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なぜ解体と建て替えを同時進行にするのか？メリット・デメリット
メリット：工期短縮・一括発注の効率化
解体工事と新築工事を同時進行、または連携しながら計画する最大の利点は、トータルの工期短縮です。解体後に別途スケジュールを組むよりも、あらかじめ新築の基礎工事や資材手配の準備を進めておき、解体完了後すぐに着工できるようにすることで「待ち時間」を減らせます。
さらに、同時進行を前提にハウスメーカーや工務店へ一括発注する場合、解体費用も含めた総額の見積もりを取得でき、窓口が一本化されます。施主が複数業者と個別に交渉する手間を省けることに加え、工事管理や進捗確認もスムーズになりやすいです。
- 工期短縮により仮住まい期間や家賃の負担を削減
- 連絡経路が簡潔でスケジュール調整が容易
- 建築ローンに解体費用を含められるケースがあり、資金計画も立てやすい
デメリット：トラブル時のリスクや業者間調整の大変さ
一方、同時進行には以下のようなデメリットやリスクがあります。
- 工期全体が遅れやすい：解体工事が遅れれば基礎工事にも波及
- 業者間連絡がより複雑：解体業者と新築業者の連携不足が大きな遅延を招く
- アスベストや地中埋設物など想定外の発見により追加費用・追加期間が必要になる
特に解体後に地盤調査や地中障害物除去を行う場合は、当初の計画どおりに進まないリスクが高まります。スケジュール管理の難度が上がる点を十分に考慮しましょう。
実例：解体と新築業者が連携した成功談
あるハウスメーカーで建築を予定していた施主は、解体業者の選定段階からハウスメーカーを交え、解体工事と新築工事の連動スケジュールを作成。解体完了と同時に基礎工事へ入る計画を立て、さらに地盤調査を解体中に一部先行できるよう取り計らった結果、通常より2週間以上早く基礎着工ができました。結果として予定どおりに引き渡しを受け、仮住まいの延長も不要。
このように、初期段階から解体＆建築業者双方を巻き込む姿勢が成功のカギといえます。
スケジュール管理の基本 – 解体と建築それぞれの工期を把握
解体工事の標準的な期間（木造・RCなどで差）
解体工事にかかる日数は建物の構造・延べ床面積・立地などによって異なります。おおよその目安は下記のとおりです。
- 木造住宅（30坪前後）:約1～2週間
- 鉄骨造住宅:2～4週間程度
- RC造住宅:3週間～1か月以上
たとえば、木造でも屋根の瓦撤去が手作業を要する場合や、隣家との距離が狭く重機が使いにくい場合、さらに日数が延びることも。解体工事は騒音や振動・粉塵など近隣トラブルにも配慮する必要があるため、むやみに急ぐとクレームに発展しがちです。十分な安全対策と近隣対応を意識しつつ、最短工期を目指しましょう。
新築工事の標準的な期間（プランニング～引渡し）
新築では、基礎工事～上棟～内装・外装工事～仕上げの工程をふまえ、4～6か月程度が目安です。
ただし、以下のようなケースで工期が延びやすい傾向があります。
- 大型・複雑な設計：2世帯住宅や重量鉄骨・RC造
- 天候リスク：梅雨や台風などで基礎工事や外装作業が止まる
- 設計変更：追加要望や図面修正が頻繁に入る
また、ローコストメーカーと呼ばれる規格型住宅では2～3か月で完成するケースもあれば、自由度の高い注文住宅では半年以上かかることも珍しくありません。
両者の重なる期間と依存関係（基礎工事開始時期など）
同時進行を検討する場合、解体完了と基礎工事着手のタイミングをいかにスムーズに連結させるかが重要です。ポイントは次の3点です。
1. **解体工事最終日の確認**：地中埋設物などの処理に時間を要しても、基礎工事チームが
直ちに準備できるよう調整
