「相続で実家を空き家にしない方法」完全ガイド｜賃貸・売却の判断フローチャートと税制3,000万円控除を徹底解説

この記事の要点・結論

• 相続した実家を空き家にすると、固定資産税の負担増や特定空家指定など経済面・法的リスクが大きい
• 賃貸か売却かの判断基準は「査定価格」「賃貸収支」「税制特例」「管理体制」「家族意向」の5軸で総合的に見ると明確になる
• 最新の統計では全国空き家率が13.8％に到達（2024年4月 総務省速報値）し、空き家問題が深刻化
• 賃貸管理費は家賃の5〜8％程度が一般的
• 相続空き家3,000万円控除（2024年 国税庁）の適用件数は1.2万件に上る
• リフォーム費用の回収期間は物件条件によって5〜10年以上と幅がある

本記事では、相続した実家を空き家として放置せずに賃貸・売却どちらで活用するか悩む方向けに、最新統計や特例制度の情報を踏まえた具体的な判断材料を示します。初級者から中級者までが満足できる内容を目指し、STEP形式で賃貸・売却の結論を導く過程を丁寧に解説します。読み終わる頃には「自分の場合、賃貸か売却かの答えが明確になった」と感じられるよう、制度のポイント・手順・管理方法・ケーススタディを盛り込みました。

空き家放置のリスクを数字で把握

固定資産税・特定空家認定・倒壊罰金

• 全国空き家率13.8％（2024年4月 総務省速報値）
• 特定空家指定で最大50万円の罰金＋強制撤去の可能性
• 倒壊リスクや災害時の被害拡大で賠償リスクも高い

2024年4月時点で、総務省の住宅・土地統計調査速報値によると日本全国の空き家率は13.8％まで上昇しました。さらに調査資料によれば、2023年の住宅・土地統計調査時点で空き家総数は900万戸を突破しているともいわれ、過去最多を更新し続けています。この急増に歯止めがかからない背景として、相続を受けた実家が遠方にあり管理が難しい、あるいは建物自体が古くなり買い手がつきにくいといった要因が考えられます。 また、空き家を長期間放置していると固定資産税や都市計画税などの優遇措置が外れてしまう場合があります。特定空家に認定されると、固定資産税額が最大で通常の6倍に跳ね上がることがあります。さらに管理不全状態が顕著だと、市区町村から行政代執行で強制的に建物を撤去され、その費用を所有者が負担するケースもあります。特定空家指定で最大50万円の罰金を課される可能性もあるため、相続で実家を取得したら早めに対処策を考える必要があります。 もちろん倒壊リスクや火災リスクといった安全面の問題も避けられません。老朽化した実家が突然倒壊して近隣に被害を与えたり、放火や不法侵入により近隣に迷惑がかかった場合、その賠償責任は原則として所有者に及びます。こうした事態を回避するには、空き家状態を長く放置せずに賃貸活用や売却などの対策を速やかに検討することが大切です。

賃貸 vs 売却 ― 判断フローチャート

主要判断軸

項目	判断ポイント
1. 売却価格	近隣の市場査定・REINS事例を参照して実際に売れそうな額か
2. 賃貸収支	家賃相場、リフォーム・修繕費、管理費、空室率などを加味した実質利回り
3. 税制特例	相続空き家3,000万円控除や譲渡所得の特例、所得税率
4. 管理体制	遠方在住かどうか、管理委託のコストや信頼できる業者の有無
5. 家族意向	将来的に住む予定があるか、遺産分割や資金需要、共有者の合意

上表の5つの項目をチェックすることで、実家を売却すべきか賃貸すべきか、ある程度の方向性をつかめます。例えば、物件の売却査定額があまりに低かった場合、売っても大した額にならないから賃貸で収益を狙ったほうが得、という結論に至ることもあります。逆に、エリアが人気で高値が期待できるならば、リフォームに大金を投下せずに売却を選んだほうが良いかもしれません。 さらに賃貸か売却かを決めるうえでは、「家族が将来的に住むつもりがあるか」「大きなリフォームをしてまで活用したいか」「維持管理できる人員（＝家族のだれが管理責任を負うか）」といった、いわゆるソフト面の要因も重要です。特に複数の相続人がいる場合、意見の不一致や負担の押し付け合いがトラブルになりやすいので、事前に十分な話し合いが欠かせません。

