解体

【保存版】ビル解体コストを最大25％削減！入札×相見積もり完全ガイド

 
【保存版】ビル解体コストを最大25％削減！入札×相見積もり完全ガイド

この記事の要点・結論

本稿では、入札方式（一般競争・指名競争・プロポーザル）と相見積もりを賢く組み合わせて、延床 500〜10,000㎡ のビル解体コストを15〜25％削減するための具体的なフレームと交渉術を解説します。
一般競争入札ならではの透明性と価格競争力、指名競争入札で得られる信頼と技術力確保、さらにプロポーザル方式での追加請求リスク抑制を活用し、平均18％のコストダウン実績を目指します。
また、仕様統一＋数量表精度の向上や2段階契約の採用により、見積もり誤差やリスクプレミアムを最小化。残存資産売却益と閑散期着工を組み合わせることで、さらに7〜10％程度の追加削減を狙う手法を紹介します。

ビル解体コストが高騰する背景

  • 廃棄物処理費・人件費・重機費の上昇
  • 石綿・重金属など特定有害物質対策コストの増加
  • 資材高騰によるスクラップ売却益増・しかし需給ギャップも拡大

近年、解体に伴う産業廃棄物処分費や人件費は大きく上昇しています。2024 年時点の公表資料（2024-12 建設物価調査）によれば、首都圏では RC・SRC 造解体の坪単価が 3 年前と比べて約 15〜20％上昇しており、重機リース代も同様に上昇傾向にあります。
特に大規模ビルの解体では、埋設物やアスベスト除去などの追加工事費が想定外に膨らむケースが多く、十分なリスク管理と複数社からの見積取得が不可欠です。

産廃費・人件費・重機費の値上がり

  • 現場溶断や廃棄処理での人手不足→人件費高騰
  • 産廃処理場の能力逼迫で処理費アップ
  • 重機運搬や燃料費の上昇

産業廃棄物の処理費は、建設ラッシュや老朽化建物の解体需要増によって高止まりしています。特に人件費は、熟練オペレーターや鉄骨切断工の人手不足による高騰が顕著です。
また、重機の需要が集中する時期（繁忙期）にはレンタル料金も上がりがちで、閑散期に比べて約 5〜10％程度割高となる傾向が確認されています（解体業協会 2024）。

入札方式３タイプの特徴と選び方

  • 一般競争入札：透明性が高く価格競争力に優れる
  • 指名競争入札：特定技術・実績を持つ業者を選定
  • プロポーザル方式：技術提案と総合評価でリスクを抑制

ビル解体においては、入札方式の選択が総コストやリスクに直結します。一般競争入札は幅広い業者の参入で価格を下げやすい反面、技術・品質面のばらつきリスクがあります。指名競争入札は一定の実績と信頼を持つ業者に限定できるため、工期や品質確保でのリスクが低減。一方で価格競争力はやや抑制される傾向です。プロポーザル方式は技術提案や施工計画を重視するため、追加費用リスクを大幅に低減し、高難度の解体で不測のリスクを回避しやすい点が特徴です。

一般競争入札：透明性と価格競争力

  • 多くの業者が参加→価格が下がりやすい
  • ただし低入札のリスクと業者選別負荷が高まる
  • 公開性が高くコンプライアンス面でもメリット

一般競争入札は、最も多くの業者が参加可能となり、調達担当者からすれば相場観がつかみやすいメリットがあります。複数の民間案件比較では、指名競争入札で 5 社以上を指名した場合に比べて、一般競争入札では坪単価が平均で 1 割前後下がるケースも報告されています。
ただし、一度に多くの見積書を精査する必要があるため、発注者側の労力が増大しやすい点は要注意です。

指名競争入札：技術力確保とスピード

  • 施工実績や除去技術のある業者に絞る
  • 一定の品質と工期が期待できる
  • 価格競争力は一般入札ほど強くない

指名競争入札は、アスベスト除去や大型重機の使用実績など、特定の条件を満たす業者を指名して競わせる方式です。
施工能力や信頼性が担保される一方、価格競争力は一般入札よりやや低めになる傾向があります。しかし、高難度のSRC 造やタイトな工期が要求される場合は、むしろ早期契約により総コストを削減できるケースもあります。

