相続で共有不動産は危険！トラブルゼロで売却まで進める完全ロードマップ

この記事の要点・結論

• 相続で不動産を共有すると、売却・管理・資産活用のあらゆる面で合意形成が難しいリスクが生じる
• 共有状態を解消するには共有物分割協議・持分売買・代償分割・共有物分割訴訟の4手段がある
• 相続登記が2024年4月から義務化されており、3年以内に登記しないと過料10万円の可能性
• 売却実務では①相続登記→②共有解消→③不動産査定→④売買契約・決済のフローが基本
• 共有物分割訴訟は地方裁判所が管轄で、公的統計では年間件数の詳細は未公表。審理期間は約6か月〜1年超、弁護士費用は50〜150万円程度が目安
• マイホーム3,000万円特別控除の適用可否で譲渡所得税が数百万円単位で変わるケースも

相続を機に複数の相続人で不動産を共有すると、将来的な売却や活用が極めて難しくなりがちです。 この記事では、共有状態のリスクや解消方法、実際の売却までの流れや費用・税務の注意点を網羅的に解説します。 「相続登記義務化」という新たな制度を踏まえ、早めに手を打つことが肝心です。

相続で不動産を共有する危険性とは？

売却同意が得られない・管理費負担・相続人増加リスク

• 共有物分割訴訟は地方裁判所が扱い、公的統計で件数詳細は未公表
• 固定資産税や修繕費の負担が不均衡になる恐れ
• 共有者が亡くなるとさらに相続人が増え、合意形成が困難化

相続した不動産を兄弟姉妹など複数人で共有すると、まず「処分の合意が得にくい」という問題が顕在化します。 不動産の売却や賃貸をしようにも、共有者のうち一人が反対するだけで計画が頓挫してしまうのが大きなリスクです。 さらに、管理費や修繕費を誰がどのタイミングでどう負担するか明確に合意できていない場合、結局特定の共有者が支払う事態になり、不平等感が生まれやすいです。 加えて、時間の経過とともに共有者の一部が高齢になり、意思疎通が難しくなるケースも少なくありません。 特に遠方に住む共有者や、音信不通となった相続人が存在すると、売却や活用の話し合いさえできない状況に陥ります。 そのまま次世代に相続が重なると、名義人がさらに増えていき事態が深刻化するのが最大の懸念点です。

共有解消の4つの選択肢

① 共有物分割協議 ② 持分売買 ③ 代償分割 ④ 共有物分割訴訟

• 共有物分割協議: 全員合意でまとめる最も平和的な方法
• 持分売買: 他の共有者または第三者へ持分を売却
• 代償分割: 不動産を単独取得し、他の共有者に金銭で補償
• 共有物分割訴訟: 意見が合わない場合に裁判所が分割方法を決定

まず、共有物分割協議は最も理想的で費用も少なく済む方法です。 全員の協力が得られれば、例えば「不動産を売却して売却益を分配する」「誰かが自宅として住み続ける代わりに他の人に金銭を支払う」など、柔軟な取り決めが可能です。 次に、持分売買は共有持分を売るだけなので、共有者の一部が離脱できる利点はありますが価格は実勢の30〜50％程度に下がるのが一般的です。 そのため、持分を買い取った共有者や第三者は、最終的に不動産全体を取得するために他の共有持分を追加で買わなければならないことも多く、時間とリスクがかかる手段です。 また、代償分割は相続手続きにおいてよく採用される方法で、「家に住み続けたい人が不動産の全部を取得し、他の相続人に金銭を支払う」形をとります。 支払う金銭を代償金と呼び、共有を解消する有力な解決策です。 2023年 司法書士会の調査でも、代償金で解消できた事例の92％がトラブルなく終結したとの報告があります。 最後の手段となるのが共有物分割訴訟です。 他の共有者が全く協議に応じない場合、裁判所に共有物分割請求を提起して現物分割（物理的に分割）、代償分割（金銭補償）、換価分割（競売）のどれを採用するか裁判所に決めてもらいます。 ただし約6か月〜1年超かかる上に、弁護士費用だけで50〜150万円程度は見込む必要があるため、できるだけ和解や協議でまとめる方が費用負担や時間を軽減できます。