STEP1　売却可能価格を査定で把握

机上査定／訪問査定／REINS 成約事例の読み方

• 訪問査定と成約価格には5〜10％程度の乖離が生じる場合がある
• 机上査定は短時間で可能だが精度は低め
• 成約価格に近い実勢相場をつかむにはREINS事例を確認

どのような選択をするにせよ、まずは実家がいくらで売れそうかを知るところから始まります。一般的に、不動産会社へ「机上査定（簡易査定）」を依頼すれば、周辺の相場や過去の事例をもとに大まかな評価を教えてくれます。短時間で回答が得られる便利な方法ですが、立地や築年数、建物の状態を詳細に加味しないため、あくまで目安にすぎません。 より正確に知りたいなら「訪問査定」を活用しましょう。訪問査定では、不動産会社の担当者が現地に赴き、建物や敷地の状態、接道状況、周辺環境などをチェックして具体的な査定額を提示します。ただし、実際には訪問査定と成約価格に5〜10％程度の差が生じるケースも少なくありません。つまり、売却査定価格が1,000万円だとしても、最終的に900万円前後で成約することが一般的というイメージです。 価格を見極める際には、REINSの成約事例を参照するのが鉄則です。REINS（不動産流通機構）は不動産会社間で情報を共有するシステムで、こちらには実際の成約価格データが集積されています。査定額が高くても、近隣で同条件の物件が低価格で成約しているのならば、査定額通りには売れない可能性が高いでしょう。机上査定と訪問査定、そしてREINSの現実的な事例をすり合わせ、だいたいの売却相場を把握します。 なお、一戸建てはマンションに比べて価格の個別性が強く、エリアによって需給バランスが大きく異なります。築年数30年以上の物件だと、土地の評価額と建物の実質価値（減価償却が進んでいる）の関係をよく検証しておく必要があります。

STEP2　賃貸収支シミュレーション

家賃相場－修繕費－管理手数料＝利回り

• 賃貸管理費は一般に家賃の5〜8％程度
• 築古はリフォーム費や空室期間のリスクを盛り込む
• 家賃収入から各種経費を引いた「実質利回り」が重要

もし売却ではなく「賃貸で収益を得よう」と考えるなら、賃貸収支シミュレーションが欠かせません。具体的には周辺の家賃相場と比較して「いくらで貸せそうか」、そこから管理委託手数料や修繕積立、入居者募集の広告費（AD費用）、空室損などを引いて実質利回りを計算します。 例えば、家賃7万円で毎月手残り5万5,000円（管理費5千円、修繕積立1万円など）と想定した場合、年間で66万円の手取り収入となります。一方、初期リフォームに200万円かかったとすれば、単純計算で200万円÷66万円≒約3年が回収期間の目安です。ただし、実際には退去や設備故障が起これば追加費用がかかるため、もう少し長くなることが多いです。 業界統計では、戸建て・マンション問わず賃貸管理費の相場は家賃の5〜8％程度です。築年数が進むほど修繕費が増す傾向にあり、入居率も若干下がる場合がありますので、やや保守的に収支を見積もるのが現実的でしょう。特に築30年以上の物件の場合は、最初にリフォーム費用が数百万円単位で必要になるケースも珍しくありません。 なお、将来売却を見据えつつ賃貸で一時的に運用する手法もあります。しかし、建物を賃貸に出す期間が長期化すると、相続空き家3,000万円控除などの税制優遇が使えない可能性があるので注意が必要です（詳しくは「STEP3　税制・特例の比較」で解説）。

STEP3　税制・特例の比較

相続空き家3,000万円控除／長期譲渡特例／不動産所得税率

• 相続空き家3,000万円控除 適用件数は1.2万（2024年 国税庁）
• 被相続人が一人暮らしをしていた築古住宅が対象
• 長期譲渡特例は所有期間5年超で優遇税率

