リノベーション

中古マンションリノベの魅力 – 新築よりお得？購入時の注意点と事例紹介

 
中古マンションリノベの魅力

Contents

中古マンションリノベーションが注目される理由

新築より割安で自分好みに作れる魅力

中古マンションリノベーションは、新築マンションと比べて初期コストが割安になる可能性が高く、さらに内装や設備を自由にカスタマイズできる点で注目を集めています。
近年の新築マンション価格は首都圏で平均約6,000万円を超える傾向がみられ、建設費や人件費の高騰などによってさらに上昇し続けています。（出典URL：https://rebornhouse.jp/blog/detail/column_20240921130145/ ほか）
一方、中古マンションは平均約4,000万円台の価格帯で成約されることが多く、物件によっては新築の半額ほどで購入できるケースもあります。そこにリノベーション費用を加えても、新築より総額が抑えられる可能性があるのです。

さらにリノベーションを行えば、間取りやデザイン、設備を自分のライフスタイルに合わせて選択できるメリットがあります。たとえば、壁の位置を変更して広々としたLDKをつくったり、収納スペースを増やして使い勝手をよくするなど、自分だけのオリジナリティあふれる住まいづくりが可能です。

近年のリノベブームや物件数増加の背景

中古マンションをリノベーションする動きが活発化している背景として、大きく以下の点が挙げられます。

  • 新築価格の上昇にともなう「中古リノベ」への需要拡大
  • 駅近など好立地の築古マンションが増加し、選択肢が広がった
  • リノベーションの技術向上や設計事務所・リノベ会社の多様化
  • 国や自治体による既存住宅流通活性化政策（ローン減税や補助金など）

近年は「中古を買ってリノベする」というスタイルが一般層にまで広がり、テレビやSNSでビフォーアフターが紹介される機会も増えました。リノベーションを専門にする企業やサービスが急増し、中古マンション物件数も拡大。買い主がインスペクション（住宅診断）を実施しやすい環境が整い、リスクを軽減した住まいづくりができる点も人気の後押し要因となっています。

新築 vs 中古マンションリノベ – どこが違う？

価格帯、立地、設備の自由度など比較

価格面
新築マンションは近年、一部地域では平均6,000万～7,000万円を超える価格帯で推移しています。一方、中古マンションは同じエリアであっても平均4,000万円台、なかには3,000万円台前半で購入できる物件も多く存在します。その差額をリノベーション費用に回すことで、自分好みの内装や設備を整えられるため、トータルでは新築より安く満足度の高い住まいを得ることも十分可能です。（参考URL：https://www.landhousing.co.jp/column/4 ほか）

立地面
新築マンションは駅近の好立地物件が限られがちで、いざ見つかっても価格が高騰しているケースが多いといわれます。中古マンションは築年数が経過している分、好立地物件が相対的に安価で手に入りやすい点が魅力。駅徒歩1～5分圏内といった物件でも、新築より手の届きやすい価格設定になっていることも珍しくありません。（出典URL：https://www.globalbase.jp/renocolle/obje/tab.php?feid=2）

設備と自由度
新築マンションは最新の設備が標準装備され、断熱や耐震などの性能も高い水準で整っています。しかし間取りや内装、設備仕様にはあまり大きな選択肢がなく、カスタマイズ性は低め。一方、中古リノベは「スケルトンリノベーション」で内部を一新すれば、間取りやデザインを大胆に変更できるなど自由度が高い点が特徴です。

資産価値や将来的なリセール面の違い

新築マンションは購入直後から中古扱いになるため、一時的に10～20％ほど資産価値が下がると言われることがあります。また建物が古くなるほど価格下落が進むため、将来的な売却を考えた場合、築年数が浅いうちに売りたい人も多いです。（出典URL：https://www.landhousing.co.jp/column/4）

中古マンションはすでに価格下落が進んでいる状態で購入するので、購入後の下落幅が比較的小さいといえます。さらにリノベーションを施している物件はそうでない物件よりも付加価値が上乗せされやすく、適切に維持管理されていれば比較的リセールバリューも期待できます。（参考：https://www.a-find.jp/knowledge/money/renovation-property-value）

どのような人に中古リノベがおすすめか

中古リノベーションは以下のような人に特におすすめです。

  • 好立地や広さ重視で、新築では予算が合わない人
  • オリジナルのデザインや設備を追求したい人
  • 購入後の資産価値下落リスクを抑えたい人
  • 既存物件に手を加える楽しさを味わいたいDIY思考の人

