宅建試験では、毎年のように「媒介契約書」に関する問題が出題されています。宅建業法の中でも特に頻出しながら、理解不足や暗記漏れで失点する受験生が少なくありません。
Contents
- 1 この記事を読むメリット
- 2 宅建試験における「媒介契約書」の重要性
- 3 「媒介契約書」とは？3つの契約類型を押さえよう
- 4 宅建試験「媒介契約書」の記載事項：出題傾向とひっかけ例
- 5 都市計画法や建築基準法との関連、特定用途制限地域は要チェック？
- 6 過去問の出題例と勉強スケジュール
- 7 よくある間違い＆失敗事例とその対策
- 8 実務上のイメージ：囲い込みや再建築不可物件
- 9 合格ライン突破に欠かせない！勉強法と当日の解答テクニック
- 10 合格者の声：独学・時短学習で攻略した事例
- 11 さらに理解を深めたい方へのおすすめ記事
- 12 まとめ：媒介契約書攻略で宅建試験をリード！
- 13 宅建の勉強に関する無料相談、随時受付中！
この記事を読むメリット
この記事では、以下のポイントを解消できます。
- 媒介契約書の定義・役割が明確になる
- 「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の違いを正確に把握できる
- 過去問の出題傾向や具体例、ひっかけポイントを理解し、効率よく得点できる
- 実務上のイメージがつかめるため、学習モチベーションが向上する
- 試験当日に役立つ暗記テクニックや解答スキルを身につけられる
試験日が近づくにつれて不安や焦りが募るかもしれませんが、媒介契約書のポイントをしっかり抑えるだけで、宅建業法の得点率がぐんと上がる可能性があります。ぜひ最後までお読みいただき、合格に向けた準備を万全にしましょう！
宅建試験における「媒介契約書」の重要性
「媒介契約書」とは、宅地建物取引業者（以下、宅建業者）が売主や買主から不動産の売買・交換などを依頼された際に、その内容を明確にするため作成・交付が義務付けられている書類です（宅地建物取引業法第34条の2）。
宅建試験での位置づけ
- 宅建業法の中でも**「得点源」**となりやすい分野
- 3種類の媒介契約（一般、専任、専属専任）を絡めた問題が毎年のように出題
- 宅地建物取引士（宅建）の実務に直結する知識を問われる
なぜ重要か？
- 売買や交換の仲介をする宅建業者と依頼者との関係をルール化するもの
- トラブル防止のため法的な裏付けが強い＝問題文中で細かい条文を問われやすい
- 記載事項や有効期間、違反時のペナルティなど、多角的に理解が必要
国土交通省の資料（国土交通省）でも、不動産取引の透明化・安全化に「媒介契約書の正確な作成・説明」が不可欠とされています。試験範囲だけでなく、実務的にも必須のテーマです。
「媒介契約書」とは？3つの契約類型を押さえよう
1. 一般媒介契約
- 特徴：複数の宅建業者に重ねて媒介を依頼できる
- 依頼者の自由度：自力で買主を見つけてもOK
- 報告義務：なし（宅建業者には定期報告の義務は課されない）
- レインズ登録：義務ではない（登録することは可能）
- 明示型と非明示型：
- 明示型：他に依頼している宅建業者名を明示
- 非明示型：他の依頼先を明示しない
一般媒介契約は依頼者にとって自由度が高い一方、複数業者への依頼で情報が混乱するリスクもあります。また、宅建試験の問題では「明示型」「非明示型」のルールを問われることがあるため要注意です。
2. 専任媒介契約
- 特徴：依頼できる宅建業者は1社のみ
- 依頼者の自由度：自力で買主を見つけることは可能（ただし他社には依頼不可）
- 報告義務：2週間に1回以上、業務処理状況を依頼者に報告
- レインズ登録：契約締結日から7日以内（休業日を除く）に登録義務
- 有効期間：3ヶ月以内（更新は依頼者の申出が必要）
ポイント：専任媒介契約は、**「報告義務」「レインズ登録義務」「有効期間3ヶ月」**のセットで問われることが多いです。過去問でも選択肢のひっかけとして、「1週間に1回報告」や「6ヶ月の契約期間」などの誤表記が登場しやすいので注意しましょう。
3. 専属専任媒介契約
- 特徴：依頼できる宅建業者は1社のみで、かつ自力で見つけた買主とも直接契約できない
- 報告義務：1週間に1回以上、業務処理状況を依頼者に報告
- レインズ登録：契約締結日から5日以内（休業日を除く）に登録義務
- 有効期間：3ヶ月以内（更新は依頼者からの申出が必要）
ポイント：専属専任媒介契約では依頼者自身が買主を見つけても、必ず契約を仲介業者を通して行わなければならない点が大きな特徴です。専任媒介契約との比較が頻出なので、違いを明確に区別してください。