賃貸か売却かの判断に欠かせないのが「税金」です。相続空き家を売却する際、一定条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例制度があります。2024年の国税庁調査では、この特例の適用件数は年間1.2万件に上るという報告があります。被相続人が亡くなる直前までその家に単身で住んでいたこと、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと、さらに売却まで空き家状態が続いていること等々、細かな要件があるため、具体的には税理士や不動産会社に確認しましょう。 加えて、譲渡所得税率は物件の所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。5年以下の「短期譲渡所得」は税率が高く、5年超の「長期譲渡所得」は税率がやや低め。もし相続後すぐに売却する場合は、被相続人の所有期間と合わせて5年を超えているかもチェックしてください。 賃貸運用で得た家賃収入には不動産所得として課税されます。家賃収入から必要経費を引いた「不動産所得」に課税される仕組みですが、赤字の場合は確定申告で他の所得と損益通算できる場合があります。しかし、長期的に見ると空室リスクや修繕費用で赤字が続けば、賃貸経営そのものが負担になりやすい面もあります。結局のところ、税制と収支を冷静に比較検討して、かつ「相続空き家3,000万円控除」など有利な制度が使えるか否かが大きな分岐点になるでしょう。

STEP4　管理体制・距離・家族意向を整理

遠方管理 vs 管理会社委託コスト

• 遠方に住む場合、巡回・清掃・クレーム対応が大きな負担
• 管理委託料は家賃の5〜8％が目安
• 修繕対応やリフォーム手配、現地立会にも時間と労力が必要

賃貸を選んだ場合、意外と見落としがちなのが「どのように管理するか」という問題です。相続人が実家の近所に住んでいれば、ある程度は自主管理が可能かもしれません。しかし、実家から遠方に住んでいると、入居者からのクレーム対応や巡回点検などに対応するのが困難です。そこで多くの方が不動産管理会社へ委託しますが、家賃の5〜8％程度の手数料を支払う必要があります。 さらに築古物件であれば、退去のタイミングや入居前のリフォーム、設備故障時の修繕など、手間のかかる作業が断続的に発生します。室内の確認や設備交換の打ち合わせ、見積もり比較をするため、立会や連絡対応に時間を取られることが多いです。もし相続人が忙しく、物理的にも近くない場合、管理が想像以上の負担になる恐れがあります。 このように時間的・費用的・精神的コストが意外と大きい賃貸運用は、長期的に運営する意思と明確なメリットが無ければ途中で挫折してしまうケースもあります。「収益を得たい」「将来子どもが戻って住む可能性がある」など、はっきりとした理由があれば乗り越えられるでしょう。もし、そこまで腰を据えて管理するのは難しいと感じるならば、思い切って売却を検討したほうがストレスは少なくなるかもしれません。

ケーススタディ３選

① 築25年郊外戸建：賃貸利回り 7％で運用

• 築25年の郊外戸建をリフォーム費200万円で改装
• 家賃は月7万2,000円（年間86万4,000円）
• 管理費や修繕積立、火災保険を引いた実質利回りは約5.5％

駅からバス15分程度の中規模住宅街エリアであれば、ファミリー向け需要はそこそこあり、家賃設定もしやすいケースがあります。事例では、築25年の4LDK戸建を200万円かけて内装・水回りリフォームし、月7万2,000円で貸し出しました。管理費や修繕積立等を差し引いた実質利回りはおよそ5.5％ですが、初期投資の回収には少なくとも4〜5年かかる見込みです。 この事例で運用を決めた理由は、相続人が近隣在住で管理がしやすかったこと、将来的に子どもが結婚して戻る可能性を考慮していたことが挙げられます。将来にわたり安定収入を得つつ、場合によっては自分または親族が住む選択肢を残すことができる点が利点でした。

② 築40年市街地：リフォーム後売却益 600万円

• 駅徒歩10分圏内の築40年戸建をリフォーム費400万円でリノベ
• 売却価格1,600万円で約600万円の売却益（相続評価額比）
• 相続空き家3,000万円控除も活用し譲渡所得税を大きく節税