逆に、最新設備や「購入後の修繕リスクをなるべく回避したい」という人には、新築マンションのメリットが大きい場合もあります。まずは自分のライフスタイルや住宅に求める条件を明確にしておきましょう。

中古マンションリノベのメリット・デメリットを整理

メリット（費用を抑えられる、個性を出せる、立地優先など）

  • 費用が抑えられる
    中古物件の購入価格が安いため、その分リノベーション費用に回しても総額を抑えやすい傾向にあります。（参考：https://renoduce.com/media/second-hand-apartment/new-used-construction/）
  • 個性を最大限に発揮できる
    間取りや内装デザインを自由にアレンジできるので、自分たちの趣味やライフスタイルに合わせた住まいづくりができます。
  • 好立地を優先しやすい
    中古マンションは便利な立地に建っているものが多く、新築では得られない駅近物件や都心エリアで探しやすいメリットがあります。（出典URL：https://shuken-renovation.jp/yomimono/column/no417/）
  • 資産価値の下落が比較的緩やか
    築年数が経った物件は価格が下がりきっているケースも多く、購入後の下落リスクをやや抑えられます。

デメリット（築年数による構造リスク、ローン・補助金の制限など）

  • 築年数によるリスク
    配管や設備の老朽化、耐震性などは十分にチェックが必要。特に築30年以上の物件では専門家によるインスペクションを受けるのが安心です。（参考：https://shuken-renovation.jp/yomimono/column/no686/）
  • ローンや補助金制度に制限がある
    新築に比べて利用できる補助金や減税制度の枠が狭かったり、住宅ローンの上限額・金利条件が異なる場合があります。
  • 共用部分は古いまま
    リノベーションできるのは専有部分だけなので、エントランスやエレベーターなど共用設備の老朽化はどうにもならないことが多いです。
  • 工事期間が必要
    リノベーションで2～4ヶ月ほどかかる場合があり、その間に仮住まいが必要となるケースもあります。

具体的な費用イメージやリノベ期間の目安

費用イメージ

  • 中古マンション平均価格：3,000万～4,000万円程度
  • リノベーション費用：1㎡あたり15～20万円（70㎡なら1,050万～1,400万円）
  • 相場例：物件3,500万円＋リノベ1,200万円＝4,700万円（同規模の新築マンションと比較しても割安となる可能性）

（出典URL：https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000207.000049400.html ほか）

リノベーション期間の目安

  • 設計・打ち合わせ期間：2～3ヶ月
  • 解体・施工期間：2～4ヶ月
  • 総合的な目安：物件探しも含めると半年～1年

（参考：https://journal.zerorenovation.co.jp/apartment/renovation-period-second-hand-condominium/）

購入時の注意点 – 物件選びとリノベ計画

構造（RC造、SRC造など）や管理状態のチェック

マンション構造の基本

  • RC造（鉄筋コンクリート造）：集合住宅に多い構造。法定耐用年数は47年だが、管理がよければさらに長く使える
  • SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）：RC造よりも強度が高く、超高層マンションにも採用される

管理状態の重要性
マンションは構造よりも管理状態によって寿命が大きく左右されます。管理組合の議事録や修繕積立金の残高、過去の修繕履歴などを確認しておきましょう。（出典URL：https://journal.zerorenovation.co.jp/money/judgment-second-hand-apartment-management-situation-important/）

配管・設備の老朽化、耐震性の確認

築20年以上経過したマンションでは、給排水管やガス管など設備の老朽化が進んでいる可能性があります。

  • 専有部の配管はリノベーションで交換できるが、共用部の配管は管理組合の判断次第
  • 旧耐震基準（1981年5月以前）か、新耐震基準（1981年6月以降）かの違いは重要

（参考：https://shuken-renovation.jp/yomimono/column/no686/）

下見やインスペクション、専門家をどう活用するか

インスペクション（住宅診断）は、中古マンション購入時のリスクを把握するために有効な手段です。

  • 建築士やホームインスペクターなどの第三者が建物を調査
  • 目視調査だけでなく、赤外線カメラや機材を使う詳細診断も
  • リノベーション会社や不動産仲介会社を通じて手配できるケースもあり

