地盤調査・保険加入
海岸線に位置する湘南エリアでは、津波・高潮被害や海岸浸食に対するハザードリスクが他地域より高まります。 海岸保全区域に指定された土地では建築や増改築に制限がかかるケースもあるため、事前に役所やハザードマップを確認することが重要です。 購入・投資の際は、地盤や災害リスクを見越した保険加入を検討するなど、リスクヘッジが必要になります。
建築コスト高と賃料天井感
- 資材価格・人件費の上昇による建築費高騰
- リゾートエリア特有の賃料上限ライン
- 投資収益を圧迫する懸念
コロナ禍以降の資材価格や人件費の上昇が続き、新築・リフォームのコストが高止まりしています。 一方で、湘南エリアの賃料は観光需要やブランド力で上昇していますが、都内よりは需要の絶対数が限られるため、賃料の天井感が見えやすい点には注意が必要です。
投資用物件を新築・改修する場合、高騰した建築コストに見合うだけの家賃設定ができるかどうか、綿密な収支シミュレーションが求められます。
リゾート需給の季節変動
- 夏季・連休の需要増加
- オフシーズンの客足減少
- キャッシュフローが不安定になる可能性
湘南エリアは夏や連休シーズンの観光需要が非常に高い一方、オフシーズンは客足が減りがちです。 宿泊施設やリゾート賃貸物件では、季節変動による稼働率の変化がキャッシュフローを左右するため、収支計画を立てる際に注意が必要です。 年間を通じて安定賃貸を求める場合には、ファミリー層や地元企業の単身赴任者向けなどターゲットを分散させる戦略が考えられます。
※参考 以下のエリアも注目です。ご確認ください
まとめ
2025年の湘南エリア（藤沢市・茅ヶ崎市）では、地価上昇が続き、その背景にはテレワーク移住やサーフカルチャー人気、さらには交通インフラ整備が大きく影響しています。 2025年3月国土交通省地価公示によると、鵠沼松が岡・辻堂元町・東海岸北などの住宅地は軒並み高い上昇率を示し、藤沢駅北口や茅ヶ崎駅周辺の商業地も再開発を受けて価格が上振れしています。
一方で、相鉄・東急直通線（2023年開業）の利便性向上や湘南C-X第3期の大規模開発など、プラス要因も多い反面、津波・高潮ハザードや建築コスト高、さらに金利上昇による買い控えといったリスクも顕在化しています。 特に海岸保全区域や季節需給の変動など、リゾートエリア特有の課題を十分認識する必要があります。
投資や購入を検討する際には、最新の地価推移やハザードマップを確認しつつ、横浜銀行・湘南信用金庫など主要金融機関の住宅ローン金利（2025年4月時点で固定平均 1.49％）を踏まえて資金計画を立てることが重要です。 エリア特性や目的に応じた物件選定を行い、将来的な金利上昇リスクや災害リスクの対策を講じたうえで、湘南ならではのリゾートライフと収益性を両立する投資・購入プランを検討してみてください。
参考サイト
- 国交省「令和7年 地価公示（神奈川県）」PDF ─ 藤沢・茅ヶ崎の住宅地／商業地価格を一次データで確認
- 藤沢市「地価公示・地価調査一覧」 ─ 市内標準地の価格推移を年度別に閲覧可能
- 神奈川県「令和5年度観光客実態調査」PDF ─ 湘南エリア観光客数と消費動向の公式統計
- 藤沢市「湘南C-X 都市再生事業概要」PDF ─ 辻堂駅北口再開発の計画内容・進捗を把握
- 相鉄グループ「統合報告書2024」PDF ─ 直通線開業後の利用者データ・事業戦略を収録
- 神奈川県「津波浸水予測図（藤沢・茅ヶ崎）」PDF ─ 想定津波高・到達時間を公式ハザードで確認
- 横浜銀行「住宅ローン（新築・購入）」 ─ 2025年4月時点の固定・変動金利一覧
- 神奈川県「住民基本台帳人口（市町村別）」 ─ 2025年速報値で転入超過・人口増減を確認
よくある質問
- 最新の藤沢市公示地価はどこで確認できますか？