駅近の市街地なら築年数が古くても一定の需要があります。そこで思い切って内外装フルリフォームに400万円を投じ、機能的な水回りと見た目を一新。結果として1,600万円でスムーズに売れ、相続時の評価額との差額で約600万円の実質的な利益が出ました。 また売却時期が相続から3年以内だったため、相続空き家3,000万円控除の適用が認められ、譲渡所得税を大幅に圧縮できたことも成功要因といえます。実家から遠く、家族が住む予定もなかったので、速やかにリフォームと売却をセットで進めた点が功を奏したケースです。

③ 農地転用→分筆売却で最大化

• 宅地部分と農地部分を分筆し、それぞれの用途に合わせて売却
• 農地転用許可を取得し、住宅地として売ることで高値を狙う
• 転用許可や測量費は50万円ほどかかったが、トータルで大幅増益

地方では、相続した実家に付随して農地や雑種地を引き継ぐことが多くあります。そのまま農地として売却すると安値になりがちですが、農地転用許可を取って宅地に変更することで、地価を大幅に高められる可能性があります。具体的には分筆測量を行い、宅地部分だけを住居用地として売り出す方法などが一般的です。 転用許可の手続きには地方自治体との協議や農業委員会の審査が必要になり、期間や費用がかかりますが、うまくいけば相続資産を最大限に活かせるでしょう。このケースでは転用費や測量費として約50万円を投資しましたが、最終的に農地部分を宅地として売却した結果、元々の評価額を大きく上回る価格で売れました。

＋α：全国空き家率と特定空家等の実態

空き家率トップ5都道府県・特定空家数

• 2023年調査時点での全国平均は13.8％
• 徳島県（21.3％）や和歌山県（21.2％）など四国・近畿の一部地域は20％超
• 特定空家認定は全国で約2万戸（国土交通省）

資料によると空き家率が特に高い県は、2023年調査時点で徳島県（21.3％）、和歌山県（21.2％）、鹿児島県（20.5％）など西日本を中心に20％を超えています。これは都市部への人口流出や高齢化などの要因が重なり、地方ほど空き家が増えやすい構造があるためです。首都圏でも、埼玉県や千葉県の一部エリアでは今後空き家が急増する可能性が指摘されています。 特定空家に該当すると市区町村から勧告や命令が出され、最終的には行政代執行が行われる場合があります。しかし、実際に特定空家として把握されているのは約2万戸程度（国土交通省調査）と、全体の空き家900万戸超のうちわずか0.2％ほどです。このように、表面化していない「潜在的な管理不全空き家」が多数存在しているというのが日本の現状ともいわれます。

＋α：リフォーム投資と回収期間の目安

大規模リフォーム費用・投資回収期間の実態

• 投資回収期間は5〜10年程度が目安
• 築30年超は基礎や構造部分の補強・断熱改修が必要な場合あり
• リフォーム費用が300万円を超すと回収期間が10年以上に及ぶケースも多い

空き家の賃貸活用にはリフォーム費用がつきものですが、どの程度の投資が適切かは難しいところです。国土交通省が公表したリフォーム市場データによると、築20〜30年程度で「水回り設備・内装の更新」を行うと、平均的には100〜200万円ほどの費用がかかります。一方で、築30年を超えると「耐震補強」や「断熱改修」を検討するケースも増え、300万円以上の出費となることもあります。 これらのリフォーム費用を、賃貸で得られる家賃収入から何年で回収できるかを示す指標が「投資回収期間」です。業界データでは、投資回収期間は物件や賃料条件によって5〜10年程度といわれます。家賃を高めに設定しても入居付けに時間がかかれば空室期間が増え、思ったほど利回りが上がらない恐れもあります。投資規模と想定家賃、空室率、賃貸需要を合わせて慎重にシミュレーションしましょう。 ※相続の手続き・節税対策にあたっては以下の記事も参考にしてください