2. **基礎工事の前段取り**：地盤調査や基礎設計、配筋計画などは解体前にある程度進めておく
3. **余裕を持った日程**：天候不良やトラブル時の数日～数週間のバッファを設定
解体工事と新築工事、双方の進捗管理表（ガントチャートなど）を一体化し、工事担当者間で定期的に情報共有を行うと、細かなズレを最小限に抑えられます。
解体前に押さえるポイント – 許可・届け出・近隣対応
建設リサイクル法の届出やライフライン停止手続き
床面積80㎡以上の建物を解体する場合、建設リサイクル法に基づく届出が必要になります。解体工事着手の7日前までに都道府県知事へ届け出るルールがあるため、業者と連携して期限を守りましょう。
また、電気・ガス・水道・電話線といったライフラインの停止や撤去手続きも見落としがちなポイント。解体日から2～3週間前には各社に連絡を入れておき、撤去作業の立ち会いなどをスケジュールに組み込む必要があります。
- 建設リサイクル法：工事対象規模を要チェック
- ライフライン停止：電気メーター撤去やガス管閉栓も含める
- 完了後の滅失登記：解体終了後1か月以内に法務局へ
近隣挨拶や騒音・振動対策
解体工事は特に騒音・振動・粉塵が発生しやすいため、近隣住民へのケアが欠かせません。工事開始の1週間前までに戸別訪問で挨拶し、下記情報を文書でも渡すと良いです。
- 工事開始日と終了予定日
- 作業時間（朝8時～夕方5時など）
- 騒音や振動への配慮策（防音シート、水撒きなど）
- 工事責任者の連絡先
苦情が出てからの対応ではなく、事前に丁寧に説明しておくことでトラブル回避しやすくなります。
建築確認申請との連動
新築建物の構造や用途によっては、建築確認申請が不可欠です。同時進行を円滑にするには、解体中に書類準備を進め、解体完了～基礎着工までの空白期間を極力短縮します。建築確認審査に時間がかかる場合もあるため、設計事務所やハウスメーカーとのこまめな打ち合わせがポイントです。
建築計画と解体工事の連携 – コミュニケーションが鍵
解体業者と建築業者のスケジュール打合せ（着工時期の調整）
解体業者と建築業者がバラバラに動いていると、工期が合わず大きなタイムロスを招きます。施主を含めた三者でのスケジュール打ち合わせを定期的に設定し、下記の項目を確認しましょう。
- 解体開始日と完了予定日
- 地盤調査の時期と結果報告タイミング
- 基礎工事に必要な資材・職人の手配状況
- 不測の事態（地中埋設物、天候不良）への対策・連絡手段
メールやチャットツールを活用して日々の進捗を共有するなど、情報伝達ルートを明確化しておくとスムーズです。
基礎を撤去後すぐ基礎工事に移れるか
解体で旧建物の基礎を撤去する場合、次の新築基礎を施工する前に地盤調査・地盤改良が必要なケースがあります。地盤が軟弱だったり、杭の撤去が必要な場合は大幅にスケジュールがずれ込む可能性も。
したがって、解体費用の見積もり時に「地盤や既存杭の状況を踏まえた追加費用の可能性」「撤去完了時期の見通し」などを明記してもらい、余裕を持った計画を立てることが賢明です。
引き渡し希望日に間に合うよう逆算する方法
ゴール（引き渡し希望日）を先に定め、そこから解体完了や基礎工事開始のタイミングを「逆算」する手法がよく使われます。具体的には以下のステップで考えましょう。
1. **引渡し予定日**：例えば、来年◯月末までに入居したい
2. **新築工事完了の目安**：施工会社に確認し、4～5か月前倒しの着工日を設定
3. **基礎工事開始**：引渡し希望日の5～6か月前頃に着工
4. **解体完了**：基礎着工の直前に完了させる
5. **逆算した解体開始日**：建物構造などを考慮し、2週間～1か月前から着手