宅建試験「媒介契約書」の記載事項：出題傾向とひっかけ例
媒介契約書の必須記載事項
媒介契約書は、宅地建物取引業法第34条の2に基づき作成されます。以下の項目が基本的な必須記載事項です。
- 契約の種類（一般・専任・専属専任）
- 対象物件の所在地・面積などの表示
- 売買すべき価額（または交換の場合の評価額）
- 契約期間（特に専任・専属専任は3ヶ月以内）
- 媒介報酬額・支払い時期
- レインズ（指定流通機構）登録に関する事項
- 標準媒介契約約款に基づくか否か
- 明示型・非明示型の別（一般媒介の場合）
- 報告義務の有無・頻度
試験問題では、「報酬の支払い時期」「レインズ登録義務」「契約解除」「更新時の扱い」など細かいルールがよく出題されます。いずれも暗記しているだけでは不十分で、法律的な根拠との関連を理解しておくと、ひっかけ選択肢に強くなります。
よくあるひっかけパターン
- 報告義務の頻度を混同：「専任＝1週間に1回」とする誤り
- 契約期間の誤表示：「専任媒介契約の有効期間は6ヶ月まで可能」など
- レインズ登録の期間：専任媒介は7日以内、専属専任媒介は5日以内（休業日を除く）を逆転する
- 一般媒介契約に報告義務がある：一般媒介には定期報告義務はない
- 賃貸媒介の契約書義務：売買・交換の媒介契約のみ書面交付義務がある点を見落とす
こうした細部の数字や規定を確実に押さえるには、過去問演習が非常に有効です。
都市計画法や建築基準法との関連、特定用途制限地域は要チェック？
宅建試験では、法令上の制限（都市計画法、建築基準法など）と絡めて出題されることがあります。媒介契約書そのものは宅建業法上のルールですが、物件の所在地が「特定用途制限地域」や「市街化調整区域」などの場合、重要事項説明（35条書面）で詳細を説明する必要があります。
ただし媒介契約書における記載は、あくまで「売買すべき価額」や「物件の表示」が中心です。「この物件は都市計画法〇条の区域に該当」などの詳細説明は、主に重要事項説明書で扱うため、試験対策としては「媒介契約書にそこまで詳しい法令上の制限を記載する義務はない」点を押さえておきましょう。
過去問の出題例と勉強スケジュール
過去問に見る典型的な設問パターン
- 「専任媒介契約の報告義務は1週間に1回」→誤り
「専属専任媒介契約なら1週間に1回、専任媒介契約なら2週間に1回」 - 「専任媒介契約の有効期間は6ヶ月」→誤り
「上限は3ヶ月までであり、それを超える特約は一律無効」 - 「賃貸借契約の媒介でも契約書面が必要」→誤り
「売買・交換の媒介契約のみ作成・交付義務あり（※実務では賃貸借でも作ることが多いが、宅建業法上の義務ではない）」 - 「一般媒介契約でも指定流通機構への登録義務がある」→誤り
「一般媒介契約には登録義務なし（任意登録は可能）」
ポイント：宅建業法の問題は「原則と例外」を逆転させたり、数字を少し変えるなどのひっかけが多いため、条文を正確に把握すると同時に、必ず根拠となる法律や公式ルールを確認してください。
効率的な勉強スケジュール例
媒介契約書の対策は、宅建業法の中でも重要度・頻出度が高いので、全体の勉強時間のうち15〜20％程度を目安に設定しましょう。
- 学習初期：テキストや動画講義で「3つの媒介契約の違い」「記載事項」「契約期間」をざっくり理解
- 中盤：過去問を解きながら、報告義務やレインズ登録義務などの数字を暗記し、誤答の原因を分析
- 直前期：苦手ポイントをリストアップして再チェック。模試や予想問題で時間配分や解答感覚を養う
強化すべき箇所は、報告義務・契約期間・登録義務の3点セット。ここが混ざりやすく、特に誤解が多いため重点的に対策してください。
よくある間違い＆失敗事例とその対策
- 過去問で見た数字だけを暗記して、法改正を見落とす：最新の法改正や施行規則を必ず確認しましょう。最近は電子書面交付などの改正も進んでいます。
- 媒介契約書と重要事項説明の記載事項を混同：どちらに何を記載するのか、表にまとめて違いを把握するのが有効です。
- 「専任」と「専属専任」を逆に覚える：自力で相手方を探せるかどうか、報告頻度が1週間か2週間かで整理すると混乱しにくくなります。
- 大枠を理解しないまま細かい数字にだけこだわる：まずは「一般媒介＝自由度高い」「専属専任＝拘束力強い」という対極的な違いを把握することが大切です。
対策：誤解や混乱の原因を一つずつリスト化し、テキストや過去問解説と照合しながら修正する習慣をつけましょう。数字の暗記に加え、理由付け（法律の根拠）も頭に入れておくと応用力が高まります。
実務上のイメージ：囲い込みや再建築不可物件