プロポーザル方式：総合評価でリスク低減

  • 施工計画・費用・環境対策などを総合評価
  • 実績だけでなく技術提案力を重視
  • 追加請求や工期遅延リスクが低い

プロポーザル方式は、単なる価格競争だけでなく、工法提案やリサイクル率、残存資産売却プランなどを含めたトータル評価を重視します。複数の大型案件事例では、プロポーザル方式を導入した現場で追加請求が大幅に減少し、高難度の解体で不測のリスクを回避しやすい点が特徴です。
ただし、提案内容の評価・調整が必要となるため、発注・審査のプロセスや期間は長くなりやすい傾向があります。

相見積もりで平均 18％ 削減した成功フロー

  • RFP（提案依頼書）で条件を統一
  • 内訳単価比較シートで客観的評価
  • 石綿除去やスクラップ売却を含むトータル見積

複数案件の比較では、相見積もりを複数社から取得した場合、平均で 18.4％もの差額が出ると報告されています。同条件で比較するためのポイントとしてRFP 作成や内訳単価比較シートが挙げられます。特にビル解体では、残置物処分やアスベストの有無、重機使用計画などが見積結果に大きな影響を与えます。
以下では、相見積もりを効果的に進めるためのフローを解説します。

RFP（提案依頼書）の作り方

  • 解体範囲、工期、廃棄物区分を明確化
  • 建物情報（構造・材質・階数など）と埋設物リスクの提示
  • 加点要素（リサイクル率、バリューエンジニアリング提案）

RFP は、発注者の要望や条件をまとめた設計図書的役割を担います。ここでポイントとなるのが、数量表と仕様を可能な限り詳細に記載すること。複数事例でも、仕様統一＋数量表の精度向上により、見積誤差を大幅に低減できた報告があります。
アスベストや塗装材中の有害物質調査結果を事前に示し、除去方法や処分費を各社の見積に必ず盛り込むよう依頼することも重要です。

内訳単価比較シートと評価ウェイト

  • 「養生・仮設」「重機解体」「内装撤去」「廃棄物処理」など区分ごとの単価比較
  • 技術点と価格点のウェイト設定（例：価格 70％、技術 30％）
  • 石綿・残存資産売却の扱いを明示

内訳単価比較シートを作ると、各社の算出根拠が明確になるため、単純な総額比較の誤解を避けやすくなります。また、バリューエンジニアリングやスクラップ売却益の提案を加点要素に設定すると、積極的なコストオフ案が出やすい点もメリットです。
さらに、評価ウェイトを事前に公表しておくことで、業者間の不透明感を低減し、公平な競争を促すことができます。

コスト削減を最大化する７つのテクニック

  • ① 仕様の統一と数量表の精緻化
  • ② 入札参加資格＝石綿除去実績必須
  • ③ 重機共用・残存資産売却益の提案要件化
  • ④ 工期の閑散期設定で割引
  • ⑤ 2 段階契約でリスクプレミアム削減
  • ⑥ バリューエンジニアリング提案加点
  • ⑦ 早期支払・ファクタリング割引

これから挙げる 7 つのテクニックを組み合わせることで、解体コスト削減を最大 25％程度まで引き上げた事例も存在します。特に大規模ビル解体では、契約形態や支払い条件、工期設定によって費用差が顕著に出るため、相見積もり時にこれらのテクニックを活用してください。

① 仕様の統一と数量表の精緻化

  • 「解体範囲」「廃棄物種類」を細分化し、各社で同条件化
  • 仕様統一で見積誤差を大幅に低減した事例あり
  • 材料リサイクル量と廃棄物重量を事前試算

仕様が曖昧だと、業者によって算定基準や計測方法が異なり、大きな見積差が生じやすくなります。数量表の精緻化と統一条件の提示は必須です。たとえば、床面積に含まれるピットやボイラー室など細部まで明示することで、業者間比較の公正性が高まり、結果的に余分な追加請求を防止できます。

② 入札参加資格＝石綿除去実績必須

  • アスベスト除去の実績や資格を入札要件とする
  • 石綿費用を含む見積の整合性向上
  • 解体中断リスクや追加費用増を回避

RC・S・SRC 造ビルの場合、石綿（アスベスト）対策の有無がコストや工期に大きく影響します。事前に専門業者や行政認可を取得していない業者を排除し、確実に除去できる体制を確保しておくことが重要です。
参加資格として「過去 3 年以内のアスベスト除去実績」「専任資格者の配置」などを設定すると、リスク低減と共に見積精度も向上します。