（参考：https://shuken-renovation.jp/yomimono/column/os261/）

成功事例紹介 – こんなに変わる！ビフォーアフター

ファミリー向けの事例（間取り変更や収納アップ）

たとえば築30年超の3LDKマンションでキッチンが独立していた物件を、オープンキッチンの広いLDKに変更し、さらに子ども部屋を2室に仕切った事例があります。

  • 工期：約3ヶ月
  • 費用：約900万円
  • 主なポイント：壁付キッチンをアイランドキッチンに変更、リビングを広く見せる間接照明導入

（参考URL：https://www.stylekoubou.com/sekou/ など）

単身・DINKS向け（デザイン重視、ワークスペース確保など）

築40年の団地をおしゃれなカフェ風にリノベーションしたケースも増えています。

  • 工期：2.5ヶ月
  • 費用：600万円
  • 主なポイント：床材に無垢フローリング、キッチンはステンレスカウンターで統一感、ワークスペース併設

（参考：https://www.marutaka-c.com/column/column17488/）

費用・工期・施工のポイントを具体的に

  • 築年数が古いほど解体や配管交換などが増えるため費用と工期も長くなりやすい
  • 間取り変更の程度によって費用が大きく変動する
  • こだわりの素材を使うと1㎡あたりのリノベ単価が上がる
  • バスルーム・キッチンなどの水回りを移動する場合は配管工事費用が増加

（参考URL：https://shuken-renovation.jp/yomimono/column/no385/ ほか）

リノベ費用とローン・補助金の基礎知識

住宅ローン＋リノベローン一体型やフラット35リノベなど

ローンの組み方

  • 物件購入とリノベ費用をまとめて一本の住宅ローンで借りる「一体型ローン」
  • 物件は住宅ローン、リノベ費用はリフォームローンと分けて借りる方法

住宅ローンのほうが金利が低く、返済期間も長めに設定できるため、可能であれば「まとめて一本」にするほうが総返済額は抑えられます。（参考URL：https://renovation.mixh.jp ほか）

フラット35リノベ
フラット35では、中古住宅を購入して一定のリフォーム工事を実施する場合に適用される金利優遇制度「フラット35リノベ」が用意されています。

  • 省エネリフォームや耐震改修など、定められた要件を満たせば金利が一定期間引き下げられる
  • ただし、予算枠に達すると受付終了となるため早めの申請が必要

（参考URL：https://www.flat35.com/lp/19/rino_reform/index.html）

自治体の補助金、減税制度（耐震・省エネなど）

リノベーションにはさまざまな補助金制度や減税措置があります。

  • 耐震リフォーム補助金：旧耐震基準の物件を補強する場合、自治体によって10～100万円程度の補助が受けられるケースも（詳細は自治体HPを確認）
  • 省エネリフォーム補助金：窓断熱や外壁断熱の改修に対して上限数十万円の補助金が出る例あり
  • バリアフリー改修補助：要介護認定を受けている場合、工事費の一部が介護保険から支給

（参考URL：https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/remodel/rm_money/reform_hojokin/ ほか）

減税措置
住宅ローン減税や、耐震・省エネリフォームを行った際の固定資産税減額措置など、複数の税制優遇が利用可能です。詳しくは国土交通省や各自治体のウェブサイト、あるいは税理士やファイナンシャルプランナーに相談するとよいでしょう。

予算オーバーを防ぐ計画の立て方

  • 物件購入費＋リノベ費用＋諸経費＝総額を先に設定：月々のローン返済額をシミュレーションし、無理のない範囲を把握する
  • 見積もりの施工範囲を明確に：後から追加工事が発生すると予算オーバーの原因に
  • ショールーム見学でグレードを精査：キッチンや浴室はアップグレードすると金額が跳ね上がりがち
  • 補助金や減税を最大限に活用：利用できる制度は事前に調べ、手続き期限を守る

（参考URL：https://journal.zerorenovation.co.jp/apartment/notes-on-renovation-of-second-hand-apartments/）

中古マンションリノベの進め方 – 流れと業者選び

物件探し→インスペクション→契約→リノベプラン→施工

大まかな流れは下記の通りです。

  • Step1. 予算と希望エリアの設定：資金計画を立て、希望条件を整理する
  • Step2. 物件探し：不動産ポータルサイトやリノベ専門会社、ワンストップサービスなどを利用
  • Step3. インスペクション：気に入った物件を内覧し、専門家に調査を依頼
  • Step4. 売買契約・ローン手続き：購入を決めたら契約し、住宅ローンを申請
  • Step5. リノベプラン作成：間取り変更やデザイン、設備を具体化
  • Step6. 解体・施工：工期は2～4ヶ月が目安
  • Step7. 竣工・引き渡し：最終検査の後、引っ越し