宅建試験だけでなく、実務でも重要なキーワードに「囲い込み」や「再建築不可物件」などがあります。
- 囲い込み：宅建業者が他社からの買主紹介を拒んで、自社だけで契約を成立させようとする行為。売主に不利益が生じやすく、媒介契約書にも説明義務があるわけではありませんが、**トラブルの種**になりやすいです。
- 再建築不可物件：法的に再度建築ができないため、取引価格や流通性に影響が大きい。重要事項説明や媒介契約前の調査で売主・買主に説明すべき事項です。
試験問題でも「囲い込みを防ぐために専任媒介契約を結ぶケース」や「再建築不可物件での媒介契約書の注意点」が取り上げられることがあります。
合格ライン突破に欠かせない！勉強法と当日の解答テクニック
1. 過去問重視の学習
- 媒介契約書関連の過去問を繰り返し解き、間違えた問題は必ず解説を熟読
- 5〜10年分を目安に演習し、傾向を体感する（同じパターンの選択肢が多い）
- ミスした数字・条文は小さなメモに書き出し、常に見返す
2. 覚えにくい数字は語呂合わせや図表で暗記
- レインズ登録期限：専属専任→5日以内、専任→7日以内（休業日除く）
- 報告義務：専属専任→1週間に1回以上、専任→2週間に1回以上
- 契約期間：3ヶ月上限
表を作ると、一目で違いが分かるため非常に有効です。
3. 法令上の制限とからめて学習
- 都市計画法や建築基準法で「どんな制限があるか」を学習した上で、媒介契約書では「対象物件をどう扱うか」を整理
- 特に重要事項説明と混同しないよう、媒介契約書の範囲を明確化
4. 当日の解答テクニック
- 数字を使った選択肢は慎重に確認（1週間or2週間、5日or7日など）
- 「賃貸借」か「売買・交換」かの違いを問う選択肢に注意
- 「原則と例外の逆転」トリックをチェック
- 似た用語（専任と専属専任など）は注意深く読む
合格者の声：独学・時短学習で攻略した事例
Aさん（独学3ヶ月で合格）
- 「媒介契約書は何度も間違えましたが、過去問と条文を照らし合わせながら理解したら、一気に得点源になりました。特に『更新』『報告義務』『レインズ』は重点的に暗記しました」
Bさん（働きながら1日1時間学習）
- 「図表を作り、専任・専属専任・一般の比較を一枚にまとめるのが効果的でした。余計な参考書を増やさず、Youtube動画や通信講座の図解資料だけで十分でした」
さらに、宅建の合格後には資格手当が出る職場も多く、年収アップやキャリアアップにつなげる人も増えています。以下の記事も、合わせて参考にしてみてください。
宅地建物取引士の資格で収入アップは可能？年収相場や試験対策、よくある失敗例を徹底解説
さらに理解を深めたい方へのおすすめ記事
学習をより効果的に進めるために、以下の記事も参考にしてみてください。
どれも、独学で合格したい方やスキマ時間を活かしたい方に役立つ記事です。教材の比較や具体的な勉強法が充実しています。
まとめ：媒介契約書攻略で宅建試験をリード！
ここまでの内容を振り返ると、宅建試験の「媒介契約書」で押さえるべき重要ポイントは次の通りです。
- 契約の種類：一般・専任・専属専任の特徴と違いを明確に区別
- 記載事項：売買価格や契約期間、報酬額、レインズ登録など必須項目を確実に把握
- 報告義務・登録義務：頻度や期限を正確に暗記（専任＝2週、専属専任＝1週、登録7日/5日）
- 契約期間：3ヶ月が上限、更新は依頼者からの申出で可能
- ひっかけ問題：数字の混同、賃貸との比較、一般媒介の明示型・非明示型など
- 学習法：図表・ゴロ合わせ・過去問でポイント学習
次に取るアクション：
- 過去問をもう一度解き直し、媒介契約書関連の誤答を徹底分析
- 図表やノートにまとめ、数字・義務内容を定期的に復習
- 他の重要分野（法令上の制限、建築基準法など）とも並行しながら、試験直前まで粘り強く対策を続ける
宅建試験では、何度も繰り返し学習した分野ほど本番でミスしにくいもの。媒介契約書は、理解しやすい一方で細かい数字や例外規定が多いため、反復と整理がカギになります。
興味がある方は、他の法令上の制限記事や宅建の合格体験記などもチェックしてみてください。学習の幅を広げることで、宅建試験の総合力が上がり、合格への道が確実に近づくはずです。あなたの合格を応援しています！
宅建の勉強に関する無料相談、随時受付中！
ここまでお読みいただき、誠にありがとうございます。当ブログでは、宅建試験に関するあらゆるお悩みにお応えします。
無料とはいえ、もちろん宅建士資格の保有者である著者が直接お答えさせていただきます。
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