当然、途中で設計変更が入ったり天候不良が長引くと後ろ倒しになるため、数週間のバッファ期間も念頭に置きましょう。
注意点① – 工期のズレや追加費用リスク
地中埋設物やアスベスト発覚で解体工期延長
解体工事でよくある想定外の事象が地中埋設物です。過去に埋められたコンクリートガラ、井戸、浄化槽、配管などが出てくると、それらの撤去・処理に追加作業が生じます。
また、古い建物にはアスベスト含有建材が使われている場合があり、特殊な手順と追加費用が必要です。いずれも事前調査の精度が高いほどリスクを減らせますが、万が一見つかったときの対応ルールや費用負担を契約書に定めておくことが肝心です。
建築資材の納期遅れや天候不良の影響
新築側での資材納期遅延も大きなリスクです。特注部材や輸入品が絡む場合、世界情勢や流通の混雑で予定より数週間遅れることも。また、梅雨や台風シーズンには基礎コンクリートの打設ができず、上棟作業も後ろ倒しになりやすいです。こうした外的要因を考慮し、スケジュールにあらかじめ余裕を持たせておきましょう。
契約書に工期延長時の対応や費用を明記する
同時進行では、どちらか一方の遅れがもう一方に波及し、追加費用や日程変更が避けられなくなるケースがあります。そこで、解体・新築それぞれの契約書に以下を明記することをおすすめします。
- 不可抗力（自然災害・天候・公的規制）の扱い
- 追加工事が発生した場合の費用負担と協議ルール
- 工期が延長した場合の違約金や賠償、または免責事項
契約時に曖昧にしてしまうとトラブル時に紛糾し、結果的に工期がさらに遅れる可能性があります。
注意点② – 住まい確保や荷物保管の手配
仮住まいの期間を誤算すると引越し費用が二重に
解体から新築が完成するまでの間、仮住まいを利用する方は多いですが、工期が長引くと家賃や引越し費用の負担が大きくなります。賃貸契約には退去予告や更新料があるため、想定外の工期延長で引越しを二度行うケースも。仮住まい先を決定する際は、契約期間や更新タイミングにも注意してください。
- 余裕をもった仮住まい期間（目安：新築工期+1か月程度）
- 短期賃貸やマンスリーマンション・ウィークリーマンションを選ぶ
- 荷物の一部は実家・トランクルームに保管してコンパクトに暮らす
荷物をトランクルームや実家に預けるタイミング
建物を解体してしまうと、置き場所がない大型の家財道具や季節用品などをどう管理するかが課題になります。そこでよく利用されるのがトランクルーム。自宅付近や引越し先付近の施設を選び、出し入れの利便性を考慮しましょう。
実家が近く、スペースがあるなら一時保管をお願いするのも一案。ただし荷物が増えすぎるとご家族の負担になるため、断捨離や不用品処分を先に行うとスムーズです。
ローンや補助金の手続きも含めた計画
建て替え時に注意したいのが資金計画です。同時進行だと解体費用・新築費用が重なるタイミングがあり、つなぎ融資を使う場合も。さらに、自治体によっては耐震化や省エネに関する補助金・助成金が受けられるケースがあるため、早めに調べておくと費用軽減が期待できます。
- 住宅ローン: 解体費用を含むローンの商品を検討
- つなぎ融資: 着工金や中間金が必要な注文住宅で有効
- 補助金・助成金: 自治体や国の制度を確認（耐震、断熱、バリアフリーなど）
成功談・失敗談で学ぶ – 同時進行スケジュールのリアル
成功例：解体～基礎工事がスムーズで予定どおり完成
ある施主は、事前に解体と新築両方の業者と同時に契約を結び、全体スケジュール表を詳細に作成。解体業者が遅れそうな場合に備えて、早期に業者同士で調整できる体制を整えました。さらに地盤調査を解体作業と並行して実施したことで、基礎工事の着手を待たずに地盤補強の要否を判断可能に。結果として予定よりも10日早く引き渡しが完了し、追加費用も最小限に抑えられました。