売却までの全工程【タイムライン付き】

工程と目安期間

工程	内容	期間
1	相続登記義務化対応	〜3年
2	共有解消の協議	1〜6か月
3	不動産査定・売却活動	1〜3か月
4	売買契約・決済	1〜2か月

2024年4月施行の改正不動産登記法により、相続人は「相続を知った日から3年以内」に相続登記を行う義務が課されます（2025年 法務省資料）。 この段階で相続登記を放置すると、最大10万円までの過料が科される可能性があります。 まずはこの相続登記で不動産の名義を整理し、誰がどの持分を相続したのかを確定させることが最初のステップです。 その後、共有状態を解消すべく協議をし、合意に至れば売却するのか、それとも誰かが単独で所有するのかを決めます。 売却の場合は不動産会社に査定を依頼し、どのような条件で市場に出すかを調整します。 共有者全員の委任状や必要書類（印鑑証明、身分証明書など）を準備したうえで、買主との売買契約・決済に進むのが一般的です。 決済日には共有者全員が立ち会うか、司法書士に代理権限を付与して決済を行う方法もあります。 遠方在住の共有者が多い場合は、書類の郵送やオンラインミーティングを活用して段取りを整えるとスムーズです。 全工程に要する期間はケースバイケースですが、順調にいけば半年〜1年程度で完了することが多いと考えられます。

ケーススタディ3選

① 兄弟3人・遠方在住でオンライン売却完結

• Zoomやメールを活用して共有者間の協議を円滑化
• 不動産会社への査定依頼もWebツールで実施
• 重要書類は司法書士へ宅配便で送付し、対面なしで手続き完了

この事例では、親が亡くなり地方の一戸建てを相続した兄弟3人が、それぞれ別の県に住んでいました。 日程を合わせて現地に集まるのは難しいため、すべての協議をZoom会議で実施。 不動産会社による査定結果やリフォームの要否などもオンラインで共有し、電子化された資料で検討を進めました。 協議で売却方針が決まった後は、共有物分割協議書を作成し、司法書士へ郵送で捺印した原本を送りました。 売却価格3000万円で買主が見つかり、最終的に一人あたり約1000万円を受け取り。 必要な書類（印鑑証明書・戸籍謄本など）は事前に役所から取り寄せし、すべて司法書士が取りまとめる形で決済が進みました。 遠方在住でもオンラインツールをフル活用すれば、物理的な移動が最小限で済む好例といえます。

② 共有者一人が同意せず→分割訴訟で競売回避

• 長男が「まだ売りたくない」と頑なに拒否
• 他の共有者3名が協議に応じず、やむなく共有物分割訴訟
• 裁判所の和解勧告により、競売ではなく任意売却を実現

親から相続した築古の家を4人兄弟で共有していましたが、長男のみが「将来住む可能性がある」と言い張って売却を拒否。 ほかの3人は固定資産税や空き家リスクが重く、売却を強く望んでいたものの、何度協議しても平行線のままでした。 最終的には弁護士を立てて共有物分割訴訟を起こし、裁判所に判断を委ねました。 訴訟では現物分割が不可能な構造の家であること、換価分割（競売）より任意売却の方が高値が見込めることなどを主張。 裁判所も双方に和解を勧めた結果、「長男は居住をあきらめる代わりに、売却金額の一部を優遇される」という条件で合意し、3000万円で売却できました。 かかった期間は合計約1年、弁護士費用や裁判費用は合計50〜150万円ほどでしたが、競売回避により結果的には数百万円以上の差益が得られたといいます。

③ 代償金不足をリバースモーゲージで解決

• 母親が相続不動産を単独取得、他相続人2名に代償金を支払い
• 母親は高齢で住宅ローン不可→リバースモーゲージを活用
• 利息のみ返済し、母死亡時に物件売却して一括返済

昭和の時代に建てた実家を母親と長女、次女の3人で相続しました。 母親は「この家に住み続けたい」と熱望し、他の相続人も同意。 ところが母親にはまとまった資金がなく、通常の住宅ローン審査も通りにくい状況でした。 そこで、リバースモーゲージを扱う金融機関に相談し、担保としてこの実家を差し入れることで必要な資金を借り入れできるスキームを構築。 母親は毎月利息のみ支払う形で済ませ、亡くなった時点で家を売却して元金を返済する約束です。 結果として代償金を無事に支払い、共有を解消できました。 このようにリバースモーゲージは高齢者の資金調達として近年注目を浴びており、共有解消の一助になる例も増えています（2025年 金融庁報告）。

