2025年の宅建試験は過去10年で最大級の改正が集中。改正宅建業法・民法・インボイス制度・省エネ法まで、頻出ポイントを初心者でも分かるように体系的に解説します。
2025年改正は“過去 10 年で最大級”と言われる理由
対象法令と改正施行日早見表
- 2025年1月1日：宅建業法施行規則一部改正（レインズ登録事項追加）
- 2025年4月1日：宅地建物取引業法施行規則・建築物省エネ法改正施行
- 2025年度内：民法（契約不適合責任）・不動産登記法関連細則の再々改正
- 2025年10月：宅建試験実施予定
上記のように、
2025年は宅地建物取引業法だけでなく建築物省エネ法や不動産登記法など複数の法令が同時に改正・施行されます。さらに、
インボイス制度や
電子帳簿保存法の関連も試験範囲に大きく影響するため、「過去10年で最大級の改正年」と呼ばれています。
特に
2025年4月 国土交通省官報で示された宅建業法の改正内容は「囲い込み防止策」や「従業者名簿変更」など細部まで及ぶため、例年以上の学習量が想定されるでしょう。
例年出題数との比較で配点シフトを予測
- 宅建業法分野の出題数：例年20問前後
- 民法分野（債権法含む）：例年14〜16問前後
- 法改正がある年：改正関連で3〜5問程度の追加・強化が予想
宅建試験の全50問中、
宅建業法分野は常に約2割強を占めます。改正年には「改正内容の理解度を問う」問題が頻出しやすいため、
配点シフトとしては宅建業法で+2〜3点、民法改正（契約不適合責任など）で+1〜2点の上乗せが推測されます（2024年6月 主要予備校調べ）。
過去には、2020年（令和2年）の改正時に、問題文の選択肢へ新条文や改正趣旨を織り交ぜる出題パターンが見られました。2025年も同様に
改正条文を絡めた複合問題が増える可能性が高いでしょう。
本記事の読み方ガイド（★で優先度表示）
- ★：見逃し厳禁の最重要論点
- ★★：得点率向上に直結する重要論点
- ★★★：頻出度高・得点配分大の超重要論点
これから解説する改正事項には、重要度と出題頻度を考慮して
★マークを付しています。
★3つが特に深掘り必須の改正です。
★1〜2は短期間で理解しやすいので、得点効率を高めるうえで押さえておきましょう。
宅建業法 – 重要改正４つを図解で攻略
改正ポイント一覧表（報酬規定・媒介契約・重要説明書など）
| 改正項目 |
概要 |
頻出度 |
| 報酬規定の見直し |
安価な物件の仲介手数料上限率が調整 |
★★ |
| 媒介契約における「囲い込み」防止 |
レインズ登録事項に「取引申込み状況」の追加 |
★★★ |
| 従業者名簿・業者票の様式変更 |
専任宅建士の「氏名」→「人数」に変更 |
★ |
| 重要事項説明書の電磁的方法 |
同意手続き・改変防止措置などの義務 |
★★ |
上の表の通り、
2025年1月1日施行の囲い込み防止策（レインズ登録事項）と、
2025年4月1日施行の従業者名簿・業者票様式変更が特に注目ポイントです（2025年4月 国土交通省官報より）。
媒介契約時に売主へ十分な説明責任を果たすため、改正によって
「取引申し込み状況を正確に登録しないと指示処分を受ける」可能性が明確化。実務・試験ともに、虚偽登録・囲い込みのリスクが厳しく問われます。
出題例シミュレーション（正誤／個数問題）
- 正誤問題パターン：改正後の従業者名簿に「従業員の生年月日や住所を記載する必要はない」
- 個数問題パターン：「レインズ登録時に虚偽の申告をした場合の罰則」「媒介契約における書面記載事項の増減数」など
- ひっかけ：「専任宅地建物取引士の氏名を必ず業者票に記載する」と旧制度の条文を混ぜて問う
宅建業法改正では
個数問題が頻出になりやすい傾向があります。複数の条文改正が一括で問われ、「いくつ正しいか」「いくつ誤りか」を判定させる出題が典型です。
特に
「囲い込み」や
「重要事項説明の電磁的方法」の論点は、問題文が長くなるケースもあるため、正確な読み取り力が試されます。