リノベ会社、設計事務所、工務店など選択肢

リノベーション業者は主に以下の種類があります。

  • リフォーム・リノベ専門会社：設計から施工まで一括対応するケースが多く、価格プランが明朗
  • 設計事務所：デザインの自由度が高いが、施工業者は別途選定になることが多い
  • 工務店：地域密着型で小回りがきき、価格も比較的抑えられるがデザイン力は会社によって差がある

選ぶ際のポイントは、「実績数や得意分野」「コミュニケーションの相性」「見積もりの明細や透明性」の3つをしっかり確認することです。

複数社比較や実例見学、ショールーム活用

リノベ会社を選ぶ際は、必ず複数社の比較検討をおすすめします。実例を豊富に持つ会社ほど安心感がありますし、ショールームで実際に設備を見学することで具体的なイメージが湧きやすくなります。

  • 見学会やオープンハウスで実例をチェック
  • ショールームでキッチンやバスなどのグレード感を確認
  • 見積書の金額だけでなく施工範囲・工期・アフターサポートを比較

まとめ – 自分に合った住まいをお得に手に入れるヒント

新築だけが選択肢じゃない、中古＋リノベの自由度

新築マンションが魅力的なのはもちろんですが、中古マンションのリノベーションには「価格」「立地」「自由度」という大きなメリットがあります。家族構成やライフスタイルの変化に合わせ、柔軟に設計できる点はリノベーションならではの強みです。

情報収集と専門家のアドバイスで失敗を回避

リノベーションは知識不足から失敗するケースもあります。そこで大切なのが、信頼できる専門家の存在です。不動産仲介、設計事務所、工務店など、早い段階から複数のプロに相談することで、リスクを最小限に抑え、理想の住まいを実現しやすくなります。
また、インスペクションや長期修繕計画のチェックなど、客観的情報を取り入れることもポイントです。

関連記事・事例サイトへのリンク

もっと具体的な事例や費用・施工の流れを知りたい方は、以下のリンクも参考にしてみてください。

中古マンションのリノベーションは、決して敷居の高い選択肢ではありません。賢く情報を集め、専門家の助言を活用すれば、新築にはない個性あふれる住まいをお得に手に入れることができます。
ぜひ、この機会に「中古を買ってリノベする」選択肢も検討してみてください。

（本記事で扱った費用・制度・事例などは2025年3月時点の情報をもとにした一般的な解説です。詳細な金額や適用条件は変更される場合がありますので、実際の購入や工事を検討する際は必ず専門家へ相談し、最新の情報を確認してください。）

参考サイト

中古マンションリノベーションについてさらに詳しく知りたい方は、以下の信頼できるサイトもご参考ください。

※情報は2025年3月時点のものです。最新情報は各サイトでご確認ください。

初心者のための用語集

  • リノベーション：既存の建物を大規模に改修し、間取りや内装・設備などを一新して住みやすさや性能を向上させること
  • インスペクション（住宅診断）：専門家が物件の劣化状況や構造上の問題点を客観的に調べる調査。中古物件を安心して購入するために重要
  • スケルトンリノベーション：床・壁・天井をすべて撤去し、柱や梁などの躯体だけ残した状態から大幅に間取り・設備を変更するリノベーション手法
  • RC造（鉄筋コンクリート造）：鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造。マンションなど中高層建築で広く採用される
  • SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）：鉄骨と鉄筋コンクリートを併用した高強度の構造。より高層の建物で使われやすい
  • 旧耐震基準・新耐震基準：1981年6月を境に改正された耐震設計の基準。新耐震は大きな地震にも倒壊しにくいよう強化されている
  • 管理組合：マンションの区分所有者全員で構成する組織。共用部分の管理や修繕計画などを決定・運営する
  • 修繕積立金：将来の大規模修繕に備え、マンション居住者が毎月または年に数回積み立てるお金
  • フラット35リノベ：中古住宅購入＋リノベーションで使えるローン商品。一定の要件を満たすと金利優遇が受けられる
  • 住宅ローン減税：住宅ローンを利用して家を購入・リノベーションした場合、一定期間所得税などが減額される制度
  • 間取り変更：部屋を区切る壁（間仕切壁）の位置を変えるなどして、住空間をより使いやすく再配置すること
  • ビフォーアフター：リノベーション前（ビフォー）と後（アフター）の状態を比較し、改修内容や効果をわかりやすく示す表現

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