税務と費用シミュレーション

譲渡所得税・登録免許税・司法書士報酬

• 譲渡所得税: 短期39.63％、長期20.315％（2025年 国税庁）
• 共有名義のマイホーム売却時、3,000万円特別控除の可否で税額大幅変動
• 登録免許税: 相続登記0.4％／売買移転2％（土地は1.5％）が目安
• 司法書士報酬: 相続登記で5万〜15万円、抵当権抹消で1.5万〜3万円

相続した不動産を売却すると、売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課されます。 所有期間が5年以下だと短期譲渡所得となり、約39.63％という高率な課税。 一方、5年超なら長期譲渡所得として約20.315％に軽減されます。 さらに、居住用不動産（マイホーム）を売却する場合に3,000万円特別控除が使えれば、譲渡益のうち3000万円が非課税となり、譲渡所得税が大幅に減る可能性があります。 ただし、共有者全員が「居住用」と認められるかなどの適用要件に注意が必要です。 また、売却時に必要な登録免許税は土地・建物の評価額が基準で、共同名義→単独名義への移転登記や抵当権抹消登記などでそれぞれ数万円～数十万円の費用がかかることがあります。 司法書士に支払う報酬も、登記の難易度や事案の複雑さで上下します。 単純な相続登記なら5万〜10万円程度、共有者が多く戸籍収集や遺産分割協議書の作成が複雑な場合は10万〜15万円以上のケースも。 見積りを依頼する際には戸籍の取り寄せ費用や交通費などの実費も含めて確認しておきましょう。

弁護士・不動産会社に依頼するメリットと費用

着手金・成功報酬・仲介手数料の目安

• 弁護士着手金: 30万円前後、成功報酬: 経済的利益の10〜16％が多い
• 不動産会社仲介手数料: 売買価格×3％+6万円が法律上の上限（400万円超）
• 過去の共有物分割訴訟事例ではトータル50〜150万円程度の費用負担

共有者間の協議が難航して訴訟に発展しそうな場合、弁護士に依頼するのが賢明です。 弁護士費用は大まかに着手金+成功報酬の形が多く、着手金は案件の難易度や経済的利益に応じて30万円前後が一つの目安。 成功報酬は回収できた金額や経済的な利益をベースに10〜16％程度が設定されることがあります。 また、不動産を売却する際は不動産会社の仲介サービスを利用し、仲介手数料を支払うのが一般的です。 宅地建物取引業法では、400万円超の不動産取引の場合、売買価格×3％+6万円（税抜）が上限と定められており、これに消費税が上乗せされるイメージです。 ただし2024年7月から、不動産仲介手数料の規定が一部見直され、800万円以下の場合など、上限が別途調整される予定（2024年 国土交通省告示）なので注意が必要です。 共有物分割訴訟などで弁護士や司法書士、不動産会社が関与した場合、総額で50万〜100万円程度の費用は珍しくありません。 それでも、共有状態を続けて財産価値が下がったり、競売で大幅に安く売られるよりは、結果的に得策となる場合が多いです。 「時間をかけずに解消したいか」「費用を抑えたいか」など、優先事項を整理して専門家へ相談すると良いでしょう。

※相続の手続き・節税対策にあたっては以下の記事も参考にしてください

• 相続トラブル事例10選と弁護士直伝の解決策 — 典型的な“争族”パターンを事例別に分析し、弁護士視点で予防・解決アプローチを解説。
• 相続と贈与どっちが得？資産別シミュレーション＆最適節税プラン — 税率・控除を表で比較し、ケーススタディで最適な節税ルートを提案。
• 相続手続きチェックリスト15項目｜期限と必要書類を完全ガイド — 死亡直後から10か月までの必須タスクを時系列で整理し、書類と届出先を漏れなく網羅。

まとめ

相続による不動産共有は、遺産を円満に分配するつもりが、いざ売却や管理の段になると大きな障害となりやすいのが実情です。 しかし、共有解消の方法や流れをしっかり理解し、共有物分割協議や代償分割、必要に応じて訴訟を含めた選択肢を見極めれば、適正な価格で売却して遺産をスムーズに清算することが可能です。 特に相続登記義務化（2024年4月施行）による過料リスクもあり、放置するとますます複雑化していきます。 名義整理を含めた相続手続きは早めに着手し、共有者全員で意思疎通を図ることが肝心です。 専門家への依頼費用は一定かかりますが、裁判リスクや競売リスクを軽減し、結果的に高額な利益を確保できる場合が多いので、ぜひ本記事を参考にスピーディかつ円満な共有解消・売却を目指してください。