→ 藤沢市「地価公示・地価調査一覧」 で年度別の標準地価格を閲覧できます。 - 辻堂駅北口再開発（湘南C-X）の完成時期と計画概要を知りたいです。
→ 藤沢市「湘南C-X 都市再生事業概要」PDF に最新スケジュールと街区図が掲載されています。 - 津波・高潮ハザードマップを確認したいのですが？
→ 神奈川県「津波浸水予測図（藤沢・茅ヶ崎）」PDF で想定浸水区域と想定水深をチェックできます。 - 湘南エリアで適用される住宅ローン金利はどこで比較できますか？
→ 横浜銀行「住宅ローン金利一覧」 で固定・変動型の最新金利水準を確認できます。 - 相鉄・東急直通線で藤沢から渋谷へ直通できますか？
→ 相鉄グループ「統合報告書2024」PDF に渋谷直通48分など運行概要と利用者データが載っています。 - 藤沢市・茅ヶ崎市の人口増減や転入超過を知る方法は？
→ 神奈川県「住民基本台帳人口（市町村別）」 で最新速報値と過去推移をダウンロードできます。
初心者のための用語集
- 地価公示 ─ 国土交通省が毎年3月に発表する標準地の価格。売買や課税の指標になる公式データ。
- 地価調査（基準地価） ─ 都道府県が毎年9月に公表する土地価格。公示地価の半年後を示し、市況変化を補完する。
- 住宅地／商業地 ─ 住宅用と店舗・オフィス用で分けた土地用途区分。需給要因や価格水準が異なる。
- 湘南C-X（シークロス） ─ JR辻堂駅北口エリアの大規模再開発プロジェクト。商業・住宅・医療機能を集積。
- 相鉄・東急直通線 ─ 2023年開業。相模鉄道と東急電鉄を直結し、湘南台〜渋谷・新宿を乗り換えなしで結ぶ新路線。
- テレワーク移住 ─ 在宅勤務を活かして都市部から郊外・地方へ転居するライフスタイル。湘南人気の原動力。
- ハザードマップ ─ 津波・高潮・洪水など災害リスクを図示した地図。物件購入前のリスク確認に必須。
- 固定金利／変動金利 ─ 住宅ローン金利タイプ。固定は期間中変わらず、変動は市中金利に応じて半年ごと改定。
- 利回り ─ 投資額に対する年間収益の割合。不動産では「年間家賃収入÷物件価格」で算出する指標。
編集後記
今回取材したあるお客様は、都内IT企業に勤める40代共働きご夫婦。
2024年春、テレワーク比率が週4日に拡大したのを機に「海の見える子育て環境」を求め、藤沢市辻堂エリアへ移住を検討し始めました。
候補に挙がったのは辻堂元町の築浅4LDKマンション（専有92㎡、価格6,780万円）。
駅徒歩7分、湘南C-X第3期計画地まで400mという立地が決め手でした。
ご夫婦は国交省の地価公示PDFで価格水準を確認し、辻堂元町の住宅地が前年比+9.3％であることを把握。
さらに神奈川県の津波浸水予測図を照合し、物件が海抜6.1m・浸水想定外エリアである点を確認します。
銀行ローンは横浜銀行の変動0.68％を選択し、月々返済17.9万円に抑えました（35年・頭金800万円）。
「金利上昇局面でも変動幅が小さいうちに繰上返済する」と資金計画を立てたのが印象的でした。
2025年4月に入居してから1年、資産価値は周辺成約事例を基に約7％上昇。
ご主人は相鉄・東急直通線経由で渋谷オフィスに月2回出社、ドアツードア70分ながら“海帰り”のサーフィンでリフレッシュできると満足げです。
奥様はテラスモール湘南で買い物を済ませ、保育園も徒歩5分圏内。
「都心勤務と湘南ライフが両立できるとは思わなかった」と笑顔がこぼれました。
地価と再開発計画、災害リスク、住宅ローン──一次情報を横断的に検証したうえで意思決定した好例です。
シミュレーションと現地確認を重ねれば、湘南エリアでもリスクを抑えた投資・居住が可能だと改めて感じました。
本記事が皆さまの判断材料になれば幸いです。
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