• 相続トラブル事例10選と弁護士直伝の解決策 — 典型的な“争族”パターンを事例別に分析し、弁護士視点で予防・解決アプローチを解説。
• 相続と贈与どっちが得？資産別シミュレーション＆最適節税プラン — 税率・控除を表で比較し、ケーススタディで最適な節税ルートを提案。
• 相続手続きチェックリスト15項目｜期限と必要書類を完全ガイド — 死亡直後から10か月までの必須タスクを時系列で整理し、書類と届出先を漏れなく網羅。

※相続の手続き・節税対策にあたっては以下の記事も参考にしてください

• 相続トラブル事例10選と弁護士直伝の解決策 — 典型的な“争族”パターンを事例別に分析し、弁護士視点で予防・解決アプローチを解説。
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• 相続手続きチェックリスト15項目｜期限と必要書類を完全ガイド — 死亡直後から10か月までの必須タスクを時系列で整理し、書類と届出先を漏れなく網羅。

まとめ

相続した実家を空き家のまま放置すると、固定資産税の優遇が外れたり、特定空家指定による罰金や行政代執行など、様々なリスクが高まります。2023〜2024年の調査では、全国の空き家率は13％を超えており、空き家問題の深刻化は避けられない情勢です。こうした状況下で、実家を適切に処分・活用するかどうかを判断するためには、以下のステップがおすすめです。 まずSTEP1として売却査定を行い、大まかな売却価格を把握します。訪問査定だけでなくREINSの近隣成約事例も参照し、実際に売れる値段の相場をつかみましょう。STEP2では賃貸収支をシミュレートし、家賃相場や修繕費、管理費を差し引いた実質利回りがどの程度になるかを冷静に確認します。そしてSTEP3で相続空き家3,000万円控除や所有期間による譲渡所得税率など、税制優遇が使えるかを精査すると、売却か賃貸かの方向性が見えやすくなります。さらにSTEP4で遠方管理の可否や管理会社委託費用、家族の意向を整理し、最終決定に至るのが合理的です。 賃貸を選ぶ場合は、将来的に安定収益を見込める一方、初期リフォーム費用や管理の手間がかかり、空室リスクも伴います。売却ならまとまった資金が手に入り、維持管理の負担からは解放されますが、思い出の家を手放すことや、譲渡所得税の負担を考慮する必要があります。ケーススタディを見ても、条件や考え方次第でどちらにもメリット・デメリットがあるとわかります。 最終的には「5つの判断軸（売却価格／賃貸収支／税制／管理体制／家族意向）」を総合的に照らし合わせ、自分と家族にとってベストな選択を行うのが重要です。空き家を放置せず、早めにアクションを起こすことが今後の資産を守るうえで不可欠といえるでしょう。

参考サイト

• 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」 ─ 空き家率13.8％など基礎統計を確認できます。
• 国土交通省「空き家政策の現状と課題」 ─ 特定空家等の件数や行政代執行の実績データを収録。
• 国税庁タックスアンサー No.3306 ─ 相続空き家3,000万円控除の公式解説ページ。
• 日本賃貸住宅管理協会「日管協短観」 ─ 管理手数料水準や入居率など賃貸市場の最新版調査。
• REINS「Market Watch 2024年6月度サマリー」 ─ 成約価格と乖離率の最新トレンドを把握できます。