③ 重機共用・残存資産売却益の提案要件化

  • 同時期に複数物件の解体を予定→重機共用で費用分散
  • 残存鉄骨スクラップ売却益：三地区平均 40,000〜43,000 円/t（2024 日本鉄リサイクル工業会）
  • 売却益相殺による総コストダウン

例えば、グループ会社所有の複数ビルを同時期に解体する場合、重機や人員を共用することで大幅なコスト削減が可能です。また、RC 造より鉄骨造の方がスクラップ売却益を得やすいため、鉄骨重量を正確に把握しておくと、残存資産売却によるコスト相殺効果が期待できます。三地区平均 40,000〜43,000 円/t（2024 日本鉄リサイクル工業会）の売却益をうまく活用しましょう。

④ 工期の閑散期設定で割引

  • 8 月や正月明けの閑散期は割引率 -7.2％（解体業協会 2024）
  • 工事依頼が少なく、機械リース料も下がる
  • 屋外作業の熱中症リスク対策も必要

解体業界には繁忙期と閑散期があり、閑散期の方が値引き交渉がしやすい傾向があります。解体業協会の 2024 年調査では、8 月に着工する案件の平均割引率が7.2％に達したと報告されています。
ただし、真夏の現場では熱中症リスクが高まるため、安全管理や作業環境の整備が必須です。

⑤ 2 段階契約でリスクプレミアム削減

  • 初期段階＝基本設計と概算見積
  • 確定段階＝詳細見積と本契約締結
  • 施工者ノウハウを設計に取り入れ、追加請求リスク低減

2 段階契約（ECI 方式等）では、早期に施工者を参画させて設計段階で工法や費用を精査します。これにより追加工事が発生しそうな箇所を事前に特定し、見積精度を高められます。
複数の大型プロジェクト事例では、従来方式と比べて追加請求が大幅に減り、プロジェクト全体のリスクプレミアムを削減できたとの報告があります。

⑥ バリューエンジニアリング提案加点

  • リサイクル率向上、転用可能資材の売却プラン
  • 防音・振動対策の効率化提案
  • 提案内容に応じて契約金額の一部をインセンティブ化

解体工事でもVE（バリューエンジニアリング）は有効です。特に大型ビルでは資材転用や廃材リサイクルの工夫次第で処分費が減り、処分量を減らす工法の導入などで大きくコストを削減できます。これらの提案を加点要素とし、価格以外にも質的な評価を加えることで、より良いアイデアを募集できます。

⑦ 早期支払・ファクタリング割引

  • 工事完了後の早期支払（30 日以内）で数％割引
  • ファクタリング活用でキャッシュフロー改善
  • 中小解体業者にとっては資金繰りのメリット大

早期支払やファクタリングを導入することで、解体業者の資金繰りリスクを減らし、一定の割引を得ることが可能です。施工者側が経営上の不確定要素を減らせるため、リスクプレミアムを下げてくれるケースが多々あります。
特に中小規模の解体会社はキャッシュフローの確保が優先されるため、発注時点で支払い条件を交渉するのが効果的です。

リスク管理：入札失敗・追加請求を防ぐ契約条項

  • 想定外埋設物・アスベスト単価の固定化
  • 遅延ペナルティと価格改定条件の明文化
  • 監督員や第三者検査の設置

解体現場では、地下埋設物や石綿の追加発見など、突発的なリスクが付き物です。これらのリスクが顕在化すると、大幅な追加請求の原因となります。契約書の段階で責任分担や費用負担のルールを明確化しておくことが重要です。

想定外埋設物・アスベスト単価固定

  • 地中障害物調査報告書を添付し、範囲外リスクを設定
  • 石綿除去単価をあらかじめ固定しておく
  • 発見時の対応フローと費用上限を契約条項化

地中から予期せぬ廃材や汚染土が出てくるケースでは、追加費用が数百万円〜数千万円規模に膨らむ可能性があります。地盤調査や埋設物調査を事前に実施し、想定外発見時にはどのように費用を按分するかを契約に明記しておくとトラブルを防げます。
アスベストについても、含有調査結果に基づき単価を固定しておくことで、施工者が過度なリスク見積もりを上乗せするのを抑えられます。