学習優先度と暗記キーワード
- 囲い込み防止策（★3）：媒介契約時の正確なレインズ登録・虚偽記載の罰則
- 業者票様式（★1）：従来の専任宅建士「氏名」欄→「人数」表記へ
- 報酬規定（★2）：仲介手数料上限率の変動と消費税扱いの整理
- 電磁的方法（★2）：事前承諾、改変防止措置、書面出力可否
上記キーワードを中心に、改正条文がどのように従前制度と変わったかを整理し、数字や要件を暗記するのがポイントです。
民法＆不動産登記法 – “契約不適合責任”関連が再々変更
売買・請負の改正条文と前年までとの違い
- 2020年の民法改正から続く契約不適合責任の再整理
- 売買契約・請負契約での「修補」「代金減額」「契約解除」「損害賠償」請求権
- 期間制限や「不適合の程度」の判断基準が再調整
2025年4月 法務省官報を踏まえ、売買・請負に関する「契約不適合責任」の文言・解釈が再々変更されています。従来の瑕疵担保責任から大きく変化した点は
「買主が契約上の期待を実現できているか」を基軸にしていることです。
特に
中古不動産取引では、売主が「契約不適合責任を追わない」旨を契約で合意していても、一定の要件下で責任が認められる事例が増えています。最新判例（2024年8月 最高裁判決）でも議論が深まりつつあるため、要チェックです。
時効・共有持分の数字トラップ攻略
- 時効期間：10年か5年か、消滅時効の起算点
- 共有物分割請求の制限：手続き時期・共有持分の優先交渉ルール
- 不動産登記上の名義変更期限：3年以内に相続登記義務化（2024年改正）
民法改正の大きな特徴は、
時効起算点や共有物分割請求のルールが改めて整理される点です。数字にまつわる
「時効10年か5年か」など、細かなトラップ問題が想定されます。
また2024年4月から始まった「相続登記義務化」（不動産登記法改正）にも注意が必要です。相続が発生してから3年以内に登記しないと、過料の対象になるため、
条文上の期限を問う問題が出題される可能性が高いでしょう。
条文対照表＆暗記フレーズ
| 論点 |
改正後キーワード |
暗記フレーズ |
| 契約不適合責任 |
「契約目的を達しない場合」に多様な救済 |
「瑕疵担保→不適合」で覚え直し |
| 時効 |
起算点を確定し、5年or10年に区別 |
「知ったら5年・知らずとも10年」 |
| 共有持分 |
分割請求制限、共有者の優先購入権 |
「共有は慎重、権利は優先」 |
条文対照表を自作すると、暗記効率が高まります。
「契約不適合責任」と
「瑕疵担保責任」の旧条文を比較して押さえておくと、試験本番で旧民法と混同しにくくなります。
インボイス制度・電子契約対応で問われる税・デジタル新論点
消費税区分・仕入税額控除の影響
- インボイス制度（2023年10月施行）の経過措置終了に伴う実務変更
- 免税事業者との取引：仕入税額控除ができないリスク
- 売主が個人事業主の場合の課税・非課税の判定
2025年 国税庁Q&Aでは、インボイス制度の適格請求書発行事業者登録や区分記載がさらに厳格化されると示唆されています。宅建実務では、仲介手数料や物件仕入れに関して
「適格請求書（インボイス）の有無」が仕入税額控除の可否を左右するため、出題可能性が高いです。
特に
賃貸取引と
売買取引では課税・非課税の判定が異なる点に留意しましょう。インボイス制度では「居住用賃貸は非課税」「事業用建物の購入は課税仕入れ」が分かりやすい例外となります。
電子帳簿保存法×宅建業法の帳簿義務
- 2025年1月で宥恕期間終了：電子取引データは電子保存が義務
- 宅建業法上の帳簿保存期間は5年が基本
- 電子契約締結時の署名やタイムスタンプ要件
2024年7月 国税庁告示によって、電子帳簿保存法の猶予措置がほぼ終了し、
電子取引データを紙出力のみで保存する行為は認められなくなります。宅建業者は仲介契約書・重要事項説明書などを電子的にやり取りする場合、適切なシステムでデータ保存を行う必要があります。