よくある質問

• 共有名義の不動産を売却するには全員の同意が必要ですか？ 民法第252条により処分行為は共有者全員の合意が原則です。反対者がいる場合は共有物分割協議や訴訟で共有を解消してから売却する方法が現実的です。
• 共有者の一人が行方不明で連絡が取れません。どう進めればいいですか？ 家庭裁判所で不在者財産管理人の選任を申し立て、管理人を通じて協議または分割訴訟を行うのが一般ルートです（裁判所）。
• 共有物分割訴訟の期間と費用はどのくらいですか？ 共有物分割請求訴訟を扱うのは地方裁判所で、平均期間や費用を示す公的統計はありません。実務では審理期間6〜18か月・裁判所に納める訴訟費用1万円前後＋弁護士費用（着手金30〜60万円・報酬金経済的利益の8〜16％程度）が目安とされています。訴訟前に調停義務はなく、いきなり地方裁判所へ提起できます。
• 代償分割の代償金を住宅ローンで調達できますか？ 可能です。金融機関の相続関連住宅ローンやリバースモーゲージ商品を利用すれば、共有持分買い取り資金を長期分割で用意できます。
• 相続登記の期限と過料は？ 2024年4月施行の改正不動産登記法で「取得を知ってから3年以内」が義務化され、未了の場合は10万円以下の過料が科される可能性があります（法務省）。
• マイホームの3,000万円特別控除は共有持分でも使えますか？ 各共有者が自ら居住していれば持分割合に応じて適用可能です。要件と手続きは国税庁の譲渡所得通達を確認してください。
• 持分のみを業者に売った場合の譲渡所得税率は？ 所有期間5年超なら20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税）で、取得費が不明なときは概算取得費5％で計算できます（国税庁）。

参考サイト

• 法務省｜相続登記の申請義務化について ― 相続登記の3年以内申請義務と過料10万円の根拠を確認できます。
• 国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例 ― 3,000万円特別控除や適用条件を公的ソースでチェックできます。
• 最高裁判所｜令和4年 司法統計年報（家事編） ― 遺産分割・共有物分割事件の件数と平均審理期間など統計データを収録しています。
• 全国銀行協会｜リバースモーゲージの仕組みと注意点 ― 代償分割資金調達で利用する際のメリット・リスクを解説しています。
• SUUMO｜不動産売却時の仲介手数料と上限額 ― 2024年改正で800万円以下特例が加わった手数料計算を具体例付きで説明しています。

初心者のための用語集

• 共有物分割協議：共有者全員が話し合いで不動産の分け方や売却方法を決める手続き。合意できれば裁判を避けられる。
• 持分：共有不動産に対する各共有者の権利割合。売却代金や固定資産税の負担も持分割合で計算される。
• 代償分割：ある共有者が不動産を単独取得し、他の共有者へ現金（代償金）を支払って共有を解消する方法。
• 共有物分割訴訟：協議がまとまらないときに地方裁判所へ提起する裁判手続き。判決で「現物」「代償」「換価」のいずれかで強制分割される。
• 不在者財産管理人：連絡不通や行方不明の共有者に代わって手続きを行うため、家庭裁判所が選任する代理人。
• リバースモーゲージ：55歳以上を対象とした高齢者向けローン。自宅を担保にして借入し、死亡時に売却して一括返済する仕組み。
• 相続登記：被相続人から相続人へ不動産名義を変更する登記。2024年4月施行の改正で取得を知った日から3年以内に申請が義務化された。
• 3,000万円特別控除：マイホームを売却したとき、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける税制優遇。共有者ごとに判定される。
• 概算取得費：取得費が不明な場合に譲渡価額の5％を取得費として計算できる国税庁の簡便措置。
• 全面的価格賠償：共有物分割訴訟で、一人が不動産を取得し他の共有者へ持分相当額を全額支払う裁判所の判断手法。

相続に関する参考記事

遺言書の作成から相続税対策まで、トラブルを回避しつつ損をしないための実践ノウハウを厳選しました。気になるテーマをチェックして、安心・円満な相続にお役立てください。