よくある質問

• Q. 賃貸と売却、どちらが税金面で有利になりますか？A. 売却なら空き家3,000万円控除を使い譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。残額には長期譲渡所得税率20.315％が課税されます。賃貸は不動産所得が総合課税となり、累進税率に左右されやすいため、年収が高いほど売却が有利になる傾向です（国税庁「空き家特例」参照）。
• Q. 固定資産税が6倍になる「特定空家」って何ですか？A. 倒壊や衛生上のリスクがある空き家に対し自治体が勧告・命令を出した物件を指します。翌年度から住宅用地特例が外れ固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に増額されるため、合計負担は約4.3倍になります。早期の賃貸・売却決定が不可欠です（国土交通省「空家対策」資料）。
• Q. 空き家3,000万円控除を受けられる期限はいつまでですか？A. 相続発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡（決済・引渡し）を完了し、翌年2月16日～3月15日に確定申告すると適用されます。制度自体は2027年12月31日売却分まで延長済みです。
• Q. 遠方在住で実家を管理できません。どうすればいい？A. 月額5,000〜1万1,000円程度で巡回・通風・報告書作成を行う空き家管理サービスの利用がおすすめです。日本空き家サポートや大東建託パートナーズなど全国対応の業者があり、緊急駆付けや郵便物転送もオプションで依頼できます。
• Q. 賃貸運用する場合、管理費はどのくらい見込めばいいですか？A. 管理手数料は家賃の5〜10％が目安（公益社団法人 日本賃貸住宅管理協会 2025年調査）。これに修繕積立として家賃の15％前後を別途確保すると、突発的な設備交換にも対応しやすくなります。
• Q. 売却査定と実際の成約価格に差が出やすいのは本当？A. はい。訪問査定価格と実際の成約価格は平均▲6.23％程度乖離するのが最新データ（2023年下期 東京カンテイ／REINS統計）。売却戦略を立てる際は、査定額ではなく成約事例を参考に予算を組むことが重要です。

初心者のための用語集

• 空き家率：総住宅数に占める空き家の割合。2023年は13.8％で過去最高を更新。
• 特定空家等：倒壊や衛生上の危険があると自治体が認定した空き家。勧告を受けると固定資産税の軽減措置が外れる。
• 固定資産税住宅用地特例：住宅が建つ土地の固定資産税を最大6分の1まで軽減する制度。特定空家等に指定されると適用外となる。
• 空き家3,000万円控除：相続した空き家を売却するとき、譲渡益から最大3,000万円を非課税にできる特例。
• 長期譲渡税率：所有期間5年超の不動産を売却した際にかかる税率。所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％＝20.315％。
• NOI利回り：家賃収入から空室損失・運営費を差し引いた純収益（NOI）を投資額で割った利回り。実質収益性を測る指標。
• 表面利回り：年間家賃総額を購入価格で単純に割った利回り。運営費を考慮しないため概算値として用いる。
• REINS（レインズ）：不動産流通機構が運営する成約事例データベース。売却価格の相場確認に欠かせない。
• 乖離率：売出価格と成約価格の差を売出価格で割った比率。マイナス値が大きいほど値引き幅が大きい。
• 青色申告控除：賃貸収入を青色申告で申告すると最大65万円を所得から控除できる制度。帳簿付けが必須。

編集後記

本稿では統計と税制を中心に解説しましたが、筆者が最も示したかったのは数字の裏側にあるリアルです。その象徴が、埼玉県川越市で築32年の実家を相続したAさん（52歳）の事例でした。Aさんは大阪在住で片道4時間の距離というハンディを抱えながら、相続開始からわずか4か月で方針を決定。最初は「思い出があるから賃貸で残したい」と考えていましたが、机上査定2,480万円に対し訪問査定2,180万円、周辺成約価格2,000万円前後という▲12％の乖離をデータで突きつけられ、冷静に売却へ舵を切りました。 決め手は空き家3,000万円控除とリフォーム試算です。屋根防水と耐震補強で計400万円、年間家賃収入見込み96万円、NOI利回り3.9％。一方、売却なら税後キャッシュが約1,920万円残る計算──数字は嘘をつきません。「実家を空き家にしてまで守るべきなのか」。葛藤の末、Aさんは地元工務店の協力で契約から引き渡しまで60日で完了させ、固定資産税が跳ね上がる前に出口を確定させました。 取材の終わりにAさんが口にした「家はモノだけど、思い出はデータで残せば失われない」という言葉が印象的でした。古いアルバムをスキャンし、庭の柿の木をドローンで撮影してフォトブックにまとめたそうです。こうした「デジタル継承」は、感情と合理性を両立させる新しい選択肢かもしれません。 相続不動産の活用は時間との勝負ですが、焦って感情を置き去りにしてはいけません。統計・税制・市場価格という客観データと、家族の想いを両輪で捉える――Aさんの物語が、そのヒントになれば幸いです。

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