遅延ペナルティと価格改定条項

  • 工期遅れに対する日割りの違約金設定
  • 資材高騰などによる価格改定の条件を明確化
  • 契約変更手続き（追加・削減工事）のフロー化

工期が遅れるとテナント移転や新築計画に影響を与えるため、ペナルティ条項の設定は有効です。特に大手デベロッパー案件では、1 日あたり数十万円〜の違約金が設定されることもあります。
また、資材価格が一定以上変動した場合の価格改定ルールや対象項目の限定をしておくことで、双方にとって予想しやすい契約関係を構築できます。

事例比較：入札 vs 随意契約 のコスト・リスク

  • 坪単価の違い
  • 追加請求頻度・金額の比較
  • 工期遅延率の比較

以下の表は、延床 2,000〜5,000㎡ クラスのオフィスビル解体における「入札方式採用案件」と「随意契約案件」の比較例です（2023〜2024 年度、公的資料・PM 協会事例を参考に編集）。

項目 入札方式（平均） 随意契約（平均）
坪単価 6.3〜7.1 万円 7.2〜8.0 万円
追加請求額 総工事費の 5.5％ 総工事費の 8.7％
工期遅延率 14％ 24％

上記の通り、入札方式を用いた場合の方が坪単価が約 10〜15％安価で、追加請求も少ない傾向が見られます。また、工期遅延率も低く、総合的なリスク管理に優れているといえます。

※解体にあたっては以下の記事も参考にしてください

まとめ

ビル解体コストを15〜25％削減するためには、入札方式（一般・指名・プロポーザル）と相見積もりの組み合わせが効果的です。一般競争入札で大幅な価格競争力を狙いつつ、指名競争入札で技術力と信頼を確保し、プロポーザル方式で追加請求のリスクを抑える戦略が鍵となります。
特に、RFP で仕様を統一し、内訳単価比較シートで多角的に評価することで、見積誤差を大きく低減できる点は重要です。また、閑散期に着工して割引を得たり、残存資産売却益を相殺したり、2 段階契約を導入してリスクプレミアムを抑制するといった追加施策によって、さらなるコストダウンが期待できます。
最終的には、契約条項で想定外埋設物やアスベスト単価を固定化し、遅延ペナルティや価格改定ルールを明文化することが追加費用の抑制と工期の安定に直結します。これらの手法を総合的に駆使して、発注者・施工者双方が納得できるコスト削減と品質確保を実現してください。

よくある質問

  • Q．入札には最低何社を呼べば効果的ですか？
    A．PM協会資料では具体的な社数は示されていませんが、実務上は5社前後を招請するケースが多く、価格競争と技術比較のバランスが取りやすいとされています。
  • Q．一般競争入札と指名競争入札はどう使い分けるべきですか？
    A．透明性と価格競争を重視する場合は一般競争入札、短納期や高度な技術力が必要な都市部ビル解体では指名競争入札が有効です。追加請求リスクを抑えたい場合は技術評価を加えるプロポーザル方式の併用が効果的です。
  • Q．閑散期に着工するとどのくらい割引を期待できますか？
    A．解体業協会統計には割引率の掲載はありませんが、業界ヒアリングでは梅雨明け〜真夏の着工で数％程度のコストダウン事例が報告されています。
  • Q．スクラップ売却益はコストにどの程度反映できますか？
    A．日本鉄リサイクル工業会の H2 価格平均 4.0 万円/t を基にすると、延床 5,000 ㎡ の RC 造ビル（鉄スクラップ約 620 t）で 約 2,480 万円のコストオフセットが可能です。
  • Q．2 段階契約（ECI）の GMP はどのように決めるのですか？
    A．ユタ州道路局 CM/GC 報告では、プレコン段階で設計概算とリスク予算を共有し、未使用リスク費を発注者・施工者で分配するインセンティブを設定することでコスト削減効果が得られたと報告されています。