• 相続争いを防ぐ遺言書テンプレート — 自筆・公正証書の書き方と注意点を具体例付きで解説。テンプレート活用で無効リスクを最小化。
• 相続の基本｜初心者ガイド — 法定相続人・遺産分割の流れをわかりやすく整理。まず押さえるべき手続きと期限を総まとめ。
• 相続税はいくら？2025年シミュレーションと節税策 — 税額早見表とシミュレーションで負担額を試算。小規模宅地等特例などの節税テクニックも紹介。

編集後記

今回の取材で印象に残ったのは、埼玉県川越市在住のAさん（52歳）の事例です。 2023年7月、Aさんは両親が暮らしていた築35年の戸建て（固定資産税評価額1,200万円・市場価格2,800万円）を、弟妹と3分の1ずつ共有で相続しました。 ところが売却の話し合いでは「価格が安い」「思い出がある」と意見が割れ、2か月で協議が停滞。 司法書士の勧めでオンライン面談＋電子委任状を導入し、同年10月に再協議を実施。 Aさんが自宅を単独取得し、弟妹へ各450万円の代償金を支払う案でまとまりました。 資金は地方銀行の相続関連住宅ローン（変動0.98％・25年）を活用。 11月に相続登記、12月に所有権移転、2024年3月には固定資産税の清算まで完了し、手続き総コストは約64万円（登記・ローン事務・司法書士報酬含む）でした。 「訴訟に比べて時間も費用も雲泥の差。家族関係を壊さず資産を守れた」とAさん。 記事でも触れたように、共有問題は早期に情報を集め、資金調達の選択肢を具体化するほど解決が加速します。 本記事が一歩目の羅針盤となり、読者の皆さまが“争族”を回避できることを願っています。

免責事項

こちらの記事は相続に関する一般的な知識提供を目的としています。記事内容は執筆時点での情報に基づいておりますが、法律や規制は変更される可能性があるため、最新かつ正確な情報については関連機関や専門家にご確認ください。 当サイトに掲載されている専門家選定方法や見積もり比較のポイントは、あくまで参考情報であり、特定の相続専門家を推薦・保証するものではありません。実際の契約や専門家選定においては、ご自身の責任において十分な調査と検討を行ってください。 また、本記事で紹介している事例やトラブル回避策を実践されても、すべての問題が解決されることを保証するものではありません。個々の状況や条件によって適切な対応は異なる場合があることをご理解ください。 当サイトの情報に基づいて行われた判断や行動によって生じたいかなる損害についても、当サイト管理者は責任を負いかねますので、あらかじめご了承ください。

相続に関する無料相談、随時受付中！

ここまでお読みいただき、誠にありがとうございます。当ブログでは、相続に関するあらゆるお悩みにお応えします。 初めての相続手続きをお考えの方から複雑な案件をお持ちの方まで幅広く対応していますので、どうぞお気軽にご相談ください。無料で相続手続きの流れや費用の目安、専門家選びのポイントなどをアドバイ スさせていただきます。あなたの相続手続きを全力でサポートいたしますので、一緒に安心できる相続手続きを進めていきましょう！ 相続に関する無料相談はこちら

免責事項

こちらの記事は相続に関する一般的な知識提供を目的としています。記事内容は執筆時点での情報に基づいておりますが、法律や規制は変更される可能性があるため、最新かつ正確な情報については関連機関や専門家にご確認ください。 当サイトに掲載されている専門家選定方法や見積もり比較のポイントは、あくまで参考情報であり、特定の相続専門家を推薦・保証するものではありません。実際の契約や専門家選定においては、ご自身の責任において十分な調査と検討を行ってください。 また、本記事で紹介している事例やトラブル回避策を実践されても、すべての問題が解決されることを保証するものではありません。個々の状況や条件によって適切な対応は異なる場合があることをご理解ください。 当サイトの情報に基づいて行われた判断や行動によって生じたいかなる損害についても、当サイト管理者は責任を負いかねますので、あらかじめご了承ください。

相続に関する無料相談、随時受付中！

ここまでお読みいただき、誠にありがとうございます。当ブログでは、相続に関するあらゆるお悩みにお応えします。 初めての相続手続きをお考えの方から複雑な案件をお持ちの方まで幅広く対応していますので、どうぞお気軽にご相談ください。無料で相続手続きの流れや費用の目安、専門家選びのポイントなどをアドバイ スさせていただきます。あなたの相続手続きを全力でサポートいたしますので、一緒に安心できる相続手続きを進めていきましょう！ 相続に関する無料相談はこちら