失敗例：解体が遅れ新築工事が1か月延長、費用増
別のケースでは、解体業者を施主が安さだけで選んだ結果、工期管理が甘く地中埋設物の処分にも対応できず、当初1週間程度の遅れが最終的には1か月超に。新築業者も職人・資材手配を見直す必要があり、費用が増大。さらに仮住まい期間も延長され、二重三重の出費が発生するという痛恨の事態になりました。
契約書に「追加工事発生時の手順」や「工期延長費用」を明記していなかったため、施主は泣き寝入り状態となり、結果的に解体費用と新築費用の総額が大幅アップしてしまった例です。
対策：業者間の契約内容や連絡方法を明確化
これらの例から得られる教訓は、業者間＆施主との密なコミュニケーションが欠かせないことです。
- 解体・新築それぞれのスケジュール担当者と定例ミーティングを実施
- 工期延長時の対応フローを契約書で定める
- 追加費用が発生した場合の見積もり提示ルールと施主の承認プロセス
こうした取り決めが最初からあれば、想定外のトラブルが起きても迅速に対処でき、工期全体を大きく乱さずに済むはずです。
まとめ – 解体と建て替えを同時進行でスムーズに進めるコツ
計画段階で解体・建築業者を巻き込み、全体スケジュールを作る
最終的なゴール（入居希望日や引渡し希望日）を見据えつつ、解体から基礎工事、上棟、内装・外装仕上げまでの工程を一体で管理するのが成功への近道です。特に、解体業者と新築業者を同時に探すか、ハウスメーカーや工務店の提携解体業者を利用するなど、初期段階で連携を図るとトラブルを大きく軽減できます。
予備日やトラブル対応費を余裕を持って設定
建設業界では天候や資材不足の影響を受けやすいため、必ずバッファを設定しましょう。余裕のない工程表だと少しの遅れが全体の崩壊につながり、結果的に大きな負担がのしかかります。また、地中埋設物やアスベストの除去に備え、契約時に「追加費用の予算枠」を想定しておくと安心です。
関連記事・専門業者リンク・相談先を紹介
- 自治体の建築相談窓口：解体に伴う補助金・申請手続きの有無を確認
- 住宅ローン窓口：解体費用込みローン、つなぎ融資などを相談
- リフォーム・建替え相談センター：専門家によるアドバイスを受けられる場合も
外部の専門機関を有効活用し、情報収集を怠らないようにしましょう。
よくある質問（Q&A）
Q1：解体と建築を同時に依頼するメリットは？
A：主に工期短縮と管理コストの低減が挙げられます。解体業者と新築業者の連絡経路を一体化できるため、段取りがスムーズになり、仮住まい費用を抑えられる可能性が高いです。
Q2：解体費用を新築ローンに組み込めますか？
A：金融機関やローン商品によって異なりますが、解体費用込みの住宅ローンを提供しているところも増えています。土地の担保評価や物件評価額によるので、事前に金融機関へ確認しましょう。
Q3：地盤改良や杭撤去が必要な場合、どのくらい追加費用が出る？
A：地盤の状況や杭の種類・本数によって大きく変動します。数十万円～数百万円に及ぶ場合もあるため、契約前に地盤リスクを把握し、追加予算を想定しておくと安心です。
Q4：仮住まい期間が延びたときの費用は誰が負担しますか？
A：通常は施主の自己負担ですが、工期遅延の原因が業者側の明らかな過失であれば、損害賠償や補償の対象になる可能性があります。ただし、契約書に明確な規定がないとトラブル化しやすいので、事前に取り決めしておくことが重要です。
Q5：近隣トラブルを避けるコツは？
A：とにかく事前説明が肝心です。解体時の騒音、振動、粉塵、新築工事での工事車両の通行や資材置き場など、具体的に情報共有し、連絡先を周知しておくことで大きなトラブルを防げます。