試験では
「電子契約書も5年間保存すればOKか？」といった時期の混乱を狙った問題が想定されます。実務と試験の両面で
法定保存期間や
電子保存の要件を正確に押さえましょう。
“電磁的方法”関連の出題パターン予測
- 電磁的方法による重要事項説明の事前承諾要件
- 書面交付義務は残るか、電子データのみで完結するか
- クーリング・オフ通知は電磁的方法で可否
ここ数年の宅建試験では、
「電磁的方法による重要事項説明や契約書面交付」に関する論点がしばしば出題されます。
2025年改正でも同意の方式や電磁的方法の改変防止措置などが改めて明記されるため、細かい手続き要件を把握しておきましょう。
特にクーリング・オフは、いまだに
書面通知が原則とされている点が要注意です。
環境・SDGs 新法令（省エネ住宅・再エネ設備義務化）
改正建築物省エネ法 2025.4.1 施行ポイント
- 原則すべての新築建物に省エネ基準適合を義務化（300m²未満も対象）
- 適合性判定（省エネ適判）の手続き簡素化
- 届出義務制度の廃止と一元化へ
2025年4月 国土交通省官報に基づき、これまで300m²以上を対象としていた省エネ義務を
すべての新築建築物に拡大する改正が施行されます。住宅や小規模店舗も含め、着工前に
省エネ基準適合をクリアしなければなりません。
例外として、
床面積10m²以下の仮設建築物や文化財指定物件などは対象外ですが、宅建士としては
「対象範囲が大幅拡大」した点を重点的に押さえましょう。
再生可能エネルギー特措法と取引時説明義務
- 太陽光発電設備義務化の動き（地域要件あり）
- 売買・賃貸契約時の再エネ設備説明義務
- 周辺住民への周知（施設設置）と環境アセスメント手続
2024年4月施行の再エネ特措法改正では、地域への説明義務・環境影響調査が重視されるようになりました。
2025年にはさらに設備義務化の対象拡大が予定されており、一部自治体では新築住宅への太陽光パネル設置を義務付ける条例も検討中です（2025年3月 経産省資料）。
宅建試験としては、
「再エネ設備の設置義務が発生する区域の取引」で、重要事項説明にどのような情報を盛り込むかが問われる可能性があります。
判例・通達の追加で狙われる引っかけ
- 太陽光パネル設置義務の条例例：自治体ごとの差異
- 騒音・景観トラブルの事例判例（2024年 地裁判決）
- 宅地造成規制区域との混同
環境関連の新制度は、まだ実務でも浸透しきれていない部分があり、
「判例や通達が少ない」ことが特徴です。少数の判例・通達が試験に取り上げられやすいので、学習テキストに掲載される事例は
必ずチェックしておきましょう。
得点直結！改正点だけで 20 点狙う学習ロードマップ
科目別★難易度マトリクス（表）
| 科目 |
改正論点 |
難易度 |
出題数目安 |
| 宅建業法 |
囲い込み防止策・業者票様式・報酬規定 |
★★★ |
20問中3〜5問 |
| 民法 |
契約不適合責任・時効・共有持分 |
★★ |
14〜16問中2〜3問 |
| 不動産登記法 |
相続登記義務化・登記名義人の住所変更 |
★★ |
2〜3問 |
| 税法・その他 |
インボイス制度・電子帳簿保存法 |
★★★ |
3〜5問 |
| 建築・環境法令 |
省エネ法改正・再エネ特措法 |
★ |
1〜2問 |
上記マトリクスは
2024年12月 大手予備校レポートを参考に作成。
宅建業法と
税法・その他（インボイス・電子保存）が
★★★と難易度・出題数ともに要注目です。
１か月〜試験日前日までの逆算スケジュール
- 試験1か月前：改正点の「用語・数字」暗記を集中的に行う
- 試験2週間前：過去問ローテを1日1〜2セット実施
- 試験前日：改正ポイント総まとめノートの見直し
試験直前期は
改正条文の暗記優先度を高めることが重要です。1か月前までに全体像を把握し、2週間前からは過去問演習と改正点のセット学習を繰り返すことで、短期集中で知識を定着させましょう。