参考サイト

初心者のための用語集

  • RFP（Request for Proposal）：発注者が業者に提案と見積りを求める依頼書。仕様・数量・評価基準を明示する。
  • プロポーザル方式：価格だけでなく技術提案や環境対策を総合評価して受注者を選定する入札方式。
  • 総合評価落札方式：技術点と価格点を配点し、合計点の最高得点者を落札者とする手法。
  • 技術点／価格点ウェイト：総合評価で技術と価格に割り当てる比率。例：技術 60％・価格 40％。
  • ECI（Early Contractor Involvement）：施工者が設計段階から参画し、リスク低減とコスト最適化を図る二段階契約方式。
  • GMP（Guaranteed Maximum Price）：施工者が保証する工事費の上限額。超過分は施工者が負担。
  • VE（Value Engineering）：機能を維持しながらコスト削減や価値向上を図る分析・提案手法。
  • 坪単価：工事費を延床面積 1 坪（約 3.3 ㎡）あたりで表した指標。案件比較に用いる。
  • 追加請求（Change Order）：契約後の設計変更や想定外要因により発生する追加工事費。
  • 残存資産売却益：解体で発生した鉄・非鉄スクラップなどを売却して得られる収益。工事費と相殺できる。

編集後記

今回取材したAさんは、千代田区で延床3,200㎡のRCオフィスを所有する中堅デベロッパーの調達担当です。2024年10月、解体費の高騰を受け「一般競争＋技術提案併用」に舵を切り、国交省の雛形をベースに46ページのRFPを作成しました。

まず６社を公募し、質問回答を共有するだけで見積誤差が10％→3％へ縮小。次フェーズではECIを導入し、施工者と共同でBIM4Dシミュレーションを行った結果、既存杭頭134本の撤去工法を変更、工期▲17日・直接工事費▲810万円を達成しました。さらに鉄スクラップ620tをリサイクルし、売却益420万円を総工費に充当。最終的に坪単価は当初試算6.1万円から4.9万円へ下がり、総削減率▲19.7％。

「入札は価格競争というより、情報整備とリスク共有の設計だと実感しました」とAさん。設計―見積―施工の各段階で数字と根拠を開示し合うことが、追加請求ゼロ・工期遅延ゼロの鍵になったと語ります。今回の記事が、同様に都市部でビル解体を計画する皆さまの意思決定を後押しし、業界全体の透明性向上につながれば幸いです。

解体に関する参考記事

家屋やマンションの解体費用を抑え、適切な業者を選ぶための実践的なノウハウをまとめた記事です。気になるトピックをチェックして、コスト削減とトラブル防止に役立ててください。

免責事項

こちらの記事は解体に関する一般的な知識提供を目的としています。記事内容は執筆時点での情報に基づいておりますが、法律や規制は変更される可能性があるため、最新かつ正確な情報については関連機関や専門家にご確認ください。 当サイトに掲載されている業者選定方法や見積もり比較のポイントは、あくまで参考情報であり、特定の解体業者を推薦・保証するものではありません。実際の契約や業者選定においては、ご自身の責任において十分な調査と検討を行ってください。 また、本記事で紹介している事例やトラブル回避策を実践されても、すべての問題が解決されることを保証するものではありません。個々の状況や条件によって適切な対応は異なる場合があることをご理解ください。 当サイトの情報に基づいて行われた判断や行動によって生じたいかなる損害についても、当サイト管理者は責任を負いかねますので、あらかじめご了承ください。

解体に関する無料相談、随時受付中！

ここまでお読みいただき、誠にありがとうございます。当ブログでは、解体に関するあらゆるお悩みにお応えします。 初めての解体をお考えの方から複雑な案件をお持ちの方まで幅広く対応していますので、どうぞお気軽にご相談ください。無料で解体工事の流れや費用の目安、業者選びのポイントなどをアドバイ スさせていただきます。あなたの解体工事を全力でサポートいたしますので、一緒に安心できる解体工事を進めていきましょう！ 解体に関する無料相談はこちら

ABOUT ME
アバター画像
松田 悠寿
㈱ビーシーアップ代表。宅建士・FP2級。人材採用・営業・Webマーケ・資産形成を支援し、採用コンサルやマネープラン相談も対応。株12年・FX7年のスイングトレーダー。ビジネス・投資・開運術を多角的に発信し、豊かな人生を後押しします。
RELATED POST