まとめとして、解体と新築を同時進行で行うには、事前準備と情報共有が不可欠です。特に解体工事で予測不能な問題（地中埋設物、アスベストなど）が発生した際、素早い連携が取れないと新築工事全体のスケジュールが崩壊し、費用面・時間面双方で大きなダメージを受けるおそれがあります。
– 解体業者・新築業者を早期に選定し、三者間でスケジュール表を作成
– 工期延長リスクや追加費用の取り扱いを契約書に明記
– 近隣対応や仮住まいの手配を余裕をもって進める
– 不測の事態に備えた予備費用と日程バッファを確保
これらを押さえれば、解体と建て替えを同時進行してもスムーズに計画を実行し、理想の新居を手に入れやすくなるでしょう。家づくりは人生でそう多くない大きな決断です。慎重さと柔軟性をもって進め、納得のいく住まいづくりを実現してください。
参考サイト
- 株式会社ファクトリア「【工場の建て替えマニュアル】検討すべき事項と実際の手順総まとめ」
建て替え計画の全体像を把握できる包括的なガイドライン - アクティブ岡山「建て替え前に知っておくべき解体工事の手続きと注意点について」
法的規制や自治体との調整プロセスを具体的に解説 - 株式会社DDT「解体施工管理とは？それぞれの工程を詳しく解説」
工程管理の具体的な手法とトラブル回避策が学べる専門資料 - 全国建設業協同組合連合会「重量物の解体から撤去までを徹底解説！」
業界団体が示す標準的なスケジュール管理のベストプラクティス - 株式会社レイブス「築45年のテナントビルの立ち退き交渉と建て替え事例」
長期プロジェクトの実例から学ぶリスク管理手法 - アクティブ岡山「解体工事後の注意点まとめ｜手続きのチェックリスト」
工事完了後のフォローアップ業務の流れを体系化
※各リンクは別ウィンドウで開きます。掲載情報は2025年4月時点の内容です。最新情報は各社公式サイトでご確認ください。
初心者のための用語集
- 建設リサイクル法：一定規模以上の建築物を解体・建設するときに、分別解体と再資源化を義務づける法律。解体工事着手の前に自治体への届出が必要。
- アスベスト：かつて耐火・断熱目的で使われた鉱物繊維。健康被害を引き起こすため、解体時には特別な除去作業と費用が必要。
- 地中埋設物：解体工事中に地面下から見つかる廃材やコンクリートガラ、井戸、配管など。撤去に追加作業や費用が発生しやすい。
- ガントチャート：縦軸に作業項目、横軸に時間を取って工程を可視化したスケジュール表。各作業の重なりや依存関係を把握しやすい。
- バッファ：工期や予算に設ける余裕のこと。天候不良やトラブル発生時でも全体計画が破綻しないようにするための安全余裕期間。
- ハウスメーカー：全国展開している大手住宅会社のこと。システム化した工法や独自ブランドの資材を使った家づくりを得意とする。
- 工務店：地域密着型で家の新築やリフォームを請け負う業者。柔軟な対応と設計事務所との連携がしやすい特徴がある。
- つなぎ融資：住宅ローンの本融資が実行されるまでの間、着工金や中間金を一時的に借りるための短期的ローン。
- RC造：鉄筋コンクリート造の略称。コンクリートの中に鉄筋を入れた耐久性の高い構造で、解体工事には重機と工期が必要。
- 鉄骨造：鋼材を骨組みに使った建物構造。木造より頑丈だが、解体では金属切断や重機の使用で日数がかかる。
- 建築確認申請：建物を新築・増改築する際、法令に適合しているか行政機関や指定確認検査機関に審査してもらう手続き。
免責事項
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ここまでお読みいただき、誠にありがとうございます。当ブログでは、自宅解体に関するあらゆるお悩みにお応えします。
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