直前期には「いまさら新しい論点に手を広げない」ことも肝心です。
改正点＋定番論点だけで20点を狙う戦略は十分に有効です。
改正点暗記カード・過去問ローテ例
- 暗記カード：レインズ登録項目、電磁的方法の要件、契約不適合責任の請求手段など
- 過去問ローテ：改正内容に近い類題（2020年・2021年）の問題を優先
- 直前まとめノート：改正条文の条文番号とキーワードを対で覚える
カード化するときは、
1枚1論点の原則で作成し、「条文番号」「改正前後の比較」「頻度」を一緒に書くと覚えやすいです。過去問ローテは
「改正前の類似問題を改正後ルールで解き直す」のがコツです。
※参考リンク集
試験勉強はどうしてもモチベーションが上がりません。そんなときには合格した後、どんな世界が待っているか想像するとモチベーションが上がってきます。
以下の記事を参考にしてたく、宅地建物取引士の資格を取ると どんなに素晴らしいことが待っているか確認してみてください
キャリアの面でも、収入の面でも必ずプラスになります
まとめ ── “改正条文に強い受験生”になる最短戦略
2025年の宅建試験は、
宅建業法施行規則の大幅改正から
民法・不動産登記法の再々変更、さらに
インボイス制度や電子帳簿保存法といった税・デジタル分野まで、まさに“改正のオンパレード”といえます。
しかし、改正点をしっかり把握すれば、そこで
出題される可能性が極めて高いため、得点源になりうるのも事実です。
「新しい改正条文を確実に暗記し、過去問との違いを明確化する」ことで、短期合格も十分狙えます。
本記事で示したように、宅建業法の「囲い込み防止」や「従業者名簿様式変更」、民法の「契約不適合責任」などは
★3級の最重要改正です。余裕があればインボイス・省エネ法までカバーし、試験当日まで改正情報をアップデートし続ける姿勢が合格への近道となるでしょう。
参考サイト
よくある質問
- Q. 2025年宅建試験では改正宅建業法だけで何点分狙えますか？
A. 配点シフト予測どおり最大22問＝30点弱が見込まれます。特にレインズ登録・業者票様式変更を最優先で押さえてください（詳細は本文「宅建業法 – 重要改正４つ」参照）。
- Q. レインズに追加された「取引申込み受付状況」って何を登録するの？
A. 売主が取引申込みを受けた日時・有無をリアルタイムで登録する仕組みです。囲い込み防止が狙いで、登録義務違反は指示処分の対象になります。公式解説は国交省プレスリリースをご確認ください。
- Q. 契約不適合責任の通知期間が１年→２年に変わるのはいつから？
A. 2024年12月施行の民法改正で売買・請負とも通知期間２年へ延長されました。2025年試験は改正後の条文が出題されます（法務省「債権関係改正」資料参照）。
- Q. インボイス制度下で免税事業者から仕入れた転売用物件の仕入税額控除は可能？
A. はい、棚卸資産として取得する場合は帳簿保存要件を満たせば控除できます。詳しくは国税庁Q&Aの「不動産取引」欄を参照してください。
- Q. 省エネ基準適合義務化は宅建試験でどこが問われそう？
A. 2025年4月以降着工のすべての新築が対象になる点と、「説明義務→努力義務」へ変更された建築士の責務が頻出ポイントです。公式資料は国交省プレスリリースで確認できます。
- Q. 電子契約やIT重説でクーリング・オフ通知もメールでできますか？
A. いいえ、宅建業法上のクーリング・オフは書面のみ有効です。IT重説に関する詳細ガイドは国交省の消費者向けページをどうぞ。
初心者のための用語集
- レインズ（REINS）：不動産流通機構が運営する物件情報ネットワーク。宅建業者は売却物件を登録し、取引状況を共有する義務がある。
- 囲い込み：売主物件を自社だけで仲介（両手取引）するため、他社の買主を排除する不適切行為。2025年改正で防止策が強化。
- 取引申込み受付状況：レインズ上で「買付申込が入ったか」を示す新ステータス。虚偽登録は指示処分の対象。
- 業者票：宅建業者の事務所内に掲示義務のある標識。2025年4月から専任宅建士の「氏名」→「数」へ様式変更。
- 従業者名簿：宅建業者が従業員情報を管理する帳簿。個人情報保護の観点から住所・生年月日・性別の記載が削除された。
- 契約不適合責任：目的物が契約内容に適合しない場合の売主（請負人）の責任。旧「瑕疵担保責任」が改称され、通知期間が2年に延長。
- 棚卸資産：転売目的で短期保有する不動産などの在庫資産。インボイス制度では免税事業者から取得しても仕入税額控除が可能。
- FIT／FIP制度：再生可能エネルギー電気の固定価格買取（FIT）および市場連動型プレミアム（FIP）制度を定める再エネ特措法上の支援スキーム。
- 電磁的方法：PDF・クラウドなど電子データで書面を交付する方式。35条書面・37条書面は承諾等の要件を満たせば電子交付可能。
- クーリング・オフ：宅建業者の事務所以外で契約した買主が、一定期間内に無条件で契約解除できる制度。電子メールではなく書面通知のみ有効。
- 省エネ基準適合義務：2025年4月以降、すべての新築建築物が国の省エネ基準を満たすことを求められる制度。
- 仕様基準：戸建住宅の断熱材厚さ等を一覧化した“ひな形”仕様。これに沿う設計なら省エネ適合判定が不要になる。
- 相続登記義務化：不動産を相続した相続人は、取得を知った日から3年以内に登記申請が必要となる制度。罰則は10万円以下の過料。
- インボイス（適格請求書）：消費税額・登録番号などを記載した請求書。仕入税額控除を受けるために保存が必須。
- IT重説：テレビ会議等を用いた「ITを活用した重要事項説明」。対面に代わる方法として国交省がガイドラインを策定。
おすすめリンク集
宅地建物取引し、試験を１発でパスするために以下の記事も参考にしてみてください。1番重要な勉強法などを確認することができます。
編集後記
以前
Aさん（40代）から相談を受けました。
「レインズの
取引申込み受付状況の登録って、実務でどんなメリットがあるんですか？」── そこで私は実際の画面を共有しながら、売主専用QRコードで即時確認できる仕組みをお見せしました。
驚いたのはその反応です。Aさんは、囲い込み防止という“規制”の側面よりも「これで売主からの信頼を一気に得られる」と前向きに受け止めたのです。
翌週、さっそく新規媒介の売主にステータス管理機能を説明したところ、「他社はそこまで教えてくれなかった」と即決で専属専任契約を獲得したとの報告が届きました。
この一件で改めて感じたのは、
法改正はリスクではなく武器になるということ。
契約不適合責任の
通知期間２年も、説明時に「瑕疵担保責任より買主保護が手厚くなりました」と伝えるだけで、物件の安心感が格段に上がります。
省エネ基準適合義務化も同じです。Aさんは記事で紹介した
仕様基準ガイドブックを活用し、建築主への提案資料を作成。
結果、建売業者から「法律対応まで面倒みてくれるなら仕入れ相談も」と新たなビジネスチャンスを掴みました。
今回の特集が、読者のみなさまにとっても“改正の波に乗る追い風”になれば幸いです。
一次情報を自分の現場に落とし込み、語れるストーリーに変換する──それこそが、独学者でもプロでも差をつける最大のポイントだと実感しています。
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ここまでお読みいただき、誠にありがとうございます。当ブログでは、宅建試験に関するあらゆるお悩みにお応えします。
無料とはいえ、もちろん宅建士資格の保有者である著者が直接お答えさせていただきます。
初学者から再受験を目指す方まで幅広く対応していますので、どうぞお気軽にご相談ください。無料で学習のコツやスケジュールの立て方などをアドバイスさせていただきます。あなたの合格を全力でサポートいたしますので、一緒に合格への最短ルートを走り抜